Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3575039 UC EXPL 14-17800 PK/1097
Vonnis van 13 mei 2015
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen de vader,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R. Vleugel.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 november 2014
- de akte houdende overleggen producties van 12 november 2014
- de conclusie van antwoord van 10 december 2014
- het tussenvonnis van 14 januari 2015 waarbij een comparitie van partijen is gelast
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 april 2015.
1.2.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
Mitros is een woningcorporatie. Haar rechtsvoorganger verhuurt met ingang van 1 oktober 1983 de zelfstandige woonruimte aan [adres] te [woonplaats] aan de vader. De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt onder meer dat aan het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geen andere bestemming mag worden gegeven dan van woonhuis voor huurder en zijn gezin, en dat het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk aan anderen in gebruik mag worden afgestaan. De huurprijs bedraagt thans € 506,-- per maand.
In 2009 werd het gehuurde bewoond door de vader, diens echtgenote, diens dochter, diens twee zonen, alsmede de echtgenote en drie kinderen van één van deze twee zonen. Deze zoon betrof [A] (hierna: de zoon). In 2009 deelde de gemeente Utrecht aan Mitros mee dat de vader om medische redenen een urgentieverklaring had aangevraagd, om welke reden de gemeente zich afvroeg wat de gevolgen daarvan zouden kunnen zijn voor de andere bewoners van het gehuurde. Op grond van die aanvraag veronderstelde de gemeente immers dat de vader de woning zou verlaten. Mitros heeft vervolgens een gesprek met de zoon gevoerd. Bij brief van 9 september 2009 heeft Mitros aan de vader geschreven:
"Op 9 september 2009 heeft er een gesprek plaatsgevonden met uw zoon. Op zijn verzoek stellen wij deze brief op.
Als hoofdbewoner dient u uw hoofdverblijf te hebben in de woning aan [adres]. Als u de woning verlaat of de huur van de woning opzegt, zullen alle inwonende personen de woning ook moeten verlaten. De reden hiervoor is dat inwoners geen recht hebben op de woning. De woning kan niet "overgenomen" worden door kinderen".
Bij brief van 26 mei 2010 heeft Mitros aan de vader onder meer geschreven:
"Via Schoolplein advocaten hebben wij het verzoek ontvangen om uw zoon [A] geboortedatum [1977] ontvangen.
Bij deze brief ontvangt een folder waarin u kunt lezen welke voorwaarden verbonden zijn aan medehuurderschap. Ook treft u een aanvraagformulier aan voor medehuurderschap. Als uw medehuurder voldoet aan de voorwaarden uit de folder, kunt u het formulier invullen en aan ons terugsturen. In uw geval hebben wij ook een verklaring van de specialist nodig dat uw ouders afhankelijk zijn van uw zorg.
Stuurt u alstublieft van uw medehuurder een uittreksel uit het bevolkingsregister mee. Als alles in orde is, regelen bij het medehuurderschap zo snel mogelijk".
Mitros heeft geen reactie op deze brief ontvangen.
In december 2010 heeft de vader het gehuurde met zijn echtgenote, dochter en één van zijn zonen verlaten en heeft hij een woning elders betrokken. De zoon is met zijn gezin in de woning blijven wonen. Vanaf dat moment heeft de zoon de huur op het kantoor van Mitros door middel van pintransacties betaald. Op een gegeven moment heeft de zoon aan Mitros voor de betaling van de huur een machtiging tot automatische incasso verstrekt, van welke machtiging Mitros vervolgens gebruik is gaan maken.
2.2.
In 2011 heeft Mitros - al dan niet met tussenkomst van de hulpverlener/begeleider van (het gezin van) de zoon - diverse gesprekken met de zoon gevoerd, waarin is aangegeven dat het gezin het gehuurde dient te verlaten omdat het onrechtmatig in de woning verblijft.
Omdat de zoon het gehuurde in april 2013 nog niet had verlaten, heeft Mitros de situatie voorgelegd aan Het Vierde Huis, de gemeentelijke instantie die vanwege bijzondere omstandigheden een huisvestingsvergunning kan afgeven indien woningzoekenden er niet in slagen via het reguliere systeem (Woningnet) woonruimte te vinden. Mitros heeft vervolgens toestemming gekregen om de zoon eenmalig andere woonruimte aan te bieden. In april 2014 heeft zij vervolgens een woning aan de Santa Cruzdreef te Utrecht aangeboden. De zoon heeft deze woning geweigerd omdat deze te duur was. In april 2014 heeft Mitros een woning aan de Montevideodreef te Utrecht aangeboden. De zoon heeft dit aanbod geweigerd vanwege een onveilige woonomgeving. In juni 2014 heeft Mitros een woning aan de Cleopatradreef te Utrecht aangeboden. Het betrof een flatwoning met 3 slaapkamers. De zoon heeft dit aanbod niet aanvaard omdat de woning te klein was. Sinds 2013 bestond het gezin namelijk uit vier kinderen.
Bij brief van 22 juli 2014 heeft Mitros aan de zoon meegedeeld dat zijn vader de woning in december 2010 verlaten heeft, dat de huurovereenkomst tussen Mitros en de vader dan ook beëindigd zal worden, en dat de zoon niet in aanmerking komt voor voortzetting van die huurovereenkomst. Mitros verzoekt de zoon in deze brief het gehuurde uiterlijk op 15 oktober 2014 te verlaten en aan Mitros ter beschikking te stellen. De zoon heeft niet aan deze sommatie voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Mitros vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen Mitros en de vader met betrekking tot het gehuurde met onmiddellijke ingang ontbindt;
de vader veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, alsmede het gehuurde onder overgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan Mitros te stellen;
de vader in de proceskosten veroordeelt.
3.2.
Mitros legt het volgende aan haar vordering ten grondslag.
De vader schiet ernstig tekort in de nakoming van de verbintenis uit de huurovereenkomst omdat hij zijn hoofdverblijf niet (langer) in het gehuurde houdt en hij het gehuurde onrechtmatig in gebruik heeft gegeven aan een derde. Mitros heeft er daadwerkelijk belang bij dat haar woningen behoorlijk worden gebruikt en dat haar huurders hoofdverblijf in de woning houden. Er zijn in Utrecht veel woningzoekenden die lang op een woning moeten wachten. Indien de verplichting tot het houden van hoofdverblijf, althans het verbod op het onrechtmatig aan anderen in gebruik geven, niet wordt nageleefd, heeft dat invloed op de wachtlijst. De zoon en diens gezin verblijven thans zonder recht of titel in het gehuurde. De vader heeft er eind 2010 zelf voor gekozen om het gehuurde te verlaten. Per die datum had hij daarom de huurovereenkomst dienen op te zeggen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Verder is het de vader al vanaf september 2009 bekend dat zijn zoon de woning niet mag overnemen wanneer hij, de vader, uit de woning vertrekt. Van onderhuur is geen sprake, omdat de zoon de maandelijkse huurpenningen aan Mitros betaalt. Onverplicht heeft Mitros de zoon alle mogelijke tijd, hulp en begeleiding aangeboden bij het zoeken naar een andere woning. Dat zij gedurende een aantal jaren coulant is geweest mag haar nu niet worden tegengeworpen in die zin, dat wordt aangenomen dat Mitros de zoon door stilzitten als huurder heeft geaccepteerd.
3.3.
De vader voert verweer. Voor zover nodig voor de beslissing zal de kantonrechter daarop in het navolgende ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vader betwist niet dat hij in strijd handelt met de huurovereenkomst, maar voert tegen de vordering aan dat Mitros de zoon inmiddels als huurder heeft geaccepteerd. Hij stelt daartoe dat de zoon direct na zijn vertrek uit het gehuurde de huur aan Mitros is gaan voldoen. Dit verweer gaat niet op, omdat het een huurder op zichzelf vrijstaat de huur door een ander te laten betalen, en Mitros kort daarvoor nog schriftelijk had laten weten dat het gehuurde niet door de zoon overgenomen kan worden.
In dit verband voert de vader verder aan dat Mitros het verzoek om een CV-installatie te plaatsen heeft ingewilligd. Dit argument snijdt geen hout, reeds omdat de bevestiging daarvan (op 19 juni 2012, dus geruime tijd na het vertrek van de vader) aan de vader (en niet aan de zoon) is bevestigd. Voorts stelt de vader dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet is gebaseerd op zijn inkomen, maar op dat van zijn zoon. Ook dit argument gaat niet op, omdat Mitros ter comparitie (onbetwist door de zoon, die namens zijn vader op de comparitie verschenen) heeft gesteld dat de Belastingdienst bij de bepaling van het inkomen uitgaat van het inkomen van degene die op het betreffende adres is ingeschreven, en dat was op dat moment niet de vader maar de zoon. Mitros is vervolgens op de door de Belastingdienst verstrekte gegevens afgegaan zonder deze te verifiëren. Voorts acht de kantonrechter van belang dat de zoon de door Mitros aangeboden andere woonruimte heeft beoordeeld, zonder zich daarbij kennelijk op enig verworven huurrecht te beroepen. Ter comparitie heeft de zoon nogmaals bevestigd dat hij inderdaad bereid is het gehuurde te verlaten, mits hij passende andere woonruimte heeft gevonden.
4.2.
Ook indien deze door de vader aangevoerd omstandigheden in onderlinge samenhang worden beschouwd, gaat de stelling van de vader dat Mitros de zoon als huurder heeft aanvaard niet op.
4.3.
De vader heeft nog uiteengezet om welke reden de andere aangeboden woningen niet voldeden, maar dit kan hem niet baten. Deze aanbiedingen zijn immers onverplicht gedaan. Verder wijst Mitros erop dat de huurprijs van het gehuurde relatief laag is, omdat de huurovereenkomst dateert uit 1983, en dat qua grootte vergelijkbare huurwoningen thans een huurprijs kennen van ongeveer € 850,-- per maand. Ter comparitie heeft de zoon aangegeven dat hij slechts een huur van omstreeks € 650,-- per maand kan opbrengen, maar deze overigens feitelijk niet onderbouwde - omstandigheid komt in de gegeven omstandigheden voor zijn risico.
4.4.
Verder voert de vader aan dat een gedwongen ontruiming moet worden vermeden, omdat de huidige situatie reeds jaren heeft geduurd en er uit het oogpunt van volkshuisvesting niet al te zware verplichtingen op Mitros rusten omdat de woning vrijwel zeker verkocht gaat worden. Dit is namelijk ook met andere woningen in de directe omgeving gebeurd.
Indien deze stelling van de vader feitelijk als juist is kan dit hem niet baten. Nu de zoon het gehuurde onrechtmatig bewoont kan deze omstandigheid alleen aan toewijzing van de vordering in de weg staan indien sprake zou zijn van misbruik van (proces)recht. Dat is hier niet het geval.
4.5.
Ten slotte voert de vader nog aan dat Mitros geen belang heeft bij toewijzing van de vordering, omdat zij zijn echtgenote niet heeft meegedagvaard, terwijl zijn echtgenote sinds 11 januari 1999 wettelijk medehuurster is.
Dit verweer faalt, omdat het medehuurderschap slechts geldt zolang de woonruimte de echtgenoot (in dit geval de vader) tot hoofdverblijf strekt, en vaststaat dat dit niet langer het geval is (art. 7:266 lid 1 BW Pro).
4.6.
Ook overigens is de kantonrechter niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de vordering wordt toegewezen.
4.7.
De vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn gesteld zal worden op 4 weken na betekening van het vonnis. De vader zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, welke worden begroot op:
- dagvaarding € 95,77
- vast recht € 115,--
- salaris gemachtigde
totaal € 510,77.
5.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats];
veroordeelt de vader om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege de vader bevindt binnen 4 weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Mitros te stellen;
veroordeelt de vader tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 510,77, waarin begrepen € 300, aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.