ECLI:NL:RBMNE:2014:603

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling civielrecht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/342279 / HA ZA 13-286

Vonnis van 12 februari 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ZEIST,

zetelend te Zeist,

eiseres,

advocaat mr. A.E. Broesterhuizen te Enschede,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STICHTSE MONUMENTEN B.V.,

gevestigd te Zeist,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DAMA VASTGOED CONSULTANTS B.V.,

gevestigd te Zeist,

gedaagden,

advocaat mr. R.A. van Huussen te Veenendaal.

Partijen zullen hierna de gemeente, Stichtse Monumenten en DVC genoemd worden.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 19 juni 2013;
het proces-verbaal van comparitie van 8 oktober 2013;
de akte houdende overlegging productie van Stichtse Monumenten en DVC.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De heer [A] is via zijn vennootschap Thoco Zeist B.V. (hierna: Thoco Zeist) enig aandeelhouder van DVC. DVC is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (hierna ook: NVR).

2.2.

Begin 2008 heeft de gemeente aan DVC, opdracht gegeven de bij haar in eigendom zijnde villa aan de[adres] te Zeist (hierna te noemen: de villa) te taxeren. In het op 11 maart 2008 door DVC uitgebrachte taxatierapport is de waarde van de villa op basis van de vigerende bestemming ‘gemengde doeleinden’ door DVC getaxeerd op € 670.000,00.

2.3.

[B] (hierna te noemen: [B]) is bestuurder van WMV Beheer B.V. (hierna: WMV Beheer). WMV Beheer is bestuurder van HSI Consensus B.V. (hierna: HSI Consensus). [C] (hierna te noemen: [C]) is bestuurder van Ubhold B.V. (hierna: Ubhold).

2.4.

Op 21 mei 2008 is de vennootschap Boschendal Investments B.V. (hierna Boschendal Investments) opgericht door [B], als bestuurder van WMV Beheer, op haar beurt handelende als bestuurder van HSI Consensus, door [C], als bestuurder van Ubhold en door[A] als bestuurder en enig aandeelhouder van Thoco Zeist. Thoco Zeist, HSI Consensus en Ubholt hielden ten tijde van de oprichting van Boschendal Investments elk eenderde van de aandelen in deze laatste vennootschap.

2.5.

In de akte van oprichting van 21 mei 2008 van Boschendal Investments zijn Thoco Zeist, Ubholt en HSI Consensus benoemd als bestuurders.[A] (via Thoco Zeist), [C] (via Ubholt) en [B] (via WMV Beheer als bestuurder van HSI Consensus) werden hiermee indirect bestuurders van Boschendal Investments.

2.6.

In september/oktober 2008 heeft de gemeente aan DVC verzocht de verkoop van de villa te begeleiden. Uit de opdrachtbevestiging van 7 oktober 2008 blijkt dat de gemeente als richtprijs € 795.000,00 in gedachten had. Op 27 oktober 2008 ontving de gemeente een gewijzigde opdrachtbevestiging en in een door de gemeente en door[A] namens DVC op 11 november 2008 getekende overeenkomst (hierna: de bemiddelingsovereenkomst) zijn de definitieve afspraken vastgelegd. Daarin is onder meer vermeld dat DVC haar bemiddeling zal verlenen in het belang van op opdrachtgever, de gemeente, en voorts dat de verkoop door middel van een gesloten inschrijving met drie kandidaten, de heer [D], de heer [E] en [B] zal plaatsvinden, waarbij geen richtprijs zal worden gehanteerd. Voorts bevat de overeenkomst de bepaling dat DVC zich o.a. verplicht gedurende de looptijd van de opdracht, haar bemiddeling te verlenen in het belang van de gemeente en de gemeente betaalt aan DVC een courtage.

2.7.

Op basis van een door DVC opgestelde verkoopbrochure heeft [D] een bedrag van € 400.500,00 geboden en [B] namens
“WMV Beheer B.V. of nader te noemen dochter (monumenten BV)”€ 416.000,00. De gemeente heeft op 20 januari 2009 besloten tot het aangaan van de koopovereenkomst met en overeenkomstig het bod van [B]. Op 29 januari 2009 hebben de gemeente en [B] namens WMV Beheer de koopovereenkomst betreffende de villa getekend.

2.8.

Op 18 maart 2009 is de besloten vennootschap Stichtse Monumenten B.V. opgericht door [B], als bestuurder van WMV Beheer, die op haar beurt handelde als bestuurder van de vennootschappen Boschendal Investments en HSI Consensus, en door [C], als bestuurder van Ubhold, die op haar beurt handelde als bestuurder van de vennootschap Boschendal Investments, en door[A], als bestuurder van Thoco Zeist, die op haar beurt handelde als bestuurder van de vennootschap Boschendal Investments.

2.9.

Ten tijde van de oprichting van Stichtse Monumenten op 18 maart 2009 hield Boschendal Investments 1.799 van de 1.800 in Stichtse Monumenten, HSI Consensus hield één aandeel. HSI Consensus is in de akte van oprichting benoemd tot bestuurder.

2.10.

Op 24 april 2009 is de villa geleverd aan Stichtse Monumenten.

2.11.

De gedragscode NVR luidt (voor zover hier van belang):

“1. De rentmeester NVR verricht zijn werkzaamheden te goeder trouw, zorgvuldig en integer, op een zodanige wijze, dat de goede naam en de reputatie van de rentmeester als deskundige daardoor wordt bevestigd.

2. Het belang van de opdrachtgever, niet enig eigenbelang van de rentmeester NVR, is bepalend voor de wijze waarop deze zijn opdrachten uitvoert, hij voorkomt verstrengeling van belangen. (…)

6. De rentmeester NVR heeft geen belang bij onroerende zaken anders dan ten behoeve van de eigen huisvesting of die van zijn bedrijf voor belegging. Handel in onroerende zaken is de rentmeester NVR niet toegestaan. Hij onthoudt zich van belang bij derden of rechtspersonen die de niet toegestane belangen of handel wel nastreven. Het bovenstaande geldt niet voor het hebben van aandelen in beursgenoteerde onroerend goed vennootschappen of onroerend goed vennootschappen waarin de rentmeester NVR een belang heeft van minder dan vijf procent.”

2.12.

De gemeente heeft een klacht ingediend tegen[A] bij de Rentmeesterskamer die op 8 maart 2012 heeft geleid tot een uitspraak waarin onder meer is vermeld:

“De bedrijfsomschrijving van Boschendal Investments B.V. luidt als volgt: “De aan- en verkoop, verhuur en exploitatie van onroerend zaken en overige registergoederen, de ontwikkeling van bouwprojecten, alsmede het werkzaam zijn op andere terreinen van handel en/of nijverheid.

De bedrijfsomschrijving van Thoco Zeist luidt als volgt:

“Oprichten, deelnemen, financieren, beheren van vennootschappen, afsluiten financiële transacties, makelaardij onroerende zaken, verkrijgen, vervreemden (on)roerende zaken, afsluiten managementovereenkomsten. (…)

5. Nalaten te melden dat [B]ook door[A] wordt geadviseerd

De besloten vennootschap Boschendal B.V. is opgericht op 21 mei 2008 door [B],[A] en [C]. En derhalve vóór de verkoop van het perceel door de gemeente aan een B.V. van [B]. Deze [B] is door[A] aan de gemeente voorgesteld als gegadigde. Uit niets blijkt dat[A] tegelijkertijd de gemeente erover heeft ingelicht dat hij met [B] participeerde in een vennootschap, die de aan-en verkoop van onroerende zaken en de ontwikkeling van bouwprojecten als statutaire doelomschrijving had. Van een rentmeester NVR mag worden verwacht dat hij, indien hij een gegadigde aanbrengt met wie hij samen belangen heeft in de verwerving van onroerende zaken, zijn opdrachtgever hiervan op de hoogte stelt. Dat hij heeft nagelaten de relatie aan de gemeente mee te delen, acht de Rentmeesterskamer zeer ernstig.[A] heeft hierdoor klachtwaardig gehandeld en hij is hiervoor tuchtrechtelijk aansprakelijk. Reeds deze handelwijze is voldoende om te oordelen dat[A] zich niet heeft gedragen zoals de gedragscode hem in artikel 1 voorschrijft Pro. Dit geldt eveneens voor de hierna te bespreken gedragingen.

Te weten: de participatie in vennootschappen die aankoop en verkoop ten doel hebben; de biedingen bij het eigen kantoor van[A], de levering van de villa aan een besloten vennootschap waarin ook[A] participeert en het in de vervolgfase in het midden laten wat de rol is van[A].

Ten aanzien van de levering van het perceel aan een besloten vennootschap waarin ook[A] participeert overweegt de Rentmeesterskamer:

“Het perceel is uiteindelijk – in opdracht van [B] – geleverd aan Stichtse Monumenten.[A] is één van de oprichters van Stichtse Monumenten B.V. Naar het oordeel van de Rentmeesterskamer had[A] de gemeente ook moeten inlichten over zijn positie in deze besloten vennootschap. Volgens[A] heeft hij de gemeente wel op de hoogte gesteld van zijn positie en heeft hij de gemeente verzocht om binnen een week eventuele bezwaren kenbaar te maken. De gemeente betwist dat zij op de hoogte is gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het de gemeente niet duidelijk was dat[A] ook mede-eigenaar zou worden van het perceel. Het risico van deze miscommunicatie rust uitsluitend op[A]. Ook hier heeft te gelden dat het[A] duidelijk had moeten zijn dat deze informatie voor de gemeente relevante informatie was. Al zou[A] zijdelings hebben opgemerkt dat hij medeoprichter was van Stichtse Monumenten, dan nog was dat onvoldoende. Hij had elke onduidelijkheid eenvoudig kunnen wegnemen door tijdig schriftelijk aan zijn opdrachtgever zijn te verwachten mede-eigenaarschap te melden. Juist van de rentmeester mag worden verwacht dat hij zijn positie niet in het midden laat, maar daarover volstrekte duidelijkheid schept ten opzichte van zijn opdrachtgever. Dat geldt te meer waar[A] destijds in een langjarige vertrouwensrelatie met de gemeente stond.

10. De hiervoor besproken afzonderlijke gedragingen van[A] laten een zeker patroon zien.[A] heeft geen duidelijkheid verschaft inzake zijn positie en heeft daardoor de gemeente, zijn opdrachtgever, in de waan gelaten dat hij uitsluitend voor haar optrad.[A] heeft geen maatregelen genomen om de schijn van belangenverstrengeling weg te nemen. Naar het oordeel van de Rentmeesterskamer heeft[A] in strijd gehandeld met de artikel 1, 2 en 6 van de gedragscode van de NVR. De klacht van de gemeente is gegrond. Gelet op de ernst van de gedragingen zal de Rentmeesterskamer[A] de maatregel van berisping opleggen. Daarbij wordt opgemerkt dat de Rentmeesterskamer van oordeel is dat[A] zijn belang in Boschendal Investments B.V. met onmiddellijke ingang behoort te beëindigen en de statutaire doelomschrijving van Thoco Zeist BV. behoort aan te passen.”

2.13.

Bij taxatierapport van 12 november 2012 heeft Van Rossum Makelaars Bedrijfshuisvesting B.V. te Utrecht de waarde van de villa per ultimo 2008 getaxeerd op € 507.000,00. Bij waardeberekening van 30 mei 2013 heeft Hunink & Holtrigter woning- en bedrijfsmakelaars de villa per medio december 2008 getaxeerd op € 405.000,00.

2.14.

Bij aangetekende brieven van 28 januari 2013 zijn DVC en Stichtse Monumenten in gebreke gesteld.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. DVC te veroordelen tot betaling van € 10.495,80, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 12 februari 2013 tot de dag der algehele voldoening;

II. DVC en Stichtse Monumenten hoofdelijk, althans ieder voor zich, te veroordelen tot betaling van € 84.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 B.W. vanaf 12 februari 2013 tot de dag van algehele voldoening;

III. DVC en Stichtse Monumenten hoofdelijk, althans ieder voor zich, te veroordelen tot de betaling van € 2.299,00 aan buitengerechtelijke kosten;

IV. DVC en Stichtse Monumenten hoofdelijk, althans ieder voor zich, te veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

De gemeente voert daartoe – samengevat – het volgende aan. In november 2010 heeft de gemeente vernomen dat Stichtse Monumenten, de vennootschap waaraan de villa is geleverd, mede is opgericht door Boschendal Investments, in welke vennootschap[A] via zijn vennootschap Thoco Zeist een belang heeft. Thoco Zeist is tevens enig aandeelhouder van DVC. Via laatstgenoemde vennootschap vond de begeleiding door[A] bij de verkoop van de villa plaats. Deze dubbelrol van[A] was de gemeente bij de verkoop en levering van de villa niet bekend.

3.3.

DVC is volgens de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met haar gesloten bemiddelingsovereenkomst:

DVC heeft niet, als overeengekomen, gehandeld in het belang van de gemeente;

DVC heeft niet gehandeld als een zorgvuldig opdrachtnemer en in strijd met de artikelen 1,2 en 6 van de gedragscode van de NVR (artikel 7:401 BW Pro);

DVC heeft in strijd gehandeld met artikel 7:417 lid 1 BW Pro;

DVC heeft in strijd gehandeld met artikel 7:418 lid 1 BW Pro.

Derhalve heeft DVC geen recht op loon en dient het totaal door haar van de gemeente ontvangen bedrag van € 10.495,80 aan de gemeente terug te betalen. De daarin begrepen taxatiekosten van € 595,00 hadden op grond van de bemiddelingsovereenkomst in mindering moeten worden gebracht op de courtage. De taxatie bevat bovendien een onjuiste taxatiewaarde zodat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Tevens is DVC gehouden de schade die de gemeente lijdt te vergoeden. De gemeente heeft een lagere verkoopprijs voor de villa gekregen dan het pand op het moment van de verkoop waard was. Daarbij wijst de gemeente op de taxatie van Van Rossum (€ 500.000,00) en stelt dat haar schade

€ 84.000,00 bedraagt.

Jegens Stichtse Monumenten beroept de gemeente zich op dwaling en contractoverneming. Stichtse Monumenten had de gemeente in januari 2009, althans voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, moeten meedelen dat er op dat moment een connectie bestond tussen haar en[A] die namens de gemeente bemiddelde en dat zij voornemens was om op korte termijn (mede) tezamen met[A] een vennootschap op te richten die de eigendom van de villa zou verwerven. Het niet-naleven van deze mededelingsplicht levert dwaling en wanprestatie op en is voorts in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Stichtse Monumenten dient de schade te vergoeden c.q. het door de gemeente geleden nadeel groot

€ 84.000,00 op te heffen. Meer subsidiair stelt de gemeente dat sprake is van schending van een rechtsplicht hetgeen een onrechtmatige daad oplevert.

3.4.

Stichtse Monumenten en DVC voeren verweer. Voor wat betreft de opdracht tot taxatie van de villa betwist DVC dat zij tekort is geschoten en stelt zij dat de gemeente niet binnen de termijn van artikel 6:89 BW Pro heeft geprotesteerd. Zij had, gelet op de bij haar gerezen bedenkingen, eerder een hertaxatie kunnen laten uitvoeren. DVC erkent dat het bedrag van de taxatie groot € 595,00 had moeten worden verrekend met de courtage van de bemiddelingsopdracht. Indien de rechtbank van oordeel is dat de vordering tot terugbetaling van de courtage ongegrond is zal DVC zorgen voor terugbetaling van € 595,00 aan de gemeente. Voor wat betreft de courtage stelt DVC dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst van een direct of indirect belang geen sprake was. Voor wat betreft het beroep op dwaling stellen Stichtse Monumenten en DVC dat pas na de totstandkoming van de koopovereenkomst het idee is ontstaan om de villa te laten leveren aan een door Boschendal Investments op te richten Monumenten B.V. Er was daarom geen mededelingsplicht. Het oordeel van de tuchtrechter dat niet overeenkomstig een voor het desbetreffend beroep geldende norm is gehandeld, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de beroepsbeoefenaar civielrechtelijk aansprakelijk is. De Rentmeesterskamer is geen tuchtrechter en is in haar beoordeling buiten het kader van de klacht getreden. Bovendien is hoger beroep niet mogelijk. De vordering van de gemeente op Stichtse Monumenten voor zover deze is gebaseerd op dwaling, is verjaard. De waarde van de villa die de gemeente ten grondslag legt aan de berekening van de door haar gestelde schade wordt betwist.

3.5.

Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De overeenkomst tussen de gemeente en DVC is een overeenkomst van opdracht, meer specifiek een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW Pro. Op deze overeenkomst zijn de artikelen 7:417 en 7:418 BW is krachtens artikel 7:427 BW Pro van overeenkomstige toepassing. Het dienen van twee heren (artikel 7:417 BW Pro) alsook een andere vorm van belangenverstrengeling (7:418 BW) heeft tot gevolg dat de opdrachtnemer geen recht op loon heeft, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de dientengevolge door de opdrachtgever geleden schade (artikel 7:417 lid 3 en Pro 418 lid 2). De vraag hoe groot de kans was dat de gemeente door belangenverstrengeling aan de zijde van DVC is benadeeld speelt bij de toepassing van artikel 7:418 BW Pro geen rol. Genoemde bepalingen vormen dwingend recht. De artikelen 2 en 6 van de gedragscode NVR vormen een uitwerking van wat van een rentmeester die lid is van de NVR mag worden verwacht.

4.2.

Vaststaat dat[A] bestuurder is van Thoco Zeist, dat Thoco Zeist enig aandeelhouder is van DVC en dat Thoco Zeist sinds 21 mei 2008 eenderde van de aandelen houdt in Boschendal Investments. Verder staat vast dat Thoco Zeist sinds 21 mei 2008 tezamen met Ubholt en HSI Consensus het (directe) bestuur vormde van Boschendal Investments, mitsdien vormden[A], [C] en [B] gezamenlijk indirect het bestuur van Boschendal Investment. Daarmee is een (zakelijke) relatie tussen[A] en [B] sinds 21 mei 2008 gegeven. Ook staat vast dat DVC vóór het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst bij de gemeente drie kandidaten heeft aangedragen die een bod zouden uitbrengen op de villa door middel van een gesloten bieding aan het kantoor van DVC en dat [B] één van die drie kandidaten was. Naar het oordeel van de rechtbank vormde de relatie tussen[A] en [B], in ieder geval vanaf 21 mei 2008, reeds aanleiding voor DVC hiervan melding te maken aan de gemeente als haar opdrachtgever.

4.3.

DVC stelt dat zij op 10 maart 2009, dus na het sluiten van de koopovereenkomst doch voor levering van de villa, aan de gemeente heeft medegedeeld:
“[naam] en ik hebben gemeld dat ik niet alleen het beheer ga doen, maar om praktische redenen ook deelgenoot word (aandeelhouder) gegeven het feit dat de Stichtse Monumenten B.V. binnen 2 weken opgericht gaat worden, gevraagd of hij er een probleem mee had, als we binnen een week niets horen is het geen probleem.”. Dit is door de gemeente betwist.

Hieruit volgt dat DVC niet vóór het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst en de koopovereenkomst van de toen reeds bestaande belangenverstrengeling melding heeft gemaakt bij de gemeente. Ook al zou vast komen te staan dat de door DVC gestelde mededeling op 10 maart 2009 aan de gemeente is gedaan, dan is dat te laat omdat de belangenverstrengeling reeds vóór 10 november 2008 (het ondertekenen van de bemiddelingsovereenkomst) en vóór ondertekening van de koopovereenkomst op 29 januari 2009 is ontstaan toen DVC [B] als één van de drie kandidaten voor de gesloten inschrijving voordroeg. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van belangenverstrengeling in de zin van artikel 7:418 BW Pro, zodat DVC daarom geen recht heeft op loon en de door de gemeente aan haar betaalde courtage van € 9.900,80 dient terug te betalen.

4.4.

Vaststaat dat de gemeente en DVC zijn overeengekomen dat de taxatiekosten van € 595,00 op de courtage in mindering zouden worden gebracht, hetgeen per abuis niet is gebeurd. DVC dient ook de taxatiekosten aan de gemeente terug te betalen. Dat DVC op grond van het voorgaande geen recht meer heeft op courtage doet hier niet aan af omdat de bemiddelingsovereenkomst niet is ontbonden en de oorzaak van de verplichting tot het terugbetalen van de courtage (de belangenverstrengeling) ten gevolge waarvan de taxatiekosten niet meer kunnen worden verrekend met de courtage, is gelegen in de risicosfeer van DVC.

4.5.

Nog daargelaten dat Stichtse Monumenten c.s. niet concreet heeft gesteld op welk moment de verjaring van het beroep op dwaling door de gemeente zou zijn voltooid en het verjaringsverweer reeds hierom niet kan slagen, faalt het ook overigens. Op grond van artikel 3:52 sub c BW Pro bedraagt de verjaringstermijn in geval van dwaling drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. Deze termijn geldt eveneens voor de vordering van de gemeente op de voet van artikel 6:230 BW Pro, die strekt tot wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011,
NJ2013, 256; Societas Regendi et Administrandi/De Jong).

4.6.

De gemeente stelt dat zij pas in november 2010 heeft vernomen dat sprake was van banden tussen[A], WMV Beheer en Stichtse Monumenten. Stichtse Monumenten stelt dat[A] en [B] op 10 maart 2009 aan de gemeente melding hebben gemaakt van betrokkenheid van[A] bij Stichtse Monumenten. Zij stelt dat in een gesprek op 10 maart 2009 mededeling is gedaan van het volgende:
“[naam] en ik hebben gemeld dat ik niet alleen het beheer ga doen, maar om praktische redenen ook deelgenoot word (aandeelhouder) gegeven het feit dat de Stichtse Monumenten B.V. binnen 2 weken opgericht gaat worden, gevraagd of hij er een probleem mee had, als we binnen een week niets horen is het geen probleem.”Dit betreft een aantekening die DVC direct na het gesprek heeft gemaakt. Voorts heeft Stichtse Monumenten een verklaring overgelegd van [B] die luidt:
“Ik ben aanwezig geweest bij het gesprek op 10 maart 2009 met de heer [F] (de betrokken projectleider van de gemeente Zeist) en de heer[A]. Tijdens dat gesprek heeft de heer[A] aan de heer [F] medegedeeld te overwegen aandeelhouder te worden van de vennootschap die het perceel geleverd zou krijgen. De heer [F] vond dat geen enkel probleem.”.

4.7.

Indien al zou komen vast te staan dat deze mededelingen zijn gedaan, dan volgt daaruit niet dat de gemeente op de hoogte was van de belangenverstrengeling die reeds voor het aangaan van de koopovereenkomst aanwezig was (zie hiervoor). Gesteld noch gebleken is dat van deze belangenverstrengeling melding is gedaan aan de gemeente en/of dat de gemeente daarvan vóór november 2010 op de hoogte was. De dagvaarding is uitgebracht op 5 april 2013 en daarmee binnen een termijn van drie jaren nadat de gemeente de dwaling ontdekte. Haar vorderingen op grond van dwaling en tot wijziging van de overeenkomst zijn daarom niet verjaard.

4.8.

Door Stichtse Monumenten is betwist dat de gemeente de koopovereenkomst met WMV Beheer niet zou zijn aangegaan indien zij had geweten dat[A] o.a. met [B] aandeelhouder van Boschendal Investments was. Zij stelt voorts dat de gemeente het laat bij een blote stelling, zodat zij er verder niet op kan ingaan. De gemeente heeft echter gesteld dat zij gelet op de belangenverstrengeling haar vraagtekens heeft gezet bij het verloop en de uitkomst van de biedprocedure (dagvaarding sub 20). Zij stelt voorts dat de villa door DVC op 11 maart 2008 nog op € 670.000,00 was getaxeerd maar op 29 januari 2009 werd verkocht voor € 416.000,00. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat uit de uitspraak van de Rentmeesterskamer blijkt dat de biedingen werden uitgebracht ten kantore van[A] en dat daar geen notaris bij betrokken was en niets is vastgelegd. Op grond hiervan acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de gemeente het verloop en de uitkomst van de biedprocedure zo niet zou hebben aanvaard indien zij van de belangenverstrengeling op de hoogte was geweest. Stichtse Monumenten en DVC hebben dit onvoldoende betwist.

4.9.

De gemeente stelt dat Stichtse Monumenten krachtens contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW Pro de gehele rechtsverhouding van WMV Beheer heeft overgenomen, zodat Stichtse Monumenten ook een beroep op dwaling en schending van de mededelingsplicht tegen zich heeft te laten gelden. De gemeente heeft haar toestemming gegeven aan contractsoverneming door Stichtse Monumenten door de akte van levering van de villa te ondertekenen. Stichtse Monumenten heeft weliswaar gesteld dat op haar geen mededelingsplicht kon rusten voordat zij was opgericht, zij heeft echter niet betwist dat sprake is van contractsoverneming en voorts niet dat op [B] en[A] een mededelingsplicht rustte. Daardoor kan de gemeente, die partij is bij de overeenkomst met WMV Beheer (de overdrager), zich ook jegens Stichtse Monumenten (de overnemer) op de rechtsgevolgen van dwaling en schending van de mededelingsplicht beroepen.

4.10.

De discussie van partijen spitst zich verder toe op de vraag of de gemeente nadeel heeft geleden, doch voor een beroep op dwaling is vereist dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst zo niet zou zijn gesloten, niet dat de dwalende door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld.

4.11.

In het kader van de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding en de opheffing van het door de gemeente geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW Pro) heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door deskundigen over de waarde van de villa per 20 januari 2009. Zij stelt voor dat elk van partijen een deskundige voordraagt en deze beide deskundigen samen een derde deskundige aanwijzen. Partijen dienen zich bij akte uit te laten over dit voorstel en daarbij eveneens het voorschot van de door hen aan te dragen deskundige te vermelden. Tevens dienen partijen zich bij akte uit te laten over de aan de deskundigen voor te leggen vragen. Daarbij is het praktisch als ook de naam van de derde deskundige en diens voorschot reeds in de akte vermeld worden, hetgeen vooraf overleg tussen partijen onderling en met de door hen aan te dragen deskundigen vergt.

4.12.

Gelet op de kosten die in deze procedure nog gemaakt moeten worden en de nu reeds uiteenlopende taxaties van de villa geeft de rechtbank partijen in overweging dit overleg tevens aan te wenden om te bezien of een minnelijke regeling mogelijk is.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

Verwijst de zaak naar de rol van 12 maart 2014 voor het door beide partijen nemen van een akte als bedoeld sub 4.11.,

5.2.

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2014.^[1]

Belangenverstrengeling rentmeester bij bemiddeling verkoop villa leidt tot terugvordering courtage