ECLI:NL:RBMNE:2014:949

• Datum uitspraak: 12 maart 2014
• Publicatiedatum: 13 maart 2014
• Zaaknummer: C-16-343340 - HA ZA 13-329
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H. Phaff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij verkoop woning door ondeugdelijke fundering en klachtplicht

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, hebben eisers, [eiser] en [eiseres], een vordering ingesteld tegen gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], naar aanleiding van de verkoop van een woning met een ondeugdelijke fundering. De rechtbank heeft op 12 maart 2014 uitspraak gedaan in deze civiele zaak, waarin de eisers schadevergoeding vorderden wegens non-conformiteit van de woning. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning, die in mei 2008 was verkocht, gebreken vertoonde die niet aan de verwachtingen van de kopers voldeden, zoals vastgelegd in de koopovereenkomst. De eisers stelden dat de fundering van de aanbouw niet deugde, wat leidde tot scheurvorming en verzakking. De rechtbank heeft de klachtplicht van de eisers beoordeeld en geconcludeerd dat zij tijdig en voldoende melding hebben gemaakt van de gebreken aan de verkopers. De rechtbank heeft de vordering tot schadevergoeding toegewezen, waarbij de kosten voor herstel van de fundering en bijkomende schade zijn vergoed. De rechtbank heeft ook de buitengerechtelijke kosten toegewezen en gedaagden veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verkopers en kopers in het geval van verborgen gebreken en de noodzaak om tijdig te reageren op klachten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/343340 / HA ZA 13-329

Vonnis van 12 maart 2014

in de zaak van

1. [eiser],

wonende te [woonplaats],

2.
[eiseres] ,

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. R.M. Conijn te Alkmaar,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. J.J. Bijkerk te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 14 augustus 2013;
• de op 7 november 2013 ingekomen producties 25 tot en met 32 aan de zijde van [eisers];
• de brief van 19 november 2013 van mr. Conijn met productie 33 aan de zijde van [eisers];
• het proces-verbaal van comparitie van 21 november 2013, dat met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid is opgemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Bij brief van 12 december 2013 aan de rechtbank, met afschrift aan de andere partij, heeft mr. Bijkerk opmerkingen gemaakt met betrekking tot de inhoud van het proces-verbaal van comparitie (punt 22 van de verklaring van mr. Bijkerk) en heeft hij verzocht om correctie. [eisers] heeft niet gereageerd op de door mr. Bijkerk gemaakte opmerkingen. De brief van 12 december 2013 is aan de processtukken toegevoegd.

2. De feiten

2.1.

In mei 2008 heeft [gedaagden] de woning aan de [adres] te [woonplaats], verder te noemen de woning, aan [eisers] verkocht voor een koopprijs van € 875.000 k.k. De koopovereenkomst is door partijen getekend op 22 respectievelijk 29 mei 2008, verder te noemen de koopovereenkomst.

2.2.

De woning is gebouwd in 1903. [gedaagden] heeft bij de woning een aanbouw laten plaatsen, waarin (een deel van) de keuken is gesitueerd, verder te noemen de aanbouw.

2.3.

Voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst heeft [eisers] de woning bezichtigd. Bij de bezichtiging(en) is een scheur in een muur van de aanbouw geconstateerd. In opdracht van [eisers] is vervolgens op 28 februari 2008 door de heer [A] van[AA] B.V., verder te noemen [A] en[AA], een bouwkundige keuring uitgevoerd. In het van deze keuring door [A] opgemaakte rapport (met rapportnummer 66/05-08; productie 3 bij dagvaarding) is, voor zover relevant, opgenomen:

“ Nadere toelichting en uitgangspunten

Algemeen:

Een bouwtechnische keuring vindt plaats op basis van een visuele inspectie en heeft tot doel inzicht te geven in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel aanwezige gebreken en/of tekortkomingen.

(…)

De keuring ontslaat de kopende en verkopende partij niet van zijn onderzoeksplicht of meldingsplicht.

Bij/tijdens bouwtechnische keuring verstrekte informatie door de eigenaar(en) en/of makelaar:

• De woning is sinds 1994 in bezit en bewoond door verkopers.
• Er zijn verder geen specifieke mededelingen gedaan.

Uitgevoerd onderhoud/verbeteringen in eigendom, volgens opgave verkoper:

• De woning is in 2 fases gerenoveerd; o.a. keuken en badkamer 2e verdieping.
• Dakbedekking hoofddak volgens opgave 11 jaar oud.
• (…)
• Er zijn verder geen specifieke mededelingen gedaan.

(…)

Kostenindicatie bouwdelen korte termijn

Rubriek Onderdeel Korte omschrijving werkzaamheden Kosten

(…)

Buitenonderdelen Plat dak Uitloop plaatsen 600,-

Aansluitingen Nazien en waar nodig herstellen 400,-

Schoorstenen Herstel afwerkingen 1.000,-

Goten/pijpen Stalen regenpijp naast erker vernieuwen 600,-

Gevels Scheuren achtergevel dichtzetten 400,-

Balkon/dakterras Verbeteren/herstel 2.000,-

(…)

Waarderingen en afkortingen

Onderstaande waarderingen worden gegeven om inzicht te geven van de staat van onderhoud van het betreffende onderdeel:

Waardering Verklaring Omschrijving

(…)

G Goed Dit onderdeel vertoont geen gebreken en nauwelijks verouderingsverschijnselen.

R Redelijk Dit onderdeel vertoont duidelijk verouderingsverschijnselen; incidenteel kunnen gebreken voorkomen. Regulier onderhoud is noodzakelijk.

(…)

NTB Niet te Geen visuele inspectie/beoordeling mogelijk en daarom

beoordelen ook geen waardering.

NTB (N) Niet te Geen visuele inspectie/beoordeling mogelijk, er kan

beoordelen evenwel een indruk op basis van inschatting worden gegeven, dit gezien de functievervulling en samenhangende onderdelen.

Hierbij staat N voor een waarding [lees:
waardering ; toevoeging rb.]
van Zeer goed tot Slecht.

SP Specialistisch Dit onderdeel is niet te beoordelen en/of er zijn twijfels

onderzoek over de kwaliteit; specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.

Kosten worden nimmer begroot.

(…)

Binnenonderdelen

Onderdeel Waardering Omschrijving Kosten

(…)

Constructieve

wanden G Uitvoering baksteenwanden; plaatselijk is

scheuring zichtbaar= constructief niet van

invloed= herstel afwerking.

Die in keuken veroorzaakt door verzakking.

(…)

Fundering G De oorspronkelijke woning een bakstenen

gemetselde fundering op vaste grondslag.

NTB-G De aanbouw mogelijk in betonnen uitvoering.

De aanbouw is als het ware van de

oorspronkelijke gevel geknikt (moet zich

zetten).

Gezien het complete beeld en ook de leeftijd

van de woning kan worden geconcludeerd

dat er geen problemen (meer) aanwezig zijn.

(…)

2.4.

In de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) is onder meer bepaald:

“ artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, (…).

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

5.4.2.

Voorzover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.

(…)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

(…)”

2.5.

De woning is op 1 augustus 2008 door [gedaagden] aan [eisers] geleverd. [eisers] is daarna tot renovatie van de woning overgegaan. Bij die renovatie heeft [eisers] onder meer de stenen vloer in de aanbouw laten verwijderen en vervangen door een nieuwe (plavuizen) vloer. Begin 2009, aan het eind van de renovatie, is de scheur (genoemd in 2.3.) in de muur van de aanbouw gerepareerd en is de muur opnieuw geschilderd.

2.6.

In december 2009 was er (wederom) sprake van scheurvorming in de muur van de aanbouw. Naar aanleiding daarvan heeft [eisers] contact opgenomen met [A]. De e-mail van 17 december 2009 aan [A] (productie 4 bij dagvaarding) luidt:

“Zoals afgesproken hierbij de mail.

Ik heb geconstateerd dat de uitbouw van de keuken aan het verzakken is. Dit verbaasd mij omdat in de technische keuring staat dat deze is ‘uitgezakt’.

Ik zou het fijn vinden als je volgende week langs kan komen zodat we dit even kunnen bespreken.

(…)”

Op 11 januari 2010 heeft [eisers] na overleg met een collega van [A] per e-mail aan [A] foto’s van de scheur gezonden.

2.7.

Op 25 februari 2010 heeft de collega van [A], de heer ([B]) [B], verder te noemen [B], de navolgende, aan hem gemailde reactie van [A] aan [eisers] doorgezonden (productie 4 bij dagvaarding):

“[B],

K [lees:
ik ; toevoeging rb.]
heb de foto’s gezien.

De aanwezige scheuring/scheurwijdte is van minimale omvang= kleiner dan 0,3 millimeter als ik het zo moet schatten.

In de hoeken sowieso ontstaan door belemmerde vervorming en/of krimp-= normale werking.

Op de foto met de aap kan ik niet bevestigen dat dit door verzakking kom [lees:
komt ; toevoeging rb.]
; het scheuringsbeeld doet dit ook niet vermoeden.

De scheuring is vrijwel vertikaal van een gelijke wijdte. Indien deze op de oude plaats van scheuring is terug gekomen is dit te wijten aan normale hygrothermische werking.

Inschatting is dat er niets aan de hand is.”

2.8.

Op 28 augustus 2010 heeft [eisers] aan [B] gemaild (productie 4 bij dagvaarding):

“De scheur is na 6 maanden een stuk groter geworden. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat er aanvullende bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen.

Ik zou het erg fijn vinden als [A] even 10 minuten een blik kan werpen.

(…)”

Naar aanleiding van deze e-mail heeft [B] aan [eisers] bericht dat [A] wegens vakantie niet beschikbaar is, maar dat een andere expert van [AA] wel kon komen.

2.9.

Er heeft vervolgens door een andere expert van[AA] een inspectie plaatsgevonden. Van deze inspectie is geen schriftelijke rapportage opgemaakt.

2.10.

In de e-mail van 23 september 2010 van de heer ([C]) [C] van [CC] B.V. aan [eisers] (producties 9 en 10 bij dagvaarding) is, onder meer, het volgende opgenomen:

“In navolging van mijn bezoek heb ik de onderstaande overzicht opgesteld.

Door de verzakking van de uitbouw is de trekkast met afvalbak, spoelkast en vaatwasmachine schuin komen te staan.

Om het geheel weer goed te kunnen stellen zal het geheel los gehaald moeten worden incl. de spoelbak.

Gezien de verzakking adviseer ik om de spoelkast te vervangen en dit te samen met nieuwe fronten voor vaatwasmachine, spoelkast en trekfrontkast om tot een nette uitvoering te komen

(…)”

2.11.

[eisers] heeft medio 2011 het bedrijf [DD] Nederland B.V., verder te noemen [DD], benaderd. De brief van 8 augustus 2011 van [DD] aan [eisers] (productie 12 bij dagvaarding) luidt, voor zover relevant, als volgt:

“In navolging op uw aanvraag heeft onze technisch adviseur de heer [D] u op 26 juli 2011 een bezoek gebracht teneinde de situatie met betrekking tot de verzakte funderingsplaat van de aanbouw aan de [adres] te [woonplaats] te beoordelen.

(…) Een en ander heeft ons een juist inzicht gegeven in de situatie ter plaatse en in de mogelijkheden u van dienst te zijn bij het verhelpen van de verzakking en het herstellen van het draagvermogen van de vloer.

(…).”

In het bij deze brief gevoegde plan van aanpak (met referentie [nummer]) is, onder meer, het volgende opgenomen:

“ Probleemomschrijving

(…)

De gewapende funderingsplaat van de aanbouw aan de achterzijde van de, uit 1900 daterende woning aan de [adres] te [woonplaats], is verzakt als gevolg van inklinking van de ondergrond. De aanbouw sluit aan op de onder de keuken gesitueerde kelder. De oorzaak van deze inklinking is waarschijnlijk het onvoldoende verdichten van de ondergrond tijdens de bouw.

De scheefstand doet afbreuk aan het representatieve karakter van de aanbouw.

Met de heer [D] is de mogelijkheid besproken de vloer te ondervullen en te liften en daarmee het draagvermogen te herstellen d.m.v. de [DD] Floorlift®methode. (…)

(…)

Kostenbegroting

De aanneemsom voor de omschreven werkzaamheden:

€ 6.060,00 excl. btw (€ 7.211,40 incl. 19% btw)

Indien u akkoord gaat met het combineren van de omschreven werkzaamheden met een andere opdracht in uw regio, wordt de aanneemsom:

€ 3.450,00 excl. btw (€ 4.105,50 incl. 19% btw)

(…)”

2.12.

[eisers] heeft zich vervolgens tot zijn rechtsbijstandverzekeraar gewend. Op verzoek van mr. Conijn, advocaat van [eisers], heeft de heer [E] van [EE] BV bij brief van 6 oktober 2011 een prijsopgave voor een funderingsonderzoek gedaan (productie 14 bij dagvaarding), voor zover relevant luidende:

“Honorarium geotechnisch adviseur (zie offerte [NN]) : € 1195,00

Honorarium volgens bijlage A : € 600,00

Aanvullende werkzaamheden op regiebasis tegen uurtarief: € 100,00 uur.

Bovengenoemde bedragen zijn exclusief 19.0% B.T.W., verschotten (afdrukken, porti, kilometervergoeding, etc.) en toezicht tijdens de bouw.

(…)”

Op bedoelde ‘bijlage A’ zijn de volgende uit te voeren werkzaamheden vermeld:

“° Vervaardigen van een gewichtsberekening t.b.v. zettingsprognose

° Archiefonderzoek fundering bestaand pand”

De bijgevoegde door [NN] (Ingenieursbureau [FF]) aan [EE] BV uitgebrachte offerte van 5 oktober 2011 vermeldt:

“(…) Deze aanbieding betreft het uitvoeren van een geotechnisch bodemonderzoek en het doen van geotechnische advisering (…).” Tot de geotechnische advisering behoort volgens de offerte het uitbrengen van een zettingsprognose.

2.13.

[eisers] heeft op 11 en 18 oktober 2011 telefonisch contact gehad met [gedaagden] De daaropvolgende op 19 oktober 2011 verzonden e-mail van [eisers] aan [gedaagden] (productie 6 bij dagvaarding) luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

(…) Er doen zich nu echter 2 situaties voor die ik niet heb kunnen voorzien toen ik het huis van jullie heb gekocht.

1.
Door een heftige stankontwikkeling in ons huis en het huis van de buren ben ik [de heer [eiser], eiser sub 1; toevoeging rb.]
erachter gekomen dat er onder de grond een zogenaamde ‘septic tank’ aanwezig is. Deze put is inmiddels buiten werking gesteld door de ‘inhoud’ hiervan te laten verwijderen (m.b.v. een tankwagen) en de riolering om te leggen. Ik heb hiervoor aanzienlijke kosten gemaakt. De put zelf is nog aanwezig. In ons telefoongesprek van gistermiddag heb je [de heer [gedaagde 1], gedaagde sub 1; toevoeging rb.]
aangegeven dat je hiervan niet op de hoogte was.

2)
Ten tijde van de bezichtiging en overdracht van het huis was er een scheur aanwezig in de muur van de aanbouw van de keuken. Deze scheur heb ik in 2009 laten repareren. Inmiddels zijn er op dezelfde plek nieuwe scheuren ontstaan. Men vermoedt dat de fundering van de aanbouw niet in orde is. Ik ben voornemens dit te laten onderzoeken door een expert. In ons telefoongesprek van gistermiddag heb je aangegeven dat bekend was dat de aanbouw aan het verzakken was en dat je dit destijds hebt gemeld aan de verkopende makelaar en/of tijdens de uitvoering van de bouwkundige inspectie, in ieder geval voorafgaand aan de verkoop van het huis. Omdat je deze week met vakantie bent heb je voorgesteld om begin volgende week contact op te nemen met de verkopend makelaar om dit te bespreken.

Omdat beide situaties onvoorziene herstelkosten met zich meebrengen zou ik in goed overleg willen vaststellen wat de schade is en welke bijdrage jullie kunnen leveren in de kosten voor herstel.

Uiteraard zijn jullie welkom om de scheur in de aanbouw te bekijken en aanwezig te zijn bij een mogelijk onderzoek van de fundering. Ook heb ik foto’s van de septic tank en het verleggen van de riolering gemaakt.

(…)”

2.14.

Op 20 oktober 2011 is door de advocaat van [eisers] opdracht gegeven tot het onderzoek door [NN]. In het onderzoeksrapport van ir. [F], verder te noemen[F], van 3 november 2011 (productie 5 bij dagvaarding) is het volgende, voor zover relevant, opgenomen:

“(…)

3) PROBLEEMSTELLING

Op het door ons onderzochte terrein te [woonplaats] is ca. 10 jaar geleden aan de achterzijde van de woning een uitbouw gerealiseerd. Na verloop van tijd is er scheurvorming opgetreden [met weglating van:
tussen ; rb.]
bij de aansluiting tussen de bestaande woning en de uitbouw. Uit onze informatie blijkt dat deze scheuren ca. 2 jaar geleden reeds zijn hersteld, maar nu weer zichtbaar zijn geworden.

Doel van dit onderzoek is een nadere analyse te maken van de oorzaken van de scheurvorming, en het toekomstige zettingsgedrag.

De afmetingen van de uitbouw bedragen ca. 2,0 m x 3,0 m. De uitbouw is gefundeerd op een fundering zonder palen (op staal) met een vorstrand.

(…)

Aan de zijde van de woning is de fundering van de uitbouw verbonden met die van de woning. Bouwkundig is er ook een, mogelijk beperkte, verbinding tussen de uitbouw en de woning langs de zijgevels en het dak. Ten aanzien van de fundering van de woning staan ons op dit moment geen nadere gegevens ter beschikking.

4) ZETTINGSANALYSE

Uit de boring die ter plaatse van de uitbouw is uitgevoerd (B-01) blijkt dat er zich de nodige samendrukbare lagen onder het aanlegniveau van de uitbouw bevinden. Deze lagen bestaan uit klei en veen en zijn verantwoordelijk voor de opgetreden zettingen.

(…)

Voor bouwkundige constructies dient een technische levensduur van 50 jaar te worden aangehouden. Uit de berekeningen volgt dat de rekentechnische zetting na een periode van 50 jaar ca. 15 cm zal bedragen.

Tot op heden, na de onderhavige periode van ca. 10 jaar zou er een zetting van ca. 13,5 cm zijn opgetreden. Volgens onze informatie is dit echter niet het geval geweest. Er zijn zettingen/scheuren waarneembaar, maar niet van deze orde van grootte.

5) CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Uitgaande van normaal gangbare bodemparameters zou de zetting van de aanbouw tot nu tot ca. 13,5 cm hebben moeten bedragen. Gesteld kan worden dat dit niet opgetreden is omdat de aanbouw anders volkomen van de bestaande woning zou zijn losgescheurd en er een “drempel” van deze hoogte zichtbaar zou zijn.

Een verklaring van het niet volledig tot ontwikkeling komen van deze zettingen dient ons inziens gezocht te worden in bouwkundige details. Bij de fundering is de aanbouw verbonden met de fundering van de woning. De zijgevels van de aanbouw een [lees:
en ; toevoeging rb.]
het dak zijn eveneens tot op zekere hoogte met de woning verbonden. Feitelijk gedraagt de aanbouw zich derhalve als een soort balkon en rust niet het volledige gewicht van de uitbouw op de ondergrond. Opgemerkt dient te worden dat, hoewel de uitbouw zich nu min of meer als een soort balkon gedraagt, dit ontwerptechnisch niet zo bedacht is.

Getuige de opgetreden scheurvormingen tussen uitbouw en woning, rust niet het volledige gewicht van de uitbouw op de woning maar ook deels op de funderingsgrondslag. Gegeven de bodemopbouw en uitgevoerde zettingsberekeningen dient er van te worden uitgegaan dat de uitbouw altijd zettingsgevoelig zal zijn en er aanvullende maatregelen nodig zijn. In onderhavige situatie had de uitbouw niet op staal gefundeerd mogen worden. De opgetreden zettingen en nog te verwachten zettingen had men op voorhand moeten onderkennen.

Ons inziens mag en kan men niet voor de resterende 40 jaar van de technische levensduur van de aanbouw rekenen op min of meer het toevallig rusten van de aanbouw op de woning en dienen maatregelen getroffen te worden om de zettingen tot staan te brengen. Een injectie onder de fundering van de uitbouw met PU-schuim is ons inziens niet een goede oplossing omdat dit het toekomstige zettingsgedrag niet zal veranderen.

Indien de bestaande woning op palen is gefundeerd, wat gegeven de bodemopbouw wel in de lijn der verwachting ligt, kan met [lees:
men ; toevoeging rb.]
de zettingen van de uitbouw tot staan brengen door het aanbrengen van een aantal palen naast / onder de aanbouw. Als de woning echter op staal is gefundeerd dan verdient het aanbeveling de aanbouw geheel op palen te funderen en constructief te dilateren van de woning.

(…)”

2.15.

Het e-mailbericht van [gedaagden] aan [eisers] van 3 november 2011 (productie 7 bij dagvaarding) in antwoord op de in 2.13. geciteerde e-mail luidt als volgt:

“(…) vind ik het heel vervelend voor jullie van de overlast door de tank maar vooral ook een erg bizar verhaal.

Wij hebben er nooit van geweten nog last van gehad.

Aangaande de scheur ligt het iets anders dan jij beschrijft. Wij hebben namelijk niets geweten van een verzakking maar de scheur wel gemeld en getoond zoals je zelf ook bevestigd.

Wat schreef jullie bouwkundig onderzoek hierover destijds?

Bij de aanbouw waren destijds een gerenommeerde constructeur en architect betrokken.”

2.16.

Bij brief van 1 december 2011 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld en is [gedaagden] verzocht kenbaar te maken in hoeverre hij bereid is tot herstel van de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning met betrekking tot de fundering en de septic tank (productie 8 bij dagvaarding).

2.17.

[GG] Installatiewerken B.V. heeft bij factuur van 22 december 2011 een bedrag van € 2.953,19 aan [eisers] in rekening gebracht voor het onderzoeken en herstellen van de riolering en het leegzuigen, volstorten en dichtstraten van een beerput (productie 15 bij dagvaarding).

2.18.

Begin 2012 heeft [eisers] de door hem gestelde vordering tot herstel (nakoming) ex artikel 6:87 BW omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

2.19.

[HH] Funderingstechniek heeft aan [eisers] twee offertes d.d. 18 januari 2012 ad € 2.142,00 inclusief btw en 15 maart 2012 ad € 3.900,00 inclusief btw uitgebracht (productie 9 bij dagvaarding), met betrekking tot het aanbrengen van 2 stalen buispalen, met consoles en het inbetonneren hiervan (productie 9 bij dagvaarding).

2.20.

Constructiebureau [EE] B.V. heeft bij factuur van 5 maart 2012 een bedrag van € 142,80 aan [eisers] in rekening gebracht wegens
“engineering (op regie-basis 1,5 uur)” (productie 13 bij dagvaarding)
.

2.21.

Medio maart 2012 hebben de heer [I] van [II 2] Bouw en de heer [J] van Constructiebureau [JJ] op verzoek van [gedaagden] de woning geïnspecteerd.

2.22.

Op 8 november 2012 heeft Aannemersbedrijf van [KK] b.v. aan [eisers] een offerte uitgebracht ad € 702,87 inclusief btw voor het dichtzetten van scheuren in de wand en het plafond van de keuken (productie 11 bij dagvaarding).

2.23.

In een e-mail aan de heer [G] van [GG] Installatiewerken B.V. heeft [eisers] op 2 april 2013 geschreven:

“(…)

Kunnen jullie onderstaande bevestigen?

• Sceptic tank ‘die niet meer goed werkt’ en rechtstreeks lekt in de kruipruimte van de woning (jullie hebben de put leeggezogen)
• Enorme stank
• PVC buizen onder de woning rechtstreeks gekoppeld aan de septic tank
• Diverse jaartallen van de buizen geconstateerd onder de woning variërend van 1996 tot 2004 (…)
• Deze buizen ‘hangen’ boven de oorspronkelijke riolering die oorspronkelijk in dit huis heeft gelegen. (…)”

De heer [G] heeft daarop in een e-mail van 3 april 2013 geantwoord als volgt:

“(…)

• Bij navraag klopt het onderstaande (…)
• Wij hebben de pvc buis die aangesloten zat op de lekkende septic tank onderbroken en aangesloten op de bestaande pvc buis die rechtstreeks door de gevel gaat, naar het hoofdriool.

(…)”

2.24.

Bij factuur met datum 6 november 2013 heeft Constructiebureau [EE] B.V. aan Stichting Achmea Rechtsbijstand € 1.795,00 exclusief btw, zijnde 2.171,95 inclusief btw in rekening gebracht wegens
“Engineering conform honorariumopgave” (productie 31 zijdens [eisers]).

2.25.

In een op 18 november 2013 gedateerde schriftelijke verklaring van de heer [L] is, voor zover relevant, opgenomen:

“(…) en ik heb eind 2007 begin 2008 werkzaamheden verricht in het huis aan de [adres], [postcode] te [woonplaats]. (…) Doel van deze werkzaamheden was het ‘toonbaar’ maken van de woning voor de verkoop.

Eén van de werkzaamheden die ik heb uitgevoerd betreft het dichten van een grote scheur in de keuken. (…) Het was overduidelijk dat deze scheur veroorzaakt was door het verzakken van de aanbouw. Ik heb de scheur dichtgemaakt met gips zodat de scheur niet meer zichtbaar was.

(…)

Ik of mijn opdrachtgever hebben geen maatregelen genomen om de ‘verzakking’ structureel te verhelpen.

(…)”

3. Het geschil

3.1.

De vordering van [eisers], zoals deze luidt na vermeerdering van eis, strekt er toe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

[gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 22.537,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel bij [eisers] zodanig zal wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met € 2.953,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

[gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 2.953,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

subsidiair:

4. de koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden en de koopprijs zal verminderen met € 25.490,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

5. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 25.490,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

meer subsidiair:

6. de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel bij [eisers] zodanig zal wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met € 25.490,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

7. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 25.490,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

8. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 1.210,00 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

9. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, te betalen binnen 7 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en bij gebreke van tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Nadat in deze zaak vonnis was bepaald, heeft mr. Bijkerk namens [gedaagden] bij brief van 12 december 2013 opmerkingen gemaakt met betrekking tot de inhoud van het proces-verbaal van comparitie (punt 22 van de verklaring van mr. Bijkerk) en heeft hij aanpassing verzocht. Namens [eisers] is hier niet op gereageerd. De rechtbank heeft de brief van mr. Bijkerk aan de processtukken toegevoegd. Daar waar de inhoud van de brief relevant is voor de beoordeling van deze zaak, zal de rechtbank in dit vonnis daarop ingaan.

4.2.

De (primaire) vordering van [eisers] strekt deels (petitum onder 1) tot veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding wegens niet (deugdelijke) nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat is gebleken van een gebrek aan de fundering van de aanbouw van de woning en dat dit maakt dat er sprake is van non-conformiteit nu de woning zoals deze door [gedaagden] aan [eisers] is geleverd vanwege het gebrek niet aan de koopovereenkomst voldoet als bedoeld in artikel 7:17 BW. Nadat in eerste instantie alsnog een correcte nakoming van de koopovereenkomst door middel van herstel is verlangd, is de vordering tot nakoming vervolgens ex artikel 6:87 BW omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding, aldus [eisers] De rechtbank zal deze vordering (hierna: vordering I) in het navolgende als eerste bespreken.

4.3.

Voorts strekt de (primaire) vordering van [eisers] deels (petitum onder 2 en 3) tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel als bedoeld in artikel 6:230 BW, bij wijze van een vermindering van de koopprijs, en tot veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het daarmee volgens [eisers] aan [eisers] terug te betalen bedrag. [eisers] stelt zich in dit verband op het standpunt bij het aangaan van de koopovereenkomst te hebben gedwaald omtrent de hem achteraf gebleken aanwezigheid van een septic tank bij de woning. Volgens [eisers] heeft [gedaagden], anders dan hij in de koopovereenkomst heeft verklaard, geweten van de aanwezigheid van de septic tank, althans had hij daarvan behoren te weten en heeft hij [eisers] hieromtrent niet (juist) geïnformeerd. In het navolgende zal deze vordering (hierna: vordering II) als tweede aan de orde komen.

Vordering I: de fundering

4.4.

Als verweer met betrekking tot vordering I heeft [gedaagden] – naar de rechtbank dit heeft begrepen – primair, subsidiair en meer subsidiair gesteld dat:

a. er geen sprake is van non-conformiteit nu de woning aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW en

b. [gedaagden] zich, indien er wel sprake mocht zijn van non-conformiteit, op overmacht en een exoneratiebepaling (artikel 5.1) in de koopovereenkomst kan beroepen, zodat van een toerekenbare tekortkoming en daarmee van een schadevergoedingsplicht geen sprake kan zijn;

c. [eisers] niet aan zijn klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 BW heeft voldaan.

Schending klachtplicht?

4.5.

Het meest verstrekkende verweer betreft de door [gedaagden] gestelde schending van de klachtplicht. [eisers] zal er als koper immers op grond van artikel 7:23 BW geen beroep meer op kunnen doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien moet worden geoordeeld dat hij [gedaagden] als verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat [eisers] dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. In dat geval zal beantwoording van de vraag of daadwerkelijk sprake is van de door [eisers] gestelde en door [gedaagde 1] c.s betwiste non-conformiteit achterwege kunnen blijven.

4.6.

De rechtbank stelt voorop dat in het onderhavige geval, waarin geen sprake is van een consumentenkoop, de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper – in dit geval [gedaagden] – nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt, zo volgt uit de betreffende jurisprudentie van de Hoge Raad. De klachtplicht van de koper strekt er (mede) toe de verkoper in zoverre te beschermen dat hij erop moet kunnen rekenen dat de koper die meent dat sprake is van non-conformiteit, dit met spoed aan hem mededeelt.

4.7.

De door [eisers] gestelde non-conformiteit heeft betrekking op de fundering onder de aanbouw. Daartoe beroept [eisers] zich op de – op zichzelf door [gedaagden] niet bestreden – bevindingen in het onderzoeksrapport van[F] van 3 november 2011 (zie onder 2.14.). Daaruit volgt dat de verzakking van en scheurvorming in de aanbouw op zichzelf niet als de door [eisers] gestelde non-conformiteit (de oorzaak) heeft te gelden, maar moet worden aangemerkt als een gevolg daarvan. De non- conformiteit is gelegen in een ondeugdelijke fundering. Zo is in het rapport van[F] vermeld dat het doel van het onderzoek is
“een nadere analyse te maken van de oorzaken van de scheurvorming, en het toekomstige zettingsgedrag” . De conclusie in het rapport is:
“In onderhavige situatie had de uitbouw niet op staal gefundeerd mogen worden. De opgetreden zettingen en nog te verwachten zettingen had men op voorhand moeten onderkennen.”

4.8.

Vast staat dat [eiser] zich in oktober 2011, kort voordat het onderzoek door[F] is verricht, bij [gedaagde 1] heeft gemeld met de melding dat een gebrek aan de fundering wordt vermoed en dit zal worden onderzocht. Voorts is het een vaststaand feit dat de daadwerkelijke ontdekking van het gebrek eerst met de uitvoering van dat onderzoek door [NN] is gedaan. Daarmee staat derhalve vast dat [eiser] in ieder geval binnen bekwame tijd na de ontdekking als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW kennis heeft gegeven aan [gedaagde 1].

4.9.

[gedaagde 1] stelt in zijn verweer dat de klachttermijn niet – zoals door [eisers] gesteld – eerst medio 2011 of nog later is aangevangen, maar reeds in december 2009 toen zich opnieuw scheurvorming voordeed en [eisers] wederom[AA] heeft benaderd, dan wel in ieder geval in augustus 2010, toen een toename van de scheurvorming door [eisers] was geconstateerd en [eiser] opnieuw[AA] heeft ingeschakeld. Daarmee stelt [gedaagden] in feite dat [eisers] reeds op dat moment (december 2009 dan wel augustus 2010) aanleiding had moeten zien voor nader onderzoek, zoals dat uiteindelijk door[F] is uitgevoerd en [eiser] om die reden niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW heeft gereageerd. De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende.

4.10.

De vraag die in dit verband voorligt, is of het moment van de daadwerkelijke ontdekking van het gebrek aan de fundering, althans het moment kort daarvoor waarop bij [eisers] het vermoeden daaromtrent was gerezen, heeft te gelden als het aanvangsmoment van de klachttermijn, dan wel de klachttermijn in dit geval al eerder is aangevangen, zoals [gedaagden] heeft gesteld. Van dit laatste kan alleen dan sprake zijn, indien moet worden geoordeeld dat [eiser] het gebrek bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek eerder had behoren te ontdekken, als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991 (Ploum/Smeets II) het toetsingskader voor de beantwoording van deze vraag geschetst. Daarbij heeft de Hoge Raad mede (aan het eind van r.o. 3.3.2.) overwogen:
“Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend (…) in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen.”

4.11.

Vast staat dat er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst reeds sprake was van een scheur in de aanbouw en dat [eisers] een bouwkundige keuring door[AA] heeft laten uitvoeren. De uitkomst van die keuring, die uitsluitend een visuele inspectie inhield, ten aanzien van de fundering van de aanbouw luidt (zie hiervoor onder 2.3.):
“De aanbouw mogelijk in betonnen uitvoering. De aanbouw is als het ware van de oorspronkelijke gevel geknikt (moet zich zetten). Gezien het complete beeld en ook de leeftijd van de woning kan worden geconcludeerd dat er geen problemen (meer) aanwezig zijn.” Daarbij is door [A] aangetekend
“NTB-G” , hetgeen betekent dat het hier om een indruk op basis van inschatting gaat
. Met dit onderzoek heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank, zoals hierna onder 4.22 nader zal worden toegelicht, ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Voor de beoordeling van de vraag of [eisers] in het kader van zijn klachtplicht tijdig en voldoende voortvarend heeft gehandeld, is bepalend hetgeen daarna heeft plaatsgevonden en in hoeverre de belangen van [gedaagden] daarbij al dan niet zijn geschaad.

4.12.

Vast staat dat [eisers] nadat de woning aan hem is geleverd nog tweemaal[AA] heeft benaderd, waarbij [eisers] beide keren expliciet zijn bedenkingen en ongerustheid over de situatie heeft geuit, zoals in zijn e-mail van 28 augustus 2010 aan [B] waarin [eisers] had aangegeven dat hij de indruk had
“dat er aanvullende bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen” .[AA] heeft naar aanleiding daarvan nog tweemaal, in februari 2010 en in september 2010, een advies aan [eisers] uitgebracht. Niet in geschil is dat [A] in ieder geval in februari 2010 heeft aangegeven dat er naar zijn inschatting niets aan de hand was. Dat het advies van[AA] eind 2010 in gelijke – positieve – zin luidde heeft [eisers] weliswaar gesteld, maar deze stelling is niet onderbouwd en is door [gedaagden] ook betwist, zodat dit niet is komen vast te staan. Voorts heeft [eisers] niet, althans onvoldoende betwist dat hij in ieder geval in september 2010 tot de constatering is gekomen dat de aanbouw was verzakt, nu dit uit de destijds door [CC] uitgebrachte offerte blijkt. Daarin is immers expliciet aan
“de verzakking van de uitbouw” gerefereerd. Daarnaast staat vast dat [eisers] medio 2011 [DD] heeft benaderd, blijkens de door [DD] uitgebrachte offerte in verband met
“de situatie met betrekking tot de verzakte funderingsplaat van de aanbouw” . [DD] heeft in haar offerte aangegeven:
“De gewapende funderingsplaat van de aanbouw aan de achterzijde van de, uit 1900 daterende woning aan de [adres] te [woonplaats], is verzakt als gevolg van inklinking van de ondergrond. De aanbouw sluit aan op de onder de keuken gesitueerde kelder. De oorzaak van deze inklinking is waarschijnlijk het onvoldoende verdichten van de ondergrond tijdens de bouw.” De bevindingen en offerte van [DD] hebben er vervolgens toe geleid dat [eisers] zijn rechtsbijstandverzekeraar heeft ingeschakeld en vervolgens opdracht is gegeven voor het onderzoek door[F].

4.13.

[gedaagden] heeft in dit verband bij gelegenheid van de comparitie aangevoerd dat bij een eerdere melding door [eisers] er ‘eerder iets gedaan had kunnen worden’, waaronder begrepen het door [gedaagden] zelf laten uitvoeren van een onderzoek. Voorts heeft de late melding door [eisers] er volgens [gedaagden] toe geleid dat de aannemer die destijds de aanbouw heeft gebouwd niet meer door [gedaagden] aansprakelijk kan worden gesteld vanwege het verstrijken van de volgens [gedaagden] daarvoor geldende 10-jaarstermijn. Bovendien zijn zodanige aanspraken op derden bij de koopovereenkomst aan [eisers] overgedragen en had [eisers] met [gedaagden] moeten samenwerken teneinde de aannemer aansprakelijk te stellen, aldus [gedaagden]

4.14.

Niettegenstaande de hiervoor onder 4.12. geschetste omstandigheden (terugkerende en verergerde scheurvorming, verzakking, eigen ongerustheid van [eiser]), die op zichzelf bezien voor [eisers] redelijkerwijs aanleiding hadden behoren te zijn om al eerder tot een verdergaand onderzoek naar de oorzaak van de scheurvorming en verzakking te komen, is er naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen reden om [eiser] een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. Daarbij acht de rechtbank doorslaggevend dat [gedaagden] de door hem gestelde schending van zijn belangen als verkoper, tegenover de aard en ernst van de onderhavige tekortkoming, onvoldoende heeft onderbouwd. Nu het onderzoek door[F] heeft plaatsgevonden nadat [eisers] zich in oktober 2011 tot [gedaagden] had gewend, waarbij [gedaagden] is uitgenodigd om bij het onderzoek aanwezig te zijn en een belemmering van [gedaagden] om desgewenst een eigen onderzoek te laten uitvoeren gesteld noch gebleken is, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat de belangen van [gedaagden] op dit punt zijn geschaad. Wat er overigens bij een eerdere melding door [eisers] ‘eerder had kunnen worden gedaan’ is door [gedaagden] evenmin nader toegelicht. Voorts overweegt de rechtbank dat ook het verweer van [gedaagden] dat eventuele aanspraken op de aannemer als gevolg van de late melding van [eisers] teniet zijn gegaan, als onvoldoende onderbouwd dient te worden gepasseerd. Zo is niet toegelicht (a) dat, waarom en tot wanneer ingeval van een eerdere melding door [eisers] wel sprake zou zijn geweest van zodanige aanspraken jegens de aannemer en (b) dat, waarom en vanaf welke datum zodanige aanspraken voor het moment van de melding in oktober 2011 verloren zouden zijn gegaan. Tot slot geldt ten aanzien van het door [gedaagden] gestelde belang om niet na jaren nog te worden geconfronteerd met eventuele aanspraken van [eisers] uit hoofde van de verkoop en levering van de woning, dat dit uiteraard wel als een belang, maar niet als een zodanig zwaarwegend belang heeft te gelden dat dit tot de vergaande sanctie van verval van de eventuele aanspraken [eisers] dient te leiden.

4.15.

Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank derhalve tot het oordeel dat [eisers] in de onderhavige omstandigheden binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW aan [gedaagden] kennis heeft gegeven van de door [eisers] gestelde non-conformiteit wegens een gebrek aan de fundering van de aanbouw en [eisers] zich daarop jegens [gedaagden] kan beroepen. Dit maakt dat de rechtbank in het navolgende tot de inhoudelijke beoordeling van de door [eisers] gestelde non-conformiteit zal komen.

Non-conformiteit?

4.16.

Zoals hiervoor onder 4.8. reeds overwogen betreft de door [eisers] gestelde non-conformiteit de fundering onder de aanbouw. [eisers] beroept zich op de – op zichzelf door [gedaagden] niet, althans niet gemotiveerd bestreden – bevindingen in het onderzoeksrapport van[F] van 3 november 2011 (zie onder 2.14.). Aan het beroep van [gedaagden] op niet nader genoemde bevindingen van de door hem ingeschakelde personen van [I] Bouw en Constructiebureau [JJ] gaat de rechtbank bij gebreke van een nadere toelichting voorbij. Het had in dit verband op de weg van [gedaagden] gelegen om de inhoud die (andersluidende) bevindingen met een concrete en aan de inhoud van het rapport van[F] gerelateerde beschrijving weer te geven, hetgeen [gedaagden] heeft nagelaten. In dit verband gaat de rechtbank ook voorbij aan de stelling van [gedaagden] dat de verwijdering van de oude stenen vloer en de plaatsing van een nieuwe plavuizen vloer in de aanbouw door [eisers] en/of een vermeende wijziging in de afwatering in de tuin van de buren (mede) de oorzaak van de scheurvorming is geweest. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om deze stellingen, tegenover het rapport van[F], van een onderbouwing te voorzien. Bij gebreke van de hiervoor bedoelde nadere toelichting en onderbouwing bestaat geen aanleiding om op dit punt tot een bewijsopdracht aan [gedaagden] te komen.

4.17.

[gedaagden] betwist dat er sprake is van non-conformiteit en stelt daartoe dat:

a. er geen sprake is van een (ontoelaatbare) verzakking van de aanbouw;

b. een verkorting van de technische levensduur van (de fundering van) de aanbouw geen non conformiteit met zich meebrengt;

c. de woning de eigenschappen voor normaal gebruik als woonhuis bezit;

d. [eisers] niet aan de op hem rustende onderzoeksplicht heeft voldaan.

4.18.

De vraag die voorligt is of de woning, dat wil zeggen in dit geval de aanbouw, waaronder begrepen de fundering daarvan, bij de levering daarvan door [gedaagden] aan [eisers] de eigenschappen bezat die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Daarbij geldt dat [eisers] mocht verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:17 BW.

4.19.

Op grond van de bevindingen van[F] moet worden geoordeeld dat, anders dan [gedaagden] kennelijk meent, er sprake is van verzakking van de aanbouw als gevolg van een ondeugdelijke fundering. Bij het begrip ‘zettingen’ gaat het immers om het ‘zich zetten’ (het ‘inklinken’) van de grond, hetgeen op zichzelf geen gebrek maar een op die locatie onder de gegeven omstandigheden kennelijk noodzakelijk gegeven is, terwijl de verzakking het gevolg is van het door[F] geconstateerde feit dat – gegeven de te verwachten zettingen – de aanbouw niet op de juiste wijze is gefundeerd. Aan het verweer van [gedaagden] dat er geen sprake is van een ‘ontoelaatbare verzakking’ van de aanbouw moet worden voorbijgegaan, nu uit het rapport van[F] volgt dat (a) de reden dat zich tot nu toe in de gegeven omstandigheden relatief gezien beperkte verzakking heeft voorgedaan, is gelegen in het
“min of meer het toevallig rusten van de aanbouw op de woning“ en (b) moet worden aangenomen dat bij gebreke van maatregelen van een verdere verzakking sprake zal zijn. De conclusie van[F] is immers:
“Ons inziens mag en kan men niet voor de resterende 40 jaar van de technische levensduur van de aanbouw rekenen op min of meer het toevallig rusten van de aanbouw op de woning en dienen maatregelen getroffen te worden om de zettingen tot staan te brengen.”

4.20.

Dat van een technische levensduur van de aanbouw en dus van de fundering daarvan van 50 jaar dient te worden uitgegaan (waarvan inmiddels ongeveer 12 jaren zijn verstreken en dus nog circa 38 jaren resteren), zoals door[F] in zijn rapport als uitgangspunt is opgenomen, staat als door [gedaagden] niet bestreden tussen partijen vast. Het verweer van [gedaagden] dat de verkorting van de technische levensduur geen non-conformiteit oplevert omdat dit het normale gebruik van de woning niet in de weg staat, wordt gepasseerd. Nu de aanbouw als gevolg van de gebrekkige fundering een kortere technische levensduur blijkt te hebben, hetgeen mede ter voorkoming van verdere verzakking door het alsnog aanbrengen van een deugdelijke fundering (met palen) hersteld moet worden, wordt naar het oordeel van de rechtbank afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de woning en is daardoor sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Bij zodanige gebreken gaat het immers niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden.

4.21.

[eisers] mocht derhalve op grond van de koopovereenkomst een aanbouw met een deugdelijke fundering, dus een fundering met een normale technische levensduur, verwachten, tenzij hij de aanwezigheid daarvan had moeten betwijfelen. Volgens [gedaagden] is dit laatste het geval. Hij stelt daartoe dat [eisers] op dit punt zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

4.22.

De aldus voorliggende vraag of [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst bekend was, dan wel behoorde te zijn met het gebrek, wordt door de rechtbank ontkennend beantwoord. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met het door [A] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitgevoerde onderzoek ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Dat de aanwezigheid van de scheur (onder 2.3. genoemd) op zichzelf destijds voor [eisers] aanleiding had moeten zijn om tot een verdergaand onderzoek te komen en niet met de inspectie door[AA] kon worden volstaan, valt niet in te zien. Ook op grond van de uitkomst van het onderzoek door[AA] kan [eisers] niet worden verweten dat hij destijds geen verdergaand onderzoek heeft laten verrichten. Zo heeft [A] geen nader (specialistisch) onderzoek geadviseerd en omstandigheden die maken dat [eiser] daartoe op dat moment desondanks had behoren over te gaan zijn niet gesteld dan wel gebleken.

4.23.

[gedaagden] heeft tenslotte een beroep gedaan op overmacht, dus op het bepaalde in artikel 6:75 BW. Dit verweer behoeft in het kader van de door [eisers] gestelde non-conformiteit ex artikel 7:17 BW geen bespreking. Van non-conformiteit kan immers ook sprake zijn indien de verkoper de non-conformiteit niet kende en niet behoefde te kennen. Voor zover [eisers] zijn vordering tot schadevergoeding mede heeft gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] ex artikel 6:74 BW, heeft [eisers] daartoe tegenover het verweer van [gedaagden] onvoldoende gesteld. [eisers] heeft in dit verband gesteld dat [gedaagden] wist dat er sprake was van het gebrek aan de fundering, hetgeen [gedaagden] nadrukkelijk heeft betwist. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eisers] verwezen naar de als productie 33 overgelegde verklaring van de heer [L] (zie hiervoor onder 2.25). Nu deze verklaring op de oorzaak van de genoemde ‘verzakking’, namelijk het onderhavige gebrek aan de fundering en op eventuele wetenschap van [gedaagden] daaromtrent geen betrekking heeft, komt aan die verklaring bij de onderhavige beoordeling geen betekenis toe. Nu van enige andere onderbouwing van de door [eisers] gestelde wetenschap bij [gedaagden] niet is gebleken, komt de rechtbank aan een bewijsopdracht op dit punt niet toe. Daarmee is toerekenbaarheid van de tekortkoming aan [gedaagden] niet komen vast te staan.

4.24.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW en de rechtbank thans toekomt aan de bespreking van de door [eiser] op die grondslag gevorderde en door [gedaagden] betwiste schadevergoeding (vordering I).

Schade

4.25.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:21 lid 1 onder b BW heeft [eisers] als koper recht op herstel van de afgeleverde zaak, mits daaraan door [gedaagden] redelijkerwijs kan worden voldaan. De vraag of dit laatste het geval is, kan onbeantwoord blijven nu [eisers] geen herstel maar schadevergoeding vordert. [eisers] heeft daartoe onweersproken gesteld dat de verbintenis tot nakoming bij gebreke van herstel van het gebrek door [gedaagden] ex artikel 6:87 BW is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding zoals hierna weergegeven.

4.26.

Vordering I, zoals deze in de akte houdende vermeerdering eis is gespecificeerd, bestaat uit de volgende onderdelen:

a. [HH] Funderingstechniek € 6.783,00

b. [CC] € 2.930,00

c. Constructiebureau [EE] € 142,80

d. Aannemersbedrijf Van [KK] B.V. € 702,87

e. [GG] Dakbedekkingen B.V. € 2.246,41

f. [DD] € 7.211,40

g. Hoveniersbedrijf [MM] € 385,22

h. [NN]
€ 2.136,05

Totaal € 22.537,45

De rechtbank zal hierna de vordering per onderdeel bespreken en overweegt daaraan voorafgaand eerst het navolgende.

4.27.

Nu de rechtbank onder 4.23 heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de non-conformiteit, bestaande uit een ondeugdelijke fundering van de aanbouw, tevens een aan [gedaagden] toerekenbare tekortkoming oplevert, zal vordering I indien en voor zover deze niet tot vervangende maar tot aanvullende schadevergoeding strekt reeds om die reden worden afgewezen.

4.28.

De omvang van de vervangende schadevergoeding is beperkt tot die kosten die zijn gemaakt of moeten worden gemaakt om tot herstel van het onderhavige gebrek, dus tot aanpassing van de fundering van de aanbouw te komen en wordt voorts bepaald aan de hand van de bepalingen van afdeling 10 van Titel 1 van Boek 6 BW.

Ad a: kosten [HH]

4.29.

Ter onderbouwing van dit onderdeel van de vordering heeft [eisers] gesteld dat conform het advies van [NN] aan [HH] Funderingstechniek opdracht is gegeven om naast/onder de aanbouw palen aan te brengen, welke opdracht inmiddels ook daadwerkelijk is uitgevoerd. [eisers] heeft verwezen naar de door hem overgelegde producties 9 en 32, waaruit volgens [eisers] blijkt dat er voor deze werkzaamheden op respectievelijk 17 mei 2012, 17 juni 2012 en 13 juli 2012 aan [HH] € 2.142,00, € 3.900,00 en € 741,00, derhalve in totaal € 6.783,00 is betaald.

4.30.

Ter comparitie en dus nadat [eisers] als productie 32 kopieën van bankafschriften heeft overgelegd, heeft [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat met de door [eiser] c.s overgelegde stukken de gestelde betalingen niet zijn bewezen en de door [eisers] gestelde kosten van [HH] niet kloppen.

4.31.

De rechtbank overweegt dat [eisers] met de overlegde offertes en de daarmee corresponderende bedragen op de overgelegde bankafschriften voldoende heeft onderbouwd dat de betreffende kosten zijn gemaakt en dat deze betrekking hebben op aanpassing van de fundering van de aanbouw conform het advies van [NN], zodat deze strekken tot herstel van het onderhavige gebrek. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om zijn verweer op dit punt nader te onderbouwen door concreet toe te lichten wat er volgens hem niet klopt en waarom dit niet klopt. Nu zodanige toelichting ontbreekt wordt het verweer van [gedaagden] gepasseerd en ligt de vordering op dit onderdeel voor toewijzing gereed.

Ad b: kosten [CC]

4.32.

Volgens [eisers] is de keuken als gevolg van de ondeugdelijke fundering verzakt en scheef komen te staan. De kosten voor herstel hiervan bedragen volgens [eisers] € 2.930,00, welk bedrag gezien de overgelegde offerte kennelijk bestaat uit € 1.780,00 voor
“fronten met spoelkast (incl kleuraanmaak)” en € 1.150,00 aan arbeidsloon.

4.33.

Nu deze kosten geen betrekking hebben op herstel van het gebrek, namelijk op aanpassing van de fundering, maar op de door [eisers] gestelde gevolgen van de gebrekkige fundering komen deze kosten alleen al om die reden (zie r.o. 4.27) niet voor toewijzing in aanmerking en kan het verweer van [gedaagden] op dit punt onbesproken blijven. Dit brengt tevens met zich mee dat aan het bij gelegenheid van de comparitie gedane verzoek van [eisers] om zich omtrent deze kosten nader uit te laten, zal worden voorbijgegaan.

Ad c en ad h: kosten Constructiebureau [EE] en [NN]

4.34.

De rechtbank bespreekt deze onderdelen gezamenlijk vanwege de onderlinge samenhang. Het betreft de deelvorderingen van € 142,80 en € 2.136,05, in totaal € 2.278,85.

4.35.

Volgens [eisers] betreffen deze deelvorderingen de kosten van Constructiebureau [EE] B.V. (voorheen [EE]), waaronder begrepen de kosten van [NN] (Ingenieursbureau [FF]), in verband met het uitgevoerde funderingsonderzoek. [eisers] heeft verwezen naar de door hem overgelegde producties 13, 14 en 31, waaruit volgens [eisers] van deze kosten blijkt.

4.36.

Met betrekking tot het verweer van [gedaagden] op dit punt heeft mr. Bijkerk namens [gedaagden] bij brief van 12 december 2013 opmerkingen gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal van comparitie. Volgens mr. Bijkerk is de weergave van de ter zitting afgelegde verklaring onder punt 22 van het proces-verbaal niet juist. Die weergave luidt: “Ik hoor mr. Conijn zeggen dat de factuur van [EE] van € 142,80 pas is opgemaakt nadat daarom door haar is gevraagd. Subsidiair stelt verkoper zich op het standpunt dat deze kosten (ook) om die reden voor rekening van [eiser] dienen te blijven.” Mr. Bijkerk stelt in zijn brief dat hij ter zitting heeft aangegeven dat de factuur van Constructiebureau [EE] d.d. 6 november 2013 ten bedrage van € 2.171,95 (productie 31 van [eisers]), welke gericht is aan Stichting Achmea Rechtsbijstand en door Stichting Achmea Rechtsbijstand is betaald, zoals weergegeven onder punt 21 van de in het proces-verbaal opgenomen verklaring van mr. Bijkerk, is opgemaakt en verstuurd nadat [eisers] daarom expliciet bij Constructiebureau [EE] heeft verzocht. Volgens [eisers] is subsidiair aangevoerd dat die kosten naar verwachting nooit meer aan [eisers] zouden zijn gefactureerd als daarom niet expliciet was verzocht nu de werkzaamheden waarop die factuur betrekking hebben dateren van meer dan twee jaar voordien. Aldus ziet de volgens [gedaagde 1] bestaande onjuistheid in het proces-verbaal op de vermelding van de onjuiste factuur van Constructiebureau [EE]. Nu [eisers] tegen de door [eisers] dienovereenkomstig gevraagde aanpassing van de inhoud van het proces-verbaal geen bezwaar heeft gemaakt en de rechtbank zodanige aanpassing niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank in het navolgende de onder punt 22 van het proces-verbaal aldus aangepaste inhoud van de verklaring zijdens [gedaagden] tot uitgangspunt nemen.

4.37.

Het verweer van [gedaagden] op dit punt luidt dat de hiervoor onder 4.34. bedoelde kosten geen schade voor [eisers] vormen nu zij door de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers], Stichting Achmea Rechtsbijstand, zijn voldaan. Daar komt volgens [gedaagden] dus nog bij dat de als productie 31 overgelegde factuur van Constructiebureau [EE] B.V. d.d. 6 november 2013 pas is opgemaakt en verzonden nadat de advocaat van [eisers] daarom had gevraagd en dit bedrag derhalve niet als schade heeft te gelden, althans deze kosten om die reden voor rekening van [eisers], althans diens rechtsbijstandverzekeraar dienen te blijven.

4.38.

In reactie op dit verweer is namens [eisers] aangevoerd dat de factuur van € 142,80 (productie 13) en de factuur van € 2.171,95 (inclusief 21% en dus niet 19% BTW zoals in de offerte) weliswaar door Stichting Achmea Rechtsbijstand zijn voldaan, maar daaraan de voorwaarde is verbonden dat deze kosten dienen te worden verhaald op de wederpartij om vervolgens te worden terugbetaald aan Stichting Achmea Rechtsbijstand. Van een schadeverzekering die deze kosten dekt is volgens [eisers] geen sprake. Dat er pas in november 2013 door Constructiebureau [EE] B.V. is gedeclareerd, nadat door betrokkenen was geconstateerd dat dit nog niet had plaatsgevonden en waarbij toen vanwege een tussentijdse BTW-verhoging niet 19% maar 21% BTW in rekening moest worden gebracht, maakt volgens [eisers] niet dat deze kosten voor zijn rekening zouden moeten blijven.

4.39.

De rechtbank overweegt als volgt. Dat de door Constructiebureau [EE] B.V. in rekening gebrachte werkzaamheden van zowel Constructiebureau [EE] B.V. zelf als van [NN] ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd staat tussen partijen niet (langer) ter discussie. Ook de hoogte van de bedragen is op zichzelf niet in geschil. Nu deze kosten zijn gemaakt in verband met het vaststellen van het onderhavige gebrek aan de fundering en het herstel daarvan, is deze vordering toewijsbaar. De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagden] dat deze kosten vanwege de betaling door Stichting Achmea Rechtsbijstand geen schade vormen. Ook indien kosten door een verzekering worden gedekt, vormen deze kosten nog steeds vermogensschade, met dien verstande dat in bepaalde gevallen sprake kan zijn van voordeel dat ex artikel 6:100 BW dient te worden verrekend. Dat van zodanig voordeel voor [eisers] in de vorm van een (onvoorwaardelijke) aanspraak op grond van zijn rechtsbijstandverzekering sprake is, is niet komen vast te staan, nu [gedaagden] de toelichting op dat punt van [eisers] dat het een voorwaardelijke aanspraak met de verplichting tot terugbetaling ingeval van verhaal op de derde betreft niet heeft weersproken. De omstandigheid dat het gevorderde bedrag van € 2.136,05 (uitgaande van 19% BTW) pas in november 2013 (met een BTW-verhoging van 2%) in rekening is gebracht nadat, al dan niet op initiatief van de advocaat van [eisers], was geconstateerd dat dit nog niet had plaatsgevonden, kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin tot afwijzing leiden, nu deze omstandigheid niets afdoet aan het bestaan van de betreffende betalingsverplichting op grond van de na aanvaarding van de offerte met Constructiebedrijf [EE] B.V. aangegane overeenkomst. Dat de betreffende betalingsverplichting op het moment van de facturering in november 2013 niet (meer) bestond en desondanks, dus onverschuldigd, tot betaling daarvan is overgegaan, is gesteld noch gebleken.

Ad d: kosten Aannemersbedrijf Van [KK] B.V.

4.40.

[eisers] heeft ter onderbouwing van zijn vordering op dit punt verwezen naar de als productie 11 overgelegde factuur. Deze vermeldt een factuurbedrag van € 702,87 voor het dichtzetten van scheuren in de wand en het plafond in de keuken.

4.41.

Nu deze kosten geen betrekking hebben op het herstel van de fundering, maar op de gestelde gevolgen van de gebrekkige fundering komen deze kosten alleen al om die reden (zie r.o. 4.27) niet voor toewijzing in aanmerking en kan het verweer van [gedaagden] op dit punt onbesproken blijven.

Ad e: kosten [GG] Dakbedekkingen B.V.

4.42.

[eisers] vordert onder verwijzing naar de als productie 22 overgelegde offerte een vergoeding van € 2.246,41. Hij stelt daartoe dat als gevolg van de verzakking de bestaande hemelwaterafvoer niet meer het laagste punt van het dak is en het dak moet worden aangepast.

4.43.

Nu ook deze kosten geen betrekking hebben op het herstel van de fundering, maar op de gestelde gevolgen van de gebrekkige fundering dient de vordering op dit onderdeel reeds om die reden (zie r.o. 4.27) te worden afgewezen en kan het betreffende verweer van [gedaagden] onbesproken blijven.

Ad f: kosten [DD]

4.44.

[DD] heeft een offerte aan [eisers] uitgebracht voor het ondervullen en liften van de vloer in verband met scheefstand, welke als productie 12 is overgelegd (zie ook hiervoor onder 2.11). Onder verwijzing naar deze offerte vordert [eisers] een vergoeding van € 7.211,40.

4.45.

Ook op dit punt is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van toewijsbare herstelkosten. De door [DD] geoffreerde werkzaamheden betreffen een correctie van de vloer, die als gevolg van de gebrekkige fundering is verzakt. De verzakking die zich tot op heden heeft voorgedaan levert op zichzelf geen non-conformiteit van de woning op. De door [DD] geoffreerde werkzaamheden hebben geen betrekking op het aanbrengen van een deugdelijke fundering conform het advies van [NN] en houden evenmin daarmee verband. Dat deze werkzaamheden noodzakelijk zijn in verband met het herstel van de fundering is gesteld noch gebleken. Het rapport van [NN] maakt van zodanige werkzaamheden ook geen melding. In het rapport wordt uitsluitend geconcludeerd dat maatregelen nodig zijn
“om de zettingen tot staan te brengen” door
“het aanbrengen van een aantal palen naast / onder de aanbouw”. Nu de vordering op dit onderdeel derhalve betrekking heeft op gevolgschade en niet strekt tot vervangende schadevergoeding zal deze bij gebreke van een grondslag (zie r.o. 4.27) worden afgewezen en komt de rechtbank aan bespreking van het verweer van [gedaagden] op dit punt niet toe.

Ad g: kosten Hoveniersbedrijf [MM]

4.46.

Ter onderbouwing van dit onderdeel van de vordering heeft [eisers] in eerste instantie gesteld dat de bestrating als gevolg van de werkzaamheden aan de fundering en het riool – waarbij naar de rechtbank begrijpt met het riool de septic tank is bedoeld – is verzakt en tegels zijn gebroken. Bij gelegenheid van de comparitie heeft [eisers] bij monde van zijn advocaat zijn stellingen op dit punt aangepast en verklaard dat zowel de werkzaamheden met betrekking tot de fundering als die met betrekking tot de verwijdering van de septic tank het nodig maakten dat de bestrating werd verwijderd en dat herstel van die bestrating tot extra kosten ten bedrage van € 385,22 leidt, waartoe [eisers] naar de als productie 23 overgelegde offerte verwijst. De rechtbank begrijpt deze stelling aldus dat met herstel het opnieuw aanbrengen van de eerder verwijderde bestrating is bedoeld.

4.47.

[gedaagden] heeft deze vordering bestreden en daartoe gesteld dat voor vergoeding geen grond bestaat bij gebreke van daadwerkelijk herstel, waarvan niet is gebleken nu uitsluitend een offerte is overgelegd. [gedaagden] heeft ter comparitie de hiervoor weergegeven aangepaste stelling van [eisers] betreffende de noodzaak van het verwijderen van de bestrating niet bestreden.

4.48.

Naar het oordeel van de rechtbank dienen de kosten die zijn verbonden aan de, naar tussen partijen is komen vast te staan, noodzakelijke verwijdering van de bestrating in verband met de werkzaamheden aan de fundering en daarmee ook de kosten die moeten worden gemaakt voor het vervolgens opnieuw aanbrengen van de eerder verwijderde bestrating, tot de herstelkosten inzake de fundering te worden gerekend. Daarmee komen deze kosten voor vervangende schadevergoeding in aanmerking. Dat van daadwerkelijk herstel van de bestrating (nog) geen sprake is, doet daar niet aan af, nu toewijsbaar zijn de naar objectieve maatstaven berekende kosten die met het herstel gemoeid zijn en bij de begroting daarvan kan worden geabstraheerd van het antwoord op de vraag of tot herstel wordt overgegaan. Nu [gedaagden] de hoogte van deze door [eisers] gestelde kostenpost op zichzelf niet heeft bestreden, staat deze daarmee tussen partijen vast. Dit onderdeel van vordering I ligt derhalve voor toewijzing gereed.

4.49.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal vordering I derhalve tot een totaalbedrag van € 9.447,07 (€ 6.783,00 + € 142,80 + € 2.136,05 + € 385,22) in hoofdsom worden toegewezen, met afwijzing van het meer gevorderde.

Wettelijke rente

4.50.

[eisers] heeft over de hoofdsom wettelijke rente vanaf 22 mei 2012 gevorderd. Nu [gedaagden] daartegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, zal de wettelijke rente over € 9.447,07 vanaf 22 mei 2012 worden toegewezen.

Vordering II: de septic tank

4.51.

[eisers] stelt zich op het standpunt bij het aangaan van de koopovereenkomst te hebben gedwaald omtrent de hem achteraf gebleken aanwezigheid van een septic tank. Volgens [eisers] heeft [gedaagden], anders dan hij in de koopovereenkomst blijkens artikel 5.4.2. heeft verklaard, geweten van de aanwezigheid van de septic tank, althans had hij daarvan behoren te weten en heeft hij [eisers] hieromtrent niet (juist) geïnformeerd. De gestelde wetenschap bij [gedaagden] baseert [eisers] op de door hem als productie 16 overgelegde verklaring van de heer [G] van [GG] Installatiewerken B.V. en de als productie 17 overgelegde foto’s van de rioleringsbuizen. Daaruit blijkt volgens [eisers] dat op de septic tank aangesloten PVC buizen zijn gerepareerd in de periode dat [gedaagden] eigenaar was van de woning, zodat [gedaagden] van de aanwezigheid van de septic tank moet hebben geweten. [eisers] heeft de septic tank naar zijn zeggen na lekkage in de kruipruimte eind 2011 door [GG] Installatiewerken B.V. onklaar laten maken door deze te laten leegpompen en volgooien met zand, waarvoor [eisers] € 2.953,19 heeft moeten betalen. Zou hij destijds op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van de septic tank, dan zouden deze kosten in mindering zijn gebracht op de koopprijs, aldus [eisers] Hij vordert op grond van het bepaalde in artikel 6:230 juncto artikel 6:228 lid 1 sub a BW wijziging van de koopovereenkomst door vermindering van de koopprijs met € 2.953,19.

4.52.

[gedaagden] betwist dat hij bekend was met de aanwezigheid van de septic tank. Dat hij daarmee destijds niet bekend was volgt volgens hem ook uit artikel 5.4.2. van de koopovereenkomst, waarin hij dit heeft verklaard. Dat er PVC rioleringsbuizen uit 1996 en 2004 onder de woning zijn aangetroffen, betekent volgens [gedaagden] nog niet dat hij van de aanwezigheid van die buizen en van de septic tank op de hoogte was.

4.53.

De rechtbank overweegt als volgt. [eisers] legt aan vordering II het bepaalde in artikel 6:228 aanhef en onder a BW ten grondslag. Daarin is bepaald dat een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. [eisers] stelt aldus dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald vanwege de verklaring van [gedaagden] in artikel 5.4.2. (de ‘inlichting’) dat [gedaagden] niet bekend was met de aanwezigheid van een ondergrondse opslagtank. Met andere woorden, indien [gedaagden] dat niet zou hebben verklaard, dan zou [eisers] de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan.

4.54.

Dat [eisers] de koopovereenkomst niet op dezelfde wijze en onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan, indien door [gedaagden] omtrent het al dan niet aanwezig zijn van een ondergrondse opslagtank, in het geheel niet of anders zou hebben verklaard dan hij in de koopovereenkomst in artikel 5.4.2. heeft gedaan, is door [gedaagden] op zichzelf niet betwist. Daarmee is gegeven dat [eisers] zich in beginsel wegens dwaling op vernietiging ex artikel 6:228 aanhef en onder a BW kan beroepen, tenzij het bepaalde in lid 2 van artikel 6:228 BW daaraan in de weg staat. Daarin is bepaald dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende, in dit geval [eisers], behoort te blijven.

4.55.

Met de stelling van [gedaagden] dat hij de afwezigheid van een septic tank met het bepaalde in artikel 5.4.2. in de koopovereenkomst niet heeft gegarandeerd en het op de weg van [eisers] had gelegen om voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst onderzoek te laten doen indien [eisers] zekerheid had willen hebben, heeft [gedaagden] een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW.

4.56.

Bij de beoordeling van de vraag of de dwaling voor rekening van [eisers] dient te blijven, is in de eerste plaats de inhoud van de koopovereenkomst van belang. In artikel 5.13. is bepaald: “
De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden (zoals de verklaring onder 5.4.2.; toevoeging rb.)
houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper. ” Naar het oordeel van de rechtbank brengt deze laatste bepaling met zich mee, dat partijen een eventuele onjuiste voorstelling van zaken op dit punt in de koopovereenkomst hebben verdisconteerd. Met andere woorden, het risico dat achteraf blijkt dat er toch een ondergrondse opslagtank aanwezig is, ligt bij de koper, dus in dit geval bij [eisers] Dit zou alleen dan anders zijn indien tussen partijen vast komt te staan dat [gedaagden] destijds wel bekend was met de aanwezigheid van de septic tank en hij dus in zoverre in artikel 5.4.2. een onjuiste verklaring heeft gedaan en zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft dit laatste weersproken.

4.57.

Op dit punt overweegt de rechtbank als volgt. Nu de inhoud van de verklaring van de heer [G], overgelegd als productie 16 (zie hiervoor onder 2.23), door [gedaagden] niet is betwist, staat daarmee op zichzelf tussen partijen vast dat er in 1996 en 2004 werkzaamheden aan de riolering hebben plaatsgevonden. Ook staat vast dat [gedaagden] in die periode eigenaar was van de woning. Deze vaststaande feiten kunnen echter op zichzelf niet de door [eisers] getrokken conclusie dragen dat [gedaagden] daarmee op de hoogte moet zijn geweest van de aanwezigheid van de septic tank. De verklaring van de heer [G] bevat voor deze conclusie geen aanknopingspunt, nu de heer [G] over eventuele bekendheid van [gedaagden] met de aanwezigheid van de septic tank niets heeft verklaard. Dat [gedaagden] desondanks als eigenaar van de woning moet hebben geweten van de septic tank valt zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Nu [eisers] geen feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden, komt de rechtbank aan een bewijsopdracht op dit punt niet toe. Bij gebreke van zodanige feiten wordt het aanbod van [eisers] tot getuigenbewijs door het horen van de heer

[GGG] van [GG] Installatiewerken B.V. dan ook gepasseerd.

4.58.

Het voorgaande leidt er derhalve toe dat vordering II zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.59.

De hoogte van de door [eisers] gevorderde vergoeding van € 1.210,00 voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2012, is door [gedaagden] niet afzonderlijk betwist, zodat deze vergoeding zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.60.

[gedaagden] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisers] op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 96,76

- griffierecht € 842,00

- salaris advocaat
€ 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.842,76

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van € 10.657,07, te

vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 mei 2012 tot de dag van

algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot

op € 1.842,76;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2014. ^[1]

Voetnoten

1. type: HV4486