Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/888
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 september 2014 in de zaak tussen
[naam 1] B.V., te Zeist, eiseres
(gemachtigde: B.A. Oomkes),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak (niet-woning) [adres 1] te [vestigingsplaats 1] voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 15.752.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2012 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De rechtbank heeft partijen voor een mondelinge behandeling ter zitting van 20 maart 2014 uitgenodigd. Op deze zitting heeft eiseres zich vertegenwoordigd door gemachtigde Oomkes en L. Diephuis. Ter zitting is het onderzoek aangehouden in verband met de afwezigheid van de gemachtigde van verweerder. De rechtbank heeft in overleg met partijen een nieuwe zittingsdatum bepaald. Het onderzoek is voortgezet ter zitting van 7 april 2014. Eiseres heeft zich op die zitting niet laten vertegenwoordigen. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.
Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. De in beroep bestreden uitspraak op bezwaar is namelijk bekendgemaakt vóór 1 januari 2013.
2.
Eiseres voert in beroep aan dat de wijze waarop de hoorzitting heeft plaatsgevonden niet heeft bijgedragen aan een soepele afhandeling van het bezwaar. Van de zijde van verweerder werd tijdens de hoorzitting een dictafoon neergelegd en werd meegedeeld dat de hoorzitting niet was bedoeld om vragen te beantwoorden of in discussie te gaan. Door tijdens de hoorzitting op geen enkele inhoudelijke vraag in te gaan, geeft verweerder een zeer beperkte uitleg van het begrip horen.
3.
Verweerder stelt dat tijdens de hoorzitting waar mogelijk in is gegaan op inhoudelijke vragen. Op specifieke vragen waren niet alle antwoorden te geven, hetgeen bij de uitspraak op bezwaar alsnog is gebeurd.
4.
De rechtbank stelt vast dat eiseres in het bezwaarschrift heeft verzocht om te worden gehoord. Op 29 november 2012 heeft de hoorzitting plaatsgevonden. Van schending van de hoorplicht is dan ook geen sprake. Het belang van het horen is erin gelegen dat het horen ertoe kan dienen om nadere informatie ter beschikking te krijgen en dat door het houden van een hoorzitting de gelegenheid bestaat om naar een oplossing voor de gerezen problemen te zoeken. Dat verweerder volgens eiseres de hoorzitting niet heeft gebruikt om tot een oplossing te komen, maakt niet dat de hoorzitting op een onjuiste wijze is gevoerd. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
5.
Het object betreft een in 1992 gebouwd kantoorgebouw met vijf bouwlagen.
6.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 7.300.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
7.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode. Vervolgens verschillen zij van mening over zowel de totale huurwaarde als de kapitalisatiefactor. Partijen zijn het wel eens over een waarde van
€ 145,- per m2, maar zijn het vervolgens oneens over de oppervlakte waarover deze moet worden berekend.
Te hanteren oppervlakte
8.
Eiseres stelt dat zij niet bekend is met afspraken die in het verleden zijn gemaakt over de objectieve kenmerken van de onroerende zaak. Voor de bruto vloeroppervlakte gaat zij uit van 8.627 m² gebaseerd op een officieel meetcertificaat en niet van 8.263 m². Daarbij komt dat uitgegaan dient te worden van verhuurbare vloeroppervlakte, zodat op de bruto vloeroppervlakte een correctie dient te worden toegepast voor het verschil tussen bruto en netto, zijnde 85% van de gehanteerde huurwaarde van € 145,- per m².
9.
De rechtbank leidt uit de stukken af dat met betrekking tot het gemeten bruto vloeroppervlak het verschil tussen 8.263 m² en 8.627 m² zit in een dakopbouw (technische installatieruimte) van 364 m². Daar is ook geen geschil over tussen partijen. Dat verweerder de dakopbouw buiten de berekening van het aantal vierkante meters kantoorruimte heeft gehouden, komt de rechtbank niet onjuist voor. Voor het standpunt van eiseres dat verweerder de verhuurbare vloeroppervlakte als uitgangspunt dient te nemen in plaats van het bruto vloeroppervlak, is naar het oordeel van de rechtbank geen steun te vinden in het recht. Het is aan verweerder om de meetmethode te kiezen die algemeen geaccepteerd is. Bovendien is ook bij de vergelijkingsobjecten uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte, zodat voor de onroerende zaak en de referentiepanden verweerder dezelfde maatstaf heeft gehanteerd, hetgeen de rechtbank eveneens juist oordeelt. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
De kapitalisatiefactor
10.
Eiseres voert voorts aan dat de door verweerder gehanteerde transacties van de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, zowel gelet op de soort en de grootte van de objecten als op het niet marktconform zijn van de transacties.
Juist omdat er in Zeist rondom de waardepeildatum geen transacties hebben plaatsgevonden van objecten die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, heeft zij in bezwaar referentieobjecten buiten Zeist aangedragen die beter vergelijkbaar zijn.
11.
Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object per 1 januari 2011 - met inachtneming van de Wet woz - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
12.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van 8 juli 2013 van R. Janmaat en
[X]. In dit taxatierapport wordt uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 8.263 m² kantoren, 4.081 m² parkeren en 364 m² dakopbouw. Aan de onroerende zaak wordt een waarde toegekend van € 15.752.292,-, uitgaande van een huurwaarde van € 145,- per m² voor kantoor en een kapitalisatiefactor van 11,4.
13.
In verweerders rapport zijn de volgende verkoopgegevens vermeld:
- [adres 2] te [vestigingsplaats 1], verkocht op 1 februari 2011 voor € 1.550.000,-. De huurwaarde is vastgesteld op € 99.540,-. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 15,7. Dit object betreft een kantoorvilla.
- [adres 3] te [vestigingsplaats 1], verkocht op 2 september 2010 voor € 6.300.000,-. De huurwaarde is vastgesteld op € 372.600,-. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 16,7. Dit object betreft een kantoorvilla.
- [adres 4] te [vestigingsplaats 1], verkocht op 16 december 2010 voor € 1.790.000,- en per 2012 verhuurd voor € 125.000,-. Daaruit is een kapitalisatiefactor afgeleid van 14,22. Dit object betreft een autogarage met werkplaats, showroom, kantoor en opslag/magazijnruimte.
- [adres 5], verkocht op 3 juli 2009 voor € 22.886.750,-. De huurwaarde is vastgesteld op € 1.823.675,00. Dit object betreft een verzamelkantorencomplex.
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de kapitalisatiefactor in voorgaande jaren in overleg tussen verweerder en eiseres is bepaald; voor dit belastingjaar, waarin eiseres een andere gemachtigde in de arm heeft genomen, heeft dat overleg niet plaatsgevonden maar is de eerder bepaalde kapitalisatiefactor als uitgangspunt genomen.
14.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de in het taxatierapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde kapitalisatiefactor en daarmee de vastgestelde waarde van het object per 1 januari 2011 niet te hoog is.
Ter zitting heeft verweerder bevestigd dat de onroerende zaak een uniek pand is en dat er weinig geschikte vergelijkingen beschikbaar zijn. Verder heeft hij verklaard dat aan de hand van enigszins vergelijkbare transacties is beoordeeld of de kapitalisatiefactor daarmee in lijn ligt.
De rechtbank overweegt dat voor een vergelijking niet noodzakelijk sprake is van geheel identieke, dan wel identiek gelegen panden. Wel dienen verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten voldoende verklaard te worden. Zo dient ook inzichtelijk te zijn dat de gehanteerde huurwaarden van de referentieobjecten daadwerkelijk waarden in het economisch verkeer zijn. Aan die randvoorwaarden voldoet de onderbouwing van verweerder niet. Verweerder heeft de huurwaarden van drie van de vier referentieobjecten afgeleid uit de verkoopprijzen (en dus berekend) en vervolgens de kapitalisatiefactor berekend door de verkoopprijzen van de referentieobjecten te delen door de berekende huurwaarden. Bij een dergelijk toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij marktgegevens van daadwerkelijk gerealiseerde huren ontbreken, schiet naar het oordeel van de rechtbank de onderbouwing ervan tekort. De gegeven toelichting heeft de rechtbank onvoldoende kunnen overtuigen van de juistheid van de vergelijking en de daaruit voortvloeiende waarde van de onroerende zaak.
De rechtbank overweegt dat voor een vergelijking niet noodzakelijk sprake is van geheel identieke, dan wel identiek gelegen panden. Wel dienen verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten voldoende verklaard te worden. Zo dient ook inzichtelijk te zijn dat de gehanteerde huurwaarden van de referentieobjecten daadwerkelijk waarden in het economisch verkeer zijn. Aan die randvoorwaarden voldoet de onderbouwing van verweerder niet. Verweerder heeft de huurwaarden van drie van de vier referentieobjecten afgeleid uit de verkoopprijzen (en dus berekend) en vervolgens de kapitalisatiefactor berekend door de verkoopprijzen van de referentieobjecten te delen door de berekende huurwaarden. Bij een dergelijk toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij marktgegevens van daadwerkelijk gerealiseerde huren ontbreken, schiet naar het oordeel van de rechtbank de onderbouwing ervan tekort. De gegeven toelichting heeft de rechtbank onvoldoende kunnen overtuigen van de juistheid van de vergelijking en de daaruit voortvloeiende waarde van de onroerende zaak.
15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
16.
Uit de omstandigheid dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, volgt niet zonder meer dat dan de door eiseres gestelde waarde kan worden gevolgd. Er dient beoordeeld te worden of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres wijst ter onderbouwing op een reeds door haar in bezwaar overgelegde huurwaardekapitalisatie model berekening. In die berekening wordt uitgegaan van een waarde vrij op naam van € 13.442.244,- waarop een aantal correcties zijn doorgevoerd door mutatiekosten, leegstand, marketingkosten, makelaarscourtage en een incentive in de vorm van een huurvrije periode in mindering te brengen. Uit de berekening volgt een gecorrigeerde waarde vrij op naam van € 7.736.718,-. Door daarop notariskosten en overdrachtsbelasting in mindering te brengen, resteert een waarde kosten koper van
€ 7.300.000,-. De kapitalisatiefactor komt daarbij uit op 4,92. Eiseres wijst daarbij voorts op een overzicht met een aantal transacties van objecten, alle gelegen buiten de gemeente Zeist. Vooral de transactie van het kantoorgebouw [adres 6] te [vestigingsplaats 2] is volgens eiseres goed vergelijkbaar. Dat kantoor is verkocht voor een bedrag dat neerkomt op 3,8 maal de huurwaarde.
17.
Gezien hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht, heeft ook eiseres de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De door eiseres overgelegde berekening biedt de rechtbank daartoe onvoldoende inzicht. De onderliggende gegevens zijn naar het oordeel van de rechtbank te algemeen van aard en niet concreet onderbouwd. Evenmin is navolgbaar waar deze gegevens vandaan komen en of dit daadwerkelijk in de markt gerealiseerde gegevens zijn. Ook maakt de berekening niet inzichtelijk of bepaalde correcties niet dubbel als aftrek zijn toegepast. De rechtbank is er dan ook niet van overtuigd dat de berekening van eiseres leidt tot een betere bepaling van de waarde zoals bedoeld in de Wet woz. .
18.
Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank ter finale beslechting van het geschil zelf in de zaak voorzien. Daartoe stelt de rechtbank, rekening houdend met hetgeen partijen in de stukken hebben aangevoerd en hetgeen met verweerder is besproken ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 14.000.000,-.
19.
Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 974,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van 20 maart 2014, waarde per punt € 487, wegingsfactor 1) en € 486,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, waarde per punt € 243,-, wegingsfactor 1). Tevens dient verweerder het griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, tot € 14.000.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.460,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, voorzitter, mr. drs. E.J.W. Verhaagh en mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, leden van de meervoudige kamer, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 september 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.