ECLI:NL:RBMNE:2016:4365 - Rechtbank Midden-Nederland - Nakoming ruilovereenkomst en bouw woning door gemeente Wi...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/417906 / KL ZA 16-213

Vonnis in kort geding van 29 juli 2016

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE WIJDEMEREN,

zetelend te Loosdrecht,

gedaagde,

advocaat mr. J.H.A. van der Grinten te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Gemeente Wijdemeren genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 juli 2016 met 12 producties
de brief van 12 juli 2016 van [eiser] met producties 13 t/m 21
de brief van 13 juli 2016 van Gemeente Wijdemeren met 7 producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van Gemeente Wijdemeren.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 30 juni 2009 een overeenkomst van ruiling van gronden (ruilovereenkomst) gesloten op grond waarvan [eiser] het op dat moment bij hem in eigendom zijnde perceel, te weten sectie G nummer 1684, inclusief de opstallen en een deel van de percelen, sectie G nummers 2060 en 134 (Oud-Loosdrechtsedijk) in ruil afstaat aan Gemeente Wijdemeren en daarvoor in de plaats een perceel, te weten kavel 2 en een deel van het perceel sectie G 2357 ( [xkavel] ) alsmede kavel 5 en een deel van de percelen, sectie G nummers 1691 en 169 ( [Ykavel] ) aanvaardt.

2.2.

In de ruilovereenkomst is – voor zover relevant – voorts nog het volgende bepaald:

“
Artikel 3 Bebouwingsmogelijkheden voor [eiser]

1. Voor het realiseren van een nieuwe woning ten behoeve van [eiser] op de

[xkavel] kan [eiser] kiezen tussen de twee hierna onder a.I. en onder a.II. genoemde opties.

a.I. De gemeente zal aan [eiser] een tegemoetkoming in de bouwkosten voor het realiseren van

een woning verstekken van € 202.000,00 (…) (exclusief BTW);

a.II. De gemeente zal ten behoeve van [eiser] een nieuwe woning realiseren, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:

1) Er wordt een huis met gelijke inhoud en van vergelijkbare kwaliteit en uitvoering gerealiseerd als

de huidige woning van [eiser] . (…)

2) Voor de bouwkosten van de te realiseren woning zoekt de gemeente aansluiting bij het hierboven,

onder a.I. genoemde bedrag. Het risico op meer- en minderkosten in dit kader ligt bij de gemeente;

3) Eventuele meerkosten als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving (onder andere strengere eisen

bouwbesluit) zijn voor rekening van de gemeente;

4) Beide partijen kiezen ieder een deskundige aannemer, die vervolgens samen een derde kiezen.

Deze derde deskundige stelt een programma van eisen en een kostenraming op, waaraan partijen zich

committeren en waarbij geldt dat aanvullende en/of extra eisen voor rekening van [eiser]

komen;

(…)

3. [eiser] is verplicht bij het realiseren van een woning op de [Ykavel] en – in

geval van optie II (artikel 3.1.a.II) – op de [xkavel] :

i) een volledige bouwaanvraag in te dienen bij het bevoegde overheidsorgaan voor de te realiseren bebouwing op de [Ykavel] - en/of op de [xkavel] binnen twaalf (12) weken na oplevering van de bouwrijpe kavel aan [eiser] door de gemeente;

ii) binnen zes (6) maanden na afgifte van een bruikbare bouwvergunning te starten met de bouw van de geplande bebouwing op de [Ykavel] - en/of op de [xkavel] en vervolgens het bouwproces in één ononderbroken bouwstroom binnen twaalf (12) maanden te voltooien en aan zich te laten opleveren.

(…)

6. Voor alle te realiseren bouwwerken geldt dat deze dienen te voldoen aan de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten zoals verwoord in het Bestemmingsplan, inclusief de Toelichting (…)

7. [eiser] ziet voor het overige af van alle rechten om gebruik te maken van de bouwmogelijkheden (inclusief vrijstellingen) in het geldende bestemmingsplan “Eerste Herziening Bestemmingsplan Plassengebied” voor zijn nieuwe percelen en ziet af van het gebruik maken van alle verleende en nog niet of niet volledig gebruikte vergunningen.

(…)

10. a. De aanvraag van de bouwvergunning voor de te realiseren woning op de [xkavel] geschiedt door degene die gaat bouwen. Belasting(en) en leges met betrekking tot die bouwvergunning zullen worden betaald en gedragen door degene die bouwt.

11. Het in dit artikel bepaalde zal geschieden conform het vastgestelde bestemmingsplan Dorpscentrum Oud- Loosdrecht .

12. De planning is erop gericht om de te bouwen woning op de [xkavel] door de gemeente op te leveren in het derde kwartaal van het jaar 2011, welke planning slechts indicatief is bedoeld, evenals het streven van de gemeente om de [xkavel] eind 2010 in bouwrijpe staat op te leveren.

Artikel 4 Overige Pro bijzondere bepalingen

(…)

5. De partijen zullen zich tot het uiterste inspannen om een dusdanige planning en afstemming te maken dat de uitvoering van het totale project geen vertraging zal opleveren. Uitgangspunt daarbij is dat [eiser] geen gebruik zal maken van een tijdelijke bewoning. Partijen zullen samen beslissen of tijdelijke bewoning noodzakelijk is/zal zijn. Onder noodzakelijk dient in dit verband te worden begrepen: omstandigheden of een situatie die onacceptabele overlast veroorzaakt door geluid en/of trillingen of wanneer een objectief vast te stellen onveilige situatie is ontstaan dan wel op grond van aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal ontstaan. Hieronder valt evenwel in ieder geval niet: activiteiten met betrekking tot het bouwrijp maken van de percelen (…). Indien [eiser] met instemming van de gemeente gebruik maakt van een tijdelijke bewoning, heeft [eiser] recht op een vergoeding van de gemeente van maximaal € 3.500,- per maand, waarin de verhuiskosten zijn inbegrepen. Het bepalen van de locatie voor evenals van de duur van de tijdelijke bewoning vindt in dat geval in overleg plaats.”

2.3.

[eiser] heeft voor de in artikel 3 lid 1 onder Pro a.II genoemde optie gekozen, inhoudende dat Gemeente Wijdemeren ten behoeve van [eiser] een nieuwe woning zal realiseren op de [xkavel] .

2.4.

Bij notariële akte van ruiling van 22 september 2011 is de grondruil geëffectueerd. In de akte staat onder Toegift (pagina 3) nog het volgende bepaald: “ [eiser] heeft reeds gekozen voor optie 3.1.a.II., waarmee de gemeente heeft ingestemd. Het definitieve ontwerp de dato negen februari 2011 is bekend bij de gemeente en hiermede is [eiser] reeds akkoord gegaan.”

2.5.

Op 11 december 2011 heeft Gemeente Wijdemeren een omgevingsvergunning aangevraagd. De omgevingsvergunning is bij besluit van 29 maart 2012 verleend. [eiser] heeft hiertegen bij brief van 10 april 2012 bezwaar ingediend, omdat het ingediende bouwplan niet zijn instemming had. Het bezwaar is door Gemeente Wijdemeren ongegrond verklaard. [eiser] heeft hiertegen beroep aangetekend bij de rechtbank Amsterdam. Op 28 mei 2013 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de omgevingsvergunning vernietigd.

2.6.

Gemeente Wijdemeren heeft [eiser] op 20 juni 2014 gedagvaard voor deze rechtbank en gevorderd om [eiser] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de Oud-Loosdrechtsedijk (oude woning). Bij vonnis van 1 augustus 2014 is de vordering toegewezen en is [eiser] veroordeeld tot ontruiming van zijn oude woning. Gemeente Wijdemeren heeft het vonnis direct laten betekenen met bevel daaraan te voldoen.

2.7.

Per 1 januari 2015 huurt [eiser] een appartement tegen een huurprijs van € 1.450,00 per maand en huurt hij een parkeerplaats voor zijn auto en een ligplaats voor zijn boot. Inclusief servicekosten bedraagt de totale huur € 1.820,00 per maand.

2.8.

Bij brief van 30 december 2014 verzoekt de advocaat van [eiser] om nader overleg met Gemeente Wijdemeren.

2.9.

Bij brief van 30 januari 2015 heeft de advocaat van Gemeente Wijdemeren te kennen gegeven dat Gemeente Wijdemeren graag een minnelijke oplossing op alle onderdelen wil bereiken en dat de voorstellen en opmerkingen van haar zijde in dat licht moeten worden bezien. Voor wat betreft de te realiseren woning op de [xkavel] staat in de brief vermeld dat Gemeente Wijdemeren akkoord gaat met het dakkapel en het dakraam en met de wolfseinden onder het voorbehoud van een positief welstandsadvies. Voor wat betreft het plafond, de schroten, de deuren met hang- en sluitwerk en de haardpartij geeft Gemeente Wijdemeren aan dat dit bespreekbaar is in het kader van het bestek. Ten aanzien van de wijziging van de schoorsteen is Gemeente Wijdemeren van mening dat dit, indien dit vergunbaar is, meerwerk is voor [eiser] . Met de kastenwand gaat Gemeente Wijdemeren niet akkoord. Voor wat betreft de kosten stelt Gemeente Wijdemeren voor dat voor het oorspronkelijke bouwplan met de akkoord bevonden aanpassingen offerte zal worden gevraagd. Alle kosten die voortvloeien uit door [eiser] aangebrachte wijzigingen op het geoffreerde bouwplan komen, voor zover deze vergunbaar zijn, voor rekening van [eiser] .

2.10.

Op 12 februari 2015 heeft de advocaat van [eiser] gereageerd. De reactie komt er – kort gezegd – op neer dat [eiser] de kastenwand en de wijziging van de schoorsteen laat vallen, waarbij hij er vanuit gaat dat de als bespreekbaar in het kader van het bestek gekwalificeerde onderdelen door Gemeente Wijdemeren worden geaccepteerd. Verder staat in de brief vermeld dat [eiser] mogelijk nog één wijziging wil doorvoeren afhankelijk van de hoogte van de meerkosten en dat is verhoging van de borstwering. Voor wat betreft de aanbestedingsprocedure houdt [eiser] vast aan hetgeen in de ruilovereenkomst is opgenomen en wijst hij het voorstel van Gemeente Wijdemeren af.

2.11.

Op 8 april 2015 heeft de advocaat van [eiser] nogmaals een brief gestuurd, waarin onder andere staat vermeld dat er zijn ziens overeenstemming is bereikt over de te bouwen woning. Uitgangspunt is wat hem betreft het ‘definitieve ontwerp’ van 9 februari 2011, waarbij [eiser] zich nog zal uitlaten over de gevelvariant. Verder staat in de brief vermeld dat voor wat betreft de dakkapel, dakraam, afwerking plafond, schroten, deuren met hang- en sluitwerk, haardpartij en wolfseinden het ontwerp voor rekening van Gemeente Wijdemeren wordt aangepast. De wijziging van de schoorsteen komt voor rekening van [eiser] . Ten aanzien van de borstwering van de eerste verdieping merkt de advocaat op dat deze dient te worden aanpast zodat deze vergelijkbaar wordt met de borstwering van de oude woning.

2.12.

In de e-mail van 29 april 2015 schrijft de advocaat van [eiser] naar aanleiding van op 22 april 2016 plaats gevonden telefonisch contact – voor zover relevant – dat [eiser] en in aanvulling op zijn voorstel zoals omschreven in de brief van 8 april 2015 aanvaardt dat hij geen zeggenschap heeft in het selectieproces van de aannemers, dat hij aanvaardt dat Gemeente Wijdemeren nadat het ontwerp is aangepast in verband met de in de brief van 8 april 2015 genoemde punten en het bestek is vastgesteld geen nieuwe aanpassingen in het ontwerp accepteert maar dat [eiser] bij gewenste aanpassingen tijden de bouw de aannemer kan vragen de kosten daarvoor te offreren en Gemeente Wijdemeren gehouden is deze werkzaamheden aan de aannemer op te dragen indien [eiser] daarvoor de kosten draagt.

2.13.

Bij brief van 30 oktober 2015 stuurt Gemeente Wijdemeren een procesvoorstel aan [eiser] met het verzoek aan [eiser] om het voorstel ondertekend door hem en zijn echtgenote te retourneren. In het voorstel worden meerdere kwesties besproken waaronder de plaatsing van de woonark van de echtgenote van [eiser] en een (nieuwe) grondruil. Voor wat betreft de te bouwen woning op de [xkavel] vermeldt het voorstel het volgende:

“U heeft gekozen voor bouw van uw woning op perceel 2 door de gemeente. Hiervoor is van belang dat u en de gemeente het eens zijn over het basisontwerp van de woning en het door u gewenste ontwerp.

Basisontwerp (ontwerp A)

Het ontwerp waarvoor de gemeente destijds vergunning heeft verleend met de volgende wijzigingen, voorzover passend binnen het bestemmingsplan en zo nodig met instemming van de welstandscommissie:

- 1 dakkapel;

- 1 dakraam;

- wolfseinden.

De gevelvariant is de roede-indeling (tekening DO-04 d.d. 09/02/2011 rechtsboven). Het bestek wordt nog in overleg met u opgesteld. Hiertoe levert de gemeente het concept aan, waarna u éénmaal uw op- en aanmerkingen schriftelijk kenbaar kunt maken en de gemeente vervolgens voor zover mogelijk, voor zover passend binnen de uitgangspunten van de ruilovereenkomst en voor zover redelijk, uw op- en aanmerkingen verwerkt waarna het bestek definitief is.

Gewenst ontwerp (ontwerp B)

Door u in concreto en compleet aan te leveren ontwerp, passend binnen het bestemmingsplan, met bijbehorend bestek, in zodanige staat dat zonder nader overleg een vergunningaanvraag kan worden opgesteld en een gespecificeerde kostenberekening kan worden gemaakt.

Uw keuze

De gemeente selecteert een aannemer die beide ontwerpen voorziet van een gespecificeerde kostenberekening, welke niet nader ter discussie staan. De beide kostenberekeningen worden aan u voorgelegd, waarna u schriftelijk een definitieve keuze maakt, hetgeen gelijk toestemming voor de vergunningaanvraag voor en de bouw van de woning op uw perceel door de gemeente impliceert.

U legt zich thans en op voorhand vast geen gerechtelijke stappen te nemen tegen, noch anderszins de realisatie te frustreren van, de realisatie van uw keuze. Tijdens de bouw van het door u gekozen ontwerp worden geen nadere wijzigingen aangebracht. Het staat u uiteraard vrij na oplevering van de woning alsnog door u gewenste aanpassingen naar eigen inzicht, passend binnen de wettelijke kaders en zo nodig met de vereiste toestemming, te realiseren.

(…)

Overige onderdelen van het traject

Afwijking van de afspraken

Indien tijdens het traject onenigheid ontstaat, termijnen niet worden nagekomen of anderszins geen overeenstemming wordt bereikt over (een onderdeel van) de afspraken geeft de gemeente uw dossier weer uit handen aan haar advocaat (…). Wij kunnen dan niet anders dan concluderen dat het niet mogelijk blijkt met u tot overeenstemming te komen over de uitvoering van de ruilovereenkomst. Dit betekent (…) dat bouw van uw woning op perceel 2 onmogelijk is zodat wij de overeengekomen vergoeding aan u voldoen.”

2.14.

Op 21 januari 2016 heeft de advocaat van [eiser] – voor zover relevant – het volgende geschreven aan de advocaat van Gemeente Wijdemeren:

“Wat mij betreft waren partijen er (wellicht op een haar na) uit.

Zie ik het goed – en cliënt heeft mij dit bevestigd – dan gaat het nu nog slechts over inferieure aanpassingen aan het bouwplan, te weten: vergroting van het keukenraam (…); een iets gewijzigde indeling van een van de gevels opdat drie gelijke deurpartijen worden gemaakt (idem) en aan één van de gevels wil cliënt niet het in het ‘basisontwerp’ getekende Franse balkonnetje, maar twee ramen (…). Voorwaar geen kwesties om een enorm ‘protocol’ op los te laten en veel eerder kwesties die in het bouwoverleg (teamverband) worden besproken en geregeld.

Ook wil cliënt een iets andere indeling van de woning dan ingetekend in het ‘basisontwerp’ en voor het overige zijn er nog een aantal onderwerpen waarvan u zelf in uw brief van 30 januari jl. heeft gesteld dat deze bespreekbaar zijn in het kader van het bestek. Tot slot zou cliënt graag een gevel 30 cm verplaatst zien. Dat is in de optiek van de gemeente te ingewikkeld. Client legt zich hierbij neer en zal hiertoe zelf wel opdracht geven.

Kwesties die uitvoering van de verplichting van de gemeente om een nieuwe woning voor cliënt te laten bouwen bepaald niet mogen ophouden en die cliënt bij deze laat varen.

Wat cliënt betreft kan de gemeente met volle vaart door met het aanpassen van het ontwerp van de woning op de punten waarover partijen het eens zijn en kan het bestek worden uitgewerkt, waarin nog een aantal kwesties aan de orde zal komen zoals bedoeld in uw brief van 30 januari 2015.”

2.15.

Bij brief van 15 februari 2016 deelt de advocaat van Gemeente Wijdemeren –

onder andere – mee dat indien [eiser] zich alsnog akkoord verklaard met het op dat moment voorliggende ontwerp van de woning inclusief de in het procesvoorstel genoemde toevoegingen, Gemeente Wijdemeren daarvoor vergunning zal vragen en de woning zal bouwen onder de in het procesvoorstel genoemde voorwaarden. Indien dit niet het geval is, houdt Gemeente Wijdemeren [eiser] aan het procesvoorstel omdat dat volgens haar de juiste weg is om het kostenverschil tussen beide bouwplannen te berekenen. De brief eindigt met een uitstel van twee weken waarbinnen [eiser] het procesvoorstel kan ondertekenen.

2.16.

Bij e-mailbericht van 26 februari 2016 heeft de advocaat van [eiser] kort gezegd nogmaals bevestigd dat [eiser] zich akkoord verklaart met het voorliggende ontwerp van de woning inclusief de in de brief van 30 januari 2015 van de advocaat van Gemeente Wijdemeren genoemde toevoegingen en de in de brief genoemde bespreekpunten in het kader van het bestek.

2.17.

Bij brief van 9 maart 2016 deelt de advocaat van Gemeente Wijdemeren aan [eiser] mee dat zij op grond van de instemming van [eiser] met het basisontwerp (A) bereid is om op korte termijn een omgevingsvergunning aan te vragen, mits [eiser] en zijn echtgenote deze brief ter instemming ondertekend retour zenden. De instemming houdt mede in dat [eiser] geen aanspraak meer heeft op het aanbrengen van wijzigingen op het te vergunnen ontwerp gedurende de bouw.

2.18.

Bij e-mail van 25 maart 2016 heeft de advocaat van [eiser] nogmaals aangegeven dat [eiser] en zijn echtgenote het procesvoorstel niet zullen ondertekenen. Volgens de advocaat is zijn e-mail van 26 februari 2016 in samenhang met de brief van de advocaat van Gemeente Wijdemeren van 30 januari 2015 reeds een bevestiging van de gemaakte afspraken.

2.19.

Bij brief van 20 april 2016 heeft [eiser] Gemeente Wijdemeren gesommeerd tot het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwplan waarover partijen overeenstemming hebben en hem uit te nodigen voor besprekingen over het bestek.

2.20.

Gemeente Wijdemeren heeft hier geen gehoor aan gegeven.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gemeente Wijdemeren te veroordelen:

a. om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis een omgevingsvergunning aan te vragen voor de bouw van een woning conform het basisontwerp en met de in de dagvaarding onder randnummer 31 bedoelde aanpassingen en [eiser] een kopie ter hand te stellen van de volledige vergunningaanvraag inclusief alle daarbij behorende bijlagen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat Gemeente Wijdemeren hiermee in gebreke blijft;

b. om [eiser] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis uit te nodigen voor het opstellen van het bestek voor de nieuw te bouwen woning, zulks met inachtneming van de in de dagvaarding onder randnummer 31 genoemde onderwerpen en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft;

c. om binnen 4 weken na het verkrijgen van een bruikbare bouwvergunning (zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van Pro de overeenkomst van ruiling) te starten met de bouw van de woning en deze in één onderbroken bouwstroom binnen 12 maanden te voltooien en aan [eiser] op te leveren, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat Gemeente Wijdemeren hiermee in gebreke blijft;

d. om [eiser] toe te staan de door Gemeente Wijdemeren in te schakelen aannemer die de woning zal realiseren te vragen om eventueel door [eiser] gewenste aanpassingen te offreren (met vermelding van de eventuele minderkosten) en alle wijzigingen die [eiser] in het bouwplan gerealiseerd wenst te zien te respecteren en zo nodig de aannemer te instrueren het bouwplan te realiseren conform deze wensen mits [eiser] schriftelijk heeft aangegeven alle daaraan verbonden kosten na aftrek van de minderkosten te zullen vergoeden;

e. om aan [eiser] ten titel van voorlopige schadeloosstelling binnen 2 dagen na betekening van het vonnis te voldoen het bedrag van € 32.760,00, te vermeerderen met een bedrag van € 1.820,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen vanaf 1 juli 2016 tot de dag van turn key-oplevering van de door Gemeente Wijdemeren te realiseren woning op [adres] ;

f. in de kosten van de procedure.

3.2.

Gemeente Wijdemeren voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Algemeen

4.1.

Van een spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is voldoende gebleken.

4.2.

In een kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.

Ruilovereenkomst

4.3.

Aan de vorderingen a. tot en met d. heeft [eiser] kort gezegd nakoming van de tussen partijen gesloten ruilovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens [eiser] is Gemeente Wijdemeren gehouden in bouwteamverband met [eiser] een nieuwe woning te realiseren op de [xkavel] , welke woning van gelijke inhoud en vergelijkbare kwaliteit en uitvoering als de voormalige woning van [eiser] dient te zijn. Het uitgangspunt is daarbij volgens [eiser] het ‘basisontwerp’ met daarop de toevoegingen dakkapel, dakraam, wolfseinden en een gewijzigde schoorsteen. Daarnaast is Gemeente Wijdemeren volgens [eiser] gehouden hem uit te nodigen voor het vaststellen van het bestek, waarbij nog de onderdelen afwerking plafond met balken, schroten, deuren en hang- en sluitwerk en de haardpartij aan de orde dienen te komen en dient Gemeente Wijdemeren zo spoedig mogelijk een omgevingsvergunning aan te vragen voor het bouwplan.

4.4.

Naar aanleiding van de ruilovereenkomst en de vervolgens door hem gemaakte keuze om de woning op de [xkavel] te laten bouwen door Gemeente Wijdemeren heeft er onder meer op 9 februari 2011 een gezamenlijk overleg plaatsgevonden met de architect en Gemeente Wijdemeren. Op het op dat moment voorliggende ontwerp heeft [eiser] een aantal wijzigingen voorgesteld. Volgens [eiser] heeft Gemeente Wijdemeren na dit gesprek geweigerd om nog met [eiser] over het ontwerp van de nieuwe woning te overleggen en is hem verboden om contact op te nemen met de architect. Uiteindelijk is op 22 september 2011 de akte van levering van ruiling daadwerkelijk gepasseerd. Weliswaar staat het ontwerp van 9 februari 2011 in de akte als definitief ontwerp vermeld, maar dit is volgens [eiser] niet juist omdat het ontwerp zelf nog uit een aantal varianten bestond waarover [eiser] nog geen keuze had gemaakt en de door [eiser] voorgestelde wijzigingen niet in het ontwerp zijn verwerkt. Ondanks dit gegeven heeft Gemeente Wijdemeren in december 2011 een omgevingsvergunning aangevraagd ten aanzien van dit ontwerp. Omdat [eiser] het hier niet mee eens was, heeft hij bezwaar gemaakt. Uiteindelijk heeft dit er toe geleid dat de verleende vergunning op 28 mei 2013 in rechte is vernietigd. Vanaf eind 2014 zijn partijen opnieuw in overleg getreden om een einde te maken aan hun geschillen. Volgens [eiser] heeft hij ingestemd met het basisontwerp inclusief de in de brief van de advocaat van Gemeente Wijdemeren van 30 januari 2015 genoemde wijzigingen en bespreekpunten. Desondanks weigert Gemeente Wijdemeren een omgevingsvergunning aan te vragen, omdat [eiser] en zijn echtgenote het door Gemeente Wijdemeren opgestelde procesvoorstel niet willen ondertekenen. Dit procesvoorstel, waarmee [eiser] onder andere afstand doet van zijn recht om tijdens de bouw voor eigen rekening wijzigingen aan te brengen in het ontwerp, heeft volgens [eiser] echter geen enkele grondslag in de overeenkomst of nadien tussen partijen gemaakte afspraken.

4.5.

Gemeente Wijdemeren stelt zich evenwel op het standpunt dat partijen reeds in 2011 overeenstemming hadden bereikt over het ontwerp, maar dat dit nadien door [eiser] is verworpen. Over een aangepast ontwerp is volgens Gemeente Wijdemeren tot op heden geen overeenstemming bereikt. Van toewijzing van de vorderingen kan naar de mening van Gemeente Wijdemeren dan ook geen sprake zijn. Volgens Gemeente Wijdemeren heeft zij uitsluitend in het kader van een met [eiser] te bereiken minnelijke regeling voor alle geschillen die partijen verdeeld houden, onder voorwaarden bereid is geweest nadere wensen van [eiser] over het ontwerp van zijn woning te honoreren. [eiser] is echter nooit bereid geweest met enig redelijk voorstel van Gemeente Wijdemeren akkoord te gaan. Vast patroon is dat [eiser] in het zicht van overeenstemming steeds weer nieuwe eisen stelt aan de te bouwen woning. Volgens Gemeente Wijdemeren is het enige alternatief dat de keuze van [eiser] voor de bouw van een woning door de gemeente komt te vervallen en [eiser] alsnog het in de ruilovereenkomst overeengekomen bedrag van € 202.000,- excl. btw vergoed krijgt.

4.6.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. De uitvoering van de ruilovereenkomst is al meerdere jaren onderwerp van discussie tussen partijen. Met name over het ontwerp van de door Gemeente Wijdemeren voor [eiser] te bouwen woning lijken partijen er maar niet uit te komen. Aan Gemeente Wijdemeren kan worden toegegeven dat in de akte van ruiling van 22 september 2011 reeds staat vermeld dat [eiser] akkoord is met het op dat moment voorliggende ontwerp van 9 februari 2011. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat Gemeente Wijdemeren zich in dit stadium in alle redelijkheid niet langer op deze bepaling kan beroepen gelet op het overleg en correspondentie dat daaropvolgend tussen partijen heeft plaatsgevonden. Dat alle voorstellen van Gemeente Wijdemeren in het licht van het bereiken van een minnelijke regeling moet worden gezien, doet daar niet aan af. Uit het door Gemeente Wijdemeren gedane procesvoorstel alsmede de daarop gevolgde correspondentie (zie r.o. 2.13 t/m 2.18) lijken partijen voor wat betreft het ontwerp van de woning alsnog overeenstemming met elkaar te hebben bereikt. In zijn brief van 9 maart 2016 (r.o. 2.17) stelt de advocaat van Gemeente Wijdemeren ook dat de gemeente bereid is om nu een omgevingsvergunning aan te vragen. Gemeente Wijdemeren stelt daar echter de voorwaarde aan dat [eiser] en zijn echtgenote de brief voor akkoord ondertekenen en daarmee tevens afzien van de mogelijkheid om gedurende de bouw nog wijzigingen aan te brengen op het ontwerp. [eiser] heeft dit geweigerd. De vraag die hier vervolgens ter beantwoording voorligt is of Gemeente Wijdemeren deze voorwaarde aan [eiser] heeft mogen stellen. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat Gemeente Wijdemeren deze voorwaarde in alle redelijkheid niet had mogen stellen. Het betreft hier immers de bouw van de woning van [eiser] . Het zou naar het oordeel van de voorzieningenrechter te ver strekken, indien [eiser] geen enkele mogelijkheid meer heeft om tijdens de bouw enkele aanpassingen door te voeren. Overigens valt ook uit artikel 3 lid 1 onder Pro a.II. sub 4 van de ruilovereenkomst (r.o. 2.2) op te maken dat partijen rekening houden met aanvullende/extra eisen van [eiser] , die in dat geval voor zijn rekening komen. Aan de andere kant geldt echter dat, mede in het licht van hetgeen in art. 4 lid 5 van Pro de ruilovereenkomst staat vermeld, deze wijzigingen niet van zodanige omvang mogen zijn dat dit niet meer binnen de verleende omgevingsvergunning valt en een nieuwe omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Dit levert immers strijd op met de op beide partijen rustende inspanningsverplichting om het totale project geen vertraging op te laten lopen.

4.7.

Gelet op het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat Gemeente Wijdemeren zich er in alle redelijkheid niet op kan beroepen dat partijen geen overeenstemming zouden hebben bereikt. [eiser] heeft bij monde van zijn advocaat immers meerdere malen bevestigd dat hij akkoord gaat met het door Gemeente Wijdemeren genoemde basisontwerp A, inclusief het dakkapel, dakraam, de wolfseinden en schoorsteen (voor zover vergunbaar). Daarmee ligt de weg open voor het opstellen van het bestek en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Bij het opstellen van het bestek dienen in ieder geval de onderwerpen aan de orde te komen, die Gemeente Wijdemeren in de brief van 30 januari 2015 heeft benoemd. Op grond van de ruilovereenkomst dient Gemeente Wijdemeren vervolgens de vergunning aan te vragen (art. 3 lid Pro 10) en na ontvangst van een bruikbare vergunning te starten met de bouw van de woning.

4.8.

Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat in een bodemprocedure de vorderingen met een grote mate van waarschijnlijkheid zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter gaat er daarbij van uit dat, zoals door [eiser] ook is bevestigd, [eiser] geen bezwaar maakt tegen de door Gemeente Wijdemeren aan te vragen omgevingsvergunning (voor zover deze is gegrond op het hiervoor onder 4.7 vermelde basisontwerp). Het is derhalve verantwoord bij wijze van voorziening bij voorraad daarop vooruit te lopen.

4.9.

Voor wat betreft de gevorderde termijnen overweegt de voorzieningenrechter dat het aanvragen van de omgevingsvergunning alsmede de uitnodiging voor bestekbesprekingen in ieder geval voor 30 september 2016 dienen plaats te vinden. De termijn voor de start van de bouw zal worden bepaald op 12 weken na het verkrijgen van een bruikbare omgevingsvergunning. Gemeente Wijdemeren merkt terecht op dat zij daarvoor de aanbestedingsprocedure dient te volgen. Ten aanzien van de voltooiing van de bouw sluit de voorzieningenrechter aan bij hetgeen in artikel 3 lid 12 van Pro de ruilovereenkomst staat vermeld:
“De planning is erop gericht om de te bouwen woning op de [xkavel] door de gemeente op te leveren in het derde kwartaal van het jaar 2011, welke planning slechts indicatief is bedoeld, evenals het streven van de gemeente om de [xkavel] eind 2010 in bouwrijpe staat op te leveren.”Daaruit kan worden afgeleid dat partijen voor de bouw van de woning rekening hebben gehouden met een periode van ongeveer 9 maanden. Een periode van 12 maanden acht de voorzieningenrechter in dat kader dan ook een redelijke termijn, met dien verstande dat deze periode wordt verlengd met eventuele vertraging, die ontstaat als gevolg van door [eiser] gewenste wijzigingen.

4.10.

Gemeente Wijdemeren heeft tot slot nog bezwaar gemaakt tegen de aanspraak van [eiser] op eventuele meevallers in de bouwkosten (onder d.). De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. De kosten zoals vermeld onder d. zien op kosten die rechtstreeks verband houden met op verzoek van [eiser] aangebrachte wijzigingen. Zoals door [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht, leidt elke wijziging tot zowel minder- als meerkosten, die afhankelijk van de hoogte van beide kosten, uiteindelijk tot een netto resultaat leiden. Zijn de meerkosten hoger dan de minderkosten dan betekent dit dat [eiser] het surplus voor zijn rekening dient te nemen. Is het tegenovergestelde het geval dan geldt dat dit ‘voordeel’ ten opzichte van het oorspronkelijke bouwplan ten gunste van Gemeente Wijdemeren komt.

4.11.

Voor het opleggen van een dwangsom ziet de voorzieningenrechter vooralsnog geen aanleiding.

Schadevergoeding

4.12.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.13.

Volgens [eiser] is Gemeente Wijdemeren tekort geschoten in de nakoming van de uit de ruilovereenkomst voortvloeiende verplichting om voor [eiser] een woning te realiseren. De schade die [eiser] hierdoor lijdt, begroot hij vooralsnog op de door hem verschuldigde huurtermijnen ter hoogte van € 1.820,00 vanaf 1 januari 2015 tot het moment dat Gemeente Wijdemeren alsnog de woning voor [eiser] realiseert.

4.14.

Gemeente Wijdemeren heeft gemotiveerd betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en betwist daarnaast bij gebrek aan wetenschap dat [eiser] de bedragen betaalt voor de tijdelijke bewoning die hij vordert.

4.15.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] een vordering uit hoofde van schadevergoeding heeft op Gemeente Wijdemeren. Partijen twisten over de vraag of Gemeente Wijdemeren tekort is geschoten in de nakoming van de ruilovereenkomst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in het kader van deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden dat het feit dat de bouw van de woning tot op heden niet is gestart enkel en alleen aan Gemeente Wijdemeren te wijten is dan wel aan haar valt toe te rekenen. Van een tekortkoming aan de zijde van Gemeente Wijdemeren is de voorzieningenrechter voorshands dan ook niet gebleken. Daarvoor is op zijn minst nader onderzoek noodzakelijk. Voor dergelijk onderzoek leent een kort geding procedure zich niet. Dit betekent dat de vordering onder e. zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.16.

Gemeente Wijdemeren zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,08

- griffierecht 885,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.795,08

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Gemeente Wijdemeren om voor 30 september 2016 een omgevingsvergunning aan te vragen voor de bouw van een woning conform hetgeen is overwogen in r.o. 4.7. en [eiser] een kopie ter hand te stellen van de volledige vergunningsaanvraag, inclusief alle daarbij behorende bijlagen,

5.2.

veroordeelt Gemeente Wijdemeren om [eiser] voor 30 september 2016 uit te nodigen voor het opstellen van het bestek van de woning met inachtneming van hetgeen is overwogen in r.o. 4.7.,

5.3.

veroordeelt Gemeente Wijdemeren om binnen 12 weken na het verkrijgen van een bruikbare bouwvergunning te starten met de bouw van de woning en de bouw binnen 12 maanden te voltooien, met dien verstande dat deze termijn wordt verlengd met de tijd die gemoeid is met het aanbrengen van door [eiser] gewenste wijzigingen,

5.4.

staat [eiser] toe de aannemer die de woning zal realiseren te vragen om eventuele door [eiser] gewenste aanpassingen te offreren,

5.5.

veroordeelt Gemeente Wijdemeren om de door [eiser] gewenste wijzigingen op het bouwplan, voor zover deze binnen de verleende bouwvergunning vallen, te respecteren en zo nodig de aannemer te instrueren het alsdan aangepaste bouwplan te realiseren zodra [eiser] schriftelijk akkoord heeft gegeven om de daaraan verbonden meerkosten te voldoen,

5.6.

veroordeelt Gemeente Wijdemeren in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.795,08,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2016.