Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 5318408 UV EXPL 16-259 GD/947
Kort geding vonnis van 2 november 2016
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder te noemen [eiser sub 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
We Do Projects B.V.,
gevestigd te Culemborg,
verder te noemen WDP,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.A. van Gorcom,
tegen:
de stichting
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A. Boumanjal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 13,
- de mondelinge behandeling op 20 september 2016,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 20 september 2016 heeft [gedaagde] de behandelend voorzieningenrechter gewraakt. Bij beslissing van 3 oktober 2016 heeft de wrakingskamer van deze rechtbank het verzoek tot wraking ongegrond verklaard en bepaald dat de procedure dient te worden voortgezet in de stand waarin deze zich bevond op het moment van de schorsing vanwege het wrakingsverzoek.
1.3.
De mondelinge behandeling is voortgezet op 17 oktober 2016. Daaraan voorafgaand hebben [eiser sub 1] en WDP een akte vermeerdering van eis en producties 14 en 15 in het geding gebracht en heeft [gedaagde] zes producties in het geding gebracht. Ter zitting heeft [gedaagde] een pleitnota overgelegd.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] was eigenaar van het pand aan de [adres] in [woonplaats] op het moment dat [gedaagde] , begin 2012, haar interesse kenbaar heeft gemaakt om dat pand te kopen. Totdat de daadwerkelijke levering van het pand zou plaatsvinden, zijn partijen een huurovereenkomst met betrekking tot het pand aangegaan.
2.2.
Op 11 februari 2015 is tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] een (nieuwe) huurovereenkomst tot stand gekomen. Deze huurovereenkomst vermeldt voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang:
“Het gestelde in deze huurovereenkomst, gemaakt teneinde het object voor eigendomsoverdracht door Stichting [gedaagde] in gebruik te kunnen laten nemen, is onlosmakelijk verbonden met de
overeenkomst van koop en verkoopvan 11 februari 2015 tussen in deze overeenkomst genoemde partijen.
overeenkomst van koop en verkoopvan 11 februari 2015 tussen in deze overeenkomst genoemde partijen.
(...)
4.5.1.
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs.
(...)
4.7.
Per betaalperiode van
één (1) kwartaalbedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
één (1) kwartaalbedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
de huurprijs EUR 60.000,-
(...)
Huurder komt naar gelang gedane aanbetalingen op de koopsom conform het koopcontract in aanmerking voor een huurkorting, conform hetgeen bepaald is in artikel 8.8.
(…)
4.9.
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in
4.9zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
4.9zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
(...)
Kooprecht
8.6.
Huurder heeft een kooprecht voor een koopsom van € 1.900.000 kosten koper zolang de huurovereenkomst van kracht is en zoals vastgelegd in de koopovereenkomst van 11 februari 2015.
8.7.
Huurder/koper verplicht zich tot het doen van een niet restitueerbare aanbetaling op de koopsom van € 200.000 per uiterlijk 1 april 2015 op de rekeningen van GE Artesia (…) van verhuurder, doch nadat GE Artesia een verklaring heeft verstrekt dat de aanbetaling (en eventueel andere aanbetalingen) in mindering strekken op de koopsom, zodat een koopsom van € 1.700.000 resteert. Tevens dient in deze verklaring expliciet te worden vermeld dat de verkoper geen beschikking kan hebben over deze aanbetaling en eventuele andere aanbetalingen.
8.8.
Huurder heeft naast de in 8.7 genoemde betaling en de huurbetaling conform artikel 4.1 het recht tussentijdse betalingen op de koopsom te voldoen aan verhuurder mits deze minimaal € 100.000 of veelvouden hiervan bedragen. De huursom zal vervolgens naar rato naar beneden worden bijgesteld. Dit betekent dat de huur verlaagd wordt met € 12.632 voor iedere € 100.000 die wordt aanbetaald, ergo na betaling van de in artikel 8.7 genoemde waarborgsom bedraagt de huurverplichting op jaarbasis € 240.000 - 2 x € 12.632 = € 214.736.”
2.3.
Eveneens op 11 februari 2015 hebben [eiser sub 1] en [gedaagde] een koopakte ondertekend. Deze koopakte vermeldt voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang:
“
Bijzondere bepalingen inzake huur
Bijzondere bepalingen inzake huur
Artikel 14
Koper en Verkoper gaan met betrekking tot het Verkochte een huurovereenkomst aan, waarbij Koper het Verkochte van Verkoper huurt tot aan de Leveringsdatum.”
2.4.
De niet restitueerbare aanbetaling van € 200.000,- zoals bedoeld in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst van 11 februari 2015 is door [gedaagde] betaald.
2.5.
Tussen partijen is in de loop van 2015 een geschil ontstaan over de betaling van de huurtermijnen, hetgeen heeft geleid tot een kortgedingprocedure bij deze rechtbank. In het vonnis dat op 4 november 2015 is gewezen, heeft de kantonrechter - voor zover hier relevant - de volgende onmiddellijke voorziening gegeven:
“5.1 gunt [gedaagde] een termijn na één maand vanaf heden om de achterstallige huurpenningen ten bedrage van € 180.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata tot de datum van voldoening aan [eiser sub 1] te voldoen;
en, indien niet correct aan deze betalingsverplichting wordt voldaan:
5.2
veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak aan de [adres] (...) in [woonplaats] te ontruimen (...)”
2.6.
[gedaagde] heeft het bedrag van € 180.000,- betaald aan [eiser sub 1] en begin 2016 zijn [eiser sub 1] en [gedaagde] (weer) in gesprek gegaan over de aankoop van het pand door [gedaagde] .
2.7.
Op 17 maart 2016 heeft [eiser sub 1] het pand aan de [adres] aan WDP verkocht. WDP heeft dat bij brief van 19 april 2016 aan [gedaagde] bevestigd. In deze brief heeft WDP [gedaagde] onder andere het volgende voorgesteld:
“1. Tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] wordt wederzijdse finale kwijting verleend.
2. Per 1 juli 2016 dient er een bedrag van €400.000 betaald te worden aan achterstallig onderhoud en achterstallige huur. De huur is hiermee betaald tot en met 31.12.2016;
3. De koopoptie dient voor 22 december 2016 geëffectueerd te worden en er kan gekocht worden voor € 1.000.000 k.k. Huurder dient de koopoptie schriftelijk in te roepen voor 1 december 2016.(...)”
2.8.
[gedaagde] heeft hier bij e-mailbericht van 9 mei 2016 op gereageerd, waarbij zij heeft aangegeven dat de koopoptie dient te blijven bestaan. Zij is vervolgens onderhandelingen gestart met WDP met betrekking tot de aankoop van het pand. Dat heeft tot op heden niet tot aankoop van het pand geleid.
2.9.
Bij aangetekende brief van 19 mei 2016 heeft [eiser sub 1] [gedaagde] in gebreke gesteld wegens het niet nakomen van de huurovereenkomst en [gedaagde] gesommeerd om binnen één week een bedrag van € 353.144,44 aan achterstallige huur- en verzekeringspenningen en kosten van achterstallig onderhoud aan hem over te maken. Tevens heeft [eiser sub 1] [gedaagde] meegedeeld:
“Daarnaast bent u bekend met de voorgenomen verkoop van het object aan o.a. de heer [C] . Uitdrukkelijk is met deze koper overeen gekomen dat hij uw huur- en de daarmee samenhangende kooprechten respecteert.”
2.10.
Bij e-mailbericht van 3 juni 2016 heeft [gedaagde] onder meer aan [eiser sub 1] geantwoord dat de duidelijk tussen partijen gemaakte afspraak is dat er geen huur meer betaald zou worden.
2.11.
Op 24 juni 2016 heeft WDP aan [gedaagde] meegedeeld dat zij de locatie van [eiser sub 1] heeft gekocht en dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2016 huur aan haar verschuldigd is. Zij heeft verzocht de huur van het derde kwartaal 2016 ad € 60.000,- vóór 1 juli 2016 aan haar over te maken. In antwoord op een reactie van [gedaagde] van 27 juni 2016, waarin deze voorstellen doet voor de aankoop van het pand door haar, heeft WDP in een e-mailbericht van dezelfde datum meegedeeld dat er geen opschortende redenen zijn voor de lopende huurverplichtingen. Daarnaast heeft zij herhaald dat de factuur voor het derde kwartaal voor 1 juli 2016 betaald moet worden. Voorts heeft zij meegedeeld:
“Vanaf 1 juli 2016 zullen de bestaande overeenkomsten gelden tussen We do Projects BV en jullie organisatie.”
2.12.
[gedaagde] heeft daarop bij e-mailbericht van 27 juni 2016 aan WDP geantwoord dat zij met [eiser sub 1] heeft afgesproken geen huur meer te betalen. [eiser sub 1] heeft vervolgens per e-mail van dezelfde datum, met kopie aan WDP, aan [gedaagde] laten weten:
“Hierbij bevestig ik voor de zoveelste keer dat er uiteraard nooit is afgesproken dat er geen huur betaald wordt. De enige afspraak over de huur is verwoord in de huurovereenkomst. Indien u andere stukken heeft die het tegendeel bewijzen zie ik deze graag tegemoet.”
2.13.
Op 1 juli 2016 heeft de levering van het pand aan WDP plaatsgevonden.
2.14.
[gedaagde] heeft over het jaar 2016 geen huurtermijnen voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Na wijziging/vermeerdering van eis en verduidelijking ter zitting vordert [eiser sub 1] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huurpenningen over de eerste twee kwartalen van 2016, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata, en vordert WDP veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huurpenningen over het derde en vierde kwartaal van 2016, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata tot de voldoening. Voorts vorderen [eiser sub 1] en WDP veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 60.000,- per kwartaal vanaf 30 september 2016 totdat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden.
[eiser sub 1] en WDP vorderen tevens de gehuurde ruimte aan de [adres] in [woonplaats] zo spoedig mogelijk te ontruimen (en ontruimd te houden) door het gehuurde te verlaten (met al diegenen en al wat daarin vanwege huurder aanwezig mocht zijn) en het gehuurde leeg, bezemschoon en vrij van aanspraken ter beschikking te stellen van eiser(s), alsmede [gedaagde] te veroordelen alle sleutels van het gehuurde aan eiser(s) te overhandigen, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat WDP in gebreke blijft om aan enige verplichting uit het in deze te wijzen vonnis te voldoen en voorts om eisers te machtigen de ontruiming op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, zonodig met inschakeling van de sterke arm, indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft na verloop van een week na datum van het in deze te wijzen vonnis.
Daarnaast vorderen [eiser sub 1] en WDP een bedrag van € 1.500,- aan buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer, waarover verder hierna.
4.De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een voorziening zoals door [eiser sub 1] en WDP wordt gevorderd, moet in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en voorts dat er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaat.
4.2.
Tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] bestond tot 1 juli 2016 een huurovereenkomst, op basis waarvan [eiser sub 1] stelt recht te hebben op de huurpenningen over de periode van 1 januari 2016 tot en met 30 juni 2016. Met de levering van het verhuurde pand op 1 juli 2016 aan WDP is WDP ingevolge artikel 7:226 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) [eiser sub 1] als verhuurder opgevolgd. WDP stelt dat zij vanaf dat moment recht heeft op de huurpenningen en dat die van het derde en inmiddels ook die van het vierde kwartaal opeisbaar zijn. Vast staat dat over geen van de vier kwartalen huurpenningen zijn betaald. De kantonrechter is van oordeel dat voor zover het de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen betreft hiermee zowel het spoedeisend belang van [eiser sub 1] als dat van WDP in voldoende mate is komen vast te staan.
4.3.
Gelet op de hoogte van de gestelde huurachterstand heeft WDP in beginsel ook voldoende spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming. Dat ligt anders voor wat betreft de vordering tot ontruiming van [eiser sub 1] . Hij is sinds de overdracht van het verhuurde pand op 1 juli 2016 aan WDP geen eigenaar en verhuurder meer. [eiser sub 1] heeft dus geen belang (meer) bij de ontruiming van het pand, zodat dit onderdeel van zijn vordering om die reden moet worden afgewezen.
4.4.
De kantonrechter stelt verder voorop dat het kooprechtbeding van artikel 8.6 van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst van 11 februari 2015 onlosmakelijk verbonden zijn met de huurovereenkomst. Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting is vast komen te staan dat WDP zich ook gebonden acht aan het in de huurovereenkomst opgenomen kooprechtbeding en de met de huurovereenkomst verbonden koopovereenkomst.
De vorderingen van [eiser sub 1] en WDP tot betaling van achterstallige huurpenningen
4.5.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht de overeengekomen huur te betalen, tot 1 juli 2016 aan [eiser sub 1] en vanaf die datum aan WDP. De huur bedraagt op jaarbasis € 240.000,-, die per kwartaal (€ 60.000,-) betaald dient te worden. Ter zitting zijn partijen het er echter over eens geworden dat de situatie als bedoeld in de artikelen 8.7 en 8.8 van de huurovereenkomst zich heeft voorgedaan, en dat daarom het jaarlijkse huurbedrag verminderd moet worden met 2 x € 12.632,-. Voor heel 2016 bedraagt de huur dus € 214.736,-. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bedrag niet is betaald.
4.6.
[gedaagde] heeft een bevrijdend verweer gevoerd. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat zij aan [eiser sub 1] noch aan WDP huurpenningen verschuldigd is. Daartoe heeft zij primair aangevoerd dat de betaling van huur is komen te vervallen doordat zij eerst met [eiser sub 1] en vervolgens met WDP in juli 2016 overeenstemming heeft bereikt over de aankoop van het pand. Er is daarom geen sprake van tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7.
Dit verweer slaagt niet. Over de betaling en de levering van het pand heeft [gedaagde] noch met [eiser sub 1] noch met WDP overeenstemming bereikt. Uit de stukken blijkt dat deze twee onderwerpen voortdurend onderwerp van gesprek zijn geweest tussen partijen. Zij hebben daarover steeds weer nieuwe afspraken gemaakt. Telkens zijn die op het laatste moment afgeketst op nieuwe voorstellen dan wel wijzigingen van één van partijen op het eerdere voorstel. Voorshands is dus niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] met [eiser sub 1] of WDP overeenstemming heeft bereikt over de voorwaarden van de aankoop van het pand.
4.8.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zij met [eiser sub 1] en WDP is overeenkomen dat geen huurpenningen meer verschuldigd zijn en dat er enkel nog betalingen zouden plaatsvinden in het kader van de aankoop van het pand door [gedaagde] , dan wel dat de huursommen gedurende de periode van de onderhandelingen waren opgeschort, althans dat [gedaagde] dat uit de gang van zaken mocht afleiden. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde] een aantal stukken overgelegd. Allereerst een getuigenverklaring van [A] uit Koeweit, die als financier van [gedaagde] aanwezig was bij een onderhandelingsgesprek op 24 februari 2016 tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] (productie 1). Daarnaast twee e-mails van [eiser sub 1] aan [gedaagde] (productie 4) en een transcriptie (deels samenvatting) van geluidsfragmenten van gesprekken tussen WDP en [gedaagde] (productie 5). Uit de producties 1 en 4 blijkt volgens [gedaagde] dat zij met [eiser sub 1] is overeengekomen dat zij geen huurpenningen verschuldigd is, en uit productie 5, en dan specifiek pagina 15 de een na laatste alinea, dat zij met WDP is overeengekomen dat er geen huurpenningen betaald hoefden te worden.
4.9.
[eiser sub 1] en WDP betwisten dat een dergelijke afspraak bestaat en betwisten eveneens dat uit de gang van zaken afgeleid kon of mocht worden dat [gedaagde] geen huurpenningen verschuldigd was. Zij hebben in dat verband gewezen op de door hen overgelegde correspondentie tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] en tussen [gedaagde] en WDP.
4.10.
De kantonrechter constateert dat er ten aanzien van de in de huurovereenkomst opgenomen huurbetalingsverplichting, met uitzondering van het in de huurovereenkomst uitgewerkte artikel 4.1, geen afwijkende afspraken zijn vastgelegd. Dat er mondeling van het huurcontract afwijkende afspraken zijn gemaakt heeft [gedaagde] niet voldoende aannemelijk weten te maken. De door [gedaagde] overgelegde getuigenverklaring is daartoe, gelet op de uitdrukkelijke betwisting door [eiser sub 1] , onvoldoende. [eiser sub 1] heeft in zijn verklaring van 16 oktober 2016 over het gesprek waarbij drie financiers uit Koeweit aanwezig waren, verklaard:
“Over de huur is nauwelijks gesproken. Hoe dan ook heb ik niet toegezegd of afgesproken dat de huur (geheel of deels, tijdelijk of wat dan ook) op enige wijze vervallen of bevroren zou worden.
”
”
Voorts blijkt ook uit de e-mailberichten van [eiser sub 1] aan [gedaagde] niet dat tussen hem en [gedaagde] is overeengekomen dat er geen huurpenningen meer betaald hoefden te worden of dat deze konden worden opgeschort. Steeds is aan [gedaagde] gecommuniceerd dat [eiser sub 1] vasthield aan de verplichting tot betaling van de huur door [gedaagde] . Dit blijkt onder meer uit de onder 2.7 geciteerde brief van WDP van 19 april 2016 en uit de aangetekende brief van 19 mei 2016, waarin [eiser sub 1] [gedaagde] in gebreke heeft gesteld en betaling heeft gevorderd van de eerste twee huurtermijnen van 2016. Dit blijkt verder ook uit de daaropvolgende aankondiging van [eiser sub 1] van 2 juni 2016 om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan wegens het uitblijven van de betaling van de achterstallige huurpenningen. In het e-mailbericht van 27 juni 2016 heeft [eiser sub 1] voorts bevestigd dat er nooit is afgesproken dat er geen huur betaald zou worden. Dat [gedaagde] op grond van een afspraak met [eiser sub 1] geen huur meer zou hoeven te betalen, is in deze procedure dus voorshands niet aannemelijk geworden.
4.11.
Ook ten aanzien van het (transcript van de) geluidsfragmenten, waarop [gedaagde] zich ten aanzien van de door haar gestelde overeenkomst met WDP heeft beroepen, geldt dat uit die fragmenten niet blijkt dat WDP en [gedaagde] hebben afgesproken dat [gedaagde] geen huur hoefde te betalen of de betaling mocht opschorten. Een deel van het betreffende geluidsfragment is ter zitting beluisterd, omdat daarvan geen transcriptie maar slechts een samenvatting was overgelegd. Dat fragment betrof een gesprek tussen de heer [B] van [gedaagde] en de heer [C] van WDP. Daarin was te horen dat [C] meedeelde dat hij een factuur voor de huur had gestuurd, waarop [gedaagde] reageerde met de vraag: “We gaan het nu toch alleen over de koop hebben?” Daarop heeft [C] vervolgens bevestigend geantwoord. Hieruit kan naar het oordeel van de kantonrechter hooguit de conclusie worden getrokken dat de betaling van de huur op dat moment geen onderwerp van gesprek was. Bovendien is de door [gedaagde] gestelde afspraak in tegenspraak met de door WDP overgelegde correspondentie tussen haar en [gedaagde] . WDP heeft voordat zij eigenaresse van het pand was aan [gedaagde] meegedeeld dat de bestaande huurovereenkomst volledig nagekomen diende te worden (e-mail van 26 mei 2016, productie 3F bij de dagvaarding). Voorts heeft WDP bij e-mailbericht van 24 juni 2016 aan [gedaagde] meegedeeld dat zij vanaf 1 juli 2016 huur aan WDP verschuldigd is. Bij dat bericht was een factuur gevoegd voor het derde kwartaal van 2016 ten bedrage van € 60.000,-. Op 11 juli 2016 en op 9 augustus 2016 heeft WDP [gedaagde] nogmaals verzocht om betaling van de huur. Hieruit en uit de aanmaning van 11 augustus 2016 blijkt dat WDP [gedaagde] herhaaldelijk op haar huurbetalingsverplichting heeft gewezen.
4.12.
Voorts is de kantonrechter voorshands van oordeel dat er, anders dan [gedaagde] heeft gesteld, geen sprake was van omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] mocht afleiden dat [eiser sub 1] en/of WDP impliciet hebben ingestemd met opschorting van de huurbetaling. Uit het enkele feit dat partijen hadden uitgesproken dat het pand door [gedaagde] gekocht kon worden en dat de onderhandelingen daartoe in een vergevorderd stadium verkeerden, mocht [gedaagde] dat in ieder geval niet afleiden. Het is immers niet aannemelijk dat een verhuurder afziet van de hem toekomende huurinkomsten zonder dat duidelijk is welke prestatie daar tegenover staat. Daarnaast blijkt uit de hiervoor genoemde correspondentie dat [eiser sub 1] en WDP betaling van de huurtermijnen verwachtten en dat zij [gedaagde] ook tijdens de onderhandelingen tot betaling daarvan hebben gesommeerd. Overigens zou, indien er wel sprake zou zijn geweest van een rechtmatige opschorting van de betaling van de huurtermijnen, dat niet leiden tot het vervallen van de betalingsverplichting.
4.13.
In deze procedure is dus voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] in 2016 geen huur hoefde te betalen of de betaling van de huurpenningen mocht opschorten. Om meer duidelijkheid te verkrijgen over wat er al dan niet mondeling tussen [gedaagde] enerzijds en [eiser sub 1] en WDP anderzijds is overeengekomen, zou nadere bewijslevering nodig zijn. Daarvoor is in deze kortgedingprocedure echter geen plaats. De kantonrechter gaat er daarom voorshands van uit dat de bepalingen uit het huurcontract op basis waarvan [gedaagde] verplicht is de huur per kwartaal te betalen, onverkort gelden.
4.14.
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser sub 1] en WDP tot betaling van de huurtermijnen dan ook toewijzen, met dien verstande dat de gevorderde kwartaalbedragen worden verminderd met een bedrag van € 6.316,-, nu partijen het er ter zitting over eens zijn geworden dat de totale huur over het jaar 2016 € 214.736,- bedraagt en niet € 240.000,-. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser sub 1] en WDP iedere voor een bedrag van € 107.368,- worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de opeisbaarheid van de verschillende kwartaalbedragen tot de voldoening.
De vordering tot ontruiming van WDP
4.15.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Bovendien dient er sprake te zijn van bijzondere omstandigheden die zo zwaarwegend zijn dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Bij die beoordeling zal een afweging van alle betrokken belangen moeten plaatsvinden.
4.16.
Uit de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en WDP vloeien voor partijen verplichtingen voort die zij moeten nakomen. [gedaagde] komt een van de belangrijkste van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de betaling van huur, niet na. In dit geval is echter tevens van belang dat in de huurovereenkomst een kooprechtbeding is opgenomen en dat aan de huurovereenkomst een koopovereenkomst is verbonden. WDP heeft dit beding en de koopovereenkomst uitdrukkelijk geaccepteerd. Artikel 8.8 van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst bieden [gedaagde] de mogelijkheid om deelbetalingen te doen op de koopsom, waardoor de huurprijs met een overeengekomen bedrag wordt verlaagd. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid ook gebruik gemaakt, hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de huurprijs voor 2016. Gelet op de samenhang van de huur- en de koopovereenkomst kan de mogelijkheid tot het doen van deelbetalingen op de koopsom en het effect daarvan op de huurprijs niet los gezien worden van de verplichting van [gedaagde] tot betaling van de huur.
4.17.
Deze samenhang heeft tot gevolg dat er naast de gebruikelijke belangen die een huurder heeft bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde en die de verhuurder heeft bij spoedige ontruiming van het gehuurde, ook andere belangen moeten worden meegewogen. Zo heeft [gedaagde] niet alleen belang bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde omdat daar de door haar georganiseerde activiteiten op onder andere het gebied van onderwijs en godsdienstuitoefening plaatsvinden, maar speelt ook een rol dat [gedaagde] aanzienlijke investeringen heeft gedaan om die activiteiten mogelijk te maken. Die investeringen zullen waardeloos worden als zij niet langer gebruik kan maken van het pand. Daarnaast is van belang dat [gedaagde] met het oog op de aankoop van het pand niet restitueerbare aanbetalingen heeft gedaan op de koopsom. Het gaat om grote bedragen die [gedaagde] kwijt zal zijn als de koopovereenkomst tussen partijen niet leidt tot daadwerkelijke levering van het pand aan [gedaagde] .
4.18.
Tegenover dit door WDP niet betwiste belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik, staat het belang van WDP om door middel van ontruiming een einde te maken aan de oplopende huurachterstand en zo het gehuurde vrij te maken voor verhuur aan een ander dan wel daarmee op andere wijze inkomsten te verkrijgen. Voor WDP geldt dat zij herinvesteringsplannen heeft voor het terrein waarop het gehuurde is gelegen. Zij wil dit terrein en het naastgelegen terrein, dat aan [eiser sub 1] toebehoort, herontwikkelen. Haar belang bij een spoedige ontruiming is dan ook met name gelegen in het zo snel mogelijk een aanvang kunnen maken met deze plannen. Dit belang dient te worden bezien in het licht van de omstandigheid dat WDP bij de aankoop van het pand volledig op de hoogte was van het feit dat [gedaagde] geen huur had betaald over de eerste twee kwartalen van 2016 en dus welbewust in zee is gegaan met een niet-betalende huurder.
4.19.
Gelet op het voorgaande en mede gelet op de verklaring van [gedaagde] dat er geen sprake is van betalingsonmacht aan haar zijde, en voorts haar toezegging dat zij de achterstallige huurpenningen zal voldoen indien zij tot betaling daarvan wordt veroordeeld, ziet de kantonrechter aanleiding om aan het belang van WDP om binnen een termijn van zeven dagen na betekening van dit vonnis tot ontruiming over te gaan, minder gewicht toe te kennen dan aan het belang van [gedaagde] om door middel van een spoedige betaling van de achterstallige huur voortzetting van het gebruik mogelijk te maken en zo ook haar kooprecht geldend te houden.
4.20.
Hoewel de omvang van (omgerekend) zes maanden huurachterstand zodanig is dat die in een eventuele bodemprocedure in beginsel tot ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden, acht de kantonrechter het, gelet op de belangafweging hiervoor, niet gerechtvaardigd om vooruitlopend daarop de ontruiming in dit kort geding zonder meer toe te wijzen. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen onder de voorwaarde dat WDP pas tot ontruiming mag overgaan indien [gedaagde] de aan WDP verschuldigde achterstallige huurpenningen uiterlijk de veertiende dag na betekening van het vonnis nog niet heeft voldaan. De termijn van ontruiming zal worden vastgesteld op zeven dagen na eerste aanzegging door WDP.
4.21.
De door WDP gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4.22.
[eiser sub 1] en WDP hebben voorts een bedrag van € 60.000,- gevorderd per kwartaal gelegen tussen 30 september 2016 en de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat ervan uit dat met de wijziging/vermeerdering van eis, waarbij de huur van het laatste kwartaal van 2016 is gevorderd, de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen is opgeschoven naar de eerstvolgende huurtermijn, te weten het eerste kwartaal van 2017. Voor zover [eiser sub 1] aanspraak maakt op betaling van toekomstige huurtermijnen, merkt de kantonrechter op dat aan [eiser sub 1] vanaf 1 juli 2016 geen huurpenningen meer toekomen omdat hij vanaf dat moment geen verhuurder meer is, zodat reeds om die reden de vordering van [eiser sub 1] moet worden afgewezen. Ten aanzien van WDP overweegt de kantonrechter dat de datum van ontbinding (nog) onbekend is, zodat de vordering onvoldoende bepaalbaar is. Bovendien zijn de toekomstige huurtermijnen nog niet opeisbaar en kunnen er zich in de toekomst omstandigheden voordoen die aan (volledige) verschuldigdheid daarvan in de weg staan. Ook de vordering van WDP wordt dus op dit onderdeel afgewezen.
4.23.
[eiser sub 1] en WDP maken aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Niet, althans onvoldoende, is gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering is dan ook niet toewijsbaar.
4.24.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en WDP worden begroot op:
- dagvaarding € 94,08
- griffierecht € 471,00
- salaris gemachtigde €
600,00
600,00
Totaal € 1.165,08
4.25.
De gevorderde nakosten en wettelijke rente daarover zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De kantonrechter geeft de volgende voorlopige voorziening:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser sub 1] een bedrag te betalen van € 107.368,- aan achterstallige huur over de periode van 1 januari 2016 tot en met 30 juni 2016, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf de verschillende data van opeisbaarheid tot de datum van voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan WDP binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een bedrag te betalen van € 107.368,- aan achterstallige huur over de periode van 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf de verschillende data van opeisbaarheid tot de datum van voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om, indien zij niet aan de betalingsverplichting van 5.2 heeft voldaan, de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] met al wie en wat zich daarin vanwege haar bevindt, binnen zeven dagen na eerste aanzegging door WDP te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van WDP te stellen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] en WDP, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.165,08, waarin begrepen € 600,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis volledig aan dit vonnis wordt voldaan, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na de betekening tot de voldoening;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 november 2016.