Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 819719 UC EXPL 12-9735 MJ(4221)
Vonnis van 6 maart 2013
inzake
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [Eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.M.E. Derks,
tegen:
de stichting
Stichting Groenwest,
gevestigd te Woerden,
verder ook te noemen Groenwest,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 5 september 2012.
De comparitie is gehouden op 12 november 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [Eiser] heeft in de periode van 5 november 2008 tot 31 mei 2011 van Groenwest een woning gehuurd aan de [adres] te [woonplaats] (hierna aangeduid als de woning). De woning behoort tot een complex bestaande uit galerijflats.
2.2. Bij aanvang van de huur is dit complex gelabeld als seniorenwoning (55-plus). Dit houdt in dat Groenwest de woningen uitsluitend zal aanbieden aan 55-plussers en dat de algemene ruimten van de flats voor 55-plussers geschikt zullen worden gemaakt.
2.3. Groenwest heeft in januari 2010 besloten het senioren label te verwijderen omdat er onder senioren nauwelijks belangstelling bestond voor de woningen aan de [adres] en de woningen onverhuurbaar werden. Ook het plan om de algemene ruimten voor senioren geschikt te maken is toen komen te vervallen. Dit is bij brief van 27 januari 2010 aan alle huurders meegedeeld.
2.4. Nadat [Eiser] aan Groenwest had laten weten teleurgesteld te zijn over die besluiten, heeft Groenwest besloten [Eiser] coulancehalve bij voorrang te bemiddelen naar een andere woning in Woerden. Zij heeft [Eiser] daarbij meegedeeld dat zij [Eiser] geen tegemoetkoming in de verhuiskosten zal uitkeren.
2.5. [Eiser] is in mei 2011 verhuisd naar een andere woning in Woerden.
3. Het geschil
3.1. [Eiser] vordert, na vermindering van eis ter zitting, de veroordeling van Groenwest, uitvoerbaar bij voorraad, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van € 1.580,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 juni 2012 tot de dag der betaling en voorts met veroordeling van Groenwest in de proceskosten.
3.1.1. [Eiser] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag.
Zij is in 2008 de woning van Groenwest gaan huren met de toezegging van Groenwest dat de woningen in het complex, waar de woning van [Eiser] deel van uitmaakt, nog enkel zullen worden verhuurd aan personen van 55 jaar en ouder en dat de algemene ruimten van het complex op termijn geschikt zouden worden gemaakt voor 55-plussers. Deze toezegging was voor [Eiser] reden de woning te gaan huren met het oog op de toekomst. Bij brief van 27 januari 2010 heeft Groenwest haar evenwel laten weten dat zij deze toezegging niet meer kon waarmaken en dat zij voortaan geen beperking meer zal hanteren bij de verhuur van de woningen. Ook werd aan [Eiser] meegedeeld dat de woningen binnen 10 jaar zullen worden gesloopt. Na telefonisch protest van [Eiser] heeft Groenwest bij brief van 2 februari 2010 [Eiser] meegedeeld haar op een speciale wachtlijst voor een woning in Woerden te plaatsen. [Eiser] is in mei 2011 verhuisd naar een woning in Woerden. Zij is buiten haar schuld om min of meer gedwongen om te verhuizen en heeft daarvoor verhuiskosten moeten maken tot een bedrag van € 1.380,-. Zij heeft bij Groenwest geprotesteerd dat haar geen verhuiskostenvergoeding is toegekend. Zij is voorts in de maand mei met dubbele woonlasten geconfronteerd. [Eiser] vordert thans vergoeding van Groenwest van een bedrag van € 1.830,- verminderd met een van Groenwest coulancehalve ontvangen betaling van € 250,- ofwel € 1.580,- omdat Groenwest niet heeft voldaan aan haar uit artikel 7:203 BW Pro voortvloeiende verplichting het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen voor het overeengekomen gebruik door het 55-plus label in te trekken. Er is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en dat geeft [Eiser] aanspraak op schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro. De tekortkoming is Groenwest aan te rekenen. Het siert Groenwest dat zij [Eiser] vervangende woonruimte heeft aangeboden, maar [Eiser] heeft recht op vergoeding van haar schade.
3.2. Groenwest heeft gemotiveerd verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [Eiser] met haar veroordeling in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
3.3. Op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De kantonrechter stelt voorop dat de woning aan [Eiser] is verhuurd met de mededeling van Groenwest aan [Eiser] dat het complex, waar de woning deel van uitmaakt, voortaan alleen beschikbaar zal zijn voor huurders van 55 jaar en ouder. Dat Groenwest daarbij enig voorbehoud heeft gemaakt, is gesteld noch gebleken. Dit betekent dat van de huurovereenkomst tussen partijen deel uitmaakt de toezegging van Groenwest dat het complex, waarvan de woning deel uitmaakt, voortaan alleen zal worden verhuurd aan 55-plussers. Groenwest heeft ter zitting uitgelegd dat zij dit label heeft aangebracht omdat het complex niet erg gewild was en zij met het aanbrengen van het 55-plus label hoopte op een voor aspirant huurders aantrekkelijker imago. Hiermee is ook het belang van dit label voor [Eiser] aangegeven, het uitgangspunt was dat het complex een ander, gunstiger, imago zou krijgen.
4.2. Het reeds na korte tijd intrekken van dit label door Groenwest is dan ook jegens [Eiser] als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door Groenwest aan te merken. Het heeft immers tot gevolg dat de door Groenwest gewenste imago verbetering, waar [Eiser] op mocht vertrouwen, niet meer zal worden nagestreefd.
4.3. De kantonrechter oordeelt evenwel dat de verhuizing van [Eiser] niet als schade ten gevolge van dit tekortschieten van Groenwest kan worden aangemerkt. Tussen partijen staat immers vast dat het label eerst kort, Groenwest spreekt van één maand, voor het door [Eiser] betrekken van de woning is ingevoerd. Dat betekent dat op het moment dat [Eiser] de woning betrok nog geen sprake was van een complex met het karakter van senioren woningen. [Eiser] kon er gelet op de toezegging van Groenwest slechts op rekenen dat het karakter en imago van het complex op termijn - met het vrijkomen van woningen door vertrek van de zittende huurders - zal veranderen in een complex met huurders van 55 jaar en ouder. Niet valt in te zien dat [Eiser] dan ook reeds ruim binnen twee jaar na de aanvang van de huur van de woning genoodzaakt zou zijn te verhuizen.
4.3.1. Daarbij komt dat Groenwest onvoldoende weersproken heeft aangevoerd dat het complex voor senioren onvoldoende aantrekkelijk bleek en dat zich geen huurders uit de categorie 55-plus voor de woningen in het complex meldden. Met het vooruitzicht van dreigende leegstand bij vertrek van de huidige huurders heeft Groenwest besloten het 55-plus label in te trekken, zo heeft Groenwest toegelicht. Het komt de kantonrechter voor dat [Eiser] bezwaarlijk Groenwest aan haar toezegging, de woningen in het complex uitsluitend verhuren aan personen van 55 jaar en ouder, kan houden in het geval dat tot gevolg zou hebben dat er structureel leegstand in het complex gaat ontstaan. Die situatie is naar de inschatting van de kantonrechter voor [Eiser] uiteindelijk zo mogelijk nog ongunstiger dan wanneer Groenwest de woningen toch nog weet te verhuren aan jongere personen dan 55 jaar.
4.3.2. Uiteraard mag van Groenwest wel verlangd worden dat zij in deze voor alle partijen ongewenste situatie meedenkt aan een oplossing voor [Eiser]. Zij heeft die gevonden door [Eiser] bij voorrang in staat te stellen alternatieve woonruimte in Woerden te vinden, die aan de wensen van [Eiser] tegemoet komt en waar [Eiser] anders - voorlopig - nog niet voor in aanmerking zou komen. Deze oplossing komt de kantonrechter redelijk voor, ondanks dat dit voor [Eiser] verhuiskosten met zich brengt.
4.4. De kantonrechter concludeert dat de tekortkoming van Groenwest niet leidt tot een noodzaak voor [Eiser] om op korte termijn te verhuizen, zodat er geen grond is voor toekenning van de gevorderde verhuiskostenvergoeding en vergoeding voor dubbele huur. Van Groenwest mocht wel verlangd worden dat zij voor [Eiser] een passende tegemoetkoming bood ter opheffing van het door haar tekortkoming bij [Eiser] veroorzaakte nadeel. De onder 4.3.2 genoemde en door [Eiser] aanvaarde oplossing voldeed hieraan. Dit geldt temeer nu Groenwest [Eiser] nog een tegemoetkoming in de kosten heeft betaald van € 250,-. Er is geen grond voor toekenning van een aanvullende schadevergoeding aan [Eiser]. De vorderingen van [Eiser] zullen worden afgewezen.
4.5. [Eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Groenwest worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 300,00 (2 punten x tarief € 150,00)
Totaal € 300,00
De gevorderde vergoeding van nakosten wordt toegewezen als na te melden.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [Eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Groenwest, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde.
5.3. veroordeelt [Eiser], onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Groenwest volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,- aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4. verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.