Uitspraak
Rechtbank MIDDEN-NEDERLAND
zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/6150
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2015 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2013 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.200.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2013 (de aanslag) bestaande uit een eigenarendeel naar een grondslag van € 1.200.000 en een gebruikersdeel naar een grondslag van € 878.000.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2014 te Lelystad.
Namens eiser is daar verschenen B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.S. Debreczeni.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van het object. Het object betreft een akkerbouwbedrijf met woning en omvat een vrijstaande woning met een vloeroppervlakte van 640 m2 (de woning) en, voor zover van belang, werktuigenbergingen, bewaarplaatsen, een garage, erfverharding en een windmolen.
2. Het grondoppervlakte van het object bedraagt 15.331 m2, heeft een waarde van € 248.055 en bestaat voor 1.040 m2 uit grond bij de woning, voor 10.595 m2 uit grond bij niet-woning en voor 3.696 m2 uit grond bij de windmolen. De waarde van de grondoppervlakte van het object bedraagt € 248.055 en is gebaseerd op de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ naar waardepeildatum 1 januari 2012.
3. Verweerder heeft de waardering van het object gebaseerd op de Taxatiewijzers ‘Windturbines’, ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ naar waardepeildatum 1 januari 2012.
Geschil
4. In geschil is of verweerder de waarde van het object tot een juist bedrag heeft vastgesteld. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft eiser verklaard dat de waarde van de werktuigenbergingen, de bewaarplaatsen, de aangebouwde garage, de erfverharding, de windmolen en de totale waarde van de grond niet langer in geschil is. Het geschil spitst zich daarom toe op de waarde van de woning. Daarnaast is in geschil of verweerder bij het vaststellen van de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag voldoende waarde aan de grond bij woning heeft toegekend. Voorts is in geschil of verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat de hoorplicht is geschonden hebben partijen te kennen gegeven geen terugwijzing te wensen.
5. Eiser stelt dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van het object is uitgegaan van een te hoge waarde van de woning.
Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat verweerder de woondelenvrijstelling onjuist heeft toegepast doordat de grond bij de woning volgens eiser te laag is gewaardeerd. De waarde van het gebruikersdeel van de OZB is hierdoor te hoog vastgesteld.
Voorts stelt eiser dat de hoorplicht is geschonden nu er, ondanks verzoek daartoe, in aanloop naar de uitspraak op bezwaar geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Eiser wenst daarom in aanmerking te komen voor een proceskostenvergoeding.
6. Verweerder stelt bij het vaststellen van de waarde van het object niet te zijn uitgegaan van een te hoge waarde van de woning.
Daarnaast neemt verweerder het standpunt in dat hij bij het vaststellen van de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag de woondelenvrijstelling juist heeft toegepast. Voorts stelt verweerder dat de hoorplicht niet is geschonden nu eiser in de gelegenheid is gesteld te worden gehoord.
Beoordeling van het geschil
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. De taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ maakt wat betreft vrijstaande woningen onderscheid tussen de archetypes ‘woning vrijstaand (luxe)’ en woning vrijstaand (eenvoudig)’. Verweerder bepleit een waarde van de woning van € 256.000 en verwijst daartoe naar een taxatierapport van taxateur F. Dohle. In dit taxatierapport is de woning aangemerkt als ‘woning vrijstaand (luxe)’ en is de waarde van de woning per de waardepeildatum bepaald op € 256.000 (640 m2* € 400). Reeds op basis van de foto’s in het door verweerder overgelegde taxatierapport kan naar het oordeel van de rechtbank worden geconcludeerd dat de woning niet als eenvoudig omschreven kan worden. Daarmee acht de rechtbank de door verweerder toegepaste waardering op basis van archetype ‘woning vrijstaand (luxe)’ gerechtvaardigd en in aanmerking genomen dat verweerder daarbij is uitgegaan van € 400 per m2 de woning in ieder geval niet te hoog is gewaardeerd.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet aan dit oordeel niet af. De rechtbank acht de niet nader onderbouwde stelling van eiser dat de woning niet over een goede uitstraling beschikt onvoldoende om aannemelijk te maken dat de woning gewaardeerd dient te worden op basis van archetype ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’.
9. Gelet op het bovenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard voor zover het ziet op de vastgestelde waarde van het object.
10. Op grond van artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingmaatstaf voor het gebruikersdeel van de OZB buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de woondelen).
11. De rechtbank stelt voorop dat partijen niet van inzicht verschillen over afbakening van de woondelen tot de woning en 1.040 m2 aan grond bij de woning.
12. Bij het bepalen van de waarde van de grond bij de woning heeft verweerder een methode gehanteerd waarbij de oppervlakte van de grond bij de woning is vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkante meterprijs van het grondoppervlakte van het gehele object (€ 248.055/15.331 m2 = € 16,18). Verweerder heeft de waarde van de grond bij de woning volgens deze methode berekend op € 16.827 (1.040 m2* € 16,18).
13. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder gehanteerde methodiek geen recht doet aan de correcte verdeling van de meerwaarde van de woning. De meerwaarde wordt op deze manier - ten onrechte, aldus eiser - verdeeld over de onderdelen grond bij woning en grond bij niet-woning. Volgens eiser dient de totale meerwaarde toegerekend te worden aan de grond bij woning, omdat de meerwaarde uitgaat van de woning.
Met inachtneming van de ligging van de grond bij de woning in de Zuidelijke IJsselmeerpolders en de in taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ genoemde staffels berekent eiser de waarde van de 1.040 m2 aan grond bij de woning als volgt:
Oppervlakte (1.040 m2)
van
Tot en met
Eenheidsprijs per m2
400
€ 158,50
€ 63.400
401
1
€ 29,50
€ 17.700
1.001
1.04
€ 22,00
€ 880
Totaal
€ 81.980
14. De rechtbank acht de door eiser voorgestane methodiek de juiste. Uit de omstandigheid dat in de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ de staffel ‘erf met woning’ bij de eerste vierhonderd vierkante meter een hogere waarde vermeldt dan de staffel ‘erf zonder woning’ volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de aanwezigheid van de woning meerwaarde vertegenwoordigd. Om die reden ligt het dan ook voor de hand om de meerwaarde aan de grond bij woning toe te rekenen (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch, 6 november 2014, nr. 13-00580, ECLI:NL:GHSHE:2014:4612).
15. De waarde van het woondelen dient te worden vastgesteld op € 256.000 (de woning) + € 81.980 (grond bij de woning) = € 337.980. Dit betekent dat het beroep voor zover het ziet op de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag gegrond dient te worden verklaard en dat deze grondslag dient te worden verminderd naar € 862.000 (€ 1.200.000 -/- € 338.000).
16. Aangezien het beroep gelet op het vorenstaande gegrond zal worden verklaard en een proceskostenvergoeding reeds daarom wordt toegekend kan de vraag of de hoorplicht is geschonden onbesproken blijven. Eiser heeft immers aangegeven geen terugwijzing te wensen, maar de rechtbank louter verzocht een proceskostenvergoeding toe te kennen wegens schending van de hoorplicht.
Proceskosten
17. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten, bestaande uit voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten van de taxateur. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.217 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). De kosten die eiser in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 130 (2 uur voor de niet-inpandige taxatie en het opstellen van een taxatierapport), vermeerderd met 21% omzetbelasting, uitkomende op € 157,30.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond voor zover het ziet op de bij de beschikking vastgestelde waarde;
- verklaart het beroep gegrond voor zover het ziet op de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het ziet op de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag;
- vermindert de grondslag van het gebruikersdeel van de aanslag tot € 862.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.374,30;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.