ECLI:NL:RBMNE:2014:1309

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/364282 / KG ZA 14-154

Vonnis in kort geding van 9 april 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. M.W.R. Hoogstraten te Leiden,

tegen

1.[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te ‘s-Gravenhage.

Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd. Gedaagden sub 1 en 2 zullen respectievelijk worden aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Zij zullen gezamenlijk (in mannelijk

enkelvoud) [gedaagden] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 13 maart 2014;
de producties van de zijde van [eiseres] (8);
de conclusie van antwoord;
de producties van de zijde van [gedaagden] (2);
de mondelinge behandeling van 26 maart 2014;
de pleitnota van [eiseres];
de pleitnota van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] heeft een pand aan de [gedaagde 2] te [woonplaats] (hierna: het pand) in beheer gekregen van Plus Vastgoed B.V. (hierna: Plus Vastgoed). Op 1 maart 2013 heeft zij met [gedaagden] met betrekking tot dit pand bruikleenovereenkomsten (hierna: de overeenkomsten) gesloten. Op grond van deze bruikleenovereenkomsten bewoont [gedaagden] het pand met zijn vijf kinderen en zijn huisdieren en zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres] ieder een bruikleenvergoeding van € 192,50 per persoon verschuldigd.

2.2.

In de overeenkomsten is onder meer het volgende bepaald:

“OVERWEGENDE:

Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
Dat Bruikleengever - ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel - het pand om niet aan Bruiklener in bruikleen geeft, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
Dat deze Bruikleenovereenkomst loopt voor (on)bepaalde tijd en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van 28 dagen;
Dat Bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst;
Dat Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is. Een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht;

KOMEN OVEREEN:

Bruikleengever geeft hierbij het pand en toebehoren ingevolge artikel 7A:1777 BW om niet in bruikleen aan Bruiklener om daarin tijdelijk verblijf te houden, met inachtneming van het navolgende.

(…)

KOSTEN:

Aan de Bruikleenovereenkomst zijn kosten verbonden, die met het gebruik van het pand samenhangen, zoals ondermeer maar niet uitsluitend de kosten die samenhangen met: controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie. Deze en overige kosten worden ex artikel 7A:1785 BW gedragen door de Bruiklener en betaalt conform het gestelde onder het hoofdstuk “VERPLICHTINGEN VAN DE BRUIKLENER” van deze overeenkomst (voor de gespecificeerde kosten zie bladzijde 12).

(…).

BEPERKTE DUUR:

Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst. Bruiklener realiseert zich dat uit de aard der zaak geen zekerheid kan worden verschaft over de duur van een af te sluiten Bruikleenovereenkomst en dat de Bruikleenovereenkomst voor een in tijd weliswaar onbekende, maar in ieder geval beperkte tijdsduur zal zijn, welke van rechtswege eindigt. Bruiklener dient uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn het pand te hebben verlaten en ontruimd, onder afgifte van de sleutels aan Bruikleengever. Elk beroep van Bruiklener op huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.”

2.3.

Bladzijde 12 van de overeenkomst, waarnaar in de hierboven geciteerde bepaling over de kosten wordt verwezen, bevat een specificatie van de in rekening gebrachte bruikleenvergoeding (hierna: de Specificatie bruikleenvergoeding), die als volgt luidt:

“De diensten die [eiseres] aanbiedt voor de maandelijkse bruikleenvergoeding (Classic, VVB) betreffen onder meer de volgende:

Beheer:

Het in bruikleen te verstrekken pand geschikt maken voor bewoning en beheer;
Vervaardigen van specifiek op het pand betrekking hebbende huisregels > 4 bewoners;
Zoeken naar geschikte bewoners;
Maandelijkse controle van het pand (onder meer doch niet uitsluitend de stabiliteit van het pand, brandveiligheid, tuinonderhoud, aanwezigheid en functioneren van rook- en brandmelders, monitoren dat veilig en net wordt gewoond, functioneren van het huisreglement) en schriftelijke rapportage;
Vervaardigen van woon- en woningverbeteringvoorstellen;
Bevorderen van energiezuinig wonen: ter hand stellen energiegids en brandveiligheidboekje en verstrekking van tips;
Communicatie met omwonenden (wat gebeurt er met het lege pand? wie is [eiseres]? beantwoorden vragen;
Melding tijdelijke bewoning bij overheid;
Rapporteren, behandelen en afwikkelen van klachten en incidenten, informeren bruiklener en overige betrokkenen;

Communicatie:

Onderhoud en beheer individuele MyCastle website bruikleners;
Onderhoud en beheer website;
Onderhoud en beheer software en hardware;

Incasso:

Factureren, aanmanen en zo nodig incasseren;
Innen van boetes;

24.uur bereikbaarheidsdienst:

24 uur bereikbaarheidsdienst in het geval van calamiteiten;
Noteren, beantwoorden en opvolgen vragen en klachten van bruikleners (maandag-vrijdag 09.00-17.00 uur);

Administratie:

 Completering en digitale verwerking documenten bruiklener (is bruiklener WA verzekerd?, heeft hij afschrift van legitimatiebewijs overgelegd?, heeft hij noodzakelijke verzekeringen afgesloten en daarvan bewijs geleverd?, staat hij op het adres ingeschreven en heeft hij daarvan bewijs geleverd?);

Administreren gegevens bruiklener bij wijzigingen en/of veranderingen (telefoon- en/of e-mailgegevens);

Verzorgen bruikleenovereenkomsten;
Verzorgen en opvolgen opzeggingen en opleveringen;

Acquisitie:

Zoeken van lege panden teneinde bruikleners mogelijk te kunnen herplaatsten;
In beheer nemen van nieuwe panden bij bestaande en nieuwe klanten;
Zoeken en screenen van geschikte bewoners;

Onderhoud (maandag-vrijdag 09.00-17.00 uur, niet weekenden/feestdagen):

Coördineren van onderhoud door derden voor eigenaar en bruiklener;
Uitvoeren van onderhoud door eigen technische dienst.”

2.4.

Op de overeenkomsten zijn de Algemene voorwaarden [eiseres] B.V. (hierna: de Algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 20 van de Algemene voorwaarden is het volgende bepaald:

“Indien Bruiklener deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk niet nakomt, kan Bruikleengever zonder voorafgaande ingebrekestelling een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 680,67 per gebeurtenis onverminderd haar recht op nakoming en/of ontbinding en/of schadevergoeding. (…)”

2.5.

Plus Vastgoed wenst het pand te slopen ten behoeve van de realisatie van een supermarkt. Heilijgers Projectontwikkeling B.V. (hierna: Heilijgers) heeft hiertoe op 9 december 2013 een sloopmelding gedaan bij de gemeente Soest. De gemeente heeft bij brief van 13 januari 2014 bevestigd dat is voldaan aan de meldingsplicht als bedoeld in artikel 1.26 van het Bouwbesluit 2012.

2.6.

[eiseres] heeft [gedaagde 1] bij brief van 12 december 2013 meegedeeld dat de tussen hen bestaande bruikleenovereenkomst met betrekking tot het pand met ingang van 12 december 2013 wordt opgezegd en dat zijn ruimte in het pand uiterlijk op 8 januari 2014 ontruimd en schoon dient te zijn.

2.7.

[eiseres] heeft [gedaagde 2] bij brief van 17 januari 2014 meegedeeld dat de tussen hen bestaande bruikleenovereenkomst met betrekking tot het pand met ingang van 17 januari 2014 wordt opgezegd en dat haar ruimte in het pand uiterlijk op 14 februari 2014 ontruimd en schoon dient te zijn.

2.8.

[gedaagden] heeft het pand niet op 8 januari 2014 dan wel 14 februari 2014 ontruimd.

2.9.

Plus Vastgoed heeft [eiseres] bij brief van 19 februari 2014 het volgende meegedeeld:

“Sinds december 2012 heeft [eiseres] het object gelegen aan de [gedaagde 2] in gebruik voor tijdelijke bewoning. Door ons is op 16 januari jl. doorgegeven dat wij het pand gaan slopen en hebben wij om die reden de overeenkomst tot tijdelijk beheer met u opgezegd per 14 februari 2014. Vervolgens heeft u per mail aan ons bevestigd dat de bewoners van de genoemde locatie per 14 februari 2014 vrij van bewoning zullen opleveren. Tijdens de sleuteloverdracht op 18 februari jl. bleek dat de tijdelijke bewoner de ruimte nog niet heeft verlaten. U voldoet daarmee niet aan de overeengekomen opleveringsverplichting.

Zoals u bekend is, wordt het pand binnenkort gesloopt en hebben wij het pand per direct nodig. Wij lijden dan ook schade als de sloopwerkzaamheden niet kunnen plaatsvinden. Wij stellen u dan ook aansprakelijk voor alle schade en onkosten veroorzaakt door vertraging wegens het niet op tijd opleveren van bovengenoemde locatie door u aan PLUS Vastgoed B.V.

Wij verzoeken u dan ook dringend om alsnog binnen 24 uur na heden de locatie te doen ontruimen en zien uw spoedige reactie graag tegemoet.”

2.10.

[eiseres] heeft [gedaagden] bij brief van 19 februari 2014 gesommeerd het pand op 24 februari 2014 om uiterlijk 12.00 uur te verlaten. [gedaagden] heeft niet aan deze sommatie voldaan en verblijft thans nog steeds in het pand.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, het pand aan de [gedaagde 2] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutel aan [eiseres], op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat niet aan het vonnis gehoor wordt gegeven;

II. [gedaagden] afzonderlijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 680,67;

III. [gedaagden] hoofdelijk, des de een betaald hebbende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van dit geding, het nasalaris daaronder begrepen.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de zaak is uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden. [eiseres] heeft door overlegging van de brief van Plus Vastgoed van 19 februari 2014 voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het uitblijven van de ontruiming van het pand de op haar rustende opleveringsverplichting jegens Plus Vastgoed niet kan nakomen en dat zij hierdoor aanzienlijke schade dreigt te lijden.

4.2.

[eiseres] stelt zich ter onderbouwing van haar vorderingen op het standpunt dat de tussen partijen bestaande bruikleenovereenkomsten door opzegging rechtsgeldig zijn geëindigd en dat [gedaagden] het pand daarom dient te verlaten. Nu [gedaagden] de op hem rustende ontruimingsverplichting niet is nagekomen, is hij op grond van artikel 20 van de Algemene voorwaarden een boete van € 680,67 per persoon verschuldigd.

4.3.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat hij het pand niet hoeft te ontruimen, omdat sprake is van een huurovereenkomst en hij een beroep kan doen op huurbescherming. Hij voert hiertoe aan dat [eiseres] - ondanks verzoeken hiertoe - geen inzage heeft geboden in de exploitatiekosten van het pand en dat daarom moet worden geconcludeerd dat de vergoeding van € 192,50 (hierna: de gebruiksvergoeding) die [gedaagden] per persoon betaalt hoog genoeg is om als financiële tegenprestatie te worden beschouwd. Volgens [gedaagden] heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gebruiksvergoeding slechts betrekking heeft op gemaakte onkosten.

4.4.

[eiseres] betwist dit. Zij heeft gesteld dat met het in beheer hebben van het pand diverse kosten zijn gemoeid en dat in de bruikleenovereenkomst is opgesomd welke diensten zij in dat kader verricht. Voorts heeft zij aanzienlijke kosten moeten maken om het pand gebruiksklaar te maken en betaalt zij voor [gedaagden] de energiekosten van het pand.

4.5.

De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande als volgt. Een kenmerkend verschil tussen een overeenkomst van bruikleen en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik (zie artikel 7:201, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Gaat het bij bruikleen om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag van welk soort overeenkomst sprake is, is bepalend de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

4.6.

De voorzieningenrechter is van oordeel de overeenkomsten die [eiseres] met [gedaagden] met betrekking tot het pand heeft gesloten moeten worden aangemerkt als bruikleenovereenkomsten en niet als huurovereenkomsten. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.7.

[gedaagden] heeft niet gemotiveerd betwist dat [eiseres] kosten heeft gemaakt om het pand gebruiksklaar te maken. [eiseres] is gelet op de Specificatie Bruikleenvergoeding, die deel uitmaakt van de bruikleenovereenkomst, bevoegd om deze kosten door middel van de verbruiksvergoeding aan [gedaagden] door te belasten. De Specificatie Bruikleenvergoeding bevat voorts een uitvoerig overzicht van de diensten die [eiseres] in het kader van de bruikleenovereenkomst verricht. Deze hebben betrekking op beheer, communicatie, incasso, 24 uurs bereikbaarheid, administratie, acquisitie en onderhoud. [gedaagden] heeft evenmin betwist dat [eiseres] de energiekosten voor het pand betaalt. Gelet op de relatief geringe hoogte van de gebruiksvergoeding en gelet op de verschillende kosten die [eiseres] ten behoeve van het pand moet maken en heeft moeten maken, acht de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat de gebruiksvergoeding alleen op gemaakte onkosten betrekking heeft en dat dus geen sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW.

4.8.

[eiseres] heeft jegens [gedaagden] ook niet het vertrouwen gewekt dat een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiseres] niet slechts één overeenkomst met betrekking tot het pand heeft gesloten, zoals bij een huurovereenkomst gebruikelijk is, maar met zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] afzonderlijke bruikleenovereenkomsten heeft gesloten. In deze bruikleenovereenkomsten staat bij de overwegingen duidelijk vermeld dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling en dat het pand in bruikleen wordt gegeven om daar tijdelijk verblijf te houden. Voorts wordt vermeld dat de Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is, en dat een eventueel beroep op huurbescherming door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt geacht. Gelet hierop had het [gedaagden] redelijkerwijs duidelijk kunnen zijn dat van huurovereenkomsten geen sprake was.

4.9.

Uit het voorgaande volgt dat er in deze procedure van uit wordt gegaan dat [gedaagden] het pand in gebruik had op grond van bruikleenovereenkomsten. [eiseres] heeft deze bruikleenovereenkomsten bij brieven van 12 december 2013 en 17 januari 2014 opgezegd tegen respectievelijk 8 januari 2014 en 14 februari 2014. Bij deze opzegging is de contractueel overeengekomen opzegtermijn van 28 dagen in acht genomen.

4.10.

Voor zover [gedaagden] zich op het standpunt stelt dat het beroep van [eiseres] op haar bevoegdheid tot opzegging van de bruikleenovereenkomsten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, volgt de voorzieningenrechter hem hierin niet. [eiseres] heeft een brief van 25 maart 2014 van Heilijgers in het geding gebracht, waarin wordt verklaard dat het voor de bouw van de supermarkt noodzakelijk is dat het pand wordt gesloopt en dat de start van de sloop al op 6 maart jl. was gepland. Vanwege de bewoning hebben verschillende activiteiten, waaronder de sloop, niet plaatsgevonden waardoor reeds een bedrag van € 10.000,00 exclusief BTW aan extra kosten is ontstaan. Als de bewoners nog langer in het pand blijven, nemen de extra kosten toe en ontstaan er ook extra veiligheidsrisico’s voor de bewoners en het winkelend publiek aan de Rademakerstraat, aldus Heilijgers. Gelet op deze brief, in combinatie met de brief van Plus Vastgoed van 19 februari 2014, waarbij [eiseres] aansprakelijk wordt gesteld voor alle schade en onkosten veroorzaakt door vertraging wegens het niet op tijd opleveren van het pand, is voldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] een groot belang heeft bij opzegging van de bruikleenovereenkomsten en bij haar vordering tot ontruiming van het pand.

4.11.

[gedaagden] heeft gesteld dat hij door de opzegging van de bruikleenovereenkomsten en de gevorderde ontruiming met zijn gezin op straat zal komen te staan, omdat het hem ondanks intensieve pogingen niet is gelukt om passende vervangende woonruimte voor zijn gezin en zijn huisdieren te vinden. Hij heeft ter zitting toegelicht dat hij graag in een reguliere woning zou wonen, maar dat hij hiervoor niet de middelen heeft, zodat hij in het verleden steeds gebruik moest maken van anti-kraak woningen. De burgemeester van Soest heeft hem kort geleden een woning in een flat aangeboden, maar hij kon van dit aanbod geen gebruik maken omdat hij de huur niet kon betalen.

4.12.

De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagden] aannemelijk heeft gemaakt dat hij een groot belang heeft bij het behoud van zijn woonruimte. De omstandigheid dat hij nog niet over vervangende woonruimte beschikt kan hij echter, gelet op het grote belang dat [eiseres] heeft bij de ontruiming van het pand, niet aan [eiseres] tegenwerpen. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen [gedaagden] heeft aangevoerd echter wel aanleiding om de termijn waarbinnen de ontruiming dient plaats te vinden op vier weken na betekening van dit vonnis te stellen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een maximum van € 50.000,--.

4.13.

De gevorderde boete van € 680,67 per persoon wegens het niet nakomen van de verplichting tot ontruiming van het pand is gebaseerd op artikel 20 van de Algemene voorwaarden. Nu [gedaagden] deze vordering op zich niet heeft betwist, komt zij voor toewijzing in aanmerking.

4.14.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 77,52

- griffierecht 1.892,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 2.785,52

4.15.

De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het pand aan de [gedaagde 2] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutel aan [eiseres];

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] ieder een bedrag van € 680,67 te voldoen;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.785,52;

5.5.

veroordeelt [gedaagden], onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 131,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2014.^[1]