ECLI:NL:RBMNE:2014:2211

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 2193745 UC EXPL 13-11198 nig/4123

Vonnis van 21 mei 2014

inzake

de vereniging van eigenaars

[eiseres],

gevestigd te [woonplaats], gemeente Utrechtse Heuvelrug,

verder ook te noemen de VvE,

eisende partij,

gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats], gemeente Utrechtse Heuvelrug,

verder ook te noemen [gedaagde],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.E.M.C. Koudijs.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van verschillende appartementen die tot de VvE behoren, waaronder [adres]. Als zodanig is hij lid van de VvE. [eiseres] is een zorgcomplex, waar via de Stichting [stichting] bepaalde zorgvoorzieningen worden aangeboden.

2.2.

Het reglement van splitsing in de splitsingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 7

1. Een eigenaar is gehouden gebruik te maken van de diensten van de Stichting [stichting], en om met die Stichting een daartoe strekkende overeenkomst aan te gaan als omschreven in het huishoudelijk reglement.

2. In geval een eigenaar zijn privé-gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, dient de gebruiker een overeenkomst aan te gaan met de Stichting [stichting], waarbij de gebruiker zich verplicht gebruik te maken van de diensten van de Stichting overeenkomstig de daartoe opgenomen regeling in het huishoudelijk reglement.

Gedurende de periode waarin de Stichting diensten aan de gebruiker verleent, is de verlening van die diensten aan de eigenaar opgeschort.

Artikel 19 lid 1:

Indien een eigenaar zijn privégedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven en eveneens het genot van die diensten van de Stichting [stichting] aan die ander wil doen verschaffen, zal die ander het gebruik en genot slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement zal naleven en dat hij een overeenkomst als bedoeld in artikel 7 aangaat.

Artikel 20 lid 1:

De gebruiker die zonder de in artikel 19 bedoelde verklaring getekend te hebben een privégedeelte betrokken heeft, kan door het bestuur hieruit verwijderd worden en hem kan het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden ontzegd.

Artikel 26:

1. Bij overtreding van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.

2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing, kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste één duizend gulden (ƒ 1.000,--) voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding (…).

2.3.

In artikel 7 van het huishoudelijk reglement is het volgende bepaald:

(…) Zonder schriftelijke toestemming van administratrice is de bewoner niet bevoegd:

a.
het appartement of de bergruimte geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan; kamers te verhuren of daarin pension te houden; (…).

2.4.

[gedaagde] verhuurt [adres] sinds 1 augustus 2012 aan [A]. [A] heeft de huurdersverklaring niet afgelegd en geen zorgovereenkomst gesloten.

3.De beoordeling

3.1.

VvE vordert, na vermindering van eis, betaling door [gedaagde] van € 4.453,78 (een boete van € 453,78 en een voorschot van € 4.000 op een schadevergoeding) alles met rente en verdere kosten.

3.2.

De boete heeft betrekking op het volgende. [gedaagde] heeft het appartement verhuurd aan [A]. Deze heeft geen overeenkomst gesloten met de Stichting [stichting] en geen huurdersverklaring afgelegd. Daardoor heeft [gedaagde] volgens de VvE gehandeld in strijd met artikel 7 lid 2 en 19 lid 1 van de splitsingsakte, zodat hij op grond van artikel 26 de boete verschuldigd is.

3.3.

De kern van het verweer van [gedaagde] is dat niet hij in overtreding is door het ontbreken van een huurdersverklaring, maar [A].

Voor de beoordeling daarvan komt het aan op de uitleg van de betreffende bepalingen in de akte van splitsing en met name op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de tekst van de akte. Als die voor verschillende uitleg vatbaar is, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij is van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden.

3.4.

Artikel 7 lid 2 is geformuleerd als een verplichting voor de huurder. Dat is echter kennelijk niet het hele verhaal. Wanneer namelijk alleen aan de huurder een verplichting zou worden opgelegd, zou het woordje ‘wil’ overbodig zijn. Met dat woordje is kennelijk niet gedoeld op een intentie van de eigenaar: het is niet logisch dat het enkele feit dat de eigenaar de wens koestert om te verhuren, zou meebrengen dat er een huurdersverklaring getekend moet worden. De kantonrechter leest er daarom een voorwaarde in: ‘Als de eigenaar zijn appartement aan een ander in gebruik wil geven, dan moet (eerst) die ander een huurdersverklaring tekenen (en daarna mag hij dat doen)’. De formulering (met het woordje ‘wil’) wijst er dus op dat het wel degelijk de bedoeling was om aan de eigenaar een verplichting op te leggen, althans een voorwaarde waaraan hij moet voldoen voordat hij mag verhuren.

3.5.

Ook over artikel 19 lid 1 is discussie mogelijk. Deze bepaling is niet duidelijk geformuleerd als een recht of als een verplichting, en ook is niet aangegeven op wie dat recht of die verplichting rust. In ieder geval zal het woord ‘kunnen’ in de zinsnede ‘zal (…) slechts kunnen verkrijgen’ niet bedoeld zijn als een feitelijke onmogelijkheid. Dat was het namelijk niet: [A] heeft het appartement kunnen betrekken. De opsteller van de akte zal bedoeld hebben dat de derde het gebruik niet
magverkrijgen. Dat impliceert een verplichting voor degene die hem dat gebruik geeft: die moet ervoor zorgen dat aan de in artikel 19 lid 1 genoemde voorwaarde is voldaan, voordat de gebruiker het gebruik krijgt. Ook dit wijst dus op een verplichting voor de eigenaar/verhuurder.

3.6.

Bij beide bepalingen is dus kennelijk bedoeld om (ook) aan de eigenaar/verhuurder een verplichting op te leggen. Dat is ook aannemelijk, omdat die bij uitstek in de gelegenheid is om ervoor te zorgen dat de overeenkomst wordt gesloten en dat die verklaring wordt ondertekend. Hij kan zelf namelijk die voorwaarde stellen aan zijn huurder, en de sleutel pas afgeven nadat daaraan voldaan is. Bovendien is hij, als eigenaar van het appartementsrecht, bij uitstek gebonden aan de beperkingen en verplichtingen die op dat appartementsrecht rusten.

3.7.

[gedaagde] betwist niet dat hij niet voldaan heeft aan de verplichtingen die artikel 7 en 19 aan hem opleggen. Hij voert ook niet aan dat hij daarmee niet bekend was en hij betwist niet dat de VvE belang heeft bij handhaving daarvan. Hij voert wel aan dat het bestuur van de VvE hem niet schriftelijk gewaarschuwd heeft zoals bedoeld in artikel 26, in een aangetekende brief. De VvE heeft een brief overgelegd van 16 oktober 2012 met een bewijs van aangetekende verzending. [gedaagde] stelt dat hij die brief niet ontvangen heeft, en dat de handtekening op het bewijs van ontvangst niet de zijne is. De handtekening lijkt inderdaad niet op andere handtekeningen van [gedaagde], die hij heeft overgelegd. De VvE heeft echter ook een transcriptie overgelegd van een lang telefoongesprek dat op 1 november 2012 met [gedaagde] gevoerd is, en waarin hij het volgende zegt (bladzijde 5 bovenaan):

Dat beweren ze. Een eerdere brief heb ik nooit gehad en een aangetekende brief ook niet. De eerste brief die ik heb ontvangen is van 16 oktober. Ik kan ook zoveel beweren.

Daaruit blijkt dat [gedaagde] de brief van 16 oktober 2012 wel heeft ontvangen. Bij dupliek heeft hij herhaald dat hij geen brieven ontvangen heeft, maar op dat telefoonverslag is hij niet ingegaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat hij daar inderdaad die uitspraak gedaan heeft en dat hij die brief dus ontvangen heeft, zodat hij voldoende gewaarschuwd is. De bedoeling van het genoemde voorschrift is kennelijk dat de betrokkene wordt gewaarschuwd en dat voldoende zekerheid bestaat dat hij die waarschuwing ook echt ontvangt. Aan die eis is voldaan, zodat de vraag wie de betreffende handtekening gezet heeft, niet meer van belang is.

3.8.

De conclusie is dat de verweren met betrekking tot de boete niet opgaan. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.

3.9.

De VvE vordert verder een bedrag aan (voorschot op) schadevergoeding. Zij stelt dat [gedaagde] onrechtmatig handelt tegenover de VvE (door het appartement te verhuren zonder overeenkomst met de stichting en zonder huurdersverklaring), en dat zij daardoor schade lijdt, omdat zij zal moeten procederen tegen [A].

3.10.

Op grond van het bovenstaande staat al vast dat [gedaagde] gehandeld heeft in strijd met zijn verplichtingen op grond van de splitsingsakte. Daarmee heeft hij onrechtmatig gehandeld tegenover de VvE. De kosten van een procedure tegen [A] kunnen eventueel beschouwd worden als schade die [gedaagde] zou moeten vergoeden. Artikel 6:96 lid 3 BW, waarop [gedaagde] zich beroept, is daarvoor geen beletsel: dit geldt in beginsel alleen tussen de partijen voor wier geschil die proceskosten zijn gemaakt, in dit geval de VvE en [A], en is dus niet van toepassing op een van [gedaagde] gevorderde vergoeding van proceskosten gemaakt in een procedure tegen [A]. De VvE heeft echter onvoldoende aangetoond dat zij deze kosten inderdaad zal maken. Het valt niet uit te sluiten dat zij daarvan afziet, bijvoorbeeld wanneer [A] om hem moverende redenen zelf besluit te verhuizen. Aannemelijk is dat er wel al kosten gemaakt zijn; uit de overgelegde declaraties van mr. Van Ballegooijen blijkt echter niet of die volledig betrekking hebben op een procedure tegen [A], dan wel welk deel van die kosten daarop betrekking heeft (het dossier wordt aangeduid als ‘VVE [eiseres] / advies). De kantonrechter zal daarom de vordering tot toewijzing van een voorschot op de schadevergoeding in redelijkheid beperken tot een bedrag van € 2.964,50 (10 uren van Mr. Van Ballegooije á € 296,45 per uur).

3.11.

De vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten is bij repliek ingetrokken, zodat de kantonrechter daarover niet meer hoeft te beslissen.

3.12.

Aangezien [gedaagde] met betrekking tot de kern van het geschil – de vraag of de genoemde bepalingen ook aan hem verplichtingen opleggen – in het ongelijk gesteld is, zal hij als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:

- dagvaarding € 94,45

- griffierecht € 448,-

- salaris gemachtigde €
400,-(2 punten x tarief € 200,-)

Totaal € 942,45

4.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.418,28 met de wettelijke rente daarover vanaf 10 april 2013 tot de voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 942,45, waarin begrepen € 400,- aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2014.