Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 5133332 AV EXPL 16-31 AL/1116
Kort geding vonnis van 5 augustus 2016
inzake
de besloten vennootschap
Wereldhave Nederland BV,
gevestigd te Schiphol,
verder ook te noemen Wereldhave,
eisende partij,
gemachtigde: mr. W. Raas,
tegen:
de besloten vennootschap
Acessorio BV,
gevestigd te Amersfoort,
verder ook te noemen Acessorio,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.A. Schoonderbeek.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;
- de aanvullende productie 15 van de zijde van Wereldhave;
- de producties 1 tot en met 4 van Acessorio;
- de mondelinge behandeling op 26 juli 2016;
- de pleitnota van Wereldhave;
- de pleitnota van Acessorio.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Acessorio als huurder en Corio Nederland B.V./Klépierre Management Nederland B.V. (hierna: Klépierre) als verhuurder is met ingang van 1 maart 2010 een huurovereenkomst tot stand gekomen ter zake de bedrijfsruimte aan het Emiclaerhof 42 te Amersfoort.
2.2.
De aanvangshuurprijs bedroeg € 10.000,00 per kwartaal, te vermeerderen met € 222,00 aan servicekosten en € 344,00 aan promotiekosten, alle bedragen te vermeerderen met btw.
2.3.
De huur alsmede de service- en promotiekosten dienen bij vooruitbetaling (per kwartaal) te worden voldaan.
2.4.
Klépierre en Acessorio hebben gesproken over een verlaging van de huur. In dat kader zijn de volgende e-mailberichten van belang:
1 mei 2015: Klépierre aan Acessorio:
“(...) In aansluiting op je mailbericht van gisteren gaan wij hierbij – onder voorbehoud goedkeuring directie Corio Nederland BV - akkoord met huurprijsaanpassing conform 7:303 per 1 mei 2015. De huurprijs zal worden aangepast naar € 38.000,- excl. BTW per jaar.
Over 2015 zal een huurkorting worden verstrekt van € 2.000,- excl. BTW welke in mindering zal worden gebracht over de maand mei 2015. (...)”
4 juni 2015: Klépierre aan Acessorio:
“(...) In aansluiting op eerdere gesprekken en correspondentie hebben wij akkoord van onze directie ontvangen op onderhavige transactie onder de nadrukkelijke voorwaarde dat wij jaarlijks mogen beschikken over uw omzetgegevens. (...)”
3 juli 2015: Acessorio aan Klépierre:
“(...) Het is mooi dat je een akkoord hebt, alleen nu wordt de prijsaanpassing vermengd met andere condities. (...)
Dus wat ons betreft kun je de stukken opmaken conform de gemaakte prijsafspraken maar zonder verandering van de overige condities.”
De e-mails van Klépierre zijn afkomstig van de heer [A] , leasing manager.
2.5.
Klépierre heeft op 22 juli 2015 aan Acessorio een allonge gezonden. Daarin is het volgende vermeld:
“(...)
Huurprijs
1.1
Met ingang van 1 mei 2015 bedraagt de huurprijs als genoemd in artikel 4.1 van de huurovereenkomst € 38.000,00 (zegge: achtendertigduizend euro) te vermeerderen omzetbelasting per jaar.
Huurkorting
2.1
Verhuurder verleent aan huurder een (eenmalige) huurkorting op de huidige huurprijs van in totaal € 2.000,00 (zegge: tweeduizend euro) te vermeerderen met omzetbelasting.
2.2
Deze huurkorting zal aan huurder worden verleend door het in mindering brengen van het bedrag genoemd onder 2.1 op de door huurder aan verhuurder verschuldigde huur over de periode 1 april 2015 tot en met 30 juni 2015.
2.3
deze huurkorting wordt alleen verleend voor zover huurder aan zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst heeft voldaan.
(...)”
2.6.
Acessorio heeft de allonge, ondanks herhaald verzoek van Klépierre, niet ondertekend retour gestuurd.
2.7.
Met ingang van 26 augustus 2015 is Wereldhave (als rechtsopvolgster van Klépierre) eigenaresse van winkelcentrum Emiclaer te Amersfoort.
3.Het geschil
3.1.
Wereldhave vordert, samengevat, - na vermindering van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
1. veroordeling van Acessorio tot betaling van:
- € 12.518,29 aan huurachterstand,
- € 8.400,00 aan contractuele boete,
- € 1.256,58 aan buitengerechtelijke incassokosten,
alle bedragen te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
2. ontruiming van het gehuurde;
en voorts veroordeling van Acessorio tot betaling van:
3. € 14.152,27 aan huur inclusief btw en service- en promotiekosten per (gedeelte van een) kwartaal dat het gehuurde niet is ontruimd, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
4. de proceskosten.
3.2.
Aan het gevorderde legt Wereldhave - kort gezegd - ten grondslag dat Acessorio haar betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
Acessorio voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Wereldhave vordert onder meer ontruiming van het door Acessorio gehuurde. Een dergelijke vordering is in kort geding alleen toewijsbaar indien deze in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de gevorderde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Ook dient Wereldhave een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming. De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.
4.2.
Uitgangspunt van artikel 6:265 BW is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Vast staat dat Acessorio kort voor de zitting een bedrag van € 35.640,18 ter zake van openstaande huur aan Wereldhave heeft betaald. Partijen twisten over het antwoord op de vraag of daarmee de gehele huurachterstand is ingelopen, zoals Acessorio stelt, dan wel dat nog een bedrag van € 12.518,29 aan huur open staat, zoals Wereldhave betoogt. In dat kader dient te worden beoordeeld of voorshands voldoende aannemelijk is dat tussen Acessorio en de rechtsvoorgangster van Wereldhave, Klépierre, een huurprijsverlaging is overeengekomen. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.4.
Bij e-mail van 1 mei 2015 heeft de heer [A] , leasing manager bij Klépierre, aan Acessorio bericht dat de huurprijs per 1 mei 2015 zal worden aangepast naar € 38.000,00 exclusief btw per jaar, alsmede dat over 2015 een huurkorting zal worden verstrekt van € 2.000,00 exclusief btw, een en ander onder voorbehoud van goedkeuring directie. Bij e-mail van 4 juni 2015 laat [A] vervolgens aan Acessorio weten dat de directie akkoord is onder de nadrukkelijke voorwaarde dat Klépierre jaarlijks over de omzetgegevens van Acessorio mag beschikken. Acessorio reageert daarop per e-mail van 3 juli 2015, inhoudende dat wat Acessorio betreft de stukken opgemaakt kunnen worden maar zonder verandering van de overige condities (de kantonrechter begrijpt: de omzetgegevens). Klépierre is kennelijk op dit voorstel ingegaan. Zij heeft immers op 22 juli 2015 aan Acessorio een allonge gestuurd, met daarin opgenomen een (nadere) bepaling ter zake de huurprijs en huurprijskorting (zie r.o. 2.5.).
4.5.
Ter zitting is door Wereldhave gesteld dat het overleggen van omzetgegevens een belangrijke voorwaarde is voor een verhuurder. Op basis van die gegevens kan namelijk het functioneren van een winkelcentrum en individuele huurders worden gevolgd, aldus Wereldhave. Dit moge zo zijn, maar nu Klépierre noch in de allonge, noch in de begeleidende brief heeft gerefereerd aan haar eerdere voorwaarde ter zake de omzetgegevens van Acessorio, moet het er in de onderhavige zaak voor worden gehouden dat Klépierre van die voorwaarde (alsnog) heeft afgezien.
4.6.
De stelling van Wereldhave in de dagvaarding dat [A] Klépierre niet kan binden omdat nergens uit blijkt dat de daartoe bevoegde personen binnen Klépierre zijn e-mails onderschreven, snijdt geen hout. De e-mail van 4 juni 2015 vermeldt dat de directie van Klépierre akkoord is met het voorstel. Dat die mededeling onjuist was, is gesteld noch gebleken. Bovendien is bij de allonge een derde, namelijk [B] , contract manager bij Klépierre, betrokken.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is dat tussen Klépierre en Acessorio overeenstemming is bereikt over een huurprijsverlaging, met terugwerkende kracht per 1 mei 2015, tot € 38.000,00 exclusief btw. Reeds gelet op het feit dat de door Wereldhave als productie 15 overgelegde facturen van Klépierre betrekking hebben op de periode vóór de huurprijsverlaging, kan dit niet als bewijs dienen voor het tegendeel. Dat de allonge niet is ondertekend doet evenmin af aan de rechtsgeldigheid van de overeenkomst nu dit geen vereiste is voor totstandkoming daarvan.
4.8.
Partijen zijn het er over eens zijn dat de huur behorende bij de (lagere) huurprijs inmiddels is voldaan tot en met september 2016. Nu van een huurachterstand dus geen sprake (meer) is, zal die vordering worden afgewezen.
4.9.
Wereldhave stelt ter onderbouwing van de gevorderde ontruiming dat de betaling van € 35.640,18 de ernstige tekortkoming van Acessorio niet wegneemt. Daarnaast heeft Acessorio de contractuele boete wegens de te late huurbetaling (artikel 26 lid 2 van de algemene bepalingen) niet voldaan. Acessorio schiet derhalve ernstig tekort in de nakoming van haar verbintenissen zodat ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd, aldus Wereldhave.
4.10.
Hiervoor is reeds overwogen dat er op dit moment geen sprake (meer) is van een huurachterstand. Vast staat dat eerdere betalingen te laat hebben plaatsgevonden als ook dat deze tekortkoming niet meer ongedaan kan worden gemaakt. De kantonrechter acht echter niet aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden beslist dat Acessorio zodanig is tekortgeschoten, ook niet in samenhang bezien met de stelling van Wereldhave dat een bedrag aan contractuele boete open zou staan, in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, en daarmee in de onderhavige kort geding procedure de ontruiming van het gehuurde. De gevorderde ontruiming zal dus worden afgewezen.
4.11.
Wereldhave heeft voorts betaling van € 14.152,27 aan huur inclusief btw en service- en promotiekosten per (gedeelte van een) kwartaal dat het gehuurde niet is ontruimd, gevorderd. Nu de vordering tot ontruiming is afgewezen en bovendien voor toewijzing van nog niet opeisbare huurtermijnen in een kort geding procedure geen plaats is, zal ook dit deel van de vordering worden afgewezen. De verplichting tot betaling van huur vloeit voort uit de overeenkomst.
4.12.
Met betrekking tot de nevenvorderingen ter zake van de contractuele boete, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten overweegt de kantonrechter het volgende. Gesteld noch gebleken is dat ten aanzien van die vorderingen een zelfstandig spoedeisend belang bestaat. Reeds gelet daarop zijn voormelde vorderingen in een procedure als de onderhavige niet voor toewijzing vatbaar.
4.13.
Wereldhave zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Acessorio, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Wereldhave in de proceskosten, aan de zijde van Acessorio tot op heden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2016.