ECLI:NL:RBMNE:2014:813

• Datum uitspraak: 19 februari 2014
• Publicatiedatum: 4 maart 2014
• Zaaknummer: 744440 UC EX
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Hartendorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over herstelkosten en opleveringsgebreken van bedrijfsruimte

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen de besloten vennootschap Rova B.V. en de gedaagden, waaronder OKDG5 en [gedaagde sub 2]. De procedure is gestart naar aanleiding van geschillen over de huur van een bedrijfsruimte en de daaruit voortvloeiende herstelkosten. De kantonrechter heeft op 19 februari 2014 uitspraak gedaan na een eerdere schorsing van de procedure tegen [gedaagde sub 1] op grond van artikel 29 Fw. De kern van het geschil draait om de herstelkosten van de vloer van de winkelruimte, de verplichtingen van de verhuurder met betrekking tot het casco kantorenblok en de deur in de expeditiestraat, en de aansprakelijkheid van de gedaagden voor opleveringsgebreken.

Rova heeft in de procedure aanspraak gemaakt op herstelkosten van € 153.700,= voor de vloer, welke door de kantonrechter toewijsbaar zijn geacht, omdat deze voldoende onderbouwd waren. Daarnaast zijn er bedragen gevorderd voor de realisatie van het kantorenblok en de deur, die ook zijn toegewezen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagden, OKDG5 en [gedaagde sub 2], hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten die voortvloeien uit de gebreken bij de oplevering van het gehuurde. Dit houdt in dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de betaling van de totale vordering van € 299.089,=, inclusief wettelijke rente en proceskosten.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verhuurders in huurcontracten, vooral wanneer er expliciete afspraken zijn gemaakt over de oplevering en afbouw van het gehuurde. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagden niet zijn ontslagen van hun verplichtingen, ondanks de overdracht van eigendom, en dat zij aansprakelijk blijven voor de gebreken die zijn vastgesteld. De zaak illustreert de complexiteit van huurrecht en de noodzaak voor duidelijke afspraken tussen partijen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 744440 UC EXPL 11-4804 He/4069

Vonnis van 19 februari 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Rova B.V. ,

gevestigd te Maarssen,

verder ook te noemen Rova,

eisende partij,

rolgemachtigde: W.P.J. van den Berg,

tegen:

1. [gedaagde sub 1],

zonder bekende woon- of verblijfplaats,

gedaagde partij,

jegens wie de procedure op grond van artikel 29 Fw is geschorst,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [gedaagde sub 2],

gedaagde partij,

rolgemachtigde: mr.drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OKDG5

voorheen
Oudehuys Real Estate 5 B.V. ,

gevestigd te Vught,

verder ook te noemen Oudehuys,

gedaagde partij,

gemachtigde: eerst mr. J.H.B. Crucq, vervolgens mr. Z. Dogan en thans mr. R.V. van den Wildenberg.

1. De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 19 juni 2013;
• het faxbericht van 15 november 2013 met een bewijsstuk van de gemachtigde van Rova
• het proces-verbaal van comparitie van 18 november 2013;
• het faxbericht van 21 november 2013 van de gemachtigde van [gedaagde sub 2] mr. M.J. Elkhuizen met daarin verwoord aanvullingen op het proces-verbaal. Dit faxbericht is aan het proces-verbaal gehecht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

De procedure jegens [gedaagde sub 1]:

2.1.

Bij het tussenvonnis van 19 juni 2013 is de procedure jegens [gedaagde sub 1] op grond van artikel 29 Fw geschorst.

De procedure jegens OKDG5 en [gedaagde sub 2] :

2.2.

Bij het tussenvonnis van 19 juni 2013 is bepaald dat jegens OKDG5 en [gedaagde sub 2] wordt voortgeprocedeerd en is verder een comparitie gelast om:

• inlichtingen van Rova te verkrijgen over de omvang van de redelijke kosten in verband met het herstellen van de vloer van de winkelruimte;
• inlichtingen van Rova te verkrijgen over de bewijsmogelijkheden dat partijen zijn overeengekomen dat door en voor rekening van verhuurder een casco kantorenblok in het gehuurde zou worden gerealiseerd;
• inlichtingen van Rova te verkrijgen over de bewijsmogelijkheden dat partijen zijn overeengekomen dat door en voor rekening van verhuurder een aparte afsluiting tussen de expeditiestraat en de door Rova gehuurde expeditieruimte zou worden gerealiseerd,
• mede naar aanleiding van de door Rova te nemen akte met de in rechtsoverweging 4.33 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 vermelde inhoud inlichtingen van Rova te verkrijgen omtrent welk bedrag aan huurpenningen en servicekosten door Rova is betaald en aan wie de betreffende huurpenningen en servicekosten zijn voldaan, en
• inlichtingen van partijen te verkrijgen over de vraag wie van partijen (voor welk deel) aansprakelijk kan worden gehouden voor (de gevolgen van) de vastgestelde gebreken (waaronder in ieder geval de vloer van de winkel) en voor de terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen en servicekosten.

2.3.

De kantonrechter zal in het hierna volgende ingaan op hetgeen ter comparitie naar voren is gekomen. Het ter comparitie gevoerde debat spitst zich toe op de volgende (geschil)punten:

de herstelkosten van de vloer van de winkelruimte;

het casco kantorenblok en de deur in expeditiestraat;

het hoogteverschil tussen expeditieruimte en de winkel;

e aggregaten;

de door Rova tot 1 februari 2010 betaalde huurpenningen en servicekosten;

de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] en OKDG5.

2.4.

In het hierna volgende zullen de hiervoor genoemde (geschil)punten achtereenvolgens worden besproken.

Ad a) De herstelkosten van de vloer van de winkelruimte

2.5.

In rechtsoverweging 4.13 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 is overwogen dat het gerechtvaardigd was dat Rova zelf tot herstel van de vloer is overgegaan en dat Rova aanspraak kan maken op de redelijke kosten van herstel.

2.6.

Rova heeft aanspraak gemaakt op de door haar gemaakte herstelkosten ten bedrage van € 153.700,=. Zij heeft in dit verband verwezen naar de opdrachtbevestiging van

23 januari 2010, overgelegd als productie 6.2.0 bij dagvaarding

2.7.

OKDG5 heeft ter comparitie de omvang van de door Rova gevorderde herstelkosten betwist. Volgens OKDG5 moeten de herstelkosten worden bepaald op een bedrag van rond

€ 20.000,=.

2.8.

De kantonrechter is van oordeel dat OKDG5 de door Rova gevorderde herstelkosten ten bedrage van € 153.700,= onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Bovendien heeft Rova bedoelde herstelkosten met de door haar in het geding gebrachte opdrachtbevestiging van

23 januari 2010, die door OKDG5 onweersproken is gelaten, genoegzaam onderbouwd. OKDG5 heeft daartegenover weliswaar tot haar verweer aangevoerd dat een bedrag van

€ 20.000,= aan herstelkosten reëler is, maar zij heeft het door haar opgevoerde bedrag op geen enkele wijze nader onderbouwd. Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde herstelkosten van € 153.700,= toewijsbaar zijn.

Ad b) Het kantorenblok en de deur expeditiestraat

2.9.

Rova heeft ter comparitie naar voren gebracht dat het niet noodzakelijk is een bewijsopdracht te geven voor de vraag of de kantoorruimte en de deur van de expeditiestraat onderdeel zijn van de huurovereenkomst en of deze kosten voor rekening van verhuurder dienen te komen. Zij heeft haar standpunt op dit punt gehandhaafd, namelijk dat het realiseren van het kantorenblok en het aanbrengen van de deur in de expeditiestraat door de verhuurder onderdeel was van de huurovereenkomst en dat de in dit verband gemaakte kosten dan ook voor rekening van de verhuurder dienen te komen. Rova heeft in dit verband verwezen naar het verslag van 3 juli 2007 (productie 4.1 bij dagvaarding) en naar de verklaringen van de heer [A] (hierna: [A]) en de heer [B] (hierna: [B]), die als producties 9 en 10 bij dagvaarding zijn overgelegd. Daarnaast heeft Rova nog verwezen naar een emailbericht van 10 juli 2007 (productie 13 bij dagvaarding) van de heer [C] van Burgfonds aan Rova.

2.10.

Hiertegenover heeft OKDG5 aangevoerd dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat het (casco) kantorenblok en de deur tussen de expeditiestraat en de expeditieruimte door en voor rekening van de verhuurder zou worden gerealiseerd.

2.11.

Gelet op hetgeen ter comparitie door partijen ter comparitie naar voren is gebracht, is naar het oordeel van de kantonrechter als onvoldoende gemotiveerd betwist genoegzaam komen vast te staan dat het kantorenblok en de deur van de expeditiestraat onderdeel vormden van de huurovereenkomst, zodat geen behoefte bestaat aan nadere bewijslevering. Daartoe geldt het volgende.

Kort voor het sluiten van de huurovereenkomst heeft op 3 juli 2007 een contractbespreking plaatsgevonden, waarbij onder meer (namens de verhuurder) Burgfonds en Rova aanwezig waren. In het daarvan opgemaakte verslag van 3 juli 2007 is uitdrukkelijk opgenomen dat de casco realisatie van het kantorenblok door Burgfonds, dus de verhuurder, zou worden gerealiseerd en dat de casco bouw van het kantorenblok onderdeel zou uitmaken van de huurovereenkomst.

Voorts is aan bedoeld verslag een tekening van Promad gehecht, waaruit – naar onweersproken is gebleven – kan worden afgeleid dat bedoelde deur in de expeditiestraat door de verhuurder moest worden gerealiseerd. Vervolgens heeft Burgfonds bij e-mailbericht van 10 juli 2007, waarvan de inhoud door OKDG5 niet is weersproken, noch ten aanzien van hetgeen in het verslag is opgenomen betreffende het kantonrenblok noch ten aanzien van de aangehechte tekeningen opmerkingen gemaakt. Mede gelet op het korte tijdsverloop tussen de hiervoor bedoelde contractsbespreking (3 juli 2007) en de ondertekening van de huurovereenkomst (10 juli 2007) is de conclusie gerechtvaardigd dat de verplichting van de verhuurder om op zijn kosten het (casco) kantorenblok en de deur van de expeditiestraat te realiseren onderdeel vormde van de huurovereenkomst. Bovendien wordt dit bevestigd door de verklaringen van [A] en [B]. [A] heeft op dit punt verklaard:

“Aan de hand van de tekeningen van Promad is tevens vastgesteld waar The Wallb.v. de personeel en kantoorruimte incl. toiletten en Miva toilet, voor haarrekening, casco zou aanbrengen. Ook het hek bij de expeditie zou door The Wallb.v. worden aangebracht. Nogmaals, dit stond volgens mij allemaal op de tekeningen van Promad en is ook nog vastgelegd in de gespreksverslagen van Promad. ” [B] heeft ter zake het volgende verklaard:
“
Verder gesproken over de bouw van een zogenaamd kantorenblok in het gehuurde. Aan de hand van tekeningen die door Promad zijn opgesteld, is vastgesteld waar de personeel- en kantoorruimte inclusief toiletten en miva-toilet zouden worden gerealiseerd. Uitdrukkelijk is afgesproken dat verhuurders een en ander voor eigen rekening en risico cascovorm zouden doen aanbrengen. Rova als huurder zou verder voor de afwerking en inrichting zorgen. Ook het hek bij de expeditie zou voor rekening van verhuurders door hen worden aangebracht. Verhuurder draagt immers zorg voor de afscherming/afsluiting van ‘de schil’ rondom het gehuurde. Dit stond allemaal op de tekeningen van Promad. Het is ook terug te vinden in met name de bijgevoegde gespreksnotitie van 3 juli 2007. ”.

Beide verklaringen zijn door OKDG5 niet betwist. Hier tegenover heeft OKDG5 slechts het verweer gevoerd dat niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat het casco kantorenblok en deur door en voor rekening van de verhuurder zou worden gerealiseerd. Deze betwisting is in het licht van het voorgaande evenwel onvoldoende. Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zijn gesteld noch gebleken.

2.12.

Het voorgaande leidt ertoe dat OKDG5 de door Rova gemaakte kosten in verband met het realiseren van het casco kantorenblok en de deur in de expeditiestraat aan haar dient te vergoeden.

2.13.

Rova heeft ter realisering van het casco kantorenblok aanspraak gemaakt op een bedrag van € 116.803,= en in verband met de deur van de expeditieruimte op een bedrag van € 7.560,=. Nu OKDG5 deze bedragen niet heeft weersproken en Rova de door haar gemaakte kosten met de als 6.4.0. bij dagvaarding in het geding gebrachte facturen genoegzaam heeft onderbouwd, is het gevorderde in zoverre toewijsbaar.

2.14.

De kantonrechter overweegt ten aanzien van de door Rova gemaakte kosten ten bedrage van € 18.026,= voor aanpassing van de sprinklerinstallatie het volgende.

Nu op grond van het voorgaande vaststaat dat OKDG5 als verhuurder in gebreke is gebleven met het realiseren van het casco kantorenblok staat tevens vast dat Rova de door OKDG5 aangebrachte sprinklerinstallatie diende te verplaatsen, hetgeen overigens niet door OKDG5 is weersproken. De in dit verband gevorderde kosten van € 18.026,= zijn derhalve als onweersproken eveneens toewijsbaar.

Ad c) Het hoogteverschil expeditieruimte en de winkel

2.15.

Ter comparitie heeft Rova verzocht hetgeen in rechtsoverweging 4.17 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 is beslist over de gevorderde kosten voor een elektrische pallettruck te heroverwegen. In bedoelde rechtsoverweging is de vergoeding van bedoelde kosten afgewezen, aangezien Rova met de in het geding gebrachte stukken onvoldoende heeft onderbouwd dat zij daadwerkelijk een bedrag van € 11.348,= aan een elektrische pallettruck heeft uitgegeven. De kantonrechter ziet in hetgeen door Rova ter comparitie is gesteld geen aanleiding om zijn oordeel op dit punt te wijzigen. Rova heeft immers slechts haar standpunt ten aanzien van de noodzaak van de aanschaf van de elektrische pallettrick gehandhaafd, terwijl zij nog steeds niet voldoende heeft onderbouwd dat zij het gevorderde bedrag daadwerkelijk aan een dergelijke pallettruck heeft uitgegeven.

Ad d) De aggregaten

2.16.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.35 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 reeds geoordeeld dat de kosten in verband met een tijdelijk aggregaat niet voor toewijzing in aanmerking komen. Rova heeft ter comparitie verzocht ook dit oordeel te heroverwegen. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om zijn oordeel op dit punt te wijzigen. Ook indien moet worden uitgegaan van de juistheid van de door Rova ter comparitie naar voren gebrachte stelling dat de verwarming nodig was om de vloer te laten uitharden, laat dit onverlet dat zij de door haar gestelde kosten onvoldoende heeft onderbouwd. Zoals in bedoelde rechtsoverweging van het tussenvonnis van 19 juni 2013 is overwogen heeft Rova ter onderbouwing een grote stapel facturen in het geding gebracht, die zij (nog steeds) niet (voldoende) heeft toegelicht.

Ad e) Onverschuldigd betaalde huurpenningen en servicekosten tot 1 februari 2010

2.17.

Rova heeft zich ter comparitie nog steeds op het standpunt gesteld dat pas op

1 mei 2010 alle gebreken waren hersteld en dat geen sprake is van schuldeisersverzuim van de zijde van Rova.

2.18.

In rechtsoverweging 4.33 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat OKDG5 in ieder geval na het eerste kort geding vonnis van 7 oktober 2009 voorstellen heeft gedaan om de vloer van de winkelruimte en de expeditieruimte te herstellen en dat Rova onvoldoende heeft onderbouwd dat gezien de opstelling van OKDG5 de vloer niet eerder is hersteld. Voorts is de ingangsdatum in redelijkheid bepaald op 1 februari 2010 en is geoordeeld dat de tot 1 februari 2010 betaalde huurpenningen en servicekosten aan Rova dienen te worden terugbetaald.

Rova heeft ter comparitie slechts haar eerder in de procedure ingenomen standpunt herhaald en gehandhaafd. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding zijn oordeel op dit punt te wijzigen.

2.19.

Ter beoordeling resteert welk bedrag aan huurpenningen en servicekosten tot

1 februari 2010 door Rova aan OKDG5 is betaald.

Uit het door (de gemachtigde van) Rova bij faxbericht van 15 november 2013 in het geding gebrachte “Overzicht betalingen Huur en Servicekosten The Wall” en een reeds eerder als productie 6.0 in het geding gebracht “Kostenoverzicht [gedaagde sub 1] cs”, die beide niet door OKDG5 zijn betwist, kan worden afgeleid dat Rova aan OKDG5 aan huurpenningen en servicekosten tot 1 februari 2010 in totaal een bedrag van € 263.489,71 heeft voldaan. Het gevorderde is tot laatstgenoemd bedrag toewijsbaar.

Ad f) De aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] en OKDG5

2.20.

Tussen partijen is niet in geschil dat de vordering van Rova betreffende de onverschuldigd betaalde huurpenningen slechts is gericht tegen OKDG5, aangezien de huurpenningen aan haar zijn voldaan.

2.21.

Voorts staat tussen partijen niet ter discussie dat OKDG5 voor de (gevolgen van de) opleveringsgebreken jegens Rova aansprakelijk kan worden gehouden op grond van de in artikel 7:204 BW opgenomen gebrekenregeling.

2.22.

Het debat tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [gedaagde sub 2] naast OKDG5 aansprakelijk kan worden gehouden voor de (gevolgen van de) vastgestelde opleveringsgebreken.

2.23.

Rova heeft ter comparitie het standpunt ingenomen dat de vordering jegens [gedaagde sub 2] is gebaseerd op de huurovereenkomst die partijen op 11 juli 2007 hebben gesloten. [gedaagde sub 2] heeft zich als contractspartij bij deze huurovereenkomst hoofdelijk verbonden tot een deugdelijke oplevering van het gehuurde. [gedaagde sub 2] is volgens Rova na overdracht van zijn aandeel in het gehuurde aan [gedaagde sub 1] niet ontslagen uit de op hem rustende verplichting het gehuurde deugdelijk op te leveren. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] zijn verplichtingen jegens Rova niet kan nakomen nu hij zijn aandeel in het gehuurde heeft overgedragen en geen eigenaar of verhuurder meer is, dient voor zijn eigen rekening te blijven. [gedaagde sub 2] is dan ook naast OKDG5 aansprakelijk voor (de gevolgen van) de opleveringsgebreken, aldus steeds Rova.

2.24.

[gedaagde sub 2] heeft daartegenover aangevoerd dat hij zijn aandeel in het gehuurde op

16 oktober 2008 heeft overgedragen. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:226 BW rusten op [gedaagde sub 2] dan ook met ingang van laatstgenoemde datum geen verplichtingen meer uit hoofde van de huurovereenkomst. Bij de verkoop van het gehuurde gaan op grond van artikel 7:226 BW alle rechten en verplichtingen jegens de huurder, waaronder uitdrukkelijk de verplichting van de eigenaar en verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot, over op de opvolgend eigenaar. Het recht op het gehuurde moet worden afgedwongen bij de eigenaar en niet bij de partijen die de overeenkomst feitelijk hebben ondertekend, aldus steeds [gedaagde sub 2].

2.25.

Gelet op hetgeen tussen partijen over en weer is gesteld dient te worden beoordeeld of de in de huurovereenkomst opgenomen opleveringsverplichtingen van [gedaagde sub 2] na de overdracht van het gehuurde zijn overgegaan op [gedaagde sub 1] (en later OKDG5) als nieuwe eigenaar (volgens [gedaagde sub 2]) of niet (volgens Rova).

2.26.

Met Rova is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 2] door verkoop van zijn aandeel in het gehuurde vóór de oplevering van het gehuurde niet zonder meer van zijn verplichting tot deugdelijke oplevering is bevrijd. Daarbij acht de kantonrechter doorslaggevend dat

de huurovereenkomst waar het in dit geding om gaat niet alleen ziet op de verhuur van het gehuurde. Naast de gebruikelijke verplichtingen voor de verhuurder en huurder behelst de onderhavige huurovereenkomst immers tevens uitdrukkelijke afspraken tussen [gedaagde sub 2] (en [gedaagde sub 1]) als initiële verhuurder(s) en Rova als huurder omtrent de (casco) afbouw van het gehuurde. In dat kader zijn door de oorspronkelijke contractspartijen [gedaagde sub 2] (en [gedaagde sub 1]) enerzijds en Rova anderzijds langdurige onderhandelingen gevoerd. Deze onderhandelingen hebben uiteindelijk geresulteerd in de huurovereenkomst van 11 juli 2007, waarbij in artikel 1.2 uitdrukkelijk is bepaald dat het gehuurde casco zou worden verhuurd zoals omschreven in de “Technische omschrijving en afbouwreglement The Wall Commerciële Ruimten” (hierna: de Technische omschrijving), die als bijlage II aan de huurovereenkomst is gehecht. Op verhuurder rustte derhalve niet alleen de verplichting Rova (op termijn) het huurgenot te verschaffen, maar tevens de verplichting het gehuurde conform de Technische omschrijving deugdelijk af te bouwen en op te leveren. Onder deze bijzondere omstandigheden, waarin [gedaagde sub 2] (met [gedaagde sub 1]) zich na een uitvoerige onderhandelingsfase uitdrukkelijk jegens Rova heeft verbonden het gehuurde deugdelijke af te bouwen en vervolgens deugdelijk op te leveren, had [gedaagde sub 2] bij de overdracht van zijn aandeel in de eigendom van the Wall rekening moeten houden met Rova, en kon [gedaagde sub 2] haar rechtsverhouding jegens Rova betreffende zijn verplichtingen tot de afbouw en oplevering van het gehuurde in redelijkheid slechts met medewerking van Rova rechtsgeldig aan een derde overdragen, een en ander als bedoeld in artikel 6:159 BW. Ter comparitie is door [gedaagde sub 2] niet betwist dat hij Rova van de overdracht van zijn aandeel in het gehuurde niet op de hoogte heeft gesteld. Nu gesteld noch gebleken is dat desalniettemin sprake is van een rechtsgeldige contractsovername als bedoeld in genoemd artikel 6:159 BW, is de conclusie dat [gedaagde sub 2] door enkele verkoop van zijn aandeel in het gehuurde, in onderhavig geval, niet zonder meer van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot deugdelijke afbouw en de daarmee samenhangende deugdelijke oplevering van het gehuurde is bevrijd. Nu geen andere bijkomende feiten en omstandigheden zijn gesteld die tot een ander oordeel nopen, kan [gedaagde sub 2] uit hoofde van de huurovereenkomst dan ook nog steeds aansprakelijk worden gehouden voor de (gevolgen van de) opleveringsgebreken.

2.27.

Het door [gedaagde sub 2] in dit verband gedane beroep op het bepaalde in artikel 7:226 BW gaat niet op. Als uitgangspunt geldt dat bij de overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft in beginsel de rechten en verplichtingen, waaronder het huurgenot, van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger ([gedaagde sub 1]). Nog daargelaten dat de vraag of [gedaagde sub 2] als (voormalig) verhuurder zich op dit artikel, dat blijkens de wetsgeschiedenis immers primair in de wet is opgenomen ter bescherming van de huurder, kan beroepen, is een dergelijk beroep van [gedaagde sub 2] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De aard en de inhoud van de onderhavige huurovereenkomst rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde sub 2] niet bevrijd is van de op hem rustende verplichting tot deugdelijke afbouw en oplevering van het gehuurde. Zoals hiervoor reeds is overwogen is voor dit oordeel van belang dat het hier geen gebruikelijke huurovereenkomst betreft, maar een huurovereenkomst waarbij de verhuurders extra verplichtingen op zich hebben genomen en waarbij uitdrukkelijk is overeengekomen op welke wijze het gehuurde door de eigenaar en verhuurder diende te worden afgebouwd en opgeleverd.

2.28.

De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] na de eigendomsoverdracht niet meer in de gelegenheid was het gehuurde en daarmee het huurgenot aan Rova ter beschikking te stellen en evenmin kon zorgdragen voor een deugdelijke afbouw en oplevering leidt niet tot een ander oordeel. Een en ander dient in de rechtsverhouding tussen Rova en [gedaagde sub 2] in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagde sub 2] te blijven. Het in dit verband door [gedaagde sub 2] gevoerde verweer kan hem dan ook niet baten.

2.29.

Voorts heeft [gedaagde sub 2] het verweer gevoerd dat Rova op grond van artikel 6:89 BW geen beroep meer mag doen op de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, aangezien Rova zich nooit bij [gedaagde sub 2] over enige gebrekkige prestatie heeft beklaagd. Volgens [gedaagde sub 2] is hij eerst bij brief van 21 december 2011 door (de gemachtigde van) Rova aansprakelijk gesteld voor de door Rova geleden schade. Dit verweer wordt gepasseerd.

In artikel 6:89 BW is bepaald dat de schuldeiser (Rova) op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ([gedaagde sub 2]) ter zake heeft geprotesteerd. Deze bepaling strekt ertoe de schuldenaar die een prestatie heeft verricht te beschermen omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dat eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt.

Ter comparitie heeft Rova gesteld dat zij Burgfonds, die naar vaststaat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] steeds vertegenwoordigde, heeft aangeschreven en ten aanzien van de opleveringsgebreken in gebreke heeft gesteld, hetgeen door [gedaagde sub 2] ter comparitie onvoldoende is onweersproken. Rova mocht er van uitgaan dat Burgfonds [gedaagde sub 2] ter zake zou inlichten. Dat Burgfonds dit kennelijk niet heeft gedaan dient voor rekening en risico van [gedaagde sub 2] te blijven. Dat alleen [gedaagde sub 1] en Oudehuys betrokken waren bij de in 2009 en 2010 tegen Rova gevoerde kort geding procedures en dat de door Rova in dat kader ingediende vordering in reconventie alleen tegen [gedaagde sub 1] en Oudehuys waren gericht, maakt het voorgaande niet anders. Rova had de gebreken immers reeds daarvoor aan Burgfonds, destijds de vertegenwoordiger van [gedaagde sub 2], gemeld. Feiten en omstandigheden die zouden kunnen leiden naar een ander oordeel zijn gesteld noch gebleken.

2.30.

Dat Rova blijkens rechtsoverweging 4.1 van het kort geding vonnis van 7 oktober 2009 ter zitting heeft aangevoerd dat zij [gedaagde sub 1] als enige verhuurder heeft geaccepteerd brengt, anders dan door [gedaagde sub 2] is aangevoerd, niet zonder meer mee dat [gedaagde sub 2] op dat moment was ook ontslagen uit zijn (opleverings)verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Rova heeft immers ter comparitie afdoende verklaard dat dit destijds door haar is opgemerkt aangezien onduidelijk was hoe [gedaagde sub 1] en OKDG5 zich tot elkaar verhielden.

2.31.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde sub 2] uit hoofde van de huurovereenkomst nog steeds aansprakelijk kan worden gehouden voor (de gevolgen van) de gebreken bij de oplevering van het gehuurde.

2.32.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 2] zich aan het door ([gedaagde sub 1] en) OKDG5 gevoerde verweer ten aanzien van de door Rova gestelde opleveringsgebreken heeft gerefereerd. Hetgeen ten aanzien van de door OKDG5 gevoerde verweren op dit punt is overwogen, geldt dan ook evenzeer tegen [gedaagde sub 2].

2.33.

Mede gelet op hetgeen in het tussenvonnis van 19 juni 2013 en op hetgeen hiervoor is overwogen, is de conclusie dat [gedaagde sub 2] naast OKDG5 hoofdelijk aansprakelijk is voor (de gevolgen van) de volgende opleveringsgebreken:

• de vloer in de winkelruimte;
• het ontbreken van het kantorenblok;
• het ontbreken van de afsluiting van de expeditieruimte.

De slotsom

2.34.

Mede gelet op hetgeen over de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] voor de opleveringsgebreken en hetgeen in rechtsoverweging 4.14 van het tussenvonnis van 19 juni 2013 is overwogen, leidt al het voorgaande tot de slotsom dat het gevorderde jegens OKDG5 en [gedaagde sub 2] tot een bedrag van € 299.089,= toewijsbaar is. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

• herstelkosten vloer € 153.700,00
• kosten ABT € 3.000,00
• kantorenblok € 116.803,00
• sprinklerinstallatie € 18.026,00
• deur expeditiestraat

Totaal € 299.089,00

2.35.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de onverschuldigd betaalde huurpenningen en servicekosten is het gevorderde op dit punt jegens OKDG5 toewijsbaar tot een bedrag van € 263.489,71.

2.36.

De wettelijke rente over de hiervoor onder 2.34 en 2.35 genoemde bedragen is als onweersproken eveneens toewijsbaar.

2.37.

OKDG5 en [gedaagde sub 2] worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Rova. Deze kosten worden tot op heden begroot op:

• dagvaarding € 152,62
• vastrecht € 437,00
• salaris gemachtigde

Totaal € 1.789,62

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt OKDG5 en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Rova tegen bewijs van kwijting te betalen € 299.089,= met de wettelijke rente hierover vanaf 25 februari 2011 tot de voldoening;

veroordeelt OKDG5 en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Rova, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.789,62, waarin begrepen € 1.200,= aan salaris gemachtigde;

veroordeelt OKDG5 om aan Rova tegen bewijs van kwijting te betalen € 263.489,71 met de wettelijke rente hierover vanaf 25 februari 2011 tot de voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

houdt de procedure jegens [gedaagde sub 1] geschorst.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2014.