Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 826328 AC EXPL 12-4988 RH(4087)
Vonnis van 10 april 2013
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiseres],
eisende partij,
gemachtigde: mr. W.J.M. Sengers,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Halfords Nederland B.V.,
gevestigd te Veenendaal,
verder ook te noemen Halfords,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.A. van Huussen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2012
- de akte houdende producties van [eiseres]
- de aantekeningen van de comparitie van 8 februari 2013.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de [adres] in [vestigingsplaats], verder ook te noemen het gehuurde.
2.2. Partijen hebben op 28 maart 1996 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 1624 (oud)BW (= 7:290 BW). Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 2.6.1. van de algemene bepalingen is opgenomen: “Huurder is verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde is bestemd, vereiste vergunningen en/of ontheffingen. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige verdere actie tegen de verhuurder.”
2.3. Het gehuurde bestaat uit een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping. Deze ruimte is gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte.
2.4. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar tot en met
13 mei 2001. Vervolgens is de huurovereenkomst telkens voortgezet met periodes van vijf jaar tot 13 mei 2016.
2.5. Op 22 juli 1998 heeft de gemeente Baarn – op straffe van een dwangsom – gelast het gebruik van de bovenruimte te staken omdat in het geldende bestemmingsplan de ruimte op de eerste verdieping is aangewezen als woonruimte. Halfords heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Dit bezwaar is bij besluit van 5 februari 1999 ongegrond verklaard. Tegen het besluit op bezwaar is geen beroep ingesteld. Het bestemmingsplan heeft sindsdien geen wijzigingen ondergaan.
2.6. De door Halfords verschuldigde huurprijs bedroeg op 1 augustus 2011 € 68.106,00 per jaar, te vermeerderen met BTW.
2.7. Op verzoek van [eiseres] heeft de kantonrechter te Amersfoort bij beschikking van
4 november 2011 de Bedrijfshuuradviescommissie, verder ook te noemen BHAC, aangewezen als deskundige in het kader van een procedure tot vaststelling van een nadere huurprijs.
2.8. Het BHAC heeft op 25 april 2012 haar rapport opgeleverd. De BHAC heeft een viertal vergelijkingspanden in haar onderzoek betrokken. Het rapport bevat de volgende conclusie:
“ Rekening houdende met het vorenstaande is de huurprijs van het litigieuze pand aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 augustus 2011 te stellen op een bedrag van € 77.090,- per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW. (...)
De indicatieve economische huurwaarde van de onzelfstandige bovenwoning is te stellen op een bedrag van € 3.600,- exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.
De totale huurprijs op 1 augustus 2011 is te stellen op een bedrag van € 80.690,- per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.”
2.9. Naar aanleiding van commentaar van Halfords op het rapport heeft de BHAC in een brief van 12 juni 2012 het volgende geschreven:
“ (...)
In het huurcontract staat - zoals u terecht aangeeft - dat het gehuurde dus ook de verdieping uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsruimte.
In het bestemmingsplan is het gebruik als bedrijfsruimte niet toegestaan en is de verdieping bestemd voor wonen.
Dat huurder [= Halfords] om haar moverende redenen niet tot (onder-)verhuur van de ruimte wil overgaan, doet volgende de commissie niet af aan het feit dat de ruimte tot het gehuurde behoort.
En aangezien de ruimte tot het gehuurde behoort dient volgens de commissie aan de ruimte ook een waardering te worden gegeven.
Dat kan een waardering zijn als woonruimte conform de berekening in het rapport:
12 maanden x 300,-=€ 3600,-.
Ook kan gekozen worden voor een waardering als bedrijfsruimte/opslag op de verdieping.
De berekening wordt dan 25% van de 100% m2 prijs x het aantal m2:
25 % van 239,04 ca 80 m2 = € 6580,-
De commissie heeft gekozen voor de eerste variant aangezien
1. het bestemmingsplan bedrijfsruimte verbiedt
2. de indeling van de verdieping wijst in de richting van woonruimte
3. partijen tijdens de bezichtiging ook hebben geopteerd voor woonruimte
(...)”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) de huurprijs voor de winkelruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] (bedoeld zal zijn [vestigingsplaats], ktr.) met ingang van 1 augustus 2011 nader vast te stellen op
€ 80.960,00 exclusief BTW dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag; (ii) te bepalen dat de nader vastgestelde huurprijs jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast; (iii) Halfords te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen het verschil tussen de nader vast te stellen huurprijs en de vanaf 1 augustus 2011 door Halfords betaalde huurprijs; (iv) Halfords te veroordelen in de proceskosten, inclusief de kosten voor het opstellen van het deskundigenrapport en de nakosten.
3.2. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vordering verwezen naar het rapport van de BHAC, waarin is geconcludeerd dat de huurprijs van het gehuurde lager is dan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
3.3. Halfords heeft verweer gevoerd, welk verweer hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling, wordt behandeld.
4. De beoordeling
Beoordelingskader
4.1. In artikel 7:303 BW Pro is bepaald dat, in het geval van een overeenkomst voor bepaalde tijd, zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de huurprijs zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal worden vastgesteld na afloop van de overeengekomen duur. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de (kanton)rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde of door de kantonrechter aangewezen ter zake deskundigen (artikel 7:304 lid 1 en Pro 2 BW).
4.2. De vordering van [eiseres] voldoet aan de formele vereisten. De vordering is vergezeld van een deskundigenadvies genoemd in artikel 7:304 lid 1 BW Pro. Verder is niet in geschil dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en op 14 mei 2011 laatstelijk verlengd is met een periode van vijf jaar, zodat vanaf die datum een wijziging van de huurprijs gevorderd kan worden.
Waardering eerste verdieping
4.3. Partijen zijn verdeeld over de vraag of en hoe de eerste verdieping moet worden betrokken in de huurprijswaardering. Vaststaand feit is dat de huurovereenkomst betrekking heeft op zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als op de (opslag)ruimte op de eerste verdieping. De ruimte op de eerste verdieping is (in het verleden) gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte. Omdat de ruimte op de eerste verdieping in het bestemmingsplan is aangewezen als woonruimte, en de gemeente Baarn op 22 juli 1998 heeft gelast het strijdig gebruik te staken, is het niet meer mogelijk de ruimte op de eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming, zo heeft Halfords aangevoerd. Halfords heeft zich op het standpunt gesteld dat de ruimte hierdoor nutteloos geworden is voor haar bedrijfsvoering en er om die reden geen huurwaarde moet worden toegekend aan de ruimte op de eerste verdieping. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.4. Bij de waardering van de bedrijfsruimte dient het gehuurde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen te worden. Dat betekent in onderhavig geval dat Halfords van [eiseres] gehuurd heeft een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte. Het (overeengekomen) gebruik van het gehuurde verschaft huurder een bepaald genot. Dit genot correspondeert met een bepaalde huurwaarde die tot uitdrukking wordt gebracht in de huurprijs. Op grond van artikel 2.6.1 van de algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt hieronder. Indien het gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dan komt dit voor risico van de huurder (zie ook Hof Arnhem 9 oktober 2012, WR 2013/5). De kantonrechter overweegt dat Halfords het genotsverlies dat het gevolg is van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening moet nemen. De huurder kan het verlies aan huurwaarde die het gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de verhuurder. Dit betekent dan ook dat bij de waardering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden betrokken.
Vergelijkingspanden
4.5. Vervolgens heeft Halfords, bij wijze van voorwaardelijk verweer, aangevoerd dat de BHAC slechts vier vergelijkingspanden heeft betrokken in haar opstelling, terwijl zij ook een aantal andere in de conclusie van antwoord genoemde bedrijfsruimtes in de vergelijking had moeten betrekken. Halfords heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke (mogelijke) gevolgen het betrekken van de door haar genoemde bedrijfsruimtes heeft voor de waardering. Nu zij dit heeft nagelaten, hetgeen wel op haar weg had gelegen, is het verweer van Halfords op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat om dezelfde reden ook voorbij aan het verzoek van Halfords om een nader deskundigenonderzoek te bepalen.
Huurprijs
4.6. De door de BHAC vastgestelde huurwaarde van de begane grond (€ 77.090,00) is geen onderwerp van geschil en staat daarmee vast.
4.7. Voor de keuze van de BHAC in het kader van onderhavige procedure aan de eerste verdieping een indicatieve economische huurwaarde van onzelfstandige woonruimte van € 3.600,00 per jaar, exclusief BTW toe te kennen, ontbreekt een rechtsgrond. De kantonrechter overweegt dat voor het bepalen van de huurwaarde de contractuele bestemming als uitgangspunt moet worden genomen. Partijen hebben de eerste verdieping niet bestemd als (onzelfstandige) woonruimte, maar als bedrijfsruimte, en ter zitting is gebleken dat zij deze ruimte niet als zodanig wensen te gebruiken/te bestemmen. Dat de eerste verdieping als woonruimte is aangewezen of als zodanig is ingericht, doet, gezien de contractuele bestemming van het gehuurde, niet ter zake. De BHAC heeft in haar brief van 12 juni 2013 (zie 2.9) toegelicht dat een waardering van de eerste verdieping als bedrijfsruimte/opslag zou leiden tot een huurwaarde van
€ 6.580,00 per jaar, exclusief BTW. Echter, nu deze huurwaarde hoger is dan de huurwaarde die aan de berekening van de BHAC ten grondslag gelegen heeft en [eiseres] haar vordering beperkt heeft tot de door de BHAC geadviseerde huurwaarde, zal de huurwaarde van de eerste verdieping worden bepaald op een bedrag van € 3.600,00 per jaar, exclusief BTW.
4.8. De kantonrechter concludeert dan ook dat de eerste verdieping betrokken moet worden bij de waardering van het gehuurde tegen een waarde van € 3.600,00 per jaar, exclusief BTW. De huurprijs wordt met ingang van 1 augustus 2011 vastgesteld op (€ 77.090,00 + € 3.600,00 =) € 80.690,00 per jaar, exclusief BTW.
4.9. Deze huurprijs geldt vanaf 1 augustus 2011. Halfords dient het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door haar betaalde huurprijs aan [eiseres] te voldoen.
4.10. Halfords wordt als in het ongelijk gesteld partij veroordeeld in de kosten. De kosten van het opstellen van het rapport bedragen € 5.000,00. Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW Pro zijn deze kosten proceskosten in de zin van artikel 237 Rv Pro. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- Explootkosten: € 76,17
- Griffierecht: € 73,00
- Salaris gemachtigde: € 400,00 (gebaseerd op twee punten van € 200,00)
- Kosten rapport BHAC: € 5.000,00
------------ +
- Totaal € 5.549,17
4.11. Over de gevorderde nakosten wordt op hiernavolgende wijze beslist.
5. De beslissing
De kantonrechter:
stelt de huurprijs voor de winkelruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats], met ingang van 1 augustus 2011, vast op een bedrag van € 80.690,00 per jaar, exclusief BTW;
bepaalt dat de nader vastgestelde huurprijs van € 80.690,00 per jaar exclusief BTW, jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast;
veroordeelt Halfords om aan [eiseres] te voldoen het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs van € 80.690,00 per jaar, exclusief BTW, en de vanaf 1 augustus 2011 door Halfords betaalde huurprijs;
veroordeelt Halfords tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op
€ 5.549,17, waarin begrepen € 400,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Halfords, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 april 2013.