Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 4867982 UE VERZ 16-122 WL/1132
Beschikking van 5 oktober 2016
inzake
de stichting
Stichting Stoutenburg,
gevestigd te Leusden,
verder ook te noemen Stoutenburg,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. J.M. Heikens,
tegen:
de stichting
Stichting Het Utrechts Landschap,
gevestigd te De Bilt,
verder ook te noemen Utrechts Landschap,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large.
1.De procedure
1.1.
Stoutenburg heeft op 29 februari 2016 een voorwaardelijk verzoekschrift ex artikel 7:230a BW (verlenging ontruimingstermijn) ter griffie van deze rechtbank ingediend. Utrechts Landschap heeft op 15 augustus 2016 een verweerschrift ingediend.
Stoutenburg heeft bij brieven van 16, 17 en 18 augustus 2016 nadere producties in het geding gebracht.
1.2.
Partijen zijn door de griffier van deze rechtbank opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 23 augustus 2016.
1.3.
Ter zitting zijn verschenen:
- de heer [A] , bestuurder Stoutenburg;
- de heer [B] , bestuurder Stoutenburg;
- mevrouw [C] , bestuurster Stichting Franciscaans Milieuproject;
- mr. Heikens voornoemd;
- mevrouw [D] , directeur-rentmeester Utrechts Landschap;
- mr. Le Large voornoemd.
1.4.
Vervolgens is de uitspraak bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Kasteel Stoutenburg (hierna: het kasteel) is een landhuis, gelegen op het Landgoed Stoutenburg (hierna: het landgoed) in de gemeente Leusden. In 1948 zijn het kasteel en landgoed aangekocht door de Nederlandse Provincie van de Orde der Minderbroeders, waarna het kasteel tot het eind van de jaren tachtig als klooster in gebruik is geweest.
2.2.
Sinds begin jaren negentig is op het landgoed gevestigd het Franciscaans Milieuproject Stoutenburg (hierna: het milieuproject). Het milieuproject zet zich als eigentijds klooster in voor het herstellen van de relatie tussen mens en natuur. De kern van het milieuproject wordt gevormd door de communiteit, een groep van op dit moment acht personen die permanent in het kasteel woonachtig is en zich situeert in het verlengde van de kloostertraditie van de Minderbroeders Franciscanen. De activiteiten van het milieuproject zijn ondergebracht in drie rechtspersonen.
2.3.
De leden van de communiteit zijn tevens de leden van de Vereniging Communiteit Stoutenburg. Ter verwezenlijking van de doelstellingen van het milieuproject biedt deze vereniging tegen betaling onder meer retraites, bezinningsdagen en kookworkshops. Het inkomen van deze stichting bestaat uit de afdracht van de leden en de opbrengsten van de activiteiten.
De Stichting Franciscaans Milieuproject is een ANBI. Het grootste deel van het inkomen bestaat uit giften en donaties. Daarnaast verzorgt deze stichting de verkoop van boeken en brochures.
De zakelijke activiteiten van het milieuproject zijn ondergebracht in Stichting Stoutenburg. Het inkomen van deze stichting wordt gevormd door de opbrengst uit het conferentieoord, te weten een aantal zalen op de begane grond van het kasteel die worden verhuurd aan groepen. Tot en met 2014 werden ook overnachtingen aangeboden op de tweede verdieping van het kasteel, maar op last van Veiligheidsregio Utrecht is dat niet meer mogelijk.
2.4.
Bij huurovereenkomst van 1 januari 1991 heeft de Nederlandse Provincie van de Orde der Minderbroeders het landgoed en het kasteel verhuurd aan Stoutenburg (welke stichting tot 1997 Stichting Franciskaans Milieuprojekt Stoutenburg genoemd was) voor een periode van vijf jaar. De huurovereenkomst is in 1996 verlengd voor een periode van nogmaals vijf jaar. In de huurovereenkomst is in artikel 5 het Pro volgende opgenomen:
“Het gehuurde is bestemd voor de aktiviteiten van de huurder, zoals deze zijn vastgelegd in de statuten van de Stichting Franciskaans Milieuprojekt Stoutenburg, waaronder onder meer gerekend wordt het bieden van permanente huisvesting aan leden van de Vereniging Communiteit Stoutenburg en hun gezinsleden, alsmede tijdelijke huisvesting aan de gasten. Het is niet toegestaan anderen blijvende huisvesting te bieden, evenmin het in onderhuur geven van terreinen en of (gedeelten) van gebouwen, anders dan het tijdelijk in gebruik geven van ruimte aan personen en/of groepen, welk gebruik per keer slechts enkele dagen zal omvatten en waaraan geen rechten voor later ontleend kunnen worden. […]”
2.5.
De bedoelde statuten van Stoutenburg bevatten de volgende bepaling:
“De Stichting heeft als doel:
a. De exploitatie van het Landgoed Stoutenburg, met dien verstande dat deze
exploitatie zoveel mogelijk in de geest van het op het landgoed gevestigde Franciscaans Milieuproject dient te geschieden;
b. Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in
de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.
2. De Stichting tracht haar doel onder meer te verwezenlijken door het ter beschikking stellen van het koetshuis en/of kasteel, dan wel het terrein van het
Landgoed Stoutenburg voor onder meer vergaderingen, kursussen, retraites
en vieringen.
3. De Stichting beoogt niet het maken van winst.”
2.6.
Bij akte van 13 februari 1997 heeft de Nederlandse Provincie van de Orde der Minderbroeders het landgoed verkocht en geleverd aan de Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland. De huurovereenkomst van 1991 is per 1 januari 2001 nogmaals verlengd voor een periode van vijf jaar. Op 29 maart 2001 heeft Natuurmonumenten het landgoed verkocht en geleverd aan Utrechts Landschap.
2.7.
Zoals omschreven in de leveringsaktes omvat het landgoed:
“het voormalige klooster (hoofdgebouw) met koetshuis, diverse bijgebouwen, ondergrond, erf, moestuin, crucifix en bosterrein, benevens een verpacht gedeelte omvattend grasland, staande en gelegen aan deStoutenburgerlaan 4-5, 3935 PB Stoutenburg, gemeente Leusden[…], in totaal groot elf hectare, twaalf are en drieenzestig centiare […].”
2.8.
Levering aan Utrechts Landschap heeft als volgt plaatsgevonden:
“De feitelijke levering van het verkochte geschiedt als volgt:
a. het koetshuis met veldschuur, gedeelte bos, erf en ondergrond alsmede de crucifix worden heden feitelijk ter beschikking gesteld aan koper […]
b. het hoofdgebouw (kasteel) met ondergrond, resterend perceel bos, moestuin en diverse houten bijgebouwen, zijn verhuurd aan de Stichting Franciskaans Milieuproject Stoutenburg […].”
2.9.
Per 1 januari 2006 is tussen Stoutenburg en Utrechts Landschap een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van tien jaar, tegen een huurprijs van laatstelijk € 49.067,71 per jaar (hierna: de huurovereenkomst). In het huurcontract is onder meer het volgende opgenomen:
“Preambule:
Het Franciscaans Milieuproject, gevestigd in het Kasteel Stoutenburg, heeft als doelstelling het bieden van een plaats waar de zorg voor de natuur en het milieu wordt voorgeleefd, bestudeerd, geoefend en gevierd. Het kasteel wordt bewoond door een eigentijdse communiteit, die zich nadrukkelijk situeert in het verlengde van de kloostertraditie van onder meer de Minderbroeders Franciscanen die het van 1952 tot 1991 in Stoutenburg voorgingen.
[…]
Het Utrechts Landschap en het Franciscaans Milieuproject bepalen samen de sfeer van Klein Stoutenburg. Beide partijen spreken de intentie uit om gezamenlijk invulling te geven aan deze bijzondere plek en het gastheerschap. Partijen kunnen elkaar hierbij aanvullen en versterken. […]
Artikel 1:
1. De verhuurder verhuurt aan de huurder die in huur aanvaardtkasteel Stoutenburgstaande en gelegen aan Stoutenburgerlaan 5teStoutenburg - Noord.
Omschrijving verhuurde: het kasteel, de moestuin met schuur en kas.
Het gazon ten zuiden van het kasteel (incl. theehuisje en vijver) het grote plein op het zuiden en de bloementuinen en borders tegen het kasteel aan: alles zoals op kaartbijlage 1 is aangegeven en benoemd(hierna: het gehuurde)
.
.
[…]
Artikel 2:
1. Het gehuurde is bestemd voor activiteiten (zoals oa congressen) van de huurder, zoals vastgelegd in de statuten van de Stichting Stoutenburg en van de Stichting Franciscaans Milieuproject, waaronder mede wordt gerekend het permanent huisvesten van de leden van de Vereniging Communiteit Stoutenburg en hun gezinsleden, alsmede tijdelijke huisvesting aan gasten.”
2.10.
Bij brief van 23 juni 2015 heeft Utrechts Landschap de huurovereenkomst voor zover nodig opgezegd tegen 31 december 2015 en heeft zij de ontruiming tegen diezelfde datum aangezegd.
3.Het verzoek en het zelfstandig tegenverzoek
3.1.
Stoutenburg verzoekt primair haar niet ontvankelijk te verklaren in het verzoek. Daaraan heeft zij - samengevat - ten grondslag gelegd dat de huuroverkomst gekwalificeerd dient te worden als huur van woonruimte. Om die reden is zij niet ontvankelijk in haar vordering tot verlenging van de ontruimingstermijn, nu dit verzoek ziet op de huur van overige gebouwde onroerende zaken als bedoeld in 7:230a BW.
3.2.
Subsidiair heeft Stoutenburg verzocht, onder voorwaarde dat het primaire verzoek wordt afgewezen, de ontruimingstermijn te verlengen tot 31 december 2016.
3.3.
Utrechts Landschap heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot het ontvankelijk verklaren van Stoutenburg en afwijzing van de subsidiaire vordering.
3.4.
Bij wijze van zelfstandig tegenverzoek heeft Utrechts Landschap verzocht te bepalen dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is, alsmede te bepalen dat Stoutenburg het gehuurde dient te ontruimen binnen een maand na de onderhavige beschikking of een in goede justitie te bepalen termijn.
3.5.
Op de standpunten van partijen wordt in het vervolg, voor zover relevant, nader ingegaan.
4. De beoordeling in het voorwaardelijke verzoek en het zelfstandig tegenverzoek
4.1.
Stoutenburg heeft de kantonrechter verzocht een descente te gelasten om de situatie op het landgoed op te nemen. De kantonrechter gaat daaraan voorbij. De vraag naar de kwalificatie van de huurovereenkomst is er een van overwegend juridische aard. Het nader opnemen van de feitelijke omstandigheden is voor de beoordeling daarvan, mede gelet op de door partijen in het geding gebrachte stukken, niet noodzakelijk.
4.2.
De kern van het geschil betreft de vraag hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Stoutenburg enerzijds stelt zich primair op het standpunt dat er sprake is van huur van woonruimte, terwijl Utrechts Landschap zich primair op het standpunt stelt dat er sprake is van huur van zogenoemde 7:230a-ruimte. Voor zover er sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst, stellen partijen zich op het standpunt dat deze in overwegende mate het door hun primair betoogde karakter heeft.
4.3.
Volgens vaste rechtspraak dient bij de kwalificatie van de huurovereenkomst uitgegaan te worden van hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. En, voor zover vast komt te staan dat het gehuurde niet in zijn geheel als woonruimte kan worden aangemerkt en er sprake is van een gemengde overeenkomst, dient mede in aanmerking genomen te worden de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, en of het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (zie Fuks/Recourt, Hoge Raad 5 november 1993, NJ 1994, 228).
4.4.
Niet is gebleken dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 ten aanzien van het gebruik iets anders voor ogen heeft gestaan dan voortzetting van de reeds bestaande situatie. De enige wijziging die met de totstandkoming van de huurovereenkomst is doorgevoerd is dat het koetshuis niet langer tot het gehuurde behoorde, aangezien Utrechts Landschap deze zelf in gebruik wilde nemen. Utrechts Landschap mag bovendien worden geacht bekend te zijn geweest met het feitelijk gebruik van het gehuurde, aangezien zij al sinds 2001 verhuurder was. Daarmee staat voldoende vast dat partijen in ieder geval hetzelfde gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
4.5.
Beoordeeld zal dan ook moeten worden op welke wijze dit gebruik moet worden gekwalificeerd. Dat zal dan ook moeten gebeuren aan de hand van het milieuproject als geheel, nu de verschillende aspecten daarvan in sterke mate verweven zijn en ook zijn benoemd in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst, waarbij ook expliciet wordt verwezen naar de statuten van Stoutenburg en van de Stichting Franciscaans Milieuproject. De kern van het milieuproject wordt gevormd door de communiteit. De leden van de communiteit zijn woonachtig in het kasteel en dragen zorg voor de activiteiten die door beide stichtingen worden ontplooid. Het woonachtig zijn van de leden van de communiteit in het kasteel is ook de enige activiteit van het milieuproject dat in de verschillende huurovereenkomsten expliciet wordt benoemd. Daarmee is er sprake van een wezenlijk andere situatie dat in de door Utrechts Landschap aangehaalde jurisprudentie, waarin de huurder woonruimte aan willekeurige derden ter beschikking stelt. Aangezien Stoutenburg en de bewoners onlosmakelijk zijn verbonden, en partijen ook hebben beoogd dat de leden van de communiteit in het gehuurde gaan wonen, is er sprake van huur van woonruimte.
4.6.
Ten aanzien van de activiteiten van Stoutenburg is de kantonrechter van oordeel dat dit bedrijfsmatige activiteiten betreffen. Het gaat om - kort gezegd - zaalverhuur aan derden. Dat een en ander een kleinschalig en ‘low-key’ karakter heeft en het milieuproject zelf ook gebruik maakt van deze zalen, zoals door Stoutenburg aangevoerd, doet er niet aan af dat deze ruimtes geschikt en bestemd zijn voor bedrijfsmatig gebruik, zodat die ruimtes moeten worden aangemerkt als 7:230a-ruimte. Ook uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat deze activiteiten een bedrijfsmatig karakter hebben. Daarbij wijst de kantonrechter onder meer op de brief van Stoutenburg aan Utrechts Landschap van 11 november 2004, waarin zij ten behoeve van de huurovereenkomst plannen ontvouwt die moeten bijdragen aan een “financieel gezonde bedrijfsvoering”, en op de brief van Stoutenburg van 20 april 2015, waarin zij wijst op de inkomstenderving die zij lijdt als gevolg van de omstandigheid dat het kasteel niet voldoet aan de brandveiligheidseisen.
4.7.
Uit het voorgaande blijkt dat er sprake is van een gemengde overeenkomst, zodat aan de hand van het hiervoor weergegeven uitgangspunt zal moeten worden beoordeeld welk van de twee aspecten daarin de overhand heeft. Beide partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De kantonrechter zal daarvan uitgaan.
4.8.
Een wezenlijk deel van de activiteiten die op het landgoed wordt ontplooid, betreft de ideële activiteiten van het milieuproject, zoals de retraites, kookworkshops en bezinningsdagen. Deze activiteiten vinden plaats in het kasteel, maar ook in de buitenruimte van het gehuurde, waaronder met name de moestuin. Stoutenburg heeft - kort gezegd - betoogd dat deze activiteiten samenhangen met de woonfunctie van het kasteel, en dat deze activiteiten geen commercieel oogmerk hebben en samenhangen met de doelstellingen van het milieuproject.
4.9.
Daarmee legt Stoutenburg een onjuiste maatstaf aan. Niet van belang is of deze activiteiten een commercieel karakter hebben of dat er sprake is van een winstoogmerk. Voor de vraag of er sprake is van 7:230a-ruimte is in dit geval voldoende dat komt vast te staan dat deze ruimte wordt aangewend voor een ander doel dan wonen. In het geval van het milieuproject geldt dat een website (www.stoutenburg.nl) wordt onderhouden waarop promotie wordt gemaakt voor haar ideële activiteiten. Bovendien wordt er voor deze activiteiten een bijdrage gevraagd, en vormen deze bijdragen een niet te verwaarlozen deel van het totale inkomen van het milieuproject. Daaruit volgt reeds dat deze activiteiten niet kunnen worden gerekend tot de woonfunctie van het kasteel en dat de delen van het gehuurde waarin deze activiteiten plaatsvinden als 7:230a-ruimte moet worden aangemerkt.
4.10.
Aan de hand van de voorgaande typering dient beoordeeld te worden of, mede gezien de inrichting, het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is. De kantonrechter is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord. Tussen partijen staat vast dat de gehele tweede verdieping is bestemd om te worden gebruikt voor de zakelijke activiteiten van Stoutenburg. Daarbij komt dat, mede gezien hetgeen hiervoor onder 4.9 is overwogen, ook vrijwel de gehele begane grond niet als woonruimte, en daarmee als 7:230a-ruimte, in gebruik is. De Kapelzaal en de Tuinzaal met bijbehorende ruimtes worden verhuurd door Stoutenburg en het merendeel van de overige ruimtes is mede in gebruik voor de ideële activiteiten. Alleen de eerste verdieping is in gebruik voor geen ander doel dan bewoning.
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat er sprake is van huur van overige gebouwde onroerende zaken ex 7:230a BW. Stoutenburg is dan ook ontvankelijk in haar verzoek en het door Utrechts Landschap onder I verzochte is toewijsbaar.
4.12.
Stoutenburg heeft subsidiair gevorderd de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter dient daarbij de belangen van huurder en verhuurder af te wegen. In het onderhavige geval dient deze belangenafweging uit te vallen in het voordeel van de huurder. Utrechts Landschap heeft niet of nauwelijks onderbouwd dat haar belangen worden geschaad indien zij het verstrijken van een dergelijke verlengde termijn tot 1 januari 2017 moet afwachten. Daar staat tegenover dat Stoutenburg een groot belang heeft bij de verlenging van die termijn. Niet alleen kan zij daardoor voldoen aan de zakelijke verplichtingen die zij tot 1 januari 2017 is aangegaan, maar bovendien biedt dit haar enige ruimte om vervangende woonruimte te zoeken voor leden van de communiteit, van wie een aantal al meer dan twintig jaar woonachtig is in het kasteel. Door het bepalen van een ontruiming op korte termijn zouden de belangen van Stoutenburg daarmee ernstiger worden geschaad dan de belangen van Utrechts Landschap bij het nog enige tijd voortzetten van het gebruik.
4.13.
Aangezien partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld zal de kantonrechter de kosten compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in het voorwaardelijk verzoek van Stoutenburg
5.1.
verlengt de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd tot 1 januari 2017;
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst af het meer of anders verzochte;
in het zelfstandig tegenverzoek van Utrechts Landschap
5.4.
verklaart dat op het gehuurde het huurrechtelijk regime van artikel 7:230a BW van toepassing is;
5.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2016.