Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/343879 / KG ZA 13-340
Vonnis in kort geding van 14 juni 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap
[bedrijf],
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat: mr. D. de Jong te Zeist,
tegen
de besloten vennootschap
BERGERAC BEHEER BV,
gevestigd te Doorn, (mede) kantoorhoudend te Julemont, België,
gedaagde,
advocaat: mr. O.P. van der Linden te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Bergerac genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 13 en 16 mei 2013 met producties, genummerd 1 tot en met 24;
- de bij brief van 30 mei 2013 ingediende producties, genummerd 1 tot en met 7, van de zijde van Bergerac;
- de bij brief van 30 mei 2013 ingediende productie, genummerd 8, van de zijde van Bergerac;
- de bij faxbericht van 31 mei 2013 ingediende producties, genummerd 25 tot en met 31, van de zijde van [eiseres];
- de bij brief van 3 juni 2013 ingediende productie, genummerd 32, van de zijde van [eiseres];
- de bij faxbericht van 3 juni 2013 ingediende productie, genummerd 33, van de zijde van [eiseres];
- de bij faxbericht van 3 juni 2013 ingediende producties, genummerd 9 tot en met 11, van de zijde van Bergerac;
- de mondelinge behandeling gehouden op 4 juni 2013;
- de pleitnota van de zijde van [eiseres];
- de pleitnota van de zijde van Bergerac.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bergerac is eigenaar van de percelen en de daarop gelegen pand[adres] te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer] (hierna te noemen: de panden). Bergerac is de huidige naam van de besloten vennootschap voorheen de ‘Exploitatiemaatschappij [bedrifsnaam] B.V.’ geheten[A] (hierna te noemen: [A]) is directeur en enig aandeelhouder van Bergerac.
2.2. [B] is projectontwikkelaar. Hij is via [bedrijf] indirect bestuurder van [eiseres].
2.3. De panden, bekend staande als het Ubica-pand (hierna te noemen: de panden), zijn in februari 1992 gekraakt. Aan deze kraaksituatie is - door ontruiming door de gemeente Utrecht - op 25 mei 2013 een einde gekomen. De panden zijn door de gemeente Utrecht onbewoonbaar verklaard. De gemeente Utrecht heeft Bergerac - bij beschikking van
28 mei 2013 - verboden de dichtgemaakte panden te betreden.
2.4. Op 10 januari 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eiseres] en Bergerac. Op die dag hebben zij een document getekend met de volgende inhoud:
“Kernpunten bieding [adres] te Utrecht
Aanbod geldig t/m zaterdag 14 januari 2012 om 17:00 uur
Koopprijs: € 2.250.000,-- k.k.
Transportdatum: 12 juli 2012, of zoveel eerder of later als het pand leeg en ontruimd is
Het pand wordt leeg en ontruimd, vrij van hypotheken en beslagen overgedragen
Betaling op transportdatum van minimaal € 300.000,00
Resterende bedrag als lening tegen 6% rente op jaarbasis
Ontbindende voorwaarden voor koper tot 1 april 2012:
1) niet aanwezig zijn van kelder; (het woord kelder is doorgehaald, en met de typemachine vervangen door) ‘de mogelijkheid tot het creëren van een kelderruimte van 2,5 meter hoog’
2) niet krijgen van een horecavergunning;
3) niet verkrijgen vergunning extra verdieping.
Ondertekening concept leveringsakte: 20 januari 2012
Koper en verkoper zullen zich vanaf ondertekening van dit document gezamenlijk inzetten om het gebouw leeg en ontruimd te krijgen. Verkoper start daarvoor de noodzakelijke juridische procedure tegen de krakers. Koper zal daarvoor de relevante informatie en plannen aanleveren. Koper zal tevens zorgdragen voor de bemiddeling en coördinatie voor het verkrijgen van de vergunningen en het verbouwen van de panden aan [adressen] en [adres] te Utrecht.
Voor akkoord,
Utrecht 10 januari 2012
Mr. [A] Ir. Drs. [B]
Bergerac Beheer bv [bedrijf]
(verkoper) (koper)”
2.5. Bij e-mailbericht van 11 januari 2012 bericht [eiseres] aan mr. P.R. Moerland, notaris te Dinxperlo (hierna: de notaris), voor zover relevant, het volgende:
“Ik heb gisteren een pand in Utrecht gekocht. In de bijlage vindt u de overeenkomst op kernpunten. Kunt u deze vermaken tot een concept leveringsakte?”
2.6. Bij brief van 22 januari 2012 bericht [A] aan [eiseres], voor zover relevant, het volgende:
“Betreft: Onderhandelingen gebouw [adres]
Het was niet de bedoeling dat U na onze bespreking van vorige week vervolgens en op die manier, buiten mij om de publiciteit heeft gezocht. (…) Onderhandelingen moeten in stilte verlopen. (…)
Per saldo hebben wij niet meer dan een wederzijdse intentieverklaring, een bieding Uwerzijds onder voorwaarden.”
2.7. Bij brief van 30 januari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Zoals afgesproken in de ondertekende koopovereenkomst ontvangt u hierbij de concept leveringsakte. (…)
De notaris schrijft in zijn begeleidende email dat we een aflossingschema moeten afspreken voor de lening. Dat zouden we eventueel in de akte kunnen verwerken of separaat kunnen overeenkomen. Wat heeft uw voorkeur?”
2.8. Bij brief van 2 februari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Sinds de ondertekening ben ik zorgvuldig te werk gegaan. De volgende personen waren van de optie tot koop, (…).
Voor de rest ben ik discreet met onze gesprekken en overeenkomst om gegaan.”
2.9. Bij brief van 15 februari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Op dit moment staan dus alle seinen op groen. De gemeente heeft mij vandaag min of meer akkoord gegeven op de extra (kap-)verdieping en ook de horecavergunning is volgens de laatste informatie akkoord. De enige onzekerheid blijven de kelders, maar ik denk dat ik die gok ga nemen. Zeer waarschijnlijk hoef ik dus geen gebruik te maken van een ontbindende voorwaarde. Ik wil u daarom nogmaals verzoeken om schriftelijk uw commentaar op de concept-leveringsakte d.d. 30-1-2012 door te geven. We hadden afgesproken dat we het concept eind januari al zouden ondertekenen. Het is inmiddels half februari.
Ik heb overigens zeer succesvolle gesprekken met een financierder. Ik hoor daarom graag van u welk bedrag u graag bij levering zou willen ontvangen. U sprak vaak over een bedrag “ietsje hoger” dan de € 300.00,-. Waar doelde u toen precies op?”
2.10. Bij brief van 15 maart 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Zoals u merkt, gaat de ontwikkeling erg voorspoedig. Er zijn nog wel 2 laatste punten aan uw zijde: hoe staat het met het verwijderen van het executoriale beslag van de belastingdienst op de panden en kunt u nog uw opmerkingen doorgeven op de aan u verzonden concept leveringsakte?”
2.11. Bij brief van 28 maart 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Ik wil u nogmaals hartelijk danken voor het prettige gesprek van gisteren. (…)
Concept leveringsakte
Als bijlage van deze brief vindt u de aangepaste concept leveringakte. Zoals gisteren besproken heb ik de “regeling geldlening” laten verwijderen en zal ik de koopprijs zeer waarschijnlijk in zijn geheel op datum van levering aan u voldoen. Het is voor 95% zeker dat ik het bedrag van € 2.250.000,- vanaf 1 juli 2012 tot mijn beschikking heb.”
2.12. Bergerac heeft bij dagvaarding van 4 april 2012 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Utrecht (zaak/rolnummer 332318/12/1205). Bergerac vordert in die procedure -samengevat- ontruiming van de panden op grond van onrechtmatige bewoning c.q. onrechtmatig gebruik.
2.13. Bij brief van 19 april 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:
“Naar aanleiding van ons telefonische onderhoud afgelopen maandag wil ik u als volgt melden:
Juridische levering
Ik heb de panden van u leeg en ontruimd gekocht. U dient hiervoor de noodzakelijke juridische acties te ondernemen. Met uw goedkeuring ben ik in een vergevorderd stadium met de krakers om tot een vrijwillige ontruiming te komen. Afhankelijk van hun ontruiming zal, zoals ook in de koopakte beschreven de leveringsdatum worden vastgesteld. Zoals het er nu voor staat zal dat niet – zoals u voorstelde – in de volgende week zijn. Ik begrijp van u dat u akkoord bent met de inhoud van de op 28 maart 2012 aan u verzonden leveringsakte d.d. 28-3-2012.
Kadastrale inschrijving koopakte
U gaf aan dat u zich zorgen maakt dat er zich tussen nu en moment van levering zaken zouden kunnen voorvallen die de levering in gevaar zouden brengen. In dit kader heb ik onze koopakte in het kadaster laten inschrijven.”
2.14. Bij brief van 13 juli 2012 bericht Bergerac aan [eiseres], voor zover relevant, het volgende:
“Met datering 10 januari 2012 heeft U schriftelijk een bieding onder voorwaarden uitgebracht op de eigendom van Bergerac Beheer B.V. aan de [adres] te Utrecht.
Met mijn brief aan U van 22 januari heb ik meteen daarna de reikwijdte van die bieding aangegeven waartegen U zich, gezien de daarna volgende correspondentie, niet heeft verzet.
Sedertdien hebben wij regelmatig overleg gevoerd over de haalbaarheid van Uw bieding maar enig resultaat heeft dat niet opgeleverd.
Ik heb heden, 13 juli 2012, besloten Uw bieding niet te aanvaarden.
Bovendien zijn de houdbaarheidsdata te weten 14 januari en 1 juli 2012, beide verstreken zonder dat U tot een definitieve en bindende beslissing was gekomen.”
2.15. In een e-mail van 26 juli 2012 bericht de notaris aan [eiseres], voor zover relevant, het volgende:
“Hierdoor bevestig ik u dat de heer [A] mij op 3 juli 2012 telefonisch heeft benaderd omtrent de overdracht van de [adres] te Utrecht.
De heer [A] verzocht mij om een afspraak te maken voor het passeren van de akte van levering betreffende het pand [adres] te Utrecht, voor welke akte van levering hij aangaf een concept in zijn bezit te hebben.
Ik heb de heer [A] meegedeeld dat weliswaar de koopovereenkomst als datum van levering aangeeft 1 juli 2012, maar dat is overeengekomen dat levering “zoveel eerder of later als het pand leeg en ontruimd is” zal plaatsvinden.”
De notaris heeft - onder meer - de inhoud van dit e-mailbericht in zijn brief van 6 mei 2013 bevestigd.
2.16. Op 22 januari 2013 (gelet op de doorhaling van de inschrijving van
20 januari 2012) heeft de notaris het op 10 januari 2012 ondertekende document ingeschreven in het kadaster.
2.17. Bij vonnis in kort geding van 5 april 2013 (zaak/rolnummer C/16/339260/KG ZA 13-158) heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank Bergerac veroordeeld tot het
- kort gezegd - aanhangig maken van een kort geding procedure tot ontruiming van de panden. Dit als gevolg van het voorshands oordeel dat sprake is van een koopovereenkomst tussen [eiseres] en Bergerac met betrekking tot de panden. Van dit vonnis is door Bergerac hoger beroep ingesteld.
2.18. Op 11 april 2013 heeft [eiseres] een omgevingsvergunning verkregen voor het adres [adres] te Utrecht.
2.19. Bij vonnis in kort geding van 8 mei 2013 (zaak/rolnummer C/16/342098 / KG ZA 13-271) heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank ‘zij die verblijven in het pand of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te [postcode] Utrecht aan de [adres]’ (hierna te noemen: de krakers) veroordeeld om de panden te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden. Van dit vonnis hebben de krakers hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit gerechtshof heeft op 24 mei 2013 arrest gewezen. Ten aanzien van de ontruiming is het vonnis van 8 mei 2013 bekrachtigd.
2.20. Bij vonnis in kort geding van 8 mei 2013 (zaak/rolnummer C/16/342028 / KG ZA 13-269) heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank het door de heer Meijerink ingestelde derdenverzet afgewezen.
2.21. Op 28 mei 2013 heeft de gemeente Utrecht het besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang genomen. De inspecteur van Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de gemeente Utrecht heeft geconcludeerd dat de panden onbewoonbaar zijn en het enkel betreden van de panden al extreem gevaarlijk is. Gevolg is dat de panden zijn afgesloten.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- Bergerac te gebieden om op een daartoe strekkende oproep, waarin een vanaf de datum van verzending te berekenen oproepingstermijn van tenminste een week in acht te worden genomen en aangetekend en per gewone post te verzenden naar het adres [adres] te Utrecht, te verschijnen te Dinxperlo voor notaris Moerland of diens plaatsvervanger, op een door notaris Moerland of diens plaatsvervanger te bepalen dag en tijdstip en mee te werken aan de levering aan [eiseres] van de panden aan de [adres] te Utrecht, e.e.a. conform de in concept aan dit vonnis te hechten leveringsakte (concept 7 mei 2013), met de bepaling dat, bij gebreke van verschijning en/of bij gebreke van medewerking aan die eigendomsoverdracht, deze uitspraak in dat deel van die akte zal treden, zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW Pro;
- althans, subsidiair, Bergerac te gebieden om op eerste verzoek van [eiseres], aangetekend en per gewone post te verzenden naar het adres [adres] te Utrecht met in acht name van een vanaf de datum van verzending te berekenen oproepingstermijn van een week, te komen naar het kantoor van notaris Moerland te Dinxperlo en aldaar te tekenen de onherroepelijke en onvoorwaardelijke machtiging tot levering (productie 22) van de panden middels de aangehechte concept leveringsakte (concept 7 mei 2013), zulks op straffe van een dwangsom,
- althans, meer subsidiair, Bergerac te gebieden om op eerste verzoek van [eiseres], aangetekend en per gewone post te verzenden naar het adres [adres] te Utrecht met in acht name van een vanaf de datum van verzending te berekenen oproepingstermijn van een week, onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle benodigde medewerking te verlenen, waaronder tekening van de transportakte ten kantore van notaris Moerland te Dinxperlo, aan levering van de panden aan de [adres] te Utrecht aan [eiseres] middels de aan dit vonnis te hechten concept leveringsakte (concept 7 mei 2013), zulks op straffe van een dwangsom,
- althans, meer subsidiair, een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie zult vermenen te behoren,
- veroordeling van Bergerac in de kosten van dit kort geding.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag de koopovereenkomst van
10 januari 2012 met betrekking tot de panden aan de [adres] te Utrecht. Op grond van die koopovereenkomst, dient Bergerac de panden aan haar - onder meer ontruimd - te leveren. Nu de krakers niet meer in de panden verblijven, vormt hun eerdere aanwezigheid thans geen beletsel voor de levering. [eiseres] stelt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de leveringsakte, aangeduid als ‘de conceptversie van 7 mei 2013’ en overgelegd in onder meer productie 21 bij dagvaarding. Voor zover Bergerac dit betwist, heeft [eiseres] de leveringsakte op een wijze aangepast (en deze schriftelijke aanpassingen ter zitting overgelegd) dat deze in ieder geval de goedkeuring zou moeten verkrijgen van Bergerac dan wel dat de inhoud van die leveringsakte geen beletsel van dien aard meer oplevert dat dit in de weg zou kunnen staan aan toewijzing van de vordering. De overige stellingen van [eiseres] zullen, voor zover relevant, in het navolgende worden weergegeven.
4.2. Bergerac voert daartegen het volgende aan. Zij betwist dat sprake is van een koopovereenkomst. Gelet daarop kan de vordering tot levering van de panden niet worden toegewezen. Als zou worden geoordeeld dat tussen partijen wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan voert Bergerac aan dat de vordering tot levering niet op basis van de in het geding gebrachte concept leveringsakte toegewezen kan worden nu Bergerac tegen de inhoud daarvan bezwaar heeft.
Voorts heeft Bergerac nog een aantal formele verweren aangevoerd. Het verweer van Bergerac zal hieronder, voor zover relevant, worden weergegeven.
Spoedeisend belang
4.3. [eiseres] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat zij dient aan te vangen met de herontwikkeling van de panden. Als [eiseres] dat niet doet, zullen mogelijk financiers en exploitanten andere keuzes gaan maken en het project verlaten. Bovendien lijdt [eiseres], als de panden niet worden geleverd, schade in de vorm van verlies van ontwikkelingskosten en schade als gevolg van gederfde winst. Tot slot stelt [eiseres] dat het in het algemeen belang is, dat de panden op korte termijn worden gerestaureerd.
Bergerac betwist daarentegen het bestaan van een spoedeisend belang. Zij voert aan dat [eiseres] zich kennelijk in een dwangpositie heeft gebracht door in een te vroeg stadium overeenkomsten met derden aan te gaan waarbij ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen. De stelling van [eiseres] dat zij reeds kosten heeft gemaakt, heeft zij volgens Bergerac aan zichzelf te wijten en komt voor haar risico tegen de achtergrond dat geen bindende termijnen zijn genoemd in de door [eiseres] gepretendeerde koopovereenkomst. Tot slot voert Bergerac aan dat het vonnis van 5 april 2013 evenmin een spoedeisend belang geeft.
4.4. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Onweersproken is dat [eiseres] vergevorderde plannen heeft, in die zin dat zij na de levering van de panden op zeer korte termijn met de herontwikkeling van de panden een aanvang kan nemen. Ook heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat als zij niet op korte termijn kan aanvangen met de herontwikkeling, dat zeer wel mogelijk zal leiden tot het afhaken van financiers en huurders. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt immers dat één van de financiers, [C], dit schriftelijk heeft medegedeeld. Verder bevat de huurovereenkomst in artikel 15 een Pro clausule inhoudende dat uiterlijk 1 september 2013 dient te worden gestart met de verbouwing van de panden. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat financiers en huurders essentieel zijn voor het slagen van het herontwikkelingsproject. Voornoemde omstandigheden in combinatie met de stelling van [eiseres] dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, vormen voor [eiseres] een voldoende spoedeisend belang om te kunnen worden ontvangen in haar vordering.
Te ingewikkeld voor kort geding
4.5. Bergerac voert in het kader van haar formele verweren onder meer aan dat het onderhavige geschil te ingewikkeld is voor een beoordeling in een kortgedingprocedure. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze stelling niet kan leiden tot het op voorhand niet ontvankelijk verklaren van [eiseres] dan wel tot afwijzing van de vordering. Immers, de vordering op zichzelf is in beginsel toewijsbaar in een kort geding procedure en Bergerac heeft onvoldoende gesteld om zonder inhoudelijke toets de vordering als te ingewikkeld voor een kortgedingprocedure te kunnen afdoen.
Rauwelijks gedagvaard
4.6. De stelling van Bergerac dat door [eiseres] rauwelijks is gedagvaard, slaagt evenmin. Bergerac wist, gelet op de eerdere procedures, dat [eiseres] op korte termijn levering van de panden zou vorderen indien partijen niet tot een vergelijk zouden komen. Op grond waarvan anderszins rauwelijks zou zijn gedagvaard, is verder niet door Bergerac onderbouwd, zodat dit verweer zal worden gepasseerd.
Vonnis constitutief van aard
4.7. Bergerac voert verder aan dat toewijzing van de vordering leidt tot een constitutief vonnis en dat het wijzen van een dergelijk vonnis niet kan in het kader van een kortgedingprocedure, behoudens in familiezaken. Bovendien is een fundamenteel debat gaande over de totstandkoming van de overeenkomst en het afbreken van onderhandelingen en bestaat een groot restitutierisico omdat er geen zekerheden zijn overeengekomen.
4.8. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit verweer van Bergerac niet slaagt. Weliswaar is - in het geval de vordering wordt toegewezen - de uitvoering van een dergelijke veroordeling gelet op de herontwikkelingswerkzaamheden inderdaad zodanig van aard dat de effectuering daarvan naar haar aard praktisch onomkeerbaar is, echter in het kader van het treffen van een voorlopige voorziening kan het voorkomen dat een situatie om een dergelijke vergaande maatregel vraagt. In dat geval kan een kortgedingprocedure uitkomst bieden. In deze zaak is dit het geval. [eiseres] stelt dat een koopovereenkomst is gesloten. Als de voorzieningenrechter van oordeel is dat het zeer aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering in de bodemprocedure zal toewijzen en [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, zijnde levering, kan toewijzing van de vordering in een kort geding procedure volgen. De voorzieningenrechter dient hierbij echter wel een bepaalde mate van terughoudendheid te betrachten. Dat volgens Bergerac sprake is van een restitutierisico, is een stelling die mogelijk in het kader van de belangenafweging aan de orde kan komen, maar zal thans niet kunnen leiden tot een andersluidend oordeel.
Substantiëringsplicht
4.9. Bergerac voert voorts aan dat [eiseres] niet aan haar substantiëringsplicht heeft voldaan, omdat zij doelbewust correspondentie tussen partijen heeft weggelaten. Deze correspondentie werpt een ander licht op de zaak en daarom had [eiseres] deze correspondeite moeten overleggen, aldus Bergerac.
4.10. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht. Bergerac heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat [eiseres] doelbewust correspondentie heeft achtergehouden. Verder is gesteld noch gebleken dat het niet overleggen van bepaalde brieven aan een goede procesvoering in de weg staat of heeft gestaan, in die zin dat het informatie is welke - in het geval zij wel zou zijn overgelegd - zou leiden tot een wezenlijke aanpassing van de stellingen van [eiseres] en waaruit de gevolgtrekking zou kunnen worden getrokken dat [eiseres] dit opzettelijk zou hebben gedaan om zichzelf processueel beter te positioneren.
Koopovereenkomst
4.11. Vooropgesteld moet worden dat in de onderhavige procedure niet vooruitgelopen kan worden op een beoordeling in hoger beroep tegen het vonnis van
5 april 2013, in het bijzonder met betrekking tot het al dan niet bestaan van een koopovereenkomst. Immers zou dit een verkapt hoger beroep inhouden. Echter, tussen [eiseres] en Bergerac is in geschil het antwoord op de vraag of Bergerac gehouden is zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte met betrekking tot de panden. Om die vordering te kunnen beoordelen, dient toch allereerst beoordeeld te worden of sprake is van een tussen partijen bestaande koopovereenkomst. Immers, zonder geldige koopovereenkomst kan geen levering plaatsvinden.
4.12. [eiseres] stelt dat zij met Bergerac een koopovereenkomst heeft gesloten. Zij stelt hiertoe dat zij vanaf september 2011 heeft onderhandeld met Bergerac. [eiseres] heeft diverse biedingen gedaan en zij heeft conceptkoopovereenkomsten verzonden aan Bergerac. Partijen hebben uiteindelijk een bespreking gehad op 10 januari 2013. Tijdens die bespreking heeft [eiseres] aan Bergerac een kort schriftelijk aanbod gedaan. Het aanbod betreft volgens [eiseres] de hoofdpunten, essentialia, van een te sluiten koopovereenkomst. Dit naar de wens van Bergerac, aldus [eiseres]. Het aanbod wordt op die dag door Bergerac geaccepteerd, met dien verstande dat Bergerac daarop wijzigingen heeft aangebracht. Deze wijzigingen zien op de ontbindende voorwaarden. Vervolgens is door beide partijen voor akkoord ondertekend in hoedanigheid van koper en verkoper.
4.13. Bergerac voert daartegen aan de door [eiseres] genoemde overeenkomst geen koopovereenkomst is maar een intentieovereenkomst. Een uitnodiging om tot verdere onderhandelingen te geraken met de intentie om tot een overeenkomst te komen. Partijen hadden volgens Bergerac geen overeenstemming bereikt over belangrijke punten zoals garanties. Bergerac voert aan dat zij in dat geval nimmer een koopovereenkomst zou zijn aangaan met een besloten vennootschap, [eiseres], maar slechts met een privépersoon [eiseres]; in ieder geval niet zonder zeer uitgebreide aanvullende zekerheden en een privéborgstelling van de directeur. Verder zijn in het kader van verdere onderhandelingen volgens Bergerac twee grote wijzigingen aangebracht in de leveringsakte. Ten eerste is de hoedanigheid van de koper veranderd, zijnde [Bedrijf] in [eiseres], en ten tweede is bepaald dat de koopprijs in zijn geheel betaald zou worden bij levering. Bergerac wilde - onder voornoemde nieuwe voorwaarden - medewerking verlenen aan de levering van de panden, als de krakers niet voor de levering de panden dienden te verlaten. Omdat [eiseres] daar niet mee instemde, heeft Bergerac de onderhandelingen afgebroken en is geen overeenkomst tot stand gekomen. Bovendien zijn de termijnen als genoemd in de intentieovereenkomst verlopen.
4.14. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.15. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Het antwoord op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.
4.16. In het najaar van 2011 zijn partijen begonnen met onderhandelen over de mogelijke aankoop van de panden. Uit de onbetwiste stellingen van [eiseres] blijkt dat zij diverse biedingen heeft gedaan aan Bergerac. Op initiatief van Bergerac zijn partijen op
10 januari 2012 bijeengekomen. [eiseres] heeft tijdens dat gesprek een schriftelijk aanbod (ook te noemen: het document) aan Bergerac overhandigd. Bergerac heeft vervolgens met een typemachine de daarin genoemde ontbindende voorwaarden enigszins aangepast. Verder zijn geen aanpassingen verricht aan het document. In geschil is of dit document dient te worden aangemerkt als een koopovereenkomst en tussen welke partijen deze koopovereenkomst dan zou zijn gesloten.
4.17. Allereerst dient te worden beoordeeld wie dient te worden aangemerkt als (mogelijke) koper. Bergerac heeft aangevoerd dat hij heeft onderhandeld[eiseres] en dat als een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, deze gesloten zou zijn met [B] en niet met [eiseres] (de besloten vennootschap). De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de ondertekening van het document door Ir. Drs. [B], met daaronder de vermelding “[bedrijf] (koper)” volgt dat voldoende aannemelijk is dat [B] heeft getekend namens [eiseres], zijnde de besloten vennootschap. De wijze van ondertekening door Bergerac is gelijk aan de wijze van ondertekening door [eiseres]. Immers, mr. [A] heeft het document ondertekend met daaronder de vermelding ‘Bergerac Beheer bv (verkoper)’. Volgens [A] is hiermee bedoeld dat hij namens Bergerac heeft ondertekend. Niet is in te zien waarom [B] dan niet namens [eiseres] heeft ondertekend. Bergerac heeft - gelet op het vorenstaande - zijn stelling onvoldoende gemotiveerd onderbouwd om aan te kunnen nemen dat [B] voor zichzelf in privé heeft getekend.
Dat correspondentie werd gezonden naar het privéadres van [B] en de officiële handelsnaam van [eiseres] niet (volledig) werd gebruikt, doet daaraan niet af, omdat Bergerac onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd waarom dit tot een andersluidend oordeel zou dienen te luiden. Ook is bij brief van 2 april 2012 door de gemeente Utrecht bericht dat zij besloten heeft tot het aangaan van een intentieovereenkomst met [bedrijf] BV, dus niet met [B]. Verder staat bovenaan de brieven van [eiseres] in het briefhoofd de aanduiding ‘[bedrijf]’. Daaronder staat ‘Ir. Drs. [B]’. Ook dat duidt op een verschil van hoedanigheid tussen de BV en de privépersoon.
4.18. Aangaande de vraag of het document als een koopovereenkomst is te betitelen, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Niet in geschil is dat [eiseres] het document naar de bespreking van 10 januari 2012 heeft meegenomen als zijnde een bieding. In die bieding is vermeld het object, de koopprijs, de (indicatieve) leveringsdatum, de partijen en de ontbindende voorwaarden. Daarmee zijn de essentialia van de koopovereenkomst en derhalve de titel gegeven. Het is een voldoende bepaald aanbod dat door enkele aanvaarding leidt tot het sluiten van de koopovereenkomst. Het aanbod is aanvaard door het ondertekenen van het document voor akkoord. De stelling van Bergerac dat hij - indien daadwerkelijk een koopovereenkomst zou zijn gesloten - bovenaan de overeenkomst niet de bewoordingen ‘kernpunten bieding’ zou hebben laten staan, doet niet af aan het vorenstaand oordeel dat met het tekenen voor akkoord met bovengenoemde essentialia een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De stelling van Bergerac dat [eiseres] heeft aangegeven een ondertekend stuk nodig te hebben om toegang te krijgen tot kadastrale informatie en andere overheidsdiensten en dat hij daarom voor akkoord heeft ondertekend, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk.
4.19. Ook uit de briefwisseling die partijen hebben gevoerd, valt af te leiden dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten. Het beeld komt naar voren dat [eiseres] steeds bevestigt wat partijen (mondeling) hebben besproken: zij benoemt de gemaakte afspraken en de te ondernemen stappen. Uit die brieven komt ook duidelijk naar voren dat [eiseres] uitgaat van een tijdens de bespreking op 10 januari 2012 tot stand gekomen koopovereenkomst. Weliswaar schrijft Bergerac in de brief van 22 januari 2012 dat slechts sprake is van een wederzijdse intentieverklaring, echter dat standpunt heeft hij behoudens de brief van 13 juli 2012 waarin hij de onderhandelingen beëindigd, niet (althans niet schriftelijk) herhaald. Dat Bergerac anderszins haar standpunt heeft duidelijk gemaakt aan [eiseres], is niet gebleken. Bergerac heeft zijn verweer dat slechts sprake is van een intentieovereenkomst in het licht van de stellingen van [eiseres] en het hiervoor geschetste beeld dan ook onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.
Dat [eiseres] in de brief van 2 februari 2012 spreekt over een optie tot koop, doet aan dit oordeel niet af. Als al betekenis dient te worden toegekend aan de letterlijke betekenis van die woorden, in het bijzonder ‘optie’, dan nog heeft te gelden dat verderop in de brief andersluidende bewoordingen worden genoemd - ‘overeenkomst’ - die daar haaks op staan, zodat aan het woord optie geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht. Bovendien dient gekeken te worden naar de context van de brief en daaruit valt niet af te leiden dat [eiseres] heeft bedoeld te zeggen dat slechts een optie tot koop is overeengekomen.
4.20. Voorts bevat de nadien aan Bergerac toegezonden leveringsakte dezelfde als hiervoor genoemde essentialia, hetgeen ook een aanwijzing is dat de koop conform deze punten is gesloten. Voldoende aannemelijk is dat het voorstel slechts is aangepast met het oog op de opstelling van de gemeente Utrecht die geen bemoeienis duldt van Bergerac met de koopovereenkomst, anders dan in hoedanigheid van verkoper. De aanpassing betreft de wijze van betaling. De regeling met betrekking tot de geldlening is komen te vervallen. In plaats van een lening via Bergerac, zou [eiseres] de koopsom ineens voldoen. Bovendien heeft de notaris bevestigd dat Bergerac hem heeft verzocht de levering van de panden doorgang te laten vinden. Dat de inhoud van dit gesprek anders is geweest dan wel anders had moeten worden opgevat, daartoe heeft Bergerac onvoldoende gesteld.
4.21. De stelling van Bergerac dat termijnen genoemd in het document zouden zijn verlopen en dat daardoor de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen, slaagt evenmin. Immers, bij brief van 30 maart 2012 heeft [eiseres] bericht dat zij geen beroep doet op de ontbindende voorwaarden zodat de datum van 1 april 2012 geen gevolgen heeft. Verder betreft de door Bergerac bedoelde datum van 20 januari 2012 geen ontbindende voorwaarde zodat daarop geen beroep kan worden gedaan door Bergerac, zijnde verkoper, althans niet ter betwisting van de titel tot levering. De datum van 31 juli 2012 is, gelet op de context, slechts als richtdatum bedoeld.
4.22. Dat partijen in het kader van de betaling van de koopsom nadere afspraken hebben gemaakt, doet er niet aan af dat partijen op 10 januari 2012 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. De voorzieningenrechter acht het
- gelet op vorenstaande overwegingen - voldoende aannemelijk dat de bodemrechter in de bodemprocedure zal oordelen dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Leveringsakte
4.23. Voornoemd oordeel leidt ertoe dat in beginsel de levering van de panden dient plaats te vinden. Partijen verschillen echter van mening over de inhoud van de leveringsakte. De stellingen die partijen daartoe over en weer hebben ingenomen, zullen in het navolgende worden besproken.
4.24. [eiseres] stelt dat de eerste conceptleveringsakte aan Bergerac is verzonden op 30 januari 2012. Op 27 maart 2012 hebben partijen elkaar gesproken over de krakers en het hiervoor genoemde concept. Vervolgens heeft [eiseres] op 28 maart 2012 een aangepast concept verzonden aan Bergerac. De ‘regeling geldlening’ is op verzoek van Bergerac komen te vervallen. Voor het overige had Bergerac volgens [eiseres] geen aanpassingen. Op 30 maart 2012 heeft Klaassen aan Bergerac bericht dat hij geen gebruik maakte van de ontbindende voorwaarden, zoals omschreven in de koopovereenkomst. Op 16 april 2012 geeft Bergerac telefonisch aan dat akkoord wordt gegaan met het concept. Bergerac wil diezelfde week nog leveren. Op dat moment geeft [eiseres] aan dat niet geleverd kan worden omdat de krakers nog in de panden aanwezig zijn. Op 25 mei en 25 juni 2012 dringt Bergerac nogmaals aan op levering. Ook belt Bergerac op 3 juli 2012 met de notaris om een afspraak tot levering in te plannen. [eiseres] stelt dat hieruit valt af te leiden dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de tekst van de leveringsakte.
[eiseres] heeft evenwel ter zitting de tekst gelet op de recente gebeurtenissen conform de wensen van Bergerac enigszins aangepast. Nu deze wijzigingen slechts ten voordele strekken van Bergerac en over het overige overeenstemming bestaat, dient de leveringakte zoals overgelegd - behoudens mogelijk de door [eiseres] voorgestelde wijzigingen - gepasseerd te worden, aldus [eiseres].
4.25. Bergerac voert aan dat levering op grond van de leveringsakte van 7 mei 2013 onaanvaardbaar is om de navolgende redenen. In de akte wordt verwezen naar de gepretendeerde koopovereenkomst van 10 januari 2012 en is vastgelegd dat het gekochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, behoudens de eventueel mee verkochte roerende zaken vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht. Na 10 januari 2012 verbleven er echter nog krakers in de panden. Tijdens de ontruiming op 25 mei 2013 zijn de panden door de krakers en de ME beschadigd, zodat niet geleverd kan worden zoals vermeld. Ook vindt Bergerac artikel 6 van Pro de conceptleveringsakte niet ver genoeg gaan. Voorts is de levering alleen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar als deze geschied tegen finale kwijting over en weer en wanneer ontbinding van de overeenkomst uitgesloten wordt. Een verplichting tot nakoming zonder aanvullende garanties en voorwaarden is volgens Bergerac in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook is er volgens Bergerac een probleem met de BTW. Omdat er een bouwvergunning voorhanden is, zal overdrachtsbelasting moeten worden betaald en deze is niet in de koopprijs verdisconteerd, aldus Bergerac.
4.26. De voorzieningenrechter is van oordeel dat partijen - gelet op de briefwisseling tussen hen - overeenstemming hebben bereikt over de tekst van de leveringsakte, zoals overgelegd. Dat een complicerende factor is ontstaan door de situatie met de krakers, is evident. De tijd die is verstreken tussen de koopovereenkomst en de beoogde levering maakt dat in voldoende mate vaststaat dat de panden thans niet meer in dezelfde staat verkeren als ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Met de wijzigingen die [eiseres] in het geding heeft gebracht, is dit gebrek in de leveringsakte gerepareerd. Met de uitdrukkelijk tijdens de zitting uitgebrachte verklaring van [eiseres] dat zij ermee akkoord is dat de bepaling die ziet op de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst komt te vervallen, is ook aan dat bezwaar van Bergerac tegemoet gekomen. Ook zijn de artikelen 5 en 6 door [eiseres] aangepast op een voor Bergerac gunstige wijze.
Tot slot vormen de beslagen die door de Belastingdienst zijn gelegd - gelet op de brief van de Belastingdienst van 31 mei 2013 - evenmin een risico, omdat de Belastingdienst heeft toegezegd dat bij verkoop van de panden medewerking zal worden verleend aan de doorhaling van de beslagen, zodat fiscaal gezien vrij van beslagen kan worden geleverd. Ook heeft de Belastingdienst volgens [eiseres] toegezegd dat over de koopprijs geen overdrachtsbelasting zal worden geheven, zodat dit punt van Bergerac evenmin aan de levering in de weg staat. Overigens heeft Bergerac niet gesteld op grond waarvan zij zou mogen verwachten dat alsnog overdrachtsbelasting wordt geheven. Voor het overige heeft Bergerac onvoldoende gesteld om tot een verdere aanpassing van de leveringsakte te komen. Immers, partijen hadden - zoals hierboven is geoordeeld - overeenstemming bereikt over de tekst van de leveringsakte.
4.27. Een belangenafweging maakt een en ander niet anders. De voorzieningenrechter is namelijk van oordeel dat - mede gelet op de overwegingen die aan voornoemd oordeel ten grondslag liggen - voldoende aannemelijk is dat de belangen die [eiseres] heeft bij toewijzing van de vordering zwaarder wegen dan het belang van Bergerac bij het niet leveren van de panden.
4.28. De vordering zal dan ook worden toegewezen op de in het dictum te vermelden wijze.
Proceskosten
4.29. Bergerac zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 164,42 (2x dagvaarding: € 87,71 + € 76,71)
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.569,42
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. gebiedt Bergerac om op een daartoe strekkende oproep, waarin een vanaf de datum van verzending te berekenen oproepingstermijn van tenminste een week in acht dient te worden genomen en aangetekend en per gewone post te verzenden naar het adres [adres] te Utrecht, te verschijnen te Dinxperlo voor notaris Moerland of diens plaatsvervanger, op een door notaris Moerland of diens plaatsvervanger te bepalen dag en tijdstip en mee te werken aan de levering aan [eiseres] van de panden aan de [adres] te Utrecht,
5.2. bepaalt dat voornoemde levering dient te geschieden conform de aan dit vonnis gehechte leveringsakte (concept 7 mei 2013, overgelegd bij dagvaarding als productie 21) met inbegrip van de eveneens aan dit vonnis gehechte wijzigingen zoals vermeld op door [eiseres] ter zitting overgelegde pagina’s met wijzigingen op de leveringsakte en met verwijdering van de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst,
5.3. bepaalt dat bij gebreke van verschijning en/of bij gebreke van medewerking aan die eigendomsoverdracht, dit vonnis in het deel van de leveringsakte zal treden waarop de medewerking ziet,
5.4. veroordeelt Bergerac in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.569,42,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2013.?