Uitspraak
zaaknummer: UTR 13/3903
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 januari 2014 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats ] , eiser (gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente [gemeente] ,verweerder (gemachtigde: A. Baist).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning [adres] in [woonplaats ]
(de woning) voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op€ 196.000,- naar de waardepeil datum 1 januari 2012. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, gevoegd met de zaken UTR 13/4244 en UTR l 3/3901, plaatsgevonden op 9 januari 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door de taxateur [taxateur] . Na behandeling ter zitting zijn de zaken weer gesplitst en in iedere zaak wordt afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
1. De woning is een in 2012 gebouwd appartement in appartementencomplex ' [naam] ' met inpandige berging en parkeerplaats in de parkeerkelder. De woning heeft een inhoud van circa 209 m3
2. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 157.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet woz moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. Eiser heeft de woning in september 2011 gekocht voor € 149.900,- en heeft daarboven een bedrag van € 7.000,- besteed voor het plaatsen van een keuken en de overige afwerking. De aankoopdatum is voldoende dicht bij de waardepeildatum l januari 2012 gelegen om het eigen aankoopcijfer als aanknopingspunt te kunnen laten dienen bij het vaststellen van de woz-waarde.
5. Verweerder heeft aangevoerd dat de aankoopprijs een vrij-op-naamprijs is gebaseerd op de stichtingskosten. Uit vaste jurisprudentie blijkt, aldus verweerder, dat de stichtingskosten niet geschikt zijn om ter onderbouwing van de woz-waarde te dienen indien ruim voldoende bruikbare verkoopcijfers van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn.
6. De rechtbank overweegt dat bij de waardebepaling van een nieuwbouwwoning alle relevante factoren in aanmerking moeten worden genomen om de waarde in het economische verkeer te kunnen vaststellen, dat wil zeggen dat niet zonder meer kan worden aangesloten bij de aankoopprijs, dat is slechts één van de factoren. Andere factoren die een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld de kosten van meerwerk tijdens de bouw en de kosten van aanvullende werkzaamheden na de oplevering. Telkenmale dienen feiten en omstandigheden te worden onderzocht en beoordeeld om te bezien of de vrij-op-naamprijs de juiste waarde vertegenwoordigt.
7. In het geval een belastingplichtige de woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de woz-waarde daarvan - die immers, kort gezegd de prijs is die de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen
- overeenkomt met de betaalde prijs (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad (HR) van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
8. Dit houdt in dat verweerder in dit geval aannemelijk dient te maken dat de overeengekomen koopprijs van eiser niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Verweerder heeft hiertoe betoogd dat de prijs die eiser heeft betaald de stichtingskosten betreffen en verder heeft verweerder gewezen op de verkoopprijzen van de referentieappartementen in zijn taxatierapport.
9. De rechtbank overweegt dat uit dit standpunt niet volgt dat de door eiser betaalde koopprijs niet de waarde van de woning weergeeft. Verweerder heeft geen omstandigheden gesteld die op de koop betrekking hebben en die grond zouden kunnen vormen voor het oordeel dat de door eiser betaalde koopsom niet de waarde van de woning weergeeft of dat de verkopende partij met de verkoop minder opbrengst heeft behaald dan op grond van de marktomstandigheden ten tijde van de verkoop mogelijk zou zijn geweest.
De verklaring van verweerder dat het standaard is dat de vrij-op-naamprijs lager is dan de waarde in het economische verkeer acht de rechtbank - nog daargelaten de juistheid van die stelling - daartoe in ieder geval onvoldoende. Voor zover verweerder stelt dat uit zijn taxatierapport blijkt dat de vrij-op-naamprijs bij de aankoop niet overeenkwam met de waarde in het economische verkeer van de woning op dat moment, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. Ook uit het taxatierapport van verweerder blijkt niet van voor de woning geldende feiten en omstandigheden die een dergelijke conclusie rechtvaardigen.
Daarnaast zijn de in het taxatierapport opgevoerde referentieappartementen niet in hetzelfde appartementencomplex gelegen als de woning, terwijl rond de waardepeildatum een drietal verkopen van wel in hetzelfde appartementencomplex gelegen appartementen (voor een bedrag van€ 164.500,- vrij op naam) voorhanden zijn.
De rechtbank verwijst in het bovenstaande onder meer naar de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem van 3 november 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BK4812 en van het Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2007:BA1941 en
ECLI:NL:GFAMS:2003:AF4499. In dit verband kan ook nog worden verwezen naar de beantwoording van kamervragen door de Staatssecretaris van Financiën; kamervragen met antwoord 1999-2000, nr. 30, Tweede Kamer.
De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding waarom in dit geval van het voornoemde uitgangspunt van de HR zou moeten worden afgeweken. Hieruit volgt dat de eigen aankoop van eiser uitgangspunt dient te vormen voor de vaststelling van de waarde van de woning, reden waarom verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
I 0. Ter zitting heeft eiser vervolgens vermelq zich te kunnen verenigen met de waarde van € 164.500,- voor welke prijs vrij-op-naam een binnen hetzelfde appartementencomplex gelegen drietal referentieappartementen omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, mits rekening wordt gehouden met een aftrek ter zake van de kosten koper. Verweerder heeft vermeld dat voor zover uitgegaan moet worden van de eigen aankoopprijs vrij-op-naam, hij zich dan kan verenigen met deze waarde van
€164.500,-.
€164.500,-.
11. Rekening houdend met het gegeven dat een vrij-op-naamprijs voor een deel bestaat uit verkoopkosten die uit het bedrag van de koopsom dienen te worden geëlimineerd omdat die geen onderdeel vannen van de waarde in het economisch verkeer van de woning, stelt de rechtbank gezien de voormelde standpunten van partijen de waarde van de woning op de waardepeildatum I januari 2012 vast op € 160.000,-.
13. Het beroep is gegrond en de rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 974,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift, I punt voor het verschijnen ter zitting, met de wegingsfactor 1, waarde€ 487,- per punt).
Tevens dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 tot€ 160.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van€ 974,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.M.J.H. Muijlaert, rechter, in aanwezigheid van mr.
J.J.A.G. van der Bruggen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2014.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.