Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/404807 / KG ZA 15-889
Vonnis in kort geding van 18 december 2015
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
4. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres ],
gevestigd te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. B. Vermeirssen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEDGOED B.V.,
gevestigd te Ouderkerk aan de Amstel,
gedaagde,
advocaat mr. drs. S.A.B. Boer.
Partijen zullen hierna [eisers] . en Nedgoed genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers] .
- de pleitnota van Nedgoed.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het pand [adres ] betreft een in appartementsrechten verdeeld pand. [eiser 1] is eigenaar van het appartementsrecht ter zake [adres ] , [eiser 2] van nummer [adres ] en [eiser 3] van nummer [adres ] . De in totaal zes eigenaren zijn verenigd in een vereniging van eigenaars.
2.2.
Nedgoed heeft in 2013 de percelen [adres ] , [adres ] en [adres ] te [woonplaats] in eigen-dom verworven. Bij besluit van 10 januari 2014 heeft het college van burgemeester en wet-houders van de gemeente [woonplaats] (verder: het college) een omgevingsvergunning ver-leend voor het realiseren van een winkel-woongebouw op deze percelen. Dit bouwplan ziet op 701 m² bvo detailhandel op de begane grond, met daarop drie lagen appartementen (9 grotere en 36 kleinere appartementen). Onderdeel van het bouwplan is een 13 meter hoge blinde muur, die zich op een afstand van enkele tientallen centimeters van het appartemen-tencomplex van [eisers] . bevindt en die zich van de voorzijde tot aan de achterzijde van het perceel uitstrekt.
2.3.
Bij beslissing op bezwaar van 19 augustus 2014 heeft het college de bezwaren van [eisers] . ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing hebben (onder meer) [eisers] . beroep ingesteld. Bij tussenuitspraak van 13 juli 2015 heeft de meervoudige kamer van de sector bestuursrecht van deze rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om binnen acht weken de gebreken in het besluit van 19 augustus 2014 te herstellen, met inachtneming van hetgeen de rechtbank in die uitspraak heeft overwogen.
Bij besluit van 19 augustus 2015 heeft het college het besluit van 19 augustus 2014 ge-wijzigd, waarna (onder meer) [eisers] . hun zienswijze hebben kunnen geven.
Bij uitspraak van 21 oktober 2015 heeft de meervoudige kamer van de sector bestuursrecht van deze rechtbank het beroep tegen de beslissing op bezwaar van 19 augustus 2015 onge-grond verklaard. Ter zake de 13 meter hoge blinde muur heeft de rechtbank het volgende overwogen (randnummer 9 in de tussenuitspraak van 13 juli 2015):
“Deze zijde van het gebouw en dus ook de op te richten blinde muur ligt in zijn geheel bin-nen de bestemming ‘Centrum-Randgebied-l’. Binnen deze bestemming is een bebouwings-percentage van 100% en een maximale bouwhoogte van 13 meter toegestaan. Het bouw-plan inclusief de blinde muur voldoet naar plaats en hoogte van de aan deze zijde voorziene bebouwing volledig aan het bestemmingsplan. Op dit punt past het bouwplan dus volledig binnen het bestemmingsplan en heeft verweerder geen ruimte om belangen af te wegen of het bouwplan te weigeren. Een aanvraag om omgevingsvergunning die past binnen het be-stemmingsplan mag niet geweigerd worden. De onderdelen van het aangevraagde bouw-plan die wel strijdig zijn met het bestemmingsplan betreffen niet de plaats en hoogte van de blinde muur. Dit betekent dat verweerder terecht heeft gesteld dat hij niet toekomt aan de vraag of het oprichten van het woon-winkelgebouw op de percelen een onevenredige in-breuk maakt op de privaatrechtelijke belangen van eisers. De rechtbank verwijst in dit ver-band bijvoorbeeld naar de uitspraak van de ABRvS van 25 april 2007 (ECLI:NL:RVS:
2007:BA3765).
Verweerder heeft bij zijn belangenafweging dus niet kunnen betrekken dat op de percelen in het verleden minder hoge bebouwing stond en op een grotere afstand van het apparte-mentengebouw van eisers en dat de op te richten blinde muur het uitzicht vanaf het balkon en vanuit de dakkapellen van het naastgelegen appartementengebouw in grote mate zal be-lemmeren. Het betoog van eisers dat verweerder de vergunning vanwege een evidente pri-vaatrechtelijke belemmering had moeten weigeren, slaagt dus niet. De stellingen van eisers over de schending van hun rechten als buren kunnen dan ook niet bij de bestuursrechter aan de orde komen, de burgerlijke rechter is daarvoor aangewezen.”
2.4.
Tegen voormelde uitspraak van de sector bestuursrecht van deze rechtbank hebben (onder meer) [eisers] . hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] . vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Nedgoed te gebieden om binnen twee uur na betekening van dit vonnis de werkzaamheden ter uitvoering van voor-melde omgevingsvergunning te staken en gestaakt te houden onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per (gedeelte van een) dag met een maximum van € 300.000,00, althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht.
[eisers] . heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Nedgoed door dit bouwplan, meer specifiek de rechtopstaande blinde muur van 13 meter hoog, onrechtmatige hinder toebrengt als bedoeld in artikel 5:37 BW Pro. Hierbij heeft [eisers] . erop gewezen dat het onthouden van licht uitdrukkelijk als voorbeeld van onrechtmatige hinder is genoemd.
Verder heeft [eisers] . gewezen op artikel 5:50 lid 4 BW Pro, waarin - kort samengevat - is bepaald dat er een afstand van twee meter in acht moet worden genomen. In dit verband heeft [eisers] . voorts gesteld dat er geen sprake is van een ‘verboden’ raamopening of balkon als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW Pro
3.2.
Nedgoed voert verweer. Zij heeft aangevoerd dat het bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan. Hierbij heeft Nedgoed erop gewezen dat zowel het bestemmingsplan uit 2002 als het thans vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad 2013’ bepaalt dat 100% van het perceel mag worden bebouwd en dat de maximum bouwhoogte 13 meter is. Dit is ook niet ongebruikelijk in stedelijk gebied, aldus Nedgoed. Verder heeft Nedgoed gesteld dat de nieuwbouw zal leiden tot enige afname van lichtinval en tot een vermindering van het uitzicht, maar ook dat is in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk, waarbij komt dat er nooit een vrij uitzicht is geweest.
Nedgoed heeft voorts aangevoerd dat [eisers] . zelf de dakkapellen en het balkon heeft ge-realiseerd, op korte afstand van de perceelsgrens, terwijl zij wisten, althans hadden kunnen weten dat het bestemmingsplan voormelde bebouwingsmogelijkheden toestaat. [eisers] . heeft derhalve zelf het risico genomen dat er problemen zouden kunnen ontstaan. Hierbij komt nog dat de dakkapellen en het balkon in strijd met artikel 5:50 BW Pro zijn geplaatst.
Ook heeft Nedgoed erop gewezen dat de nieuwbouw alleen zichtbaar zal zijn vanuit de dakkapellen in de zolderverdiepingen, maar dat de woningen van [eisers] . zijn ontworpen zonder deze dakkapellen, waarbij nog komt dat er aan de andere kant van de woning ook sprake is van daglichttoetreding. De mate van hinder is derhalve beperkt, aldus Nedgoed.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Van een spoedeisend belang is in voldoende mate gebleken. Daartoe wordt erop
gewezen dat [eisers] . onweersproken heeft gesteld dat de bouwwerkzaamheden ter zake de nieuwbouw inmiddels zijn begonnen.
4.2.
De voorzieningenrechter neemt tot uitgangspunt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van onrechtmatige hinder, afhangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het ge-val, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid - mede gelet op de daaraan verbonden kosten - en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.
4.3.
Onder verwijzing naar voormelde uitspraak van de meervoudige kamer van de sec-tor bestuursrecht van deze rechtbank zal de voorzieningenrechter er bij de beoordeling van de onderhavige vorderingen van uitgaan dat het bouwplan in overeenstemming met de plan-voorschriften is en dat Nedgoed gerechtigd is om van voormelde omgevingsvergunning ge-bruik te maken. Dat [eisers] . hoger beroep heeft ingesteld, doet daar niet aan af. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 21 oktober 2005 (LJN: AT8823) evenwel overwogen dat het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruik maken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden niet een belang is dat door de wette-lijke regeling van het bestemmingsplan wordt nagestreefd. Uit die uitspraak vloeit verder voort dat ook wanneer een bouwvergunning formele rechtskracht heeft verkregen en dus geacht moet worden in overeenstemming met het bestemmingsplan te zijn verleend (daar-van is thans nog geen sprake), de houder die in overeenstemming met de bouwvergunning heeft gebouwd niet gevrijwaard is van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van on-rechtmatige hinder.
4.4.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter levert de onderhavige nieuwbouw door Nedgoed door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en de duur daarvan, [eisers] ., althans [eiser 1] en [eiser 3] , een aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom op. Hiertoe wordt erop gewezen dat uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, als ook uit de overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse, voldoende duidelijk is geworden dat deze nieuwbouw, waarvan [eisers] . onweersproken heeft gesteld dat deze op enkele tientallen centimeters afstand tot het appartementencomplex zal worden gereali-seerd, tot gevolg zal hebben dat de lichtinval gedurende de gehele dag minimaal zal zijn en dat het uitzicht volledig teniet zal worden gedaan. Ook de functie en het gebruik van het bal-kon zal in aanzienlijke mate teloor gaan. Wat betreft de stelling van Nedgoed dat er in de vorige situatie ook geen vrij uitzicht was en dat [eisers] . er rekening mee dient te houden dat er zich wijzigingen voordoen in het uitzicht, als ook dat het wonen in een stedelijke om-geving beperkingen met zich meebrengt, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er een substantieel verschil bestaat tussen enerzijds (bekeken vanaf het balkon van [eiser 1] ) eerst een steeg (annex inrit naar een garage) met een breedte van 3 meter en vervolgens een bouwwerk waarvan het schuine dak vanaf de (onderkant van de) eerste verdieping schuin naar achteren oploopt en anderzijds meergenoemde muur van 13 meter hoog over de gehele lengte van het perceel. De voorzieningenrechter acht hierbij verder van belang dat de nieuw-bouw bedoeld is om daar ‘voor altijd’ te blijven staan, zodat het verlies van licht en uitzicht permanent zal zijn. De stelling van Nedgoed dat er ook aan de andere zijde van de woning van [eiser 1] sprake is van lichtinval kan haar niet baten, gelet op de breedte en de indeling van de woning, die maakt dat die lichtinval maar in zeer beperkte mate doordringt tot aan de zijde waarlangs Nedgoed wil gaan bouwen. Het is dan ook niet onaannemelijk dat de waar-de van de woningen van [eisers] ., althans van [eiser 1] en [eiser 3] , daardoor daalt. Voors-hands oordelend levert het bouwplan hinder op die [eisers] . niet behoeft te dulden.
4.5.
Nedgoed heeft gewezen op haar belang en het belang van haar rechtsopvolger (wo-ningcorporatie Dudok Wonen) ter zake de realisering en de exploitatie van het complete complex. Hierbij heeft zij gesteld dat zij aanzienlijke investeringen in de voorbereiding en uitwerking van het bouwplan heeft gedaan en dat wanneer het perceel maar voor een deel bebouwd mag worden, het de vraag is of de ontwikkeling financieel haalbaar is. Ten aanzien van dit laatste overweegt de voorzieningenrechter dat Nedgoed deze stellingen niet nader heeft onderbouwd, zodat daarin geen aanleiding kan worden gevonden om de vorderingen van [eisers] . af te wijzen. Voorts wijst de voorzieningenrechter erop dat de bouwvergun-ning nog niet onherroepelijk is geworden en dat ook de civielrechtelijke procedure nog niet is afgelopen. Door desalniettemin te gaan bouwen, heeft Nedgoed derhalve bewust het risico genomen dat zij schade zal lijden, bijvoorbeeld ingeval er (alsnog) een wijziging in het plan aangebracht dient te worden. In dit kader overweegt de voorzieningenrechter dat van de zijde van [eisers] . ter zitting is gesteld dat zij er niet op uit is om de gehele nieuwbouw tegen te houden en dat met een - relatief beperkte - aanpassing van het bouwplan kan wor-den volstaan, bijvoorbeeld het amoveren van één rij appartementen, gerekend vanaf het perceel van [eisers] .
4.6.
Nedgoed heeft gesteld dat de dakkapellen en het balkon op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro niet gerealiseerd hadden mogen worden. Naar ter zitting is gebleken zijn de dak-kapellen van [eiser 1] en [eiser 3] omstreeks 2003 gebouwd. Niet weersproken is dat de dak-kapellen en het balkon zich binnen de zone van twee meter van de grenslijn van het erf be-vinden. Nu artikel 5:50 BW Pro evenwel de strekking heeft de privacy te beschermen, terwijl die privacy niet werd aangetast vanwege het enkele zicht op een dakconstructie, is sprake van een situatie die is gelijk te stellen aan de in artikel 5:50 lid 2 BW Pro opgenomen uitzonde-ring dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van het werk bevin-dende muur. De voorzieningenrechter wijst er in dit verband op dat Nedgoed onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voormalige dakconstructie zodanige vensters had dat er wel sprake was van een aantasting van de privacy van de voormalige eigenaar van het per-ceel op nummer [nummer] . Dat betekent dat de aanwezigheid van de dakkapellen en het balkon on-der de gegeven omstandigheden niet strijdig is met artikel 5:50 BW Pro en dat het werk ook ge-oorloofd blijft wanneer Nedgoed een wijziging in de bestaande situatie aanbrengt. Nedgoed dient dan ook rekening te houden met de dakkapellen en het balkon.
4.7.
Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat er sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro. Voorts wordt geoordeeld dat het bepaalde in artikel 5:50 lid 4 BW Pro aan het toewijzen van de vordering van [eisers] . niet in de weg staat. De vordering tot het staken en het gestaakt houden van de bouwwerkzaam-heden zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat er geen aanleiding bestaat om de totale bouwwerkzaamheden stil te leggen. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW Pro zal Nedgoed ter hoogte van de appartementen van [eiser 1] en [eiser 3] een afstand van twee meter van de grenslijn in acht moeten nemen. Voor zover de werk-zaamheden van Nedgoed daarop betrekking hebben, zullen ze moeten worden gestaakt. Ver-der zal hierbij een termijn van twee dagen na betekening van het vonnis worden aangehou-den, nu dit de voorzieningenrechter juist voorkomt. De dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.8.
Ten aanzien van de nis tussen de percelen overweegt de voorzieningenrechter nog dat Nedgoed terecht heeft aangevoerd dat deze kwestie in de bestuursrechtelijke procedure al aan de orde is geweest. Wat betreft het schoonmaken van deze nis heeft Nedgoed voorts kunnen wijzen op de geplande schuifdeuren aan die zijde van het gebouw. Deze stelling van [eisers] . kan haar derhalve niet baten.
4.9.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en meer specifiek de door [eiser 1] en [eiser 3] ingenomen stellingen met betrekking tot de lichtinval en het uitzicht, is de voorzienin-genrechter van oordeel dat de Vereniging van Eigenaars geen eigen belang heeft bij de on-derhavige vordering. De Vereniging van Eigenaars zal derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit leidt er voorts toe dat hetgeen de gemachtigde van [eisers] . heeft aange-voerd vanuit het belang van één van de andere bewoners ( [naam] ), die niet (ook) zelfstandig als eiser optreedt, niet in de beoordeling kan worden betrokken.
4.10.
Nedgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden ver-oordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] . worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 103,43
- griffierecht € 285,00
- salaris advocaat
€ 816,00
€ 816,00
Totaal € 1.204,43
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart de ‘Vereniging van Eigenaars [adres ] ’ niet-ontvankelijk;
5.2.
gebiedt Nedgoed om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis de bouw-werkzaamheden te staken en gestaakt te houden, voor zover deze betrekking hebben op dát deel van het bouwwerk dat zich ter hoogte van de appartementen van [eiser 1] en [eiser 3] binnen een afstand van twee meter van de grenslijn bevindt, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per (gedeelte van een) dag, met een maximum van € 200.000,-;
5.3.
veroordeelt Nedgoed tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers] ., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.204,43 aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat en in het openbaar uitgesproken op
18 december 2015. [1]