ECLI:NL:RBMNE:2014:3193

• Datum uitspraak: 11 juli 2014
• Publicatiedatum: 28 juli 2014
• Zaaknummer: C/16/370314 / KL ZA 14-205
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.M. Makkinga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over rechtsgeldige ontbinding van koopovereenkomst en nakoming daarvan

In deze zaak is er een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de rechtsgeldigheid van de ontbinding van een koopovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft op 11 juli 2014 uitspraak gedaan in kort geding. De kern van het geschil betreft de vraag of de verkoper, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden door een beroep te doen op een ontbindende voorwaarde. De voorzieningenrechter oordeelt dat de e-mail van 9 mei 2014, waarin de verkoper aangeeft dat de bank geen toestemming verleent voor de verkoop, niet kan worden aangemerkt als een geldig beroep op de ontbindende voorwaarde, omdat niet kan worden vastgesteld dat deze e-mail de koper heeft bereikt. De voorzieningenrechter stelt vast dat volgens artikel 3:37 BW de ontvangsttheorie geldt, wat betekent dat een verklaring pas werking heeft als deze de geadresseerde heeft bereikt. Aangezien de verkoper niet kan aantonen dat de e-mail is ontvangen, wordt de vordering van de koper tot nakoming van de koopovereenkomst toegewezen. De verkoper wordt veroordeeld om de woning aan de koper te leveren, vrij van hypotheken en beslagen. Daarnaast worden er boetes en kosten opgelegd aan de verkoper voor het niet nakomen van de overeenkomst.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/370314 / KL ZA 14-205

toevoegingsnummer: 4KR3691 (gedaagden)

Vonnis in kort geding van 11 juli 2014

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. M.A. Hupkes te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. S. Tang.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1. De procedure

De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van:

• het exploot d.d. 7 mei 2014 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad met producties
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met producties
• de nadere producties van [eiseres]
• de nadere producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
• de pleitnotities van [eiseres].

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juli 2014. Verschenen zijn [eiseres], bijgestaan door mr. M.A. Hupkes en [gedaagde 1] en [gedaagde 2], bijgestaan door mr. H.J. de Raadt.

2. De feiten

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de overgelegde producties, kan in dit geding het navolgende als vaststaand worden aangenomen:

2.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehuwd geweest doch zijn thans gescheiden. [gedaagde 1] bewoont de voormalige echtelijke woning aan de [adres] te [woonplaats], [gedaagde 2] woont elders.

2.3.

[eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een koopsom van EUR 142.500,00. Op 7 april 2014 is de koopovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] getekend en op 17 april 2014 door [eiseres]. De leveringsdatum is vastgesteld op 10 juni 2014.

2.4.

In deze koopovereenkomst is, voor zover van belang voor de onderhavige procedure, onder meer het navolgende bepaald:

“
artikel 23 Royement van hypotheken en beslagen (ontbindende voorwaarden)

De koopovereenkomst kan door verkoper ontbonden worden, indien op
12 mei 2014 blijkt dat de verkoper geen royement verkrijgt van zijn hypothecaire inschrijving(en) en beslagen op de onroerende zaak, ofwel dat de geldverstrekker van de verkoper geen toestemming geeft tot verkoop en levering van het verkochte. Verkoper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde dat royement te verkrijgen. Het gestelde onder 16.3 is van overeenkomstige toepassing.

artikel 16 Ontbindende voorwaarden

(…)

16.3.

(…) De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op
de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

(…)

10.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1. vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het rechter op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elk na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

2.5.

Bij e-mail d.d. 7 mei 2014 om 21:52 uur heeft de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], [A] van makelaarskantoor [naam] en [B] (hierna: de makelaar), onder meer het volgende aan [eiseres] geschreven:

“Het ziet er naar uit dat er een probleem is aan de verkopende kant. Ik mailde net de verkoper om te vragen of er eerder overgedragen kan worden maar toen reageerde hij dat hij van de bank te horen heeft gekregen dat ze niet akkoord gaan met de verkoop. Dit zou betekenen dat ze gebruik moeten maken van artikel 23 van de koopovereenkomst (loopt tot 12 mei). De bank gaat mij hierover benaderen voor tekst en uitleg en dan zal ik jou zo spoedig mogelijk berichten.”

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst door binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te verschijnen bij de notaris en mee te werken aan de levering van het gekochte, vrij van hypotheken en beslagen, door middel van ondertekening van de leveringsakte;

II. met bepaling dat de uitspraak zo nodig in de plaats treedt van de (handtekening onder de) akte van levering als bedoelt in artikel 3:300 BW, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet verschijnen bij de notaris en de notaris bericht heeft ontvangen dat het gekochte vrij is van hypotheken en beslagen;

III. te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ad 3% ofwel EUR 427,50 per dag voor elke dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzuimen aan de uitspraak mee te werken te rekenen vanaf de derde dag na betekening van het vonnis, deze boete gemaximeerd tot EUR 14.100,00;

IV. te bevelen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woningen dienen te verlaten en verlaten te houden binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van EUR 500,00 per dag indien niet aan het gebod wordt voldaan en met machtiging de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterkte arm;

V. te veroordelen tot betaling van EUR 14.250,00 bij wege van voorschot op de boete c.q. de schadevergoeding ex artikel 10.2 koopovereenkomst zulks onder voorwaarde dat de woning niet uiterlijk op de 33e dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis vrij van hypotheken en beslagen is geleverd, zodat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring zoals omschreven in het lichaam van de dagvaarding intreedt, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen van de ontbindingsdatum;

VI. met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van het geding.

3.2.

[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst door de woning niet te leveren. Zij hebben de koopovereenkomst ook niet ontbonden. De e-mail d.d. 7 mei 2014 (punt 2.4.) kan volgens [eiseres] niet worden aangemerkt als een geldig beroep op artikel 23 van de koopovereenkomst. Ten eerste omdat de makelaar er zelf van uitgaat dat deze e-mail niet als ontbinding bedoeld is, nu hij er op wijst dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (in de toekomst) maar uiterlijk 12 mei 2014 gebruik moeten maken van artikel 23 van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft daarna niets meer vernomen van de makelaar, noch van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Ook als een redelijke uitleg van de e-mail met zich mee brengt dat wél geldig een beroep op ontbinding is gedaan, is er volgens [eiseres] niet voldaan aan de relevante bepalingen over ontbinding uit de koopovereenkomst. In de eerste plaats blijkt uit geen enkel schriftelijk bewijsstuk dat de bank weigert de hypotheek te royeren en is de ontbinding bovendien niet “goed gedocumenteerd”. Ten tweede hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan hun inspanningsverplichting om royement te bewerkstelligen voldaan. In de derde plaats is er sprake van vormverzuim. Een e-mail van de makelaar die aankondigt dat de verkoper mogelijk gaat ontbinden kan niet gelijk worden gesteld met een aangetekende brief of fax, zoals bepaald in de koopovereenkomst.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering weersproken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van mening dat zij aan alle verplichtingen uit de koopovereenkomst hebben voldaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 6 mei 2014 het bericht van hun bank [naam] (hierna: de bank) ontvangen dat de bank geen medewerking gaat verlenen aan het royement omdat de bank alsnog van mening is dat [gedaagde 1] de hypotheeklasten kan dragen. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de makelaar op 9 mei 2014 om 15:28:03 uur de volgende e-mail aan [eiseres] verzonden:
“Zoals wij net telefonisch hebben besproken hebben wij helaas te horen gekregen dat de bank geen toestemming verleend voor de verkoop van [adres]. Wij moeten de koop dan ook ontbinden op basis van artikel 23 in de koopovereenkomst.” Daarmee is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. De e-mail is verstuurd naar hetzelfde e-mailadres dat altijd gehanteerd is door [eiseres] en waarop [eiseres] altijd direct reageerde. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat een e-mail ook voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste en dat ervan uitgegaan kan worden dat een e-mail wordt ontvangen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de onderhavige vorderingen te hebben. Met name de omstandigheid dat zij per 18 juli 2014 op straat zal komen te staan indien de woning niet wordt geleverd, maakt dat er sprake is van een spoedeisend belang.

4.2.

In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zo grote kans van slagen heeft dat daarop reeds nu door toewijzing kan worden vooruitgelopen.

4.3.

In geschil is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden door een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde genoemd in artikel 23 jo artikel 16.3. van de koopovereenkomst.

4.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden door zich bij e-mail van 9 mei 2014 van 15:28:03 uur te beroepen op artikel 23 van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft de ontvangst van deze e-mail betwist en gesteld dat deze e-mail ook nooit eerder ter tafel is gekomen. Zij heeft aangegeven dat deze e-mail zich niet in het dossier van de notaris bevindt en dat zij deze e-mail voor het eerste heeft gezien op 30 juni 2014.

4.5.

Nog daargelaten of de inhoud van de e-mail van 9 mei 2014 van 15:28:03 uur voldoet aan hetgeen is bepaald in artikel 23 jo artikel 16.3. van de koopovereenkomst kan er voorshands niet van worden uit gegaan dat deze e-mail [eiseres] heeft bereikt. [eiseres] heeft de ontvangst van deze e-mail betwist. De voorzieningenrechter is van oordeel dat ingevolge artikel 3:37 BW de zogenaamde ontvangsttheorie dient te gelden, hetgeen betekent dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring (in dit geval het beroep op artikel 23 van de koopovereenkomst richting [eiseres]) pas zijn werking heeft als de verklaring die persoon heeft bereikt. Verzending alleen is niet voldoende. Een verklaring die de geadresseerde niet bereikt heeft geen werking. De bewijslast ligt op degene die zich op de gevolgen van de mededeling – in casu ontbinding van de koopovereenkomst – beroept. Het is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan te tonen dat de e-mail van 9 mei 2014 van 15:28:03 uur [eiseres] ook heeft bereikt. Nu deze e-mail zonder ontvangstbevestiging is verstuurd, kan van de ontvangst niet worden uitgegaan. Het aanbod ter zitting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om bij Google te laten onderzoeken of de e-mail daadwerkelijk is verstuurd, wordt gepasseerd nu voor nadere bewijslevering in het kader van dit kort geding geen plaats is.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat van een professionele partij, als de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingeschakelde makelaar, mag worden verwacht dat hij in het geval er sprake is van een cruciale verklaring, zoals het onderhavige beroep op een ontbindende voorwaarde, zich ervan vergewist dat deze verklaring is ontvangen door de wederpartij, door middel van het vragen van ontvangstbevestiging en/of leesbevestiging, dan wel had de makelaar in de e-mail zelf om een bevestiging van ontvangst moeten vragen of moeten verifiëren bij [eiseres] of zij de e-mail in goede orde heeft ontvangen.

De voorzieningenrechter voegt hieraan nog toe dat de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde e-mail van 9 mei 2014 van 15:28:03 uur waar zij zich op beroepen niet is voorzien van een geadresseerde en dat er geen stukken van de bank zijn toegevoegd, zodat er voorshands niet vanuit kan worden gegaan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldaan aan de “documentatie-eis” van artikel 16.3. van de koopovereenkomst. De omstandigheid dat de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft verzuimd zich overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst te beroepen op de ontbindende voorwaarde komt voor rekening en risico van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].

4.6.

Bij deze stand van zaken acht de kantonrechter voorshands aannemelijk dat de vordering van [eiseres] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de vordering van [eiseres] reeds nu gerechtvaardigd is.

4.7.

Voorgaande betekent dat de gevorderde veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomst toewijsbaar is en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te verschijnen bij de notaris en mee te werken aan de levering van de woning. Voorts zal worden bepaald dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de (handtekening onder de) akte tot levering als bedoeld in artikel 3:300 BW, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet verschijnen bij de notaris en de notaris bericht heeft ontvangen dat het gekochte vrij is van hypotheken en beslagen.

4.8.

De contractuele boete van 3‰ (drie pro mille) van de koopprijs ofwel EUR 427,50 per dag is als grond op artikel 10.3. van de koopovereenkomst en niet afzonderlijk betwist eveneens toewijsbaar zoals gevorderd, te weten met een maximum van EUR 14.100,00.

4.9.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden bevolen de woning te verlaten en verlaten te houden binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm wordt afgewezen. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.

4.10.

Indien de woning niet uiterlijk op de 33ste dag na betekening van dit vonnis vrij van hypotheken en beslagen is geleverd, zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tevens worden veroordeeld tot betaling van een bedrag ad EUR 14.250,00 bij wege van voorschot op de boete c.q. schadevergoeding ex artikel 10.2. van de koopovereenkomst.

4.11.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden in conventie begroot op:

- dagvaarding EUR 93,80

- griffierecht EUR 282,00

- salaris advocaat EUR
816,00

Totaal EUR 1.191,80

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeeld [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te verschijnen bij de notaris en mee te werken aan de levering van de woning aan de [adres] te [woonplaats], vrij van hypotheken en beslagen, door middel van ondertekening van de leveringsakte;

5.2.

bepaalt dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de (handtekening onder de) akte van levering als bedoelt in artikel 3:300 BW, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet verschijnen bij de notaris en de notaris bericht heeft ontvangen dat het gekochte vrij is van hypotheken en beslagen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de contractuele boete van 3‰ (drie pro mille) van de koopprijs ofwel EUR 427,50 per dag voor elke dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzuimen aan dit vonnis mee te werken te rekenen vanaf de derde dag na betekening van het vonnis, met een maximum van EUR 14.100,00;

5.4.

beveelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woningen te verlaten en verlaten te houden, op straffe van een dwangsom van EUR 500,00 per dag indien niet aan het gebod wordt voldaan;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van EUR 14.250,00 bij wege van voorschot op de boete c.q. de schadevergoeding ex artikel 10.2 koopovereenkomst zulks onder voorwaarde dat de woning niet uiterlijk op de 33e dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis vrij van hypotheken en beslagen is geleverd, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen van de ontbindingsdatum;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 1.191,80;

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.M. Makkinga, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.