Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 812795 UC EXPL 12-7540 aw/4074
Vonnis van 24 april 2013
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Super de Boer Winkels B.V.,
gevestigd te Veghel,
verder ook te noemen Super de Boer,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.M. Kan.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2012
- de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde]
- de akte houdende producties 42 t/m 57 van Super de Boer
- het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2013.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. (De rechtsvoorgangster van) Super de Boer huurt sinds 2001 van (de rechtsvoorganger van) Elzas de winkelruimte aan de Biltstraat 74 te Utrecht, hierna te noemen het gehuurde.
2.2. In artikel 10.3 van de huurovereenkomst tussen Elzas en Super de Boer, hierna ook te noemen: de hoofdhuurovereenkomst, is bepaald:
“Conform artikel 3 van Pro de Algemene Bepalingen is onderhuur niet toegestaan.
Verhuurder is bereid toestemming te verlenen voor onderverhuur onder de volgende voorwaarden:
- de onderverhuur en de onverhuurovereenkomst dient vooraf ter goedkeuring aan verhuurder te worden overgelegd
- de onderhuurder dient een 100% dochterbedrijf of een aan Laurus Nederland B.V. direct gelieerde (franchise) onderneming te zijn.”
2.3. Met ingang van 2006 heeft (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer het gehuurde onderverhuurd aan [gedaagde] en is [gedaagde] in het gehuurde als franchise-nemer van Super de Boer een supermarkt gaan exploiteren.
2.4. De afspraken omtrent de samenwerking zijn vastgelegd in de zogenaamde samenwerkingsovereenkomst en de formule-overeenkomst. De overeengekomen samenwerking ziet op de exploitatie van het bedrijf van [gedaagde] in het gehuurde en houdt, kort samengevat, in dat [gedaagde] bij Super de Boer producten afneemt en gebruik maakt van een van de winkelformules en de detailhandelsdiensten van Super de Boer.
2.5. De onderhuurovereenkomst is gesloten voor de periode van 1 mei 2006 tot en met 30 september 2011 en is nadien voortgezet voor een periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2016.
2.6. In artikel 1.3 van de onderhuurovereenkomst is het volgende bepaald:
“Het gehuurde zal door of vanwege de huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt. De huurder zal, als nadrukkelijke voorwaarde voor de uitoefening van zijn huurrecht, vanaf de ingangsdatum van de huur en zolang hij het gehuurde gebruikt, de verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst (ongeacht de hierin vermelde duur), welke overeenkomst hier als herhaald en ingelast wordt beschouwd, stipt nakomen. Een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) uit hoofde van bedoelde samenwerkingsovereenkomst wordt beschouwd als een toerekenbare tekortkoming uit hoofde van de onderhavige overeenkomst.”
2.7. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over de voorgenomen verkoop door Super de Boer van de supermarkt aan C1000 dan wel de wijziging van de formule.
2.8. [gedaagde] heeft Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. gedagvaard voor rechtbank ’s-Hertogenbosch, in welke procedure [gedaagde] in conventie gevorderd heeft te verklaren voor recht dat [gedaagde]-Amersfoort en [gedaagde]-Utrecht niet verplicht zijn om tegen hun wil mee te werken aan vervanging van hun bestaande rechtsverhoudingen met Super de Boer door nieuwe overeenkomsten, te sluiten met de C1000-groep of een andere supermarktgroep.
Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. hebben in reconventie gevorderd te verklaren voor recht dat [gedaagde] op voorhand hun medewerking hebben verleend aan de overdracht van hun rechtsverhoudingen tot Super de Boer aan een door Super de Boer aan te wijzen derde, en wel op het moment dat Super de Boer en de overnemende partij dat aan [gedaagde] hebben meegedeeld.
2.9. Bij vonnis van 6 juli 2011 heeft de rechtbank ’s-Hertogenbosch de vordering van [gedaagde] in conventie toegewezen. De reconventionele vordering van Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. is afgewezen. In dat vonnis heeft de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, voor zover hier van belang, in reconventie het volgende overwogen:
“5.2. Bij faxbrief d.d. 15 oktober 2010 (CvA-rec, prod. 22) schrijft mr. Knopper namens Super de Boer aan mr. Kan, raadsman van [gedaagde] c.s.:
(…)
12. Tot op heden hebben uw cliënten geweigerd medewerking te verlenen aan het opstellen van de exploitatiebegrotingen door C1000. (…)
(…)
15. Indien uw cliënten weigerachtig blijven hun medewerking te verlenen aan de contractsovername, te beginnen met het verlenen van medewerking aan het opstellen van de sub 12 genoemde exploitatiebegrotingen, zal cliënte uw cliënten in rechte betrekken.
16. Voor het geval medewerking in de hiervoor sub 12 en 15 bedoelde zin, door uw cliënten wordt afgewezen, worden beide samenwerkingsovereenkomsten en de hieraan gekoppelde formuleovereenkomsten nu reeds voor alsdan opgezegd per 1 november 2011. (NB: vet en onderstreept als in de originele brief).
Mr. Kan beantwoordt deze brief met zijn faxbrief d.d. 4 november 2010 (CvA-rec, prod. 23) waarin hij, na te hebben uitgelegd dat [gedaagde] c.s. zich niet gehouden achten om aan de overdracht aan C1000 mee te werken en dat zij zich niet verplicht achten om aan het opstellen van exploitatiebegrotingen door C1000 mee te werken, op pagina 2, de één na laatste alinea schrijft:
(…) Vast staat verder dat als gevolg van de in uw fax van 15 oktober 2010 gedane – aanvankelijk voorwaardelijke en inmiddels onvoorwaardelijke – opzeggingen, de betreffende overeenkomsten zullen eindigen per 1 november 2011.
Ter comparitie bevestigde mr. Knopper dat hij niet op deze vaststelling van mr. Kan heeft gereageerd en deze derhalve ook niet heeft tegengesproken.
Naar het oordeel van de rechtbank was met een en ander die opzegging een feit.
5.3. Ter comparitie heeft mr. Knopper nog naar voren gebracht dat de opzegging niet als definitief en onherroepelijk bedoeld was en dat [gedaagde] c.s. dat hadden kunnen en moeten begrijpen uit het overleg dat partijen nog in januari 2011 hebben gevoerd. Het betoog van die strekking faalt.
5.3.1. De bewoordingen van de opzegging zijn volstrekt duidelijk en niet voor misverstand vatbaar. Enig element van niet-definitief-zijn valt daarin niet te ontwaren. [gedaagde] c.s. mochten er op af gaan dat mr. Knopper schreef wat hij en zijn cliënten bedoelden.
5.3.2. Daarenboven heeft mr. Kan de door hem en zijn cliënten als definitief opgevatte opzegging als zodanig uitdrukkelijk aanvaard en bevestigd, zonder dat mr. Knopper een eventueel misverstand, dat hem toen kenbaar zou moeten zijn geworden, heeft tegengesproken en/of uit de wereld heeft proberen te helpen.
5.3.3. Op grond van een en ander mochten [gedaagde] c.s. de opzegging door mr. Knopper namens Super de Boer als een definitieve opzegging opvatten en kunnen Super de Boer geen beroep doen op het ontbreken van hun wil daartoe.
5.3.4. Als al in januari 2011 bij het overleg tussen partijen aan de orde zou zijn geweest dat de opzegging minder definitief bedoeld was dat zij was gedaan ([gedaagde] c.s. bestrijden dat), dan leidt dat niet tot een ander oordeel. Toen, in januari 2011, kon Super de Boer de opzegging niet meer eenzijdig ongedaan maken; daarvoor zou uitdrukkelijke instemming daarmee van [gedaagde] c.s. vereist zijn. Daaromtrent is niets gesteld of gebleken.
De eis van instemming vloeit, naar [gedaagde] c.s. terecht aanvoerden, ook voort uit de omstandigheid dat [gedaagde] c.s., afgaande op de opzegging, vrij behoren te zijn om maatregelen te nemen teneinde de continuïteit van hun nering ook na de opzegging per 1 november 2011 te verzekeren en daartoe overeenkomsten met anderen te sluiten.”
2.10. Geen van partijen is in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis van rechtbank ‘s-Hertogenbosch.
2.11. Bij aangetekende brief aan [gedaagde] van 21 juli 2011 zegt Super de Boer de onderhuurovereenkomst op tegen 30 september 2016, op grond van primair dringend eigen gebruik subsidiair slecht huurderschap meer subsidiair de algemene belangenafweging.
2.12. [gedaagde] drijft sinds begin november 2011 een supermarkt in het gehuurde onder haar eigen naam.
3. De vordering en het verweer
3.1. Super de Boer vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- de huurovereenkomst te ontbinden
- veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen
Subsidiar:
- te bepalen dat de huurovereenkomst per 30 september 2016, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, komt te eindigen
- veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt te ontruimen en om de overeengekomen huurprijs te betalen tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt
Primair en subsidiair:
- te verklaren voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst tussen [gedaagde] en Super de Boer per 1 november 2011, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, is geëindigd door ontbinding bij brief van Super de Boer van 28 oktober 2011
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Super de Boer geleden en nog te lijden schade, en [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 1 november 2011 tot en met 30 september 2016 dan wel tot het moment waarop het gehuurde voor Super de Boer beschikbaar komt,
- veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de nakosten.
3.2. Super de Boer legt – samengevat – aan haar primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst, onder meer door zonder geldige reden elke medewerking aan een onderzoek naar een overgang naar C1000 te weigeren en daarnaast te weigeren over te gaan naar de Jumbo-formule. Die tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3. Aan haar subsidiaire vordering legt Super de Boer – samengevat – ten grondslag dat zij de huurovereenkomst bij brief van 21 juli 2011 heeft opgezegd tegen 30 september 2016, primair wegens dringend eigen gebruik. Super de Boer wenst in het gehuurde een supermarkt te exploiteren conform de Jumbo-formule. Zij heeft daarbij een wezenlijk belang, namelijk het behalen van een exploitatieresultaat in het gehuurde; het behalen van een groothandelsresultaat in het gehuurde, ter dekking van de vaste en logistieke en formule kosten; het verder laten groeien van de mede door Super de Boer geëxploiteerde Jumbo formule, met alle schaalvoordelen vandien en het voorkomen dat de hoofdhuurovereenkomst komt te eindigen. Na aanvulling van gronden ter comparitie baseert Super de Boer haar subsidiaire vordering ook op de in haar brief van 21 juli 2011 subsidiair genoemde opzeggingsgrond slecht huurderschap, wegens de hiervoor onder 3.2. opgesomde feiten. Meer subsidiair heeft zij opgezegd op grond van de algemene belangenafweging. Super de Boer heeft een zwaarwegend belang om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Zij verwijst naar hetgeen zij heeft aangevoerd ter onderbouwing van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] bij het voortgezet gebruik van het gehuurde. Voor [gedaagde] geldt echter dat zij al sinds 2006 in het gehuurde een supermarkt drijft zodat mogelijke investeringen inmiddels geacht worden te zijn afgeschreven. In het kader van de [gedaagde]-formule heeft [gedaagde] in het gehuurde geen enigszins substantiële investeringen verricht althans geen investeringen die niet per september 2016 zijn afgeschreven. Voorts geldt dat [gedaagde] weet dat een huurrecht eindig is en dat zij daarmee ook rekening heeft kunnen houden. Het belang van Super de Boer bij de beëindiging van de huurovereenkomst moet volgens Super de Boer daarom zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij een voortzetting daarvan.
Super de Boer verzoekt de kantonrechter het vonnis waarbij het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4. Aan de zowel primair als subsidiair gevorderde verklaringen voor recht legt Super de Boer – samengevat – ten grondslag dat zij de samenwerkingsovereenkomst heeft ontbonden wegens wanprestatie. [gedaagde] is schadeplichtig voor de winstderving van Super de Boer vanaf 1 november 2011 tot 30 september 2016 dan wel tot het moment dat het gehuurde voor Super de Boer zelf beschikbaar komt.
3.5. [gedaagde] voert als verweer onder andere aan dat het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011 in deze procedure gezag van gewijsde heeft als het gaat om de wijze waarop de samenwerkingsovereenkomst is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens Super de Boer. Ook staat op grond van dat vonnis thans tussen partijen vast dat [gedaagde] niet verplicht was om mee te werken aan een vervanging van haar bestaande contractuele rechtsverhouding met Super de Boer door een nieuw overeen te komen rechtsverhouding met C1000 of met welke andere, niet door [gedaagde] zelf gekozen supermarktorganisatie dan ook. Van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst of huurovereenkomst of slecht huurderschap is daarom geen sprake.
3.6. Op de wederzijdse stellingen van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4. De beoordeling
Het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011
4.1. In de procedure die partijen eerder hebben gevoerd bij rechtbank s’-Hertogenbosch is de samenwerkingsovereenkomst aan de orde geweest. In die procedure heeft de rechtbank uitgebreid aandacht besteed aan de wijze waarop deze is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens Super de Boer (zie hiervoor onder 2.9.). Het standpunt van Super de Boer dat dit geschilpunt in die procedure slechts zijdelings aan de orde is geweest kan de kantonrechter, gelet op die uitvoerige overwegingen in het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011, niet volgen. Voornoemd vonnis, dat in kracht van gewijsde is gegaan, heeft in de onderhavige procedure tussen partijen gezag van gewijsde. Partijen zijn aan dat vonnis gebonden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing, maar ook voor de dragende overwegingen die tot die beslissing hebben geleid. De overwegingen zoals deze hiervoor onder 2.9. zijn vermeld, zijn naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als dragende overwegingen. Thans staat daarom in rechte vast dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens Super de Boer is geëindigd per 1 november 2011. De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft in datzelfde vonnis voor recht verklaard dat [gedaagde] niet verplicht was mee te werken aan de overgang van de supermarkt naar C1000. Partijen zijn ook aan die vaststelling gebonden. Uit het gesloten stelsel van rechtsmiddelen volgt dat op geen van beide geschilpunten in de onderhavige procedure door de kantonrechter opnieuw kan worden beslist. De primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dienen te worden afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.2. Super de Boer stelt dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, die deel uitmaken van de onderhuurovereenkomst. Zij vordert daarom de ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.3. [gedaagde] heeft aangevoerd dat artikel 1.3 in de onderhuurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.6.) vernietigbaar is, omdat dit een afwijkend beding betreft omtrent het einde van de huurovereenkomst, waarvoor geen goedkeuring van de kantonrechter is verkregen (artikel 7:291 BW Pro).
Dit standpunt is niet juist. Artikel 7:291 BW Pro ziet (onder andere) op bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van wettelijke bepalingen opgenomen in afdeling 7.4.6. BW. Artikel 1.3 van de onderhuurovereenkomst ziet daarentegen op de beëindiging van de huurovereenkomst in het geval van wanprestatie. Goedkeuring van de kantonrechter is voor de geldigheid van een dergelijk beding niet vereist. Het beroep op vernietiging gaat derhalve niet op.
4.4. Vooropgesteld wordt dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst tussentijds heeft opgezegd tegen 1 november 2011. In de onderhuurovereenkomst is geen bepaling opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Het feit dat het verblijf van [gedaagde] in het gehuurde sinds november 2011 in strijd is met de bedoeling van partijen bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst, namelijk dat [gedaagde] als franchisenemer van Super de Boer in het gehuurde een supermarkt zou drijven, is door Super de Boer en niet door [gedaagde] veroorzaakt en kan onder de gegeven omstandigheden niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Daarnaast geldt dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden tussentijds heeft beëindigd. Zij is tot beëindiging overgegaan omdat [gedaagde] bleef weigeren mee te werken aan een overgang naar C1000. In rechte staat thans vast dat [gedaagde] tot die medewerking niet verplicht was. Super de Boer heeft daarnaast aangevoerd dat de weigering door [gedaagde] van de Jumbo-formule een tekortkoming oplevert in de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] op grond van de samenwerkingsovereenkomst in beginsel verplicht was mee te werken aan een formulewijziging. Super de Boer heeft de Jumbo-formule echter pas eind juni 2011, dat is enkele maanden vóór het einde van de samenwerkingsovereenkomst, voor het eerst aangeboden. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde], zoals zij heeft aangevoerd, op dat moment al ver gevorderd was met de noodzakelijke voorbereidingen in verband met de voortzetting van haar onderneming na 1 november 2011, onder haar eigen naam. Dat zij die voorbereidingen moest treffen is het directe gevolg van het feit dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst tussentijds heeft opgezegd. Onder die omstandigheden is het beroep van Super de Boer op de betreffende bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst omtrent de medewerking van [gedaagde] aan een wijziging van de formule, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst moeten in dit geval daarom buiten toepassing blijven. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan de betreffende bepalingen deel uitmaken, is geen sprake.
4.5. Super de Boer heeft voorts aangevoerd dat de per 1 november 2011 geëindigde samenwerkingsovereenkomst nawerking heeft. In de samenwerkingsovereenkomst is namelijk de bepaling opgenomen dat [gedaagde] Super de Boer geen concurrentie mag aandoen gedurende één jaar na het einde van de samenwerkingsovereenkomst. Dat [gedaagde] na 1 november 2011 in het gehuurde een supermarkt drijft onder haar eigen naam levert wanprestatie in de onderhuurovereenkomst op, zo stelt Super de Boer.
Nu Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst echter zelf voortijdig heeft beëindigd, komt haar naar het oordeel van de kantonrechter, onder die omstandigheid, niet langer een beroep toe op voornoemde non-concurrentiebepaling. Van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst is geen sprake.
4.6. Ter comparitie heeft Super de Boer nog aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst fraude te plegen en personeel zwart te laten werken. Zij verwijst naar het onderzoek van Fiod, waarvan zij een aantal stukken, waaronder getuigenverklaringen, in het geding heeft gebracht.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen die overlegging van stukken uit het Fiod-dossier. Zij benadrukt dat slechts een klein deel van het dossier is overgelegd en dat de zaak genuanceerder is dan Super de Boer thans stelt. Ook is [gedaagde] van mening dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om op dit punt verweer te voeren.
4.7. Ervan uitgaande dat juist is dat [gedaagde] haar personeel zwart heeft laten werken en omzet niet heeft opgegeven aan de fiscus, dan heeft Super de Boer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat die handelwijze van [gedaagde] jegens Super de Boer wanprestatie oplevert. Onder meer is daarbij belang of ook Super de Boer (financieel) benadeeld is en in welke zin de werkwijze van [gedaagde] in strijd is met de tussen partijen geldende samenwerkingsafspraken. Super de Boer heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd en kan in dat kader niet volstaan met het overleggen van een deel van een, kennelijk omvangrijk, Fiod-onderzoek. Mede gelet op de hiervoor genoemde, niet ongegronde bezwaren van [gedaagde] zal de kantonrechter aan de inhoud van de overgelegde stukken uit het Fiod-onderzoek verder voorbij gaan.
4.8. Het eerst ter comparitie gedane beroep van Super de Boer op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW Pro) kan, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.4. t/m 4.7. is overwogen, evenmin slagen. De omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde niet langer gebruikt als franchisenemer van Super de Boer komt, onder de gegeven omstandigheden, krachtens verkeersopvattingen voor rekening van Super de Boer.
4.9. Dit alles leidt ertoe dat de primair gevorderde ontbinding van de onderhuurovereenkomst wegens wanprestatie en de ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.
De opzegging
4.10. Super de Boer heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2016, op grond van primair dringend eigen gebruik subsidiair slecht huurderschap meer subsidiair de belangenafweging. Zij vordert het einde van de onderhuurovereenkomst vast te stellen. Ter comparitie heeft Super de Boer nog aangevoerd dat zij ook indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt belang heeft bij haar beëindigingsvordering, omdat zij in dat geval geconfronteerd kan worden met een schadevordering van [gedaagde] en de einddatum van de onderhuurovereenkomst de einddatum is van de schadeperiode.
4.11. In de procedure tussen Elzas, de hoofdverhuurder, en Super de Boer (zaaknummer 787551 UC EXPL 11-20070), heeft Elzas de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst gevorderd. In die procedure wordt heden eveneens eindvonnis gewezen. Bij dat eindvonnis wordt de vordering van Elzas tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Dit betekent dat Super de Boer niet langer kan beschikken over het gehuurde. Het door haar ten tijde van de opzegging beoogde eigen gebruik van het gehuurde, dat zij ook in het kader van de belangenafweging heeft aangevoerd, is niet langer mogelijk. Uit hetgeen hiervoor onder 4.4. tot en met 4.7. is overwogen volgt reeds dat haar beroep op slecht huurderschap, waaraan zij dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag legt als aan haar beroep op wanprestatie, niet kan slagen.
Artikel 7:296 BW Pro geeft de verhuurder van 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op een aantal, limitatief in de wet opgenomen gronden. Daaronder valt niet de door Super de Boer aangevoerde grond voor opzegging, namelijk de beperking van schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het huurgenot.
De subsidiaire vordering van Super de Boer dient te worden afgewezen.
Proceskosten
4.12. Super de Boer is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot op heden begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 200,--).
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Super de Boer tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.