Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Familierecht
Zittingsplaats Utrecht
Vonnis in gevoegde zaken van 2 november 2016
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/16/366036 / HA ZA 14-274 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R.V.C.F. Dingemans te Maarssen,
tegen
[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. D.H.J. Hooreman te Amsterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/16/395816 / HA ZA 15-579 van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.V.C.F. Dingemans te Maarssen,
tegen
1.[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
2.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. D.H.J. Hooreman te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. genoemd worden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. zullen tezamen aangeduid worden met [gedaagde 1] c.s. (in enkelvoud, vrouwelijk).
1.De procedure in de zaak C 16/366036 HA ZA 14-274
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2014 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de comparitie van 15 juli 2014,
- de aanhouding ten behoeve van minnelijke onderhandelingen,
- de akte wijziging van eis in reconventie, tevens akte verzoek tot voeging,
- de antwoordakte wijziging van eis in reconventie, tevens akte houdende wijziging van eis in conventie (d.d.16 sep 2015),
- de akte uitlating opdracht comparitie van partijen, tevens houdende wijziging eis in conventie aan de zijde van [eiseres] ,
- de akte na comparitie, tevens wijziging van eis in reconventie aan de zijde van [gedaagde 2] c.s.
De brief van 24 september 2015 die door [eiseres] aan de rechtbank is gezonden, zal buiten beschouwing worden gelaten aangezien stukken in een dagvaardingsprocedure alleen door tussenkomst van een advocaat en via de rol in het geding kunnen worden gebracht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de zaak C/16/395816 HA ZA 15-579
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 september 2015 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de comparitie van 29 januari 2016,
- de akte uitlating opdracht comparitie van partijen, tevens houdende wijziging eis in conventie aan de zijde van [eiseres] ,
- de akte na comparitie, tevens wijziging van eis in reconventie aan de zijde van [gedaagde 2] c.s.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is de zuster van wijlen [erflater] , die op [1995] is overleden (hierna: erflater).
3.2.
[gedaagde 1] was gehuwd met erflater. [gedaagde 2] c.s. zijn de kinderen van [gedaagde 1] en erflater.
3.3.
Partijen zijn door vererving deelgenoten geworden in de gemeenschappelijke eigendom van een perceel grond te [gemeente] aan de [adres] (kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , hierna te noemen: de strook) waarvan de huidige bestemming “tuin” is en een perceel water met eiland te [gemeente] in de zogeheten [buurt] (kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , hierna te noemen: het recreatieperceel).
3.4.
[eiseres] is voor de helft gerechtigd tot de eigendom van deze percelen en [gedaagde 1] c.s. gezamenlijk tot de andere helft.
3.5.
Deze percelen zijn al jarenlang in het bezit van de familie [naam] .
3.6.
De strook grenst aan een daarachter gelegen, ingesloten, perceel grasland (kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] ) dat eerder aan [eiseres] toebehoorde. In 2012 heeft [eiseres] dit perceel overgedragen aan de heer en mevrouw [A] (hierna te noemen: de familie [A] ). De familie [A] verzorgt [eiseres] , die inmiddels op leeftijd is, dagelijks (om niet).
3.7.
Partijen hebben een aanvraag vooroverlegplan inzake het bouwen van een nieuwe woning op het perceel [kadastrale aanduiding] ten behoeve van de familie [A] en de bouw van een mantelzorgwoning op de strook ten behoeve van [eiseres] ingediend bij de gemeente [gemeente] . Bij de brief van 16 februari 2015 heeft de gemeente verklaard niet bereid te zijn op basis van het ingediende plan de benodigde woonbestemming te verlenen.
3.8.
De waarde van de strook is in opdracht van [eiseres] op 29 maart 2013 door makelaar Ritter te Maarssen op een bedrag van € 25.000,00 getaxeerd, op basis van de huidige bestemming “tuin” en op een bedrag van € 210.000,00 bij een “woonbestemming”.
4.Het geschil
in alle zaken
4.1.
Voor de precieze vorderingen (na eiswijzigingen) in conventie en in reconventie in beide zaken, verwijst de rechtbank naar de stukken. Kort samengevat hebben partijen de rechtbank verzocht een beslissing te nemen over de verdeling van de strook en het recreatieperceel, waarbij [eiseres] aan de ene kant en [gedaagde 1] c.s. aan de andere kant verschillende voorstellen hebben gedaan.
In de kern komt het geschil erop neer dat [eiseres] toebedeling van de strook aan haar vordert tegen de door haar voorgestelde waarde (gebaseerd op de huidige bestemming tuin) omdat zij de strook wil gebruiken hetzij als locatie voor een voor haar te bouwen mantelzorgwoning (waarin zij verzorgd kan blijven door de nabij wonende familie [A] ), hetzij om de strook over te dragen of na te laten aan de familie [A] , hetzij om een gedeelte van de strook te gebruiken als ontsluiting van het perceel van de familie [A] op de openbare weg. Om die reden heeft zij, indien de rechtbank haar primaire vordering tot volledige toebedeling van de strook aan haar afwijst of indien toebedeling voor een bedrag van meer dan € 50.000,00 in de rede ligt, gevorderd dat de strook in twee delen gesplitst zal worden waarbij haar een gedeelte zal worden toebedeeld dat de familie [A] kan gebruiken om van en naar de openbare weg te gaan. [eiseres] ziet de (gedeeltelijke) verwerving van de strook ten behoeve van de familie [A] als een honorering voor alle zorg en toewijding die [eiseres] en wijlen haar echtgenoot van de familie [A] hebben gehad (en heeft). Het recreatieperceel dient volgens haar aan [gedaagde 1] c.s. te worden toebedeeld.
[gedaagde 1] c.s. heeft tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] geconcludeerd. [gedaagde 1] c.s. hecht er namelijk aan dat de strook (tezamen met het recreatieperceel) binnen de familie blijft. [gedaagde 1] c.s. vordert daarom toebedeling van de percelen aan haar ( [gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. gezamenlijk) en zij verzet zich tegen splitsing van de strook waarbij [eiseres] de ene helft en zij de andere helft toebedeeld krijgt. Zij stelt zich op het standpunt dat aan [eiseres] geen vordering tot toebedeling van de strook toekomt aangezien daarmee niet de belangen van [eiseres] maar die van de familie [A] worden behartigd en dit is volgens [gedaagde 1] c.s. in strijd met de bedoeling van artikel 3:185 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarbij speelt het volgende nog een rol. Indien de gemeente na een goedgekeurd bouwplan de strook alsnog een woonbestemming verleent, zal dit de waarde van de strook flink doen stijgen. [gedaagde 1] c.s. vreest dat de familie [A] de strook na bestemmingswijziging met flinke winst aan een derde zal verkopen en dat de familie [A] alleen geïnteresseerd is in de strook om in de toekomst van de waardestijging te profiteren. [eiseres] heeft tot niet-ontvankelijkverklaring van de vorderingen van [gedaagde 1] in reconventie geconcludeerd.
4.2.
Partijen zijn al jarenlang met elkaar in onderhandeling om een voor alle betrokkenen zo aanvaardbaar mogelijke oplossing te vinden, maar dat is tot op heden niet gelukt. Tijdens de comparities is aan de orde gekomen dat als de strook aan één van de partijen wordt toebedeeld, het wenselijk is om daaraan een meerwaardeclausule te verbinden zodat alle partijen profiteren van de waardestijging in het geval de grond in de toekomst een hogere waarde krijgt vanwege een bestemmingswijziging. [gedaagde 1] c.s. heeft een meerwaardeclausule geformuleerd die geldt voor de duur van 15 jaar. Ook wenst zij dat de verkrijgende partij de wederpartij binnen 30 dagen na kennisneming van een bestemmingswijziging informeert op straffe van een boete van € 100.000,00 en dat de bepalingen uit de meerwaardeclausule bij wijze van een kettingbeding aan de nieuwe eigenaar dienen te worden opgelegd, op straffe van een boete van eveneens € 100.000,00. [eiseres] kan zich vinden in de door [gedaagde 1] c.s. voorgestane meerwaardeclausule met dien verstande dat zij een kortere duur van de geldigheid daarvan voorstaat, namelijk tussen de vijf en de acht jaar, omdat partijen anders onnodig lang aan elkaar verbonden blijven hetgeen volgens haar strijdig is met de bedoeling om uit de onverdeeldheid te geraken als bedoeld in artikel 3:178 BW. Voorts verzet zij zich tegen het boetebeding en is zij van mening dat indien de rechtbank toch een boetebeding aan de verdeling verbindt, een boete van € 100.000,00 excessief is en een eventuele boete niet meer dan € 25.000,00 dient te bedragen gelet op de familieverhoudingen.
4.3.
Ten aanzien van het recreatieperceel zijn partijen het erover eens dat dit nauwelijks economische waarde vertegenwoordigt vanwege het benodigde onderhoud aan bijvoorbeeld de beschoeiing ervan. [gedaagde 1] c.s. heeft toebedeling aan haar gevorderd met het oog op het voortzetten van het gebruik van het perceel binnen de familie.
5.De beoordeling in alle zaken
voeging
5.1.
Op de comparitie van 15 juli 2014 is al aan de orde gekomen dat niet alleen [eiseres] en [gedaagde 1] maar ook [gedaagde 2] c.s. deelgenoten zijn in de gemeenschappen bestaande uit de strook en het recreatiegebied. Aangezien verdeling van deze goederen wordt gevorderd, dient een beslissing te worden genomen die alle deelgenoten aangaat en die voor hen allen hetzelfde luidt. Omdat het hier om een processueel ondeelbare vordering gaat, is met partijen besproken dat indien onderhandelingen in der minne niet tot het gewenste resultaat zouden leiden, ook [gedaagde 2] c.s. zou worden gedagvaard en dat beide zaken gevoegd zouden worden behandeld. Op de comparitie van 29 januari 2016 is aldus besproken en beslist dat beide zaken gevoegd worden behandeld en dat, zoals partijen verlangen, alle stukken en stellingen in de afzonderlijke zaken als ingelast in beide zaken dienen te worden beschouwd.
ten aanzien van de strook en het recreatieperceel
5.2.
De rechtbank zal de strook toebedelen aan [gedaagde 1] c.s., tegen een door de in het dictum te noemen makelaar vastgestelde bindende waarde gebaseerd op de huidige bestemming tuin. Daartoe strekt het volgende. De realisering van een mantelzorgwoning ten behoeve van [eiseres] ligt voorlopig niet in de rede, gezien de afwijzende beslissing van de gemeente zoals hiervoor genoemd onder 3.7. Het belang dat [gedaagde 1] c.s. heeft bij voortzetting van het gebruik van de strook binnen de familie, zoals dat al jarenlang het geval is geweest, acht de rechtbank groter dan het belang dat [eiseres] heeft bij de mogelijkheid om het perceel bij wijze van dank aan de familie [A] over te dragen dan wel om de familie [A] de mogelijkheid te bieden via (een deel van) het perceel van en naar de openbare weg te gaan.
5.3.
De door [gedaagde 1] c.s. voorgestelde makelaar zal aangewezen worden als degene die de bindende taxatie zal verrichten ter bepaling van de waarde waartegen de percelen aan [gedaagde 1] c.s. zullen worden toebedeeld, nu [eiseres] heeft verklaard te kunnen instemmen met deze makelaar.
5.4.
Aan de toebedeling aan [gedaagde 1] c.s. zal de rechtbank de door [gedaagde 1] c.s. voorgestelde meerwaardeclausule verbinden zoals door haar gevorderd en zoals hierna in het dictum zal worden weergegeven, zodat beide partijen kunnen profiteren van een eventuele waardestijging ten gevolge van een bestemmingswijziging. Daarbij weegt de rechtbank mee dat ten behoeve van de effectiviteit van deze clausule, het nodig is daaraan een serieuze prikkel tot naleving te verbinden zodat de rechtbank daarom voor zowel de duur van geldigheid van de clausule als voor (de omvang van) de boete de vordering van [gedaagde 1] c.s. zal volgen. De door [eiseres] geuite bezwaren tegen de door [gedaagde 1] c.s. voorgestane boete die verbonden wordt aan het niet tijdig bekendmaken aan de andere partij van een bestemmingswijziging, zal eveneens worden overgenomen om te garanderen dat de gemaakte afspraken niet onuitvoerbaar worden omdat de wederpartij niet op de hoogte is van een mogelijke waardestijging.
5.5.
Het recreatieperceel zal worden toebedeeld aan [gedaagde 1] c.s. nu alle partijen het daarover eens zijn en [gedaagde 1] c.s. geen voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van de waarde. Voor wat betreft de waarde waartegen de toebedeling zal geschieden, zal de rechtbank bepalen dat de hiervoor genoemde makelaar deze zal bepalen, zoals eveneens door [gedaagde 1] c.s. is voorgesteld.
5.6.
Op grond van de redelijkheid en de billijkheid dienen de kosten die verbonden zijn aan de taxatie van de waarde van de strook en het recreatieperceel, door [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. ieder bij helfte te worden gedragen evenals de kosten die verbonden zijn aan de levering aan [gedaagde 1] c.s. van de aandelen van [eiseres] in de strook en het recreatieperceel.
5.7.
De rechtbank zal [eiseres] veroordelen tot medewerking aan de overdracht van haar aandeel in de strook en in het recreatieperceel binnen een termijn van vier weken na de door de makelaar te verrichten taxatie, waarbij de rechtbank een ruimere termijn aanhoudt dan door [gedaagde 1] c.s. is gevorderd met het oog op de mogelijk al volle agenda van de notaris en alle andere betrokkenen.
5.8.
Nu de rechtbank zal beslissen dat de strook niet aan [eiseres] maar aan [gedaagde 1] c.s. zal worden toebedeeld, zal de rechtbank bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de door [eiseres] te verlenen noodzakelijke medewerking onder de in het dictum te noemen voorwaarden. Aangezien hiermee in de reële executie zal worden voorzien, ziet de rechtbank geen aanleiding om de door [gedaagde 1] c.s. gevorderde dwangsom toe te wijzen indien medewerking van [eiseres] uitblijft. De rechtbank volgt hier niet de vordering van [gedaagde 1] c.s. om te bepalen dat bij gebrek aan medewerking van [eiseres] het vonnis in de plaats zal treden van de door de notaris op te maken leveringsakte, aangezien het opmaken van een dergelijke akte specifieke (notariële) kennis vereist. Volstaan kan worden met de vervanging van de door [eiseres] te verlenen noodzakelijke medewerking bij de levering. De meerwaardeclausule zal ook in die zin door de rechtbank worden aangepast.
Voor toewijzing van de vordering van [gedaagde 1] c.s. om de verkrijgende partij te veroordelen tot medewerking aan de levering en het doen opnemen van de meerwaardeclausule in de notariële akte op straffe van een dwangsom, ziet de rechtbank geen grond aangezien [gedaagde 1] c.s. zelf de verkrijgende partij is en zij deze toebedeling aan haar met toepasselijkheid van de meerwaarde clausule heeft gevorderd.
proceskosten
5.9.
Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
in de zaken C 16/366036 HA ZA 14-274 en C/16/395816 HA ZA 15-579
in conventie en in reconventie
6.1.
deelt de strook (aan de [adres] te [gemeente] , kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] ) en het recreatieperceel (in de [buurt] te [gemeente] , kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] ) toe aan [gedaagde 1] c.s. onder de volgende bepalingen:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. dienen de helft van de waarde van de strook en de helft van de waarde van het recreatieperceel aan [eiseres] te vergoeden wegens overbedeling, waarbij Brecheisen Makelaars/Taxateurs te Utrecht de waarde van de strook en het recreatieperceel conform de huidige bestemmingen per heden bindend zal vaststellen,
Partijen dienen binnen twee weken na heden gezamenlijk de opdracht tot taxatie (of een volmacht daartoe) aan deze makelaar te verstrekken,
De kosten voor deze taxatie dienen door [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. ieder bij helfte te worden gedragen,
Partijen dienen binnen vier weken na de door de makelaar verrichte taxatie mee te werken aan de overdracht van het aandeel van [eiseres] in de strook en in het recreatieperceel aan [gedaagde 1] c.s.,
De (notariële) kosten vanwege de hiervoor genoemde overdracht dienen door [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. ieder bij helfte gedragen te worden,
Ten aanzien van een eventuele meerwaarde van de strook ten gevolge van een wijziging van de daarop rustende bestemming, geldt dat [gedaagde 1] c.s. zich jegens [eiseres] verplicht deze meerwaarde onder de hierna te noemen omstandigheden als volgt te delen:
1. Ingeval de bestemming van de strook (thans “agrarisch/tuingrond”) wijzigt, zodanig dat die wijziging een waardevermeerdering tot gevolg heeft, zullen [gedaagde 1] c.s. en [eiseres] in overleg treden over het vaststellen van de waarde van de strook na wijziging van de bestemming van de strook waarbij voor de waardebepaling wordt uitgegaan van de situatie dat de strook wordt verkocht aan een derde;
Onder het begrip “wijziging van de bestemming van de strook” wordt verstaan:
-wijziging van de gemeentelijke dan wel provinciale bestemming van de strook na wijziging van het gemeentelijk of provinciaal bestemmingsplan en/of
-door verkrijger van overheidswege verkregen toestemming dan wel rechterlijke toestemming om de strook te gebruiken voor een andere bestemming dan de huidige gemeentelijke of provinciale bestemming die op de strook rust (agrarisch/tuingrond);
Onder het begrip “waardevermeerdering” wordt verstaan het verschil tussen de waarde van de strook ten tijde van het verkrijgen door [gedaagde 1] c.s. van de (volle) eigendom van de strook en de waarde die de strook na wijziging van de bestemming van de strook heeft (waarbij voor de waardebepaling wordt uitgegaan van de situatie dat de strook wordt verkocht aan een derde);
2. Mocht na wijziging van de bestemming van de strook sprake zijn van een waardevermeerdering van de strook als bedoeld in lid 1 dan komt [eiseres] 25% van deze waardevermeerdering toe;
3. Indien [gedaagde 1] c.s. en [eiseres] niet binnen twee maanden de wijziging van de bestemming van de strook tot overeenstemming komen over de waarde van de strook na wijziging van de bestemming van de strook, dan zal deze worden vastgesteld door twee (register) onroerend goed taxateurs, van wie er één door [gedaagde 1] c.s. en één door [eiseres] wordt benoemd. Iedere partij draagt de kosten van de door hem/haar te benoemen taxateur;
4. de meerwaardeclausule vervalt:
-vijftien (15) jaar na de datum van de notariële akte van verdeling waarbij de volledige eigendom van het perceel aan [gedaagde 1] c.s. is toebedeeld;
5. [gedaagde 1] c.s. is verplicht om, zo lang de periode van 15 jaar als genoemd in lid 4 niet is verstreken, om [eiseres] binnen 30 dagen nadat [gedaagde 1] c.s. bekend is geworden met wijziging van de bestemming van de strook in de zin van lid 1, bij aangetekend schrijven hiervan op de hoogte te brengen. Indien [gedaagde 1] c.s. verzuimt om [eiseres] binnen 30 dagen nadat [gedaagde 1] c.s. bekend is geworden met wijziging van de bestemming van de strook in de zin van lid 1 hiervan op de hoogte te stellen dan verbeurt [gedaagde 1] c.s. ten behoeve van overdrager een onmiddellijk opeisbare boete van honderdduizend euro;
6. Indien [gedaagde 1] c.s. of haar rechtsopvolgers in de eigendom de strook of een deel daarvan binnen de in lid 4 genoemde termijn van 15 jaar vervreemdt aan een derde (daaronder begrepen de vestiging van een zakelijk genotsrecht), is zij verplicht de bepalingen uit deze meerwaardeclausule bij wijze van kettingbeding aan de nieuwe eigenaar of beperkt genotsrechthebbende op te leggen, ten behoeve van [eiseres] te bedingen en aan te nemen en in elke verder akte van vervreemding woordelijk te doen opnemen, zulks op verbeurte door [gedaagde 1] c.s. – en iedere opvolgende eigenaar of beperkt genotsrechthebbende – die verzuimt dit op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen een onmiddellijk opeisbare boete van honderdduizend euro (..), ten behoeve van [eiseres] , zulks onverminderd de overige aan [eiseres] toekomende rechten;
7. de rechten en verplichtingen uit hoofde van de onderhavige clausule gaan van rechtswege over op de rechtsopvolgers van [gedaagde 1] c.s. en [eiseres] onder algemene titel (erfgenamen);
Partijen dienen voor zover nodig mee te werken aan het opnemen van deze meerwaardeclausule in de notariële leveringsakte,
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot medewerking aan de levering van haar aandeel in de strook en in het recreatieperceel aan [gedaagde 1] c.s. binnen vier weken na de door de makelaar verrichte taxatie van de percelen en bepaalt dat dit vonnis in de plaats zal treden van de door [eiseres] noodzakelijk te verrichten rechtshandelingen voor de levering van het genoemde aandeel indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- de notaris die met het transport is belast heeft partijen uitgenodigd de transportakte op zijn kantoor te ondertekenen dan wel een volmacht daartoe verstrekt, een tijdstip daartoe bepaald en partijen ten minste een week voor dit tijdstip een ontwerp van deze akte en een afrekening toegezonden en
- [eiseres] heeft niet uiterlijk op het door de notaris bepaalde tijdstip meegewerkt aan de ondertekening van de transportakte of de volmacht,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2016. [1]