Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/342098 / KG ZA 13-271
Vonnis in kort geding van 8 mei 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BERGERAC BEHEER B.V.,
statutair gevestigd te Doorn en kantoorhoudende te Julemont, België,
feitelijk kantoorhoudende te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. O.P. van der Linden te Utrecht,
gevoegde partij aan de zijde van Bergerac Beheer B.V.:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gevoegde partij] B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. D. de Jong te Zeist,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN HET PAND OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE 3512 GE UTRECHT AAN DE GANZENMARKT 24-26,
wonende te Utrecht,
gedaagden,
mr. M.A.R. Schuckink Kool te ‘s- Gravenhage.
Partijen zullen hierna Bergerac, [gevoegde partij] en gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 april 2013 met producties, genummerd 1 en 2;
- de bij brief van 22 april 2013 ingediende producties, genummerd 2 tot en met 6, van de zijde van Bergerac;
- de incidentele conclusie van eis tot voeging van de zijde van [gevoegde partij];
- de bij brief van 22 april 2013 ingediende producties, genummerd 1 tot en met 26, van de zijde van gedaagden;
- de bij brief van 22 april 2013 ingediende producties, genummerd I tot en met XXIII, van de zijde van [gevoegde partij];
- de bij faxbericht van 22 april 2013 ingediende producties, genummerd XXIV tot en met XXVIII, van de zijde van [gevoegde partij];
- de bij faxbericht van 23 april 2013 ingediende bijlagen (3) van de zijde van Bergerac;
- de mondelinge behandeling gehouden op 24 april 2013;
- de pleitnota van de zijde van Bergerac;
- de pleitnota van de zijde van [gevoegde partij];
- de pleitnota van de zijde van gedaagden.
1.2. [gevoegde partij] heeft een incidentele conclusie van eis tot voeging aan de zijde van Bergerac ingediend nu zij belang heeft bij toewijzing van de vordering. Bergerac en gedaagden hebben tegen deze eis geen bezwaar gemaakt. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de vordering tot voeging van [gevoegde partij] aan de zijde van Bergerac wordt toegestaan.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bergerac is eigenaar van de percelen en de daarop gelegen panden aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. 3555, 1135, 2675 en 4082 (hierna te noemen: de panden). Bergerac is de huidige naam van de besloten vennootschap voorheen de ‘[exploitatiemaatschappij] B.V.’ geheten. [A] is directeur en enig aandeelhouder van Bergerac.
2.2. De panden zijn in februari 1992 gekraakt en staan bekend als het ‘Ubica-pand’.
2.3. [B] is projectontwikkelaar. Hij is via [B] Holding B.V. indirect bestuurder van [gevoegde partij].
2.4. Op 4 december 1989 is ten verzoeke van [bouwmaatschappij] conservatoir beslag gelegd op de panden aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht.
2.5. Op 16 november 2011 en 7 november 2012 is ten verzoeke van de Belastingdienst executoriaal beslag gelegd op het pand aan de Ganzenmarkt 24 te Utrecht.
2.6. Bergerac heeft bij dagvaarding van 4 april 2012 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Utrecht (zaak/rolnummer 332318/12/1205). Op 16 mei 2013 is in die procedure een meervoudige comparitie gepland. Bergerac vordert in die procedure
-samengevat- ontruiming van de panden op grond van onrechtmatige bewoning c.q. onrechtmatig gebruik.
2.7. Bij vonnis in kort geding van 5 april 2013 (zaak/rolnummer C/16/339260/KG ZA 13-158) heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Bergerac veroordeeld tot het -kort gezegd- aanhangig maken van een kort geding procedure tot ontruiming van de panden. Dit als gevolg van het voorshands oordeel dat sprake is van een koopovereenkomst tussen [gevoegde partij] en Bergerac met betrekking tot de panden. In het vonnis is in het dictum in de aanhef en in de punten 5.1., 5.2. en 5.5 het volgende bepaald:
“De voorzieningenrechter gebiedt Bergerac
5.1. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan het kantooradres van Bergerac aan de Wittenvrouwensingel 41, in kort geding tegen allen die verblijven in de panden aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht (de krakers) op adequate en voortvarende wijze een dagvaarding uit te brengen, en een mondelinge behandeling daarvan te verzoeken binnen drie weken na de datum van betekening van dit vonnis, strekkende tot algehele ontruiming van de panden aan de Ganzenmarkt 24-26 binnen een termijn van twee weken na betekening van het jegens de krakers te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag dat Bergerac in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
5.2. om het aanhangig te maken kort geding tegen de krakers aanhangig te houden, te persisteren bij haar vorderingen en voorts zonder in te stemmen met enige aanhouding of vertraging ten spoedigste vonnis te vragen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,00 in het geval Bergerac in gebreke blijft om op dit punt aan vonnis te voldoen;
5.5. veroordeelt Bergerac om aan [gevoegde partij] B.V. de hiervoor in 5.1 tot en met 5.3 uitgesproken dwangsommen te betalen indien zij niet aan de in 5.1 tot en met 5.3 uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 2.250.000,00 is bereikt,”
2.8. Bergerac heeft ter zitting verklaard dat tegen het kort geding vonnis van
5 april 2013 hoger beroep zal worden ingesteld.
2.9. Op 11 april 2013 heeft [gevoegde partij] een omgevingsvergunning verkregen voor het adres Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht.
2.10. [C] heeft bij dagvaarding van 18 april 2013 een derdenverzet procedure aanhangig gemaakt (zaak/rolnummer C/16/342028 / KG ZA 13-269) waarin hij vordert reclamant tot een goed opposant te verklaren en geopponeerde [gevoegde partij] haar vordering te ontzeggen jegens Bergerac. De behandeling van die zaak vindt -na daartoe overleg te hebben gevoerd met de raadslieden van partijen- tegelijkertijd met de onderhavige zaak plaats.
3. Het geschil
3.1. Bergerac vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden te veroordelen de onroerende zaak, gelegen aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. 3555, 1135, 2675 en 4082, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en het hunne en hetgeen zich van hunnentwege daarin bevindt, en ontruimd te houden met bepaling dat Bergerac en haar rechtsopvolgers dit vonnis gedurende de termijn van maximaal één jaar ex artikel 557a lid 3 Rv tegen één ieder die zich in vermeld pand mocht bevinden ten uitvoer mag leggen, met machtiging van Bergerac en haar rechtsopvolger, indien gedaagden met ontruiming in gebreke blijven, de ontruiming, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, zelf te bewerkstelligen, alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure.
3.2. [C] voert als één van de bewoners van de panden en woordvoerder van de gedaagden verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bergerac legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden zich zonder recht of titel in de panden bevinden zodat zij inbreuk maken op het eigendomsrecht van Bergerac en onrechtmatig jegens haar handelen. Bergerac heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de panden om de navolgende redenen. Ten tijde van het aanhangig maken van de bodemprocedure was nog geen sprake van concrete herontwikkelingsplannen, een bouwvergunning of verkoop van de panden, zodat Bergerac destijds heeft gekozen voor het aanhangig maken een bodemprocedure. In het vonnis van 5 april 2013 is Bergerac echter veroordeeld tot betaling van dwangsommen indien hij de ontruiming niet vordert en doorzet. Voorts is in voornoemd vonnis voorshands geoordeeld dat een koopovereenkomst tussen Bergerac en [gevoegde partij] tot stand is gekomen. Op grond daarvan dient Bergerac de panden leeg op te leveren. Bergerac stelt dat zij tegen het vonnis in hoger beroep gaat. Indien voornoemde koopovereenkomst niet tot stand is gekomen, stelt Bergerac dat -nu een bouwvergunning is verleend- er andere gegadigden zijn voor de herontwikkeling van het pand dan wel Bergerac het pand zelf zal ontwikkelen tot een hotel. Tot slot stelt Bergerac dat een vonnis in de aanhangige bodemprocedure langer op zich laat wachten nu die zaak wordt behandeld door een meervoudige kamer. Buiten het spoedeisend belang stelt Bergerac dat gedaagden niet zijn verschenen. Verder stelt hij ten overvloede dat alhoewel in verband met het zakelijk recht en revindicatie geen ruimte is voor een belangenafweging, juist de lange duur van de kraaksituatie reden is om die situatie te beëindigen. Dat gedaagden mogelijk niet tijdig over andere woonruimte kunnen beschikken, is aan henzelf te wijten. Zij hebben andere woonruimte aangeboden gekregen.
4.2. [gevoegde partij] stelt dat zij recht heeft op en belang heeft bij ontruiming van de panden nu zij met Bergerac een koopovereenkomst met betrekking tot die panden heeft gesloten. Op grond daarvan en als toekomstig eigenaar van de panden heeft [gevoegde partij] recht op levering van ontruimde panden. Alle ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst zijn uitgewerkt. Als ontruimd is, zal [gevoegde partij] direct aanspraak maken op levering van de panden. Sinds het sluiten van de koopovereenkomst is [gevoegde partij] met de herontwikkeling aangevangen. De panden zijn ingemeten en bouwkundig geïnspecteerd. Er is overleg gevoerd met de gemeente, er zijn tekeningen gemaakt, de benodigde vergunning is verkregen, financiers zijn aangetrokken en exploitanten zijn gevonden. Gedaagden verblijven in de panden zonder recht of titel, zodat zij daarmee onrechtmatig handelen. Het belang dat gedaagden hebben, het tegengaan van leegstand, vervalt met de levering en de herontwikkeling van de panden. Met het woonrecht van gedaagden is zorgvuldig omgegaan. Er is vervangende woonruimte aangeboden. [gevoegde partij] heeft een spoedeisend belang nu zij in het kader van de bouwplannen verdere stappen moet nemen, omdat anders mogelijk investeerders en potentiële huurders en exploitanten afhaken. In dat geval lijdt [gevoegde partij] grote schade. In het geval er nog beslagen op de panden rusten, stelt [gevoegde partij] dat de beslagdebiteuren ruimschoots kunnen worden voldaan gelet op de verkoopprijs.
4.3. Gedaagden voeren daartegen aan dat Bergerac en [gevoegde partij] geen spoedeisend belang hebben bij de vordering tot ontruiming. Dat gedaagden zonder recht of titel in de panden verblijven, levert nog geen spoedeisend belang op. Evenmin is een spoedeisend belang aanwezig indien slechts nog sprake is van vage of niet reële ontwikkelingsplannen, de vergunningen niet zijn aangevraagd dan wel afgegeven, geen concrete datum bekend is waarop werkzaamheden aanvangen of een overdracht zal plaatsvinden, geen reëel uitzicht bestaat op verhuur dan wel het voorgenomen eigen gebruik onvoldoende aannemelijk is. De vrees voor leegstand is een argument om een vordering tot ontruiming af te wijzen. Bergerac heeft hieromtrent onvoldoende gesteld, zodat het spoedeisend belang ontbreekt. Dat [gevoegde partij] wel concrete plannen heeft, doet daar niet aan af. Het is namelijk onzeker of op korte termijn aan [gevoegde partij] geleverd zal worden. In dat kader merken gedaagden op dat de vordering slechts kan worden toegewezen als blijkt van een na het vonnis onmiddellijk daarop volgende levering. Gedaagden hebben voorts een zwaarwegend belang bij behoud van de panden omdat betaalbare woonruimte voor een grote groep personen niet voorhanden is. Bovendien levert de aanwezigheid van gedaagden geen risico’s op voor de panden.
4.4. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.5. De stelling van Bergerac dat gedaagden niet zijn verschenen, slaagt niet om de navolgende reden. [C] heeft verklaard dat de stelling van Bergerac juist is dat [C] niet in de Gemeentelijke Basis Administratie (hierna te noemen: de GBA) staat ingeschreven op het adres Ganzenmarkt 24 of 26 te Utrecht, maar dat hij staat ingeschreven bij de Sociale Dienst en aldaar zijn postadres heeft. Geen van de bewoners is naar zijn zeggen op voornoemd adres ingeschreven in de GBA. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het feit dat [C] niet staat ingeschreven op het adres Ganzenmarkt 24 of 26 te Utrecht niet impliceert dat hij daar niet verblijft. Het is hooguit een aanwijzing. Nu Bergerac zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd, dient er thans vanuit te worden gegaan dat [C] verblijft in de panden.
4.6. Tussen partijen is niet in geschil dat de gedaagden zich zonder recht of titel in de panden bevinden en dat Bergerac eigenaar is van de panden, zodat de vordering tot ontruiming in beginsel kan worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien Bergerac onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een hem toekomende bevoegdheid tot ontruiming.
4.7. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. [gevoegde partij] stelt dat tussen haar en Bergerac een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de panden. [gevoegde partij] stelt voorts dat vervolgens levering van die panden dient plaats te vinden. De panden dienen volgens [gevoegde partij] op grond van de koopovereenkomst leeg en ontruimd te worden opgeleverd, hetgeen inhoudt dat gedaagden de panden zouden moeten verlaten. Om deze situatie op korte termijn te kunnen bewerkstelligen, heeft [gevoegde partij] een kort geding procedure tegen Bergerac aanhangig gemaakt en gevorderd dat Bergerac een ontruimingsprocedure aanhangig zou maken. In voornoemde kort geding procedure heeft Bergerac verweer gevoerd tegen de stelling van [gevoegde partij] dat een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Ter zitting is in die procedure door partijen uitvoerig gedebatteerd over de door hen ingenomen standpunten. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis in kort geding van 5 april 2013 voorshands geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als gevolg hiervan is Bergerac veroordeeld tot het aanhangig maken van het onderhavige kort geding. [gevoegde partij] heeft zich -gelet op het door haar gestelde belang bij ontruiming van de panden- aan de zijde van Bergerac gevoegd. [gevoegde partij] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij -op de ontruiming na- klaar is voor de levering. Ook is door [gevoegde partij] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij direct na de levering zal aanvangen met de herontwikkelingswerkzaamheden. Hierbij is mede van belang dat uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat aan [gevoegde partij] een omgevingsvergunning met betrekking tot de herontwikkeling van de panden is verleend en dat met een potentiële huurder een huurovereenkomst is gesloten. Voorts heeft [gevoegde partij] aannemelijk gemaakt dat indien Bergerac niet tot levering overgaat, zij voornemens is de levering (juridisch) af te dwingen. Gedaagden hebben -anders dan dat zij er geen vertrouwen in hebben dat Bergerac de panden zal leveren aan [gevoegde partij]- geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de stelling dat de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. De stelling van gedaagden dat Bergerac de panden mogelijk niet zou willen dan wel kunnen leveren dan wel dat sprake is van een schijnovereenkomst, is door hen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter van voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de panden door Bergerac aan [gevoegde partij] geleverd dienen te worden. Ook is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat deze panden, alvorens tot levering kan worden overgegaan, op grond van de koopovereenkomst ontruimd dienen te worden. Dat maakt dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat [gevoegde partij] een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering van Bergerac, zodat in die zin het spoedeisend belang in deze procedure is gegeven.
De voorzieningenrechter overweegt voorts dat nu Bergerac is veroordeeld tot het aanhangig maken van de onderhavige procedure onder verbeurte van dwangsommen het feit dat zij in deze procedure geen verweer heeft gevoerd tegen de stelling van [gevoegde partij] dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, niet worden meegewogen in de onderhavige beoordeling nu deze opstelling van Bergerac het gevolg is van de veroordeling in het vonnis van 5 april 2013 en Bergerac bovendien ter zitting verklaard dat zij hoger beroep zal instellen tegen het vonnis van 5 april 2013.
4.8. Tot slot is geen sprake van misbruik van de aan Bergerac toekomende bevoegdheid tot ontruiming. Immers, uit de stellingen en de in het geding gebrachte stukken blijkt dat aan gedaagden alternatieve woonruimte is aangeboden. Dit aanbod hebben zij om hen moverende redenen afgewezen. Nu onvoldoende is gebleken dat voornoemd aanbod niet passend zou zijn, komt het voor rekening en risico van gedaagden dat zij het aanbod hebben afgewezen.
4.9. Gelet op vorenstaande overwegingen zal de voorzieningenrechter de vordering toewijzen, met dien verstande dat de termijn waarop de onroerende zaak dient te zijn ontruimd wordt gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis.
4.10. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat Bergerac bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
4.12. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als volgt.
4.13. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van Bergerac worden begroot op:
- dagvaarding € 76,71
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.481,71
De kosten aan de zijde van [gevoegde partij] worden begroot op:
- griffierecht € 589,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.405,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de onroerende zaak, gelegen aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. 3555, 1135, 2675 en 4082, te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en het hunne en hetgeen zich van hunnentwege daarin bevindt, en ontruimd te houden,
5.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.3. veroordeelt ieder van gedaagden afzonderlijk om aan Bergerac een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij ieder afzonderlijk niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, waarbij het totaalbedrag aan gezamenlijke dwangsommen wordt gemaximeerd tot € 25.000,00,
5.4. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Bergerac tot op heden begroot op € 1.481,71 en aan de zijde van [gevoegde partij] tot op heden begroot op € 1.405,00,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Eelkema en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2013.