Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3494195 UV EXPL 14-443 AL/1116
Kort geding vonnis van 7 november 2014
inzake
de stichting
Stichting Tijdelijk Wonen,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen STW,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen:
de besloten vennootschap
SHE B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Hal16,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S. Kroesbergen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- de brief van 21 oktober 2014 van de zijde van STW met producties 12 tot en met 31;
- de brief van 23 oktober 2014 van de zijde van STW met producties 32 tot en met 36;
- de brief van 24 oktober 2014 van de zijde van STW met producties 37 tot en met 41;
- de brief van 28 oktober 2014 van de zijde van Hal16 met producties I tot en met IX;
- de brief van 29 oktober 2014 van de zijde van STW met productie 42;
- de mondelinge behandeling op 30 oktober 2014;
- de pleitnota van STW;
- de pleitnota van Hal16.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
STW huurt van Aprisco B.V. (een deel van) de opstallen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand).
2.2.
STW verhuurt in het pand een groot aantal woonruimten en daarnaast is sprake van verhuur van delen van het pand als bedrijfsruimten.
2.3.
Hal16 huurt met ingang van 1 april 2013 van STW de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het pand tegen een aanvangshuurprijs van € 6.298,46 per maand, welke met ingang van 1 april 2014 is verlaagd naar € 2.236,66 per maand, en betaling van een bedrag van € 990,00 als voorschot op de servicekosten, beide bij vooruitbetaling te voldoen.
2.4.
Hal16 exploiteert in het gehuurde een café- en restaurantbedrijf.
2.5.
Diverse buurtbewoners en huurders van het pand hebben geklaagd over door (bezoekers van) Hal16 veroorzaakte overlast. Het gaat daarbij om klachten als geluidsoverlast, vervuiling en vernielingen.
2.6.
Er is een betalingsachterstand ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
STW vordert - kort gezegd - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Hal16 tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van Hal16 in de proces- en nakosten.
3.2.
STW heeft ter onderbouwing van haar vordering twee gronden aangevoerd.
Zij voert allereerst aan dat sprake is van structurele wanbetaling waardoor een aanzienlijke betalingsachterstand is ontstaan. Als tweede grond ter onderbouwing van de vordering stelt STW dat het door Hal16 gehuurde op zodanige wijze wordt geëxploiteerd dat ernstige en aanhoudende overlast wordt veroorzaakt aan derden.
3.3.
Hal16 voert verweer ten aanzien van het spoedeisend belang en de gevorderde ontruiming.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1. Hal16 betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. De kantonrechter deelt dit standpunt niet en overweegt daartoe dat STW al geruime tijd op haar geld heeft moeten wachten alsmede dat de achterstand, nu sprake is van een duurovereenkomst, steeds verder oploopt. Daar komt nog bij dat aan de zijde van Hal16 niet is gebleken van enige concrete toezegging en zekerheid tot betaling, terwijl door Hal16 wel is erkend uit hoofde van de huurovereenkomst tot enige betaling te zijn gehouden. Dit maakt dat van STW niet kan worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Inhoudelijke beoordeling
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening als door STW wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Beoordeeld dient dus te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat Hal16 zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, en daarmee in de onderhavige kort gedingprocedure de ontruiming van het gehuurde.
4.3.
STW heeft ter onderbouwing van de vordering tot ontruiming allereerst aangevoerd dat sprake is van een aanzienlijke betalingsachterstand welke de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. STW stelt daartoe dat tot en met oktober 2014 sprake is van een betalingsachterstand van € 83.476,80. Dit bedrag is volgens de door STW overgelegde productie 42 als volgt opgebouwd:
- openstaande post per 31 maart 2013 € 385,45
- huur € 91.238,14
- servicekosten € 35.928,48
- doorbelastingen € 2.363,09
Totaal gefactureerd
€ 129.914,16
€ 129.914,16
Betaald/verrekend € 46.437,36
Openstaande post tot en met 31 oktober 2014 € 83.476,80
4.4.
Hal16 betwist de opeisbaarheid van de huurachterstand.
4.5.
De kantonrechter overweegt het volgende. Vast staat dat Hal16 op grond van de huurovereenkomst verplicht is om de huur bij vooruitbetaling te voldoen. Hal16 stelt dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de betaling van de huur, meer concreet dat STW ermee heeft ingestemd dat Hal16 de huur niet meteen hoefde te betalen. Hal16 wijst ter onderbouwing van dit standpunt op een door haar als productie III overgelegde mailwisseling van 27 juli 2012. Noch uit voornoemde e-mail noch uit andere door partijen overgelegde correspondentie tussen partijen leidt de kantonrechter het bestaan van een afspraak als gesteld door Hal16 af. Dat STW mogelijk een lange tijd welwillend is geweest ter zake van een latere betaling van de huur maakt nog niet dat de huurachterstand niet opeisbaar zou zijn. De door Hal16 genoemde financiële omstandigheden waardoor zij thans niet in staat is te betalen, leveren geen overmacht op en ontslaan Hal16 niet van de verplichting om de huurpenningen tijdig te voldoen.
4.6.
De omvang van de huurachterstand is, nog afgezien van de verschuldigdheid van de in rekening gebrachte servicekosten, welke kosten door Hal16 bij gebrek aan een deugdelijke afrekening zijn betwist, zodanig dat aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat sprake is van een zodanige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Hal16 en dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. Om deze reden zal, vooruitlopend hierop, de vordering tot ontruiming worden toegewezen.
4.7.
Gelet op het voorgaande behoeft de andere door STW aangevoerde tweede ontruimingsgrond - dat Hal16 zich niet als goed huurder gedraagt - geen nadere bespreking meer.
4.8.
Hal16 zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van STW worden begroot op:
- dagvaarding € 93,80
- griffierecht € 115,00
- salaris gemachtigde €
600,00
600,00
Totaal € 808,80
4.9.
De nakosten, waarvan STW betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt Hal16 om de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats], met al wie en al wat zich daarin vanwege Hal16 bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van STW te stellen;
5.2.
veroordeelt Hal16 tot betaling van de proceskosten aan de zijde van STW, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 808,80, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt Hal16, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na betekening door STW volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2014.