Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/349088 / HA ZA 13-559
Vonnis van 15 juli 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. drs. I.E. Nauta te Enschede,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG,
zetelend te Doorn,
gedaagde,
advocaat mr. W.J.W. Engelhart te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 augustus 2014
- de akte houdende uitlating bewijslevering van [eiseres] van 3 september 2014
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 14 januari 2015
- het proces-verbaal van tegenverhoor van 19 maart 2015
- de conclusie na enquête van [eiseres] van 15 april 2015
- de conclusie na enquête van de Gemeente van 13 mei 2005.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
[eiseres] en de Gemeente hebben met elkaar onderhandeld over de aankoop door [eiseres] van een stuk grond. De Gemeente heeft de onderhandelingen in de periode van 12 juli 2012 tot 5 september 2012 afgebroken (zie 4.4 van het tussenvonnis van 6 augustus 2014, hierna: het tussenvonnis). In het tussenvonnis heeft de rechtbank [eiseres] opgedragen om feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de Gemeente, uit mededelingen die [eiseres] op 30 maart 2012 jegens haar heeft gedaan, heeft begrepen of behoren te begrijpen dat [eiseres] bereid was de oorspronkelijke koopprijs van
€ 1.024.370,- exclusief btw te betalen.
2.2.
In de akte van [eiseres] van 3 september 2014 heeft [eiseres] aangevoerd dat er, anders dan waarvan zij tot dat moment was uitgegaan, niet alleen op 30 maart 2012 een bespreking tussen partijen heeft plaatsgevonden, maar ook op 11 januari 2012. De rechter-commissaris heeft partijen voor aanvang van de getuigenverhoren gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 30 maart 2012, NJ 2012, 582, waarin is geoordeeld dat een bewijsopdracht als zodanig geen eindbeslissing is en dat de rechter daar steeds van kan terugkomen, tenzij de rechter bij de bewijsopdracht uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft overwogen hoe over de zaak beslist zal worden ingeval het opgedragen bewijs al dan niet wordt geleverd, in welk geval wel sprake is van een eindbeslissing. Vervolgens is namens de Gemeente meegedeeld dat wat haar betreft de bewijsopdracht materieel zo kan worden verstaan dat [eiseres] feiten en omstandigheden moet bewijzen waaruit volgt dat de Gemeente uit mededelingen die [eiseres] jegens haar heeft gedaan, heeft begrepen of heeft behoren te begrijpen dat [eiseres] bereid was om de oorspronkelijke koopprijs van
€ 1.024.370,- exclusief btw te betalen. [eiseres] heeft zich daarmee akkoord verklaard. Met instemming van partijen zijn de getuigen hierna gehoord alsof de bewijsopdracht al was gewijzigd in de hiervoor bedoelde zin. Aan de zijde van [eiseres] zijn als getuigen gehoord de heren [getuige 1] (hierna: [getuige 1] ) en [getuige 2] (hierna: [getuige 2] ). Aan de zijde van de Gemeente is in het tegenverhoor als getuige gehoord de heer [getuige 3] (hierna: [getuige 3] ).
2.3.
In het tussenvonnis heeft de rechtbank bij de bewijsopdracht alleen met een voorbehoud overwogen hoe over de zaak beslist zal worden ingeval het opgedragen bewijs wordt geleverd. De in het tussenvonnis vermelde bewijsopdracht is dus geen eindbeslissing. Met inachtneming van het bovenstaande komt de rechtbank terug op de bewijsopdracht en komt deze nu als volgt te luiden:
draagt [eiseres] op om feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de Gemeente uit mededelingen die [eiseres] jegens haar heeft gedaan, heeft begrepen of heeft behoren te begrijpen dat [eiseres] bereid was om de oorspronkelijke koopprijs van € 1.024.370,- exclusief btw te betalen.
2.4.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] in het leveren van dit bewijs is geslaagd. Dit wordt hieronder toegelicht.
2.5.
Op 16 september 2009 hebben partijen wilsovereenstemming bereikt over de aankoop door [eiseres] van een stuk grond van de Gemeente voor een prijs van
€ 1.024.370,- exclusief BTW. Bij brief van 17 september 2009 heeft [eiseres] aan de Gemeente in drievoud ter ondertekening een schriftelijke koopovereenkomst gestuurd. In deze begeleidende brief van [eiseres] staat: ‘Wil je mij zo spoedig mogelijk laten weten wanneer de ondertekening / ‘persmoment’ kan plaatsvinden in verband met afstemming van de agenda’s?’
2.6.
Tot ondertekening van deze koopovereenkomst is het niet gekomen. Later heeft [eiseres] aangegeven dat zij niet meer aan die overeenkomst gehouden wilde worden en zijn partijen nieuwe onderhandelingen aangegaan in het kader waarvan [eiseres]
€ 675.000,- heeft geboden. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de Gemeente er vanuit mocht gaan (en [eiseres] heeft moeten begrijpen) dat de oude koopovereenkomst hierdoor niet langer tussen partijen van kracht was en dat zij een nieuw traject onderhandelingen waren ingegaan. Eind oktober 2011 heeft de Gemeente [eiseres] naar aanleiding van het bod van € 675.000,- verzocht een beter bod uit te brengen, dat recht zou doen aan de afzonderlijke uitgangspunten. In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat met dit laatste kennelijk werd gedoeld op de overeenkomst van 16 september 2009.
2.7.
Uit de getuigenverhoren blijkt dat [eiseres] en de Gemeente op 11 januari 2012 en op 30 maart 2012 met elkaar hebben gesproken. Bij de bespreking van 11 januari 2012 waren namens [eiseres] aanwezig [getuige 1] en [getuige 2] en namens de Gemeente projectleider [getuige 3] en wethouder [A] . De bespreking van 30 maart 2012 vond plaats tussen [getuige 1] enerzijds en [getuige 3] anderzijds.
2.8.
Over de bespreking van 11 januari 2012 heeft [getuige 1] verklaard dat eerst het bod van € 675.000,- is besproken, dat de Gemeente aangaf daarmee niet akkoord te gaan en dat hij ( [getuige 1] ) daarom vervolgens heeft gezegd dat hij terug wilde vallen op de oorspronkelijke overeenkomst. Volgens [getuige 1] heeft [A] daarop de vraag gesteld ‘Welke overeenkomst?’, Waarop [getuige 1] gezegd heeft: ‘de overeenkomst die wij hebben getekend.’ Ook heeft [getuige 1] verklaard dat hij vervolgens tegen de Gemeente heeft gezegd dat [eiseres] de grond pas zal afnemen als vier van de zes woningen zijn verkocht maar dat het voor [eiseres] wel moeilijk zou worden om de woningen te verkopen. Daarop heeft [A] gereageerd met de mededeling: ‘We hebben geen overeenkomst.’ [getuige 2] heeft over deze bespreking verklaard dat [A] heeft gezegd dat er geen getekende overeenkomst was en dat [getuige 1] en hij het gesprek hebben geëindigd met de mededeling dat zij verder gingen op basis van de getekende overeenkomst. [getuige 3] heeft verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat [getuige 1] heeft gezegd dat hij terug wilde vallen op de oorspronkelijke overeenkomst. Ook kan hij zich niet herinneren dat [A] toen gezegd heeft ‘welke overeenkomst?’ en evenmin dat [getuige 1] daarop zou hebben gezegd ‘de overeenkomst die wij hebben getekend’.
2.9.
In een brief van [eiseres] ( [getuige 1] ) aan de Gemeente ( [A] ) van 30 januari 2012 staat het volgende:
‘Tijdens ons overleg op 11 januari 2012 over het project [naam] in Leersum hebben wij gesproken over de koopovereenkomst tussen de Gemeente en [eiseres] . Na een periode van planvorming, indiening bouwaanvraag en opstellen koopovereenkomst, zijn wij anderhalf jaar geleden met elkaar in gesprek geweest over diverse financiële constructies om de verkoopprijzen om marktniveau te krijgen. Helaas zijn wij hier met elkaar niet in geslaagd. Wij willen daarom de ontwikkeling en procedure van het project voortzetten in de lijn zoals eerder afgesproken. De koopovereenkomst kan getekend worden, de vergunningprocedure kan worden afgerond, de woningen worden met de hogere onderliggende grondkosten in de verkoop gebracht en wij nemen deze grond af conform de afspraken.’
2.10.
Naar aanleiding van deze brief heeft [getuige 3] in een e-mail van 21 februari 2012 aan [getuige 1] meegedeeld: ‘Ik ben overigens wel benieuwd welke overeenkomst (prijs) jullie nu willen ondertekenen. Daar ben je in je brief niet helemaal helder in.’ Hierna, op 30 maart 2012, heeft de bespreking tussen [getuige 1] en [getuige 3] plaatsgevonden. [getuige 1] heeft verklaard dat zijn insteek van dit gesprek was om duidelijkheid te scheppen over de overeenkomst en dat hij tegen [getuige 3] heeft gezegd dat hij met de overeenkomst bedoelde de overeenkomst van 17 september 2009 die [eiseres] in drievoud had getekend en opgestuurd naar de Gemeente. [getuige 3] heeft hierover verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat [getuige 1] toen heeft gezegd dat hij met ‘de overeenkomst’ heeft bedoeld de overeenkomst van 17 september 2009 die in drievoud naar de Gemeente was opgestuurd.
2.11.
De rechtbank gaat er vanuit dat wat [getuige 1] heeft verklaard te hebben meegedeeld op 11 januari 2012 en 30 maart 2012, juist is. De verklaring van [getuige 1] vindt steun in de verklaring van [getuige 2] en, voor zover het gaat om de bespreking van 11 januari 2012, in de brief van 30 januari 2012. De omstandigheid dat [getuige 3] heeft verklaard zich bepaalde, naar het oordeel van de rechtbank essentiële, onderdelen van de verklaring van [getuige 1] niet te kunnen herinneren is onvoldoende om de verklaring van [getuige 1] in twijfel te trekken.
2.12.
De rechtbank acht het aannemelijk dat [getuige 1] , toen hij tegen de Gemeente zei dat hij wilde terugvallen op de overeenkomst die [eiseres] had getekend, zich heeft vergist wat betreft het ondertekend zijn van de overeenkomst. De inhoud van de begeleidende brief van 17 september 2009 (zie hierboven in 2.5) en van de brief van 30 januari 2012 (zie hierboven in 2.9) wijst er immers op dat [eiseres] drie ongetekende exemplaren van de schriftelijke koopovereenkomst naar de Gemeente heeft gestuurd. Dit wordt ook bevestigd door de verklaring van [getuige 2] dat hij na de bespreking van 11 januari 2012 op kantoor meteen naar de getekende overeenkomst heeft gezocht, maar dat hij die toen niet heeft gevonden. Voor zover de Gemeente na de bespreking van 11 januari 2012 nog heeft kunnen twijfelen aan de bedoeling van [eiseres] , heeft [getuige 1] die twijfel op 30 maart 2012 volledig weggenomen door de mededeling van [getuige 1] dat hij met de overeenkomst bedoelde de overeenkomst van 17 september 2009, die [eiseres] in drievoud had opgestuurd.
2.13.
Naar aanleiding van de verklaring van [getuige 1] , dat hij tijdens de bespreking van 11 januari 2012 heeft gemeld dat [eiseres] de grond pas zal afnemen als vier van de zes woningen zijn verkocht maar dat het voor [eiseres] wel moeilijk zou worden om die woningen te verkopen, stelt de Gemeente dat hieruit volgt dat [eiseres] helemaal niet hoger wilde gaan dan € 675.000,- en zij dus ook niet de rentelast uit de overeenkomst uit september 2009 voor haar rekening wilde nemen. Volgens de Gemeente heeft [getuige 1] er toen in feite op gewezen dat de overeenkomst als een dode letter moest worden beschouwd omdat de overeenkomst dan wel het project niet zouden worden uitgevoerd, tenminste niet zolang de situatie op de woningbouwmarkt niet volledig zou zijn hersteld. Dit betoog slaagt niet. In artikel 1 van Pro de koopovereenkomst van 16 september 2009 is bepaald dat de levering pas zal plaatsvinden nadat tenminste vier van de zes vrije woningen onherroepelijk zijn verkocht. Dit was dus een onderdeel waarover partijen in september 2009 wilsovereenstemming hadden bereikt en [getuige 1] heeft duidelijk willen maken dat [eiseres] wel wilde contracteren op basis van die koopovereenkomst, maar dat dan ook deze voorwaarde onderdeel zou moeten uitmaken van de nieuw te sluiten overeenkomst.
2.14.
Het moet voor de Gemeente dan ook duidelijk zijn geweest dat [eiseres] alsnog bereid was een nieuwe overeenkomst te sluiten op dezelfde voorwaarden als in de schriftelijke koopovereenkomst die op 17 september 2009 naar haar was toegestuurd, waaronder de koopprijs van € 1.024.370,- exclusief btw. Door desondanks de onderhandelingen af te breken heeft de Gemeente onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Partijen waren al sinds 2006 met elkaar in onderhandeling. Tussen oktober 2006 in juni 2007 was een asbestinventarisatierapport opgesteld, werd de bodem onderzocht en werden modellen van een architectenbureau uitgewerkt. Medio 2007 werden de voorkeursmodellen aan de omwonenden en aan de Gemeente gepresenteerd (tussenvonnis 2.5). In september 2007 heeft de Gemeente [eiseres] schriftelijk verzocht om indiening van een bouwaanvraag eerste fase (tussenvonnis 2.6). Op 30 juni 2008 heeft [eiseres] een aanvraag voor een bouwvergunning bij de Gemeente ingediend en de Gemeente heeft daarvoor op 7 oktober 2008 € 62.630,25 aan leges in rekening gebracht, welk bedrag door [eiseres] is voldaan (tussenvonnis 2.10). Op 16 september 2009 hadden partijen, zoals gezegd, wilsovereenstemming bereikt. Nadat [eiseres] had aangegeven dat zij niet aan die overeenkomst wilde worden gehouden is Gemeente opnieuw met [eiseres] in onderhandeling getreden. Eind oktober 2011 heeft de Gemeente [eiseres] naar aanleiding van haar bod van € 675.000 had gevraagd een beter bod uit te brengen dat recht zou doen aan de oorspronkelijke uitgangspunten. Dit heeft [eiseres] gedaan. Onder deze omstandigheden heeft [eiseres] er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat alsnog een koopovereenkomst met de Gemeente tot stand zou komen die zou worden gebaseerd op de uitgangspunten uit de overeenkomst van 16 september 2009 en was het afbreken van de onderhandelingen in strijd met de van de Gemeente te vergen zorgvuldigheid.
2.15.
De Gemeente voert nog aan dat [eiseres] het onderwerp rente buiten de discussie laat, terwijl dit een prijstechnisch onderwerp is dat een prominent onderdeel uitmaakt van de overeenkomst van 16 september 2009. Voor zover de Gemeente hiermee bedoelt dat de rente een struikelblok zou zijn geweest voor de totstandkoming van een nieuwe overeenkomst als zij na 30 maart 2012 de onderhandelingen met [eiseres] had voortgezet, slaagt dit verweer niet. [getuige 3] heeft immers verklaard dat de periode waarover rente moet worden betaald en de prijs voor de grond communicerende vaten zijn en dat bij een lagere koopprijs een rente met een langere periode hoort en bij een hogere prijs een rente met een kortere periode.
2.16.
De Gemeente betoogt dat ook voor het zich thans voordoende geval dat wordt geoordeeld dat zij de onderhandelingen niet heeft mogen afbreken, de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen, omdat [eiseres] door het afbreken van de onderhandelingen geen schade heeft geleden. Haar verweer komt er op neer dat wanneer zij in 2012 wel een overeenkomst met [eiseres] had gesloten, [eiseres] de kosten waarvoor zij nu schadevergoeding vordert nooit zou hebben ‘ingelopen’ omdat in verband met de crisis op de woningmarkt nooit tenminste vier van de zes woningen zouden zijn verkocht en de grond daarom ook nooit aan [eiseres] zou zijn geleverd. Die kosten zouden dus hoe dan ook voor rekening van [eiseres] zijn gebleven, aldus de Gemeente. Dit betoog slaagt niet. Aan de in de overeenkomst van 16 september 2009 opgenomen voorwaarde dat levering pas zal plaatsvinden nadat tenminste vier van de zes woningen zouden zijn verkocht is niet tevens de (ontbindende) voorwaarde verbonden dat deze verkoop binnen een bepaalde termijn zou moeten plaatsvinden. Bovendien heeft [eiseres] in februari 2011 over het momentum op de woningmarkt gezegd dat wanneer de verkoop zou worden gestart, het nog vijf tot zeven jaar zou duren voordat een verkoop wordt gerealiseerd (zie conclusie van antwoord, randnummer 3.18). [eiseres] ging er dus vanuit dat de grond uiteindelijk wel aan haar zou worden geleverd (tegen betaling door haar van de koopprijs aan de Gemeente), en hield er rekening mee dat het nog jaren zou duren voordat zij voor de door haar tijdens de onderhandelingen met de Gemeente gemaakte kosten gecompenseerd zou worden door middel van de koopsommen voor de nog te bouwen woningen. Niet gesteld of gebleken is dat deze veronderstellingen van [eiseres] onrealistisch waren.
2.17.
Gelet op het bovenstaande is de Gemeente verplicht de kosten die [eiseres] gedurende het onderhandelingstraject heeft gemaakt te vergoeden. Deze kosten bedragen volgens [eiseres] in totaal € 331.217,54 exclusief btw. De Gemeente heeft de hoogte van dit bedrag niet weersproken zodat dit bedrag vast staat. De wettelijke rente hierover zal worden toegewezen vanaf 5 september 2012, de datum waarop [eiseres] de Gemeente schriftelijk heeft meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat de Gemeente de onderhandelingen had afgebroken.
2.18.
De vordering van [eiseres] tot vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen nu zij de daarmee betrekking hebbende werkzaamheden niet heeft gespecificeerd en ook niet heeft vermeld welk bedrag zij in verband hiermee vordert.
2.19.
De Gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 76,71
- griffierecht 3.715,00
- getuigenkosten 20,00
- salaris advocaat
8.000,00(4,0 punten × tarief € 2.000,00)
8.000,00(4,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 11.811,71
De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
2.20.
Het verzoek van de Gemeente om de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt afgewezen, alleen al omdat de Gemeente het door haar gestelde restitutierisico niet heeft onderbouwd.
2.21.
Mr. L.A.C. de Vaan, een van de rechters ten overstaan van wie op 1 april 2014 de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet mede kunnen wijzen om organisatorische redenen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt de Gemeente om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 331.217,54 (driehonderdéénendertig duizendtweehonderdzeventien euro en vierenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 5 september 2012 tot de dag van volledige betaling,
3.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 11.811,71,
3.3.
veroordeelt de Gemeente, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indienbetekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indienbetekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom, mr. R.A. Steenbergen en mr. L.M.G. de Weerd en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015. [1]