Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/367258 / KG ZA 14-257
Vonnis in kort geding van 23 mei 2014
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. E. Kok,
tegen
de stichting
STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaten mr. M.P.H. van Wezel en mr. F.J. Ringnalda.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en Mitros genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 april 2014 met producties 1 tot en met 6;
- de bij brief van 30 april 2014 door [eisers c.s.] overgelegde productie 7;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;
- de bij brief van 7 mei 2014 door Mitros overgelegde producties 10 tot en met 16;
- de pleitnota van Mitros;
- de mondelinge behandeling op 8 mei 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers c.s.] huren sinds 29 juni 2000 van Mitros de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tegen een kale huurprijs van laatstelijk € 244,59 per maand.
2.2.
De oppervlakte van het woonvertrek, de drie slaapkamers en de keuken bedraagt in totaal 45,28 m2. De badkamer zonder toilet bedraagt 2,22 m2 en de berging 4,90 m2.
2.3.
[eisers c.s.] bewonen het gehuurde met hun vier minderjarige kinderen.
2.4.
Bij brief van 6 januari 2014 heeft Mitros [eisers c.s.] geïnformeerd over de voorgenomen renovatie van het gehuurde. Bij die brief waren de informatiebrochure ‘[plantsoen]: op weg naar een beter huis’ en het formulier akkoordverklaring gevoegd.
2.5.
Bij brief van 20 februari 2014, vergezeld van de nieuwsbrief [plantsoen], heeft Mitros [eisers c.s.] bericht dat 70% van de bewoners van het [plantsoen] heeft ingestemd met de plannen voor de aanpak van de woningen.
2.6.
[eisers c.s.] hebben tegen het voorgestelde plan gestemd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers c.s.] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
ex artikel 7:220 BW Pro te beslissen dat het voorstel van Mitros betreffende de renovatie van het [plantsoen], althans de woning van [eisers c.s.], niet redelijk is en Mitros zodoende te verbieden om de renovatie uit te voeren;
subsidiair:
te beslissen dat enig redelijk voorstel van Mitros in ieder geval dient in te houden dat het effectieve woonoppervlakte van, en opslagruimte in, de woning van [eisers c.s.] niet wordt verminderd of beperkt, alsmede dat aan hen een financiële vergoeding toekomt van de kosten die zij zullen maken wanneer zij in verband met de renovatie elders dienen te verblijven;
meer subsidiair:
te beslissen dat [eisers c.s.] ex artikel 7:207 BW Pro recht hebben op een huurprijsver-mindering met een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen percentage;
op straffe van een dwangsom van € 500,00 (per gedeelte van een) dag dat Mitros hieraan niet voldoet.
[eisers c.s.] vordert voorts veroordeling van Mitros tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eisers c.s.] voeren ter onderbouwing van hun vordering, kort samengevat, aan dat geen sprake is van een voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro. Daarnaast betwisten zij dat de draagkrachtmeting is behaald. Tot slot stellen [eisers c.s.] dat het voorstel niet redelijk is.
3.3.
Mitros heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de voorzieningenrechter deze zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van [eisers c.s.] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang is gegeven met de aard van het gevorderde.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening als door [eisers c.s.] wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
4.3.
[eisers c.s.] vorderen primair te beslissen dat het voorstel als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro niet redelijk is, zodat het Mitros dient te worden verboden om renovatiewerk-zaamheden uit te voeren.
4.4.
Tussen partijen is allereerst in geschil of deze vordering in kort geding toelaatbaar is. [eisers c.s.] stellen dat er diverse kort geding vonnissen zijn gewezen waarin uitspraak is gedaan over de redelijkheid van een voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro. Toewijzing van een dergelijke vordering in een kort geding procedure is volgens hen dan ook mogelijk. Mitros daartegenover stelt dat de ingestelde vordering de vaststelling van een rechtstoestand tot gevolg heeft, hetgeen niet toelaatbaar is in een procedure als de onderhavige.
4.5.
De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW Pro kan een huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd binnen 8 weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan de huurder dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. De schriftelijke kennisgeving van Mitros als hiervoor bedoeld dateert van (donderdag) 20 februari 2014. [eisers c.s.] hebben op (donderdag) 17 april 2014 een kort geding dagvaarding uitgebracht. Nog afgezien van het feit dat [eisers c.s.] de onderhavige vordering niet (ook) bij de bodemrechter hebben ingesteld, hetgeen wel had gemoeten nu de vordering, zoals Mitros ook stelt, een declaratoir karakter heeft, geldt het volgende. De voorzieningenrechter is gehouden ambtshalve te beoordelen of de vordering binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn is ingesteld. Naar het oordeel van de voorzieningen-rechter is dit niet het geval. De vordering diende immers binnen 8 weken na 20 februari 2014 te zijn ingesteld. Dit betekent, zoals [eisers c.s.] zelf ook stellen in hun e-mail aan Mitros van 9 april 2014 (productie 8 van Mitros), dat de vordering uiterlijk (woensdag)
16 april 2014 diende te zijn ingesteld. De dagvaarding is echter op 17 april 2014, dus niet tijdig, uitgebracht. Het voorgaande betekent dat [eisers c.s.] geacht worden alsnog met het voorstel te hebben ingestemd.
4.6.
[eisers c.s.] hebben nog aangevoerd dat geen sprake is van een voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro. Zij voeren daartoe aan dat het hen nog steeds niet duidelijk is welke gevolgen de slechts in algemene termen omschreven werkzaamheden in hun woning met zich mee zullen brengen. Dit verweer wordt verworpen. Uit de overgelegde informatie-brochure ‘[plantsoen]: op weg naar een beter huis’ en de diverse nieuwsbrieven [plantsoen] blijkt dat de huurders niet alleen zijn voorgelicht over de inhoud, het tijdspad en de consequenties van de voorgenomen renovatie, maar ook zijn uitgenodigd om de inloopbijeenkomsten op 9, 14 en 16 januari 2014 bij te wonen teneinde onder meer uitleg te krijgen omtrent het plan en de maatregelen alsmede de voorzieningen die Mitros voor haar huurders zal treffen.
4.7.
Mitros stelt dat het project 135 woningen omvat, waarvan er op dit moment 5 leeg staan. Van de 130 woningen die bewoond zijn, hebben 25 huurders tegen het voorstel gestemd, 3 huurders wisten het niet of hadden geen mening, 7 huurders hebben niet gestemd en met 4 huurders heeft Mitros geen contact kunnen krijgen. De overige 91 huurders hebben met het voorstel ingestemd. Nu 70% van de huurders heeft ingestemd (91/130 x 100%), is de daadkrachtmeting behaald, aldus Mitros.
[eisers c.s.] betwist dat de draagkrachtmeting is behaald en voert daartoe allereerst aan dat niet blijkt dat de formulieren akkoordverklaring door de huurders van de betreffende woningen zijn ondertekend. Voorts stellen [eisers c.s.] dat de 130 woningen niet bij elkaar genomen kunnen worden omdat geen sprake is van een bouwkundige eenheid, hetgeen door Mitros wordt betwist.
Nu de te renoveren woningen in 10 identieke woonblokken, alle in dezelfde straat, zijn gelegen en bij de woningen sprake is van soortgelijke problematiek, te weten vocht, tocht en koude, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat sprake is van een bouwkundige eenheid. Dat er een onderscheid is in tussen- en hoekwoningen en beneden- en bovenwoningen, dat de indeling van de woningen varieert en de woningen niet allemaal in dezelfde staat verkeren, doet hieraan niet af. Het verweer met betrekking tot de ondertekening van het formulier akkoordverklaring wordt eveneens verworpen, nu [eisers c.s.] deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd.
4.8.
Naast hetgeen onder 4.5. is overwogen, geldt nog het volgende. Voor toewijzing van een verbod zoals gevorderd is vereist dat voorshands voldoende aannemelijk is dat het voorstel van Mitros onredelijk is. Daartoe wordt als volgt overwogen. Bouwfysisch onderzoek van zowel Mitros en de bewonerscommissie als de woonbond heeft aangetoond dat de door de bewoners van het [plantsoen] ondervonden problemen van vocht, tocht en koude zijn op te lossen door het plaatsen van dubbel glas en het aanbrengen van mechanische ventilatie en centrale verwarming. Tegen het plaatsen van dubbel glas hebben [eisers c.s.] geen bezwaar. [eisers c.s.] hebben wel bezwaar tegen het aanbrengen van mechanische ventilatie en centrale verwarming. Volgens hen leidt het aanbrengen daarvan tot een verkleining van het toch al beperkte gebruiksoppervlakte omdat radiatoren vrij dienen te staan en in de bergruimte een boiler zal worden geplaatst.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende. [eisers c.s.] hebben het gehuurde in 2000 gehuurd. Op dat moment hadden zij één zoontje. [eisers c.s.] hebben later (in 2001, 2003 en 2010) nog drie kinderen gekregen. Ondanks de gezinsuitbreiding hebben [eisers c.s.] ervoor gekozen om in het gehuurde te blijven wonen. Het beperkte verlies van opbergruimte en, indien juist, beperking van het woonoppervlakte door het plaatsen van radiatoren en een boiler zijn omstandigheden die niet zodanig zijn dat op grond daarvan dient te worden geoordeeld dat het voorstel onredelijk is. Het is de verantwoordelijkheid van [eisers c.s.] zelf om via het reguliere woningtoewijzingsysteem een woning te verkrijgen die zij in overeenstemming achten met de huidige gezinssamenstelling. Overigens geldt ingeval van [eisers c.s.] dat zij 100% woonduur hebben, hetgeen inhoudt dat hun woonduur, te weten
14 jaren, als wachttijd geldt bij Woningnet. De omstandigheid dat een verhuizing naar een grotere woning zal leiden tot een hogere maandelijkse huurprijs kan Mitros niet worden tegengeworpen. De stelling van [eisers c.s.] dat de te verrichten werkzaamheden zullen leiden tot medische klachten omdat de heer [eiser sub 1] kampt met migraine en één van de kinderen astma heeft, maakt evenmin dat sprake is van een onredelijk voorstel. [eisers c.s.] zouden immers gebruik kunnen maken van een door Mitros beschikbaar gestelde logeerwoning, welke zich in de nabije omgeving van het [plantsoen] bevindt. Een dergelijke woning is ingericht zodat [eisers c.s.] enkel de spullen voor dagelijks gebruik zouden hoeven mee te nemen. Mitros brengt voor het gebruik hiervan geen kosten in rekening. Voorts kunnen [eisers c.s.] gratis gebruik maken van een container waarin zij hun (kwetsbare) huisraad kunnen opslaan. Dat de renovatie zal leiden tot een huurverhoging van € 25,00 per maand maakt het voorgaande niet anders. Bovendien heeft Mitros onweersproken gesteld dat de huurtoeslag van [eisers c.s.] zal toenemen met eenzelfde bedrag zodat de kale huurprijs per saldo gelijk blijft.
De door [eisers c.s.] aangevoerde omstandigheden kunnen er derhalve, ook in onderlinge samenhang bezien, niet toe leiden dat het voorstel voorshands als onredelijk dient te worden aangemerkt.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de primaire vordering moet worden afgewezen.
4.10.
De subsidiaire vordering is evenmin voor toewijzing vatbaar. Mitros heeft onweersproken gesteld dat de renovatiewerkzaamheden een onlosmakelijk geheel vormen nu de huidige kachel een open verbrandingstoestel betreft en dat in combinatie met isolatie en mechanische ventilatie potentieel gevaarlijk is. Nu [eisers c.s.] gratis gebruik kunnen maken van een opslagcontainer en Mitros ook voor het gebruik van een logeerwoning geen berekent, zal de gevorderde financiële vergoeding eveneens worden afgewezen.
4.11.
[eisers c.s.] hebben meer subsidiair overeenkomstig artikel 7:207 BW Pro een verlaging van de huurprijs gevorderd. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat het door de onderhavige werkzaamheden mogelijk te veroorzaken verminderde woongenot en de hierdoor mogelijk te veroorzaken hinder niet valt aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. [eisers c.s.] mochten immers niet verwachten dat aan het gehuurde niet op enig moment gedurende de huurovereenkomst werkzaamheden in het kader van renovatie zouden moeten worden verricht die het genot van het gehuurde tijdelijk zou verminderen. Daarnaast is van belang dat de duur van de overlast relatief beperkt is. Mitros verwacht dat de werkzaamheden in de woning maximaal 3 weken in beslag nemen en per woonblok circa 8 weken. Voorts heeft Mitros maatregelen getroffen om de overlast te beperken, namelijk door het beschikbaar stellen van logeerwoningen. Dit alles leidt er toe dat ook het meer subsidiair gevorderde moet worden afgewezen.
4.12.
[eisers c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Mitros. Deze kosten worden tot op heden begroot op € 608,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eisers c.s.] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Mitros tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.424,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2014. [1]