Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling civiel recht
handelskamer
zitting houdend te Utrecht
zaaknummer / rolnummer: 321519 / HA ZA 12-557
Vonnis van 6 maart 2013
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. J. Visser te Dordrecht,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. H.C. Koops te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 mei 2012;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 1 juni 2011 is het perceel [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) door een derde aan [eiser] geleverd.[eiser]heeft bij die gelegenheid een bedrag van € 43.200,00, zijnde zes procent over de koopsom van € 720.000,00, aan overdrachtsbelasting afgedragen.
2.2. [eiser] en [gedaagden] hebben op 28 juni 2011 overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [gedaagden] voor een bedrag van € 1.000.000,00. De koopovereenkomst is door [eiser] ondertekend op 30 juni 2011.
2.3. Artikel 2 lid 2 van Pro de koopovereenkomst (hierna: artikel 2.2) luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“Kosten en belastingen
Artikel 2
1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper.
2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.(…)”
2.4. Bij besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M (hierna: het besluit), heeft de staatssecretaris van Financiën het volgende bekend gemaakt:
“(….)
1. Inleiding
In het persbericht van 1 juli 2011 is aangekondigd dat het tarief overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen tijdelijk wordt verlaagd tot 1 juli 2012. Deze maatregel zal worden opgenomen in het Belastingplan 2012. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen treedt deze maatregel op 1 januari 2012 in werking en werkt terug tot en met 15 juni 2011.
2. Goedkeuring
Het is niet wenselijk dat belanghebbenden de verkrijging van een woning uitstellen tot 1 januari 2012. Daarom keur ik vooruitlopend op wetswijziging het volgende goed.
Goedkeuring
Ik keur goed dat een tarief overdrachtsbelasting van 2 procent wordt toegepast voor de verkrijging op of na 15 juni 2011 van een woning. Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht.
(…)
4. Inwerkingtreding en vervaldatum
Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug voor de verkrijging op of na 15 juni 2011 van woningen.
Dit besluit vervalt op 1 januari 2012.(…)”
2.5. De door [eiser] in de arm genomen makelaar heeft op 4 juli 2011 een e-mailbericht aan [gedaagden] gezonden. De inhoud daarvan luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“(…)Wat nu natuurlijk speelt is de nieuwe 2% regeling. Ik ben benieuwd hoe verkoper zijn betaalde overdrachtsbelasting gaat terugkrijgen. Dat ben ik nu aan het uitzoeken…”
2.6. Op 5 juli 2011 heeft de makelaar bij e-mailbericht een opinie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aan [gedaagden] gestuurd. De tekst luidt – voor zover voor de beoordeling relevant – als volgt:
“(…)
Verlaging overdrachtsbelasting naar 2%
De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft ook invloed op de uitkering van koper aan verkoper. Op grond van art. 1 lid 2 van Pro de NVM koopakte keert koper aan verkoper uit het verschil tussen:
• het bedrag aan overdrachtsbelasting dat verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag, en
• het werkelijk verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting.
Dit verschil wordt vastgesteld op basis van 2% in plaats van 6% en leidt derhalve tot een lager bedrag wat door koper aan verkoper wordt uitgekeerd.”
2.7. De koopovereenkomst is door [gedaagden] ondertekend op 6 juli 2011.
2.8. Het perceel met daarop de woning is op 1 december 2011 aan [gedaagden] geleverd.
2.9. Blijkens de afrekening van notariskantoor [X] heeft [gedaagden] aan [eiser] een bedrag van € 14.117,00 aan overdrachtsbelasting vergoed in verband met levering van de woning aan [gedaagden] binnen zes maanden na verkrijging daarvan door [eiser]. Verder blijkt uit de afrekening dat [gedaagden] een bedrag van € 5.882,00 aan overdrachtsbelasting verschuldigd was aan de belastingdienst.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] vordert hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 29.083,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2011, althans vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening. Dit met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de dag van de uitspraak.
3.2. In deze procedure vordert [eiser] nakoming van de verbintenis tot betaling van een vergoeding die voortvloeit uit artikel 2.2 van de koopovereenkomst tussen partijen. Op grond van dit artikel dient [gedaagden] een vergoeding aan [eiser] te betalen die overeenkomt met het bedrag van € 43.200,00 dat [eiser] bij verkrijging van de woning aan overdrachtsbelasting heeft afgedragen. Artikel 2.2 strekt er volgens [eiser] toe dat hij voor wat betreft de overdrachtsbelasting neutraal uitkomt doordat de [gedaagden] de door [eiser] betaalde overdrachtsbelasting aan hem vergoedt. Omdat [eiser] bij aankoop van de woning een bedrag van € 43.200,00 aan overdrachtsbelasting heeft afgedragen en [gedaagden] bij levering van de woning inmiddels een bedrag van € 14.117,00 heeft voldaan, resteert een te betalen bedrag van € 29.083,00.
3.3. [gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vordering, althans tot afwijzing daarvan. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat artikel 2.2 zo uitgelegd dient te worden dat zij twee procent overdrachtsbelasting verschuldigd is over de door [eiser] betaalde koopprijs van € 720.000,00, derhalve een bedrag van € 14.400,00. Dat geen zes procent, maar twee procent verschuldigd is vloeit volgens [gedaagden] voort uit de inwerkingtreding van het besluit.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5. [gedaagden] vordert, onder de voorwaarde dat de vordering van [eiser] in conventie zal worden toegewezen, veroordeling van [eiser] tot voldoening van al hetgeen waartoe [gedaagden] in conventie veroordeeld wordt. Verder vordert zij te verklaren voor recht dat hetgeen waartoe [gedaagden] in conventie mochten worden veroordeeld moet worden geacht te zijn verrekend met al hetgeen waartoe [eiser] in reconventie jegens [gedaagden] wordt veroordeeld. Daarnaast vordert [gedaagden] veroordeling van [eiser] in de proceskosten in reconventie.
3.6. Aan haar vordering legt [gedaagden] ten grondslag dat de makelaar (namens [eiser]) voorafgaand aan ondertekening van de koopovereenkomst heeft medegedeeld dat [gedaagden] als gevolg van het besluit twee procent overdrachtsbelasting diende te voldoen. In het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, heeft [gedaagden] gedwaald doordat [eiser], in persoon van diens makelaar, een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. [gedaagden] vordert op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a jo Pro 6:230 lid 2 BW opheffing van het door haar geleden nadeel. Zij doet daarbij tevens een beroep op verrekening op grond van artikel 6:127 BW Pro.
3.7. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. Dat sprake is van dwaling wordt door [eiser] betwist. Volgens hem dwaalt wie twijfelt, niet. Samengevat voert hij aan dat de makelaar geen uitlatingen heeft gedaan omtrent de rechtsvraag of inwerkingtreding van het besluit meebracht dat [gedaagden] twee in plaats van zes procent overdrachtsbelasting diende te vergoeden aan [eiser]. De makelaar had hierover geen wetenschap en heeft zich daarover ook niet uitgelaten. Daarbij kunnen de uitlatingen van de makelaar niet zonder meer aan [eiser] worden toegerekend.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Tussen partijen is – kort gezegd – in geschil of [gedaagden] op grond van artikel 2.2 aan [eiser] een vergoeding dient te betalen die gelijk is aan de zes procent overdrachtsbelasting over € 720.000,00 die [eiser] bij aankoop van de woning heeft afgedragen of dat deze vergoeding, mede als gevolg van het besluit van 1 juli 2011, gelijk dient te zijn aan twee procent overdrachtsbelasting over € 720.000,00.
4.2. Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.3. Voor de uitleg van artikel 2.2 acht de rechtbank de volgende omstandigheden van belang.
4.4. Artikel 2.2 is een (standaard)bepaling die, naar [eiser] onweersproken heeft gesteld, de strekking heeft dat [eiser], als verkoper, met betrekking tot de woning per saldo geen overdrachtsbelasting betaalt doordat deze belasting aan hem wordt vergoed door [gedaagden], als koper. De inwerkingtreding van het besluit laat dit uitgangspunt onverlet. De hiervoor genoemde strekking van het artikel wordt daarom tot uitgangspunt genomen.
4.5. Vaststaat dat een tarief van zes procent overdrachtsbelasting gold op het moment dat [gedaagden] op 28 juni 2011 een bod van € 1.000.000,00 uitbracht op de woning en [eiser] dit bod aanvaardde en wilsovereenstemming tussen partijen werd bereikt. Partijen zijn het erover eens dat het e-mailbericht van de makelaar aan [gedaagden] van 28 juni 2011 de tussen partijen gemaakte afspraken bevat en dat [gedaagden] deze afspraken op 29 juni 2011 heeft bevestigd. Van belang is op dit punt dat een van de afspraken is dat voordeel uit overdrachtsbelasting voor de verkoper zou zijn. Hieruit vloeit voort dat [gedaagden] op dat moment geacht moet worden bereid te zijn geweest zes procent overdrachtsbelasting af te dragen over de overeengekomen koopprijs en eventueel voordeel aan [eiser] te vergoeden.
4.6. Vervolgens is op 1 juli 2011 door de staatssecretaris van Financiën het besluit genomen en was [gedaagden] op grond van dat besluit aan de fiscus twee procent overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopprijs. [gedaagden] heeft naar aanleiding van de inwerkingtreding van het besluit contact opgenomen met de makelaar van [eiser] met de vraag wat artikel 2.2 betekende. In reactie hierop heeft de makelaar geantwoord dat zij aan het uitzoeken was hoe verkoper zijn betaalde overdrachtsbelasting zou terugkrijgen. Een dag later heeft de makelaar ter informatie de hiervoor gedeeltelijk geciteerde opinie van de NVM aan [gedaagden] gestuurd zonder daar een nadere toelichting op te geven. Niet gesteld of gebleken is dat partijen vervolgens contact hebben gehad over (de uitleg van) artikel 2.2 of over de vraag of aanpassing van dat artikel gewenst was in verband met voornoemd besluit. Wel blijkt uit de stellingen van partijen dat de koopovereenkomst vervolgens door [gedaagden] is ondertekend.
4.7. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat artikel 2.2, gelet op alle omstandigheden van het geval, in de door [eiser] bepleite zin dient te worden uitgelegd. Partijen waren het erover eens, op 28 juni 2011, dat [gedaagden] de zes procent overdrachtsbelasting (een bedrag van € 43.200,00) die [eiser] heeft betaald bij aankoop van de woning aan [eiser] zou vergoeden. Deze afspraak werd tot uitdrukking gebracht in artikel 2.2 van de (concept)koopovereenkomst. Gelet op de omstandigheid dat artikel 2.2 ongewijzigd in de overeenkomst is opgenomen en door [gedaagden] is geaccepteerd, alsmede gelet op de hiervoor onder r.ov. 4.4. genoemde strekking van dat artikel, heeft [eiser] redelijkerwijs mogen verwachten dat [gedaagden] artikel 2.2 ook in die zin heeft aanvaard. Daarbij wordt meegewogen dat indien [gedaagden] artikel 2.2 op grond van het besluit in combinatie met de NVM-opinie destijds zó heeft uitgelegd of begrepen dat dat artikel haar niet langer verplichtte tot afdracht aan [eiser] van zes procent overdrachtsbelasting en zij daartoe ook niet langer bereid was, het op haar weg lag om deze gewijzigde stellingname en uitleg (ten opzichte van hetgeen waar partijen voor 1 juli 2011 van uitgingen) aan [eiser] kenbaar te maken alvorens tot ondertekening van de koopakte over te gaan. Dit geldt temeer nu [eiser] deze overeenkomst al voor 1 juli 2011 had ondertekend en deze gewijzigde stellingname en uitleg van [gedaagden] hem ertoe had kunnen brengen om het zetten van zijn handtekening te heroverwegen. Dit heeft [gedaagden] niet gedaan. Het verweer dat het besluit van rechtswege in werking trad en [eiser] het er zelf toe had moeten leiden dat hij zes procent overdrachtsbelasting van [gedaagden] zou kunnen verkrijgen, wordt dan ook verworpen.
4.8. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in haar betoog dat de uitlatingen van de makelaar aan [eiser] kunnen worden tegengeworpen. Nog daargelaten dat de makelaar enkel een opinie van de NVM heeft doorgestuurd aan [gedaagden] zonder daarbij uitlatingen te doen op grond waarvan [gedaagden] kon en mocht aannemen dat [eiser] geen aanspraak zou maken op een bedrag van € 43.200,00, kan het handelen van de makelaar niet aan [eiser] worden toegerekend zoals [gedaagden] betoogt. Zoals [eiser] aanvoert zou hij, indien [gedaagden] in haar uitleg wordt gevolgd, afstand hebben gedaan van een recht op een vergoeding van meer dan twee procent over de door hem betaalde koopprijs. [gedaagden] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die in de gegeven omstandigheden rechtvaardigen dat het optreden van de makelaar voor risico van [eiser] komt of dat daaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar kan worden afgeleid of op grond waarvan moet worden aangenomen dat [eiser] afstand heeft gedaan van het genoemde recht.
4.9. Evenmin wordt [gedaagden] gevolgd waar zij aanvoert dat het aan [eiser] is om verlaging van de door hem betaalde overdrachtsbelasting te bewerkstelligen. De staatssecretaris van Financiën heeft toegelicht dat in een geval als het onderhavige [eiser] geen recht op teruggave heeft van de door hem betaalde overdrachtsbelasting voor zover dit twee procent te boven gaat.
“(…) Artikel 13 Wet Pro belastingen van rechtsverkeer bevat een regeling voor een opeenvolgende verkrijging binnen een bepaalde termijn. Deze regeling houdt in dat de maatstaf van heffing van de tweede verkrijging wordt verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging overdrachtsbelasting of niet aftrekbare btw was verschuldigd. Het gaat daarbij om de belastingplicht en de belastingschuld van de tweede verkrijger, als de enige partij die daarvoor in de heffing wordt betrokken. Er is geen sprake van teruggaaf van eerder door de verkoper betaalde belasting. Deze faciliteit heeft derhalve niets te maken met de fiscale positie van de verkoper. Dat in de praktijk partijen vaak afspraken maken over een verdeling van het voordeel van de verminderde heffingsmaatstaf tussen verkoper en koper doet daaraan niets af. Dat is een contractuele kwestie waar de fiscus buiten staat.” (Kamerstukken II, 2012-13, 33 402, nr. 7, p. 27).
4.10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst een bedrag van € 43.200,00 aan [eiser] diende te voldoen omdat [eiser] bij verkrijging van de woning dit bedrag aan overdrachtsbelasting heeft afgedragen. [gedaagden] heeft bij levering van de woning aan [eiser] reeds een bedrag van € 14.117,00 aan overdrachtsbelasting vergoed, zodat resteert het door [eiser] gevorderde en door [gedaagden] verder niet weersproken bedrag van € 29.083,00. Dit bedrag en de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 1 december 2011, zullen als niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken worden toegewezen.
4.11. De stellingen van [eiser] ten aanzien van de hoofdelijkheid zijn onweersproken gebleven. [gedaagden] zal derhalve hoofdelijk worden veroordeeld.
4.12. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 821,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 2.069,81
in reconventie
4.13. Omdat de voorwaarde waaronder [gedaagden] haar eis in reconventie heeft ingesteld, is ingetreden zal de reconventionele eis worden beoordeeld en beslist.
4.14. Niet is komen vast te staan dat haar dwaling is te wijten aan inlichtingen van [eiser] zelf. Vaststaat immers dat [eiser] en [gedaagden] elkaar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst nooit hebben gesproken of ontmoet en dat alle contacten tussen partijen zijn verlopen door tussenkomst van de makelaar die door [eiser] was ingeschakeld.
4.15. Wat er ook zij van mogelijke toerekening van uitlatingen van de door hem ingeschakelde makelaar aan [eiser], deze door [gedaagden] genoemde uitlatingen vormen onvoldoende onderbouwing van de stelling dat [eiser] inlichtingen heeft verstrekt waarvan de gestelde dwaling het gevolg zou zijn. In conventie is immers overwogen dat de makelaar in haar e-mailberichten aan [gedaagden] geen uitlatingen heeft gedaan over de invloed van het besluit op artikel 2.2 van de koopovereenkomst. Dit wordt onderstreept door het feit dat de makelaar zichzelf de vraag heeft gesteld hoe [eiser] zijn betaalde overdrachtsbelasting terug ging krijgen en tevens meldde dat zij dit aan het uitzoeken was. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] voor het overige onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat door of namens [eiser] verstrekte inlichtingen de door [gedaagden] gestelde dwaling tot gevolg hebben gehad. Verder komt in de gegeven omstandigheden het feit dat [gedaagden] zich de strekking en werking van artikel 2.2 niet of niet voldoende bewust is geweest, voor haar risico. Het beroep van [gedaagden] op dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst wordt daarom verworpen.
4.16. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de vordering in reconventie dient te worden afgewezen en de gevorderde verklaring van recht niet zal worden gegeven.
4.17. [gedaagden] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op € 579,00 (2 punten × factor 0,5 × tarief € 579,00) aan salaris advocaat.
in conventie en in reconventie
4.18. De nakosten, waarvan [eiser] in conventie en in reconventie betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De over de nakosten gevorderde wettelijke rente zal als volgt worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 29.083,00 (negenentwintig duizenddrieëntachtig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 1 december 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.069,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 579,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in conventie en in reconventie
5.4. veroordeelt [gedaagden], onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de exploitkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.?