ECLI:NL:RBMNE:2016:6440

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/423695 / HL ZA 16-265

Vonnis van 30 november 2016

in de zaak van

de vereniging

VVE VAN HET GEBOUW [adres] TE [vestigingsplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. A.J.L. Claassen te Eindhoven,

tegen

de stichting

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Huizen,

gedaagde,

advocaat mr. F.G. Horsting te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en De Alliantie genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
het proces-verbaal van 20 september 2016 waarbij de zaak door de kantonrechter is verwezen naar de handelskamer
het proces-verbaal van 20 september 2016 houdende pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitaantekeningen
de brief van 3 oktober 2016 van de VvE inzake het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De rechtsvoorganger van De Alliantie heeft in 2003 de panden gelegen aan [adres] en [nummer] te [vestigingsplaats] gerenoveerd. [adres] en [nummer] vormen een bouwkundige eenheid.

2.2.

In 2003 heeft de rechtsvoorganger van De Alliantie het pand [adres] gesplitst in vier appartementsrechten. Tegelijkertijd is de VvE opgericht. De splitsingsakte van 4 juli 2003 luidt – voor zover relevant – als volgt, waarbij De Alliantie wordt aangeduid als de erfpachter:

“
TOESTEMMING SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN GEMEENTE

AMSTERDAM.

(…)

waaruit blijkt dat de Gemeente Amsterdam als hoofdgerechtigde toestemming als bedoeld in artikel 21 lid 1 van de Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht,

(…)

heeft verleend voor de onderhavige splitsing in appartementsrechten, zulks met inachtneming van het Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002- 2007 (Gemeenteblad afdeling 1, nummer 57), hierna te noemen “Convenant’

(…)

Kwaliteitseisen

7. De erfpachter heeft door overlegging van de in artikel 6 lid 6 “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002- 2007” genoemde rapportage, zoals vastgesteld door Burgemeester en Wethouders van Amsterdam bij mandaatbesluit van tien april tweeduizend drie nummer [...] of door overlegging van het in artikel 6 lid 3 “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” genoemde investeringsplan verklaard dat de woningen in het bij deze akte gesplitste complex, die in het kader van het “Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” verkocht zullen worden, op het moment van verkoop of op het moment de erfpachter de meerderheid van de erfpachten in de bij deze akte opgerichte Vereniging van Eigenaren verliest, aan de in artikel 6 lid 2 van het Convenant gestelde kwaliteitseisen voldoen.”

2.3.

Het convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 (hierna: het convenant), waarbij De Alliantie partij is luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Art.6

Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

(…)

2. De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

a voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.

b voor wat betreft de appartementsrechten, de voorschriften van hoofdstuk III van het Bouwbesluit,

3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5

jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode en is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht. De corporatie rapporteert binnen een maand na afloop van genoemde periode over de realisatie van de kwaliteitseisen. Indien dat niet tot genoegen van de vergunningverlener heeft plaatsgevonden zal in het betreffende complex geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden.

3. De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.

(…)

5. Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen. Indien op basis van deze rapportage naar het oordeel van de vergunningverlener voldoende is aangetoond dat aan de kwaliteitseisen is voldaan of zal worden voldaan, wordt indien aan de overige vereisten van dit convenant is voldaan, de vergunning verleend. Indien geen vergunning nodig is zal tot splitsing van erfpachtrechten worden overgegaan indien bedoelde rapportage is overlegd.”

2.4.

De Toelichting op het convenant luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Artikel 6 Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitseisen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en die voor de appartementen.

Artikel 6 lid 2 onder a: Het betreft hier de gemeenschappelijke delen. Het hier bedoelde minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

> fundering en casco moeten in een zodanige staat zijn, dat instandhouding gedurende 25 jaar verantwoord is;

(…)

Artikel 6 lid 2 onder b: Dit artikel heeft betrekking op de appartementsrechten. Het hier bedoelde minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

Indien de appartementsrechten (woningen) niet voldoen aan de in het Bouwbesluit voor bestaande woningen gegeven voorschriften worden deze aangepast. Dat betekent dat de woningen moeten voldoen aan een kwaliteitsniveau dat overeenkomt met het zogenaamde “rechtens verkregen niveau”; de kwaliteit van de binnenkant van de woningen moet minimaal voldoen aan de op het moment van de bouw geldende kwaliteitseisen. Achtergrond van dit onderscheid is dat met name de kwaliteit van de gemeenschappelijke delen verzekerd moet zijn.

(…)

Artikel 6 lid 6: B en W stelt een model vast voor een checklist aan de hand waarvan moet worden aangetoond dat aan de kwaliteitseisen is of zal worden voldaan. Corporaties stellen aan de hand van deze checklist een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de in artikel 6 lid 2 gestelde kwaliteitseisen dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen. Door de checklist heeft zowel het stadsdeel als de koper inzicht in datgene wat een corporatie redelijkerwijs kan weten over de kwaliteit (waaraan zij op basis van de in dit convenant genoemde kwaliteitseisen moeten voldoen) van de woning. De checklist bevat de kwaliteitseisen zoals deze in artikel 6 lid 2 zijn geformuleerd. Als aanhangsel bij de checklist moet een aantal door B en W vast te stellen bijlagen worden overlegd. Door te werken met een checklist wordt de kwaliteitstoets van BWT vervangen door een kwaliteitsrapportage. Indien op basis van deze rapportage voldoende is aangetoond (naar oordeel van de vergunningverlener) dat aan de kwaliteitseisen is voldaan, kan de vergunning worden verleend. Als geen vergunning nodig is zal na het overleggen van de checklist tot splitsen van de erfpachtsrechten worden overgegaan.”

2.5.

De in de toelichting genoemde checklist luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Splitsingsdossier

(…)

2. inspectiedossier

• rapportage van de bepaling van de casco-/funderingskwaliteit (VvE-recht)

• rapportage van de visuele opname van het casco (VvE-recht)

(…)

• meerjarenprogramma onderhoud

(…)

Verklaring toestand van het gebouw

voldaan

1. Fundering en casco verkeren in goede staat. Het is niet te verwachten dat fundering of casco binnen 25 jaar een voorziening behoeven.

2. Het gebouw (Vve-recht) is in overeenstemming met de bijlage bij het Convenant. Er is geen grond voor het uitvaardigen van een actieve aanschrijving.”

2.6.

De rechtsvoorganger van De Alliantie heeft de vier appartementsrechten verkocht en geleverd. De (rechtsopvolgers van de) eigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE.

2.7.

In 2012 heeft De Alliantie een meerjarenonderhoudsbegroting (laten) opstellen. In het kader hiervan heeft [bedrijf 1] in opdracht van De Alliantie in 2012 een inspectie uitgevoerd van [adres] ten behoeve van het plannen van het onderhoud voor de VvE, voor die onderdelen van het pand welke horen tot het gemeenschappelijk deel van de VvE. Tijdens deze inspectie is niet in de kruipruimte gekeken.

2.8.

Medio 2014 wordt een bouwkundige keuring verricht inzake de voorgenomen verkoop van een van de appartementsrechten van [adres] . Als onderdeel van deze keuring wordt het kruipluik opengemaakt, waarna de inspecteur zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte constateert.

2.9.

Naar aanleiding van voornoemde bouwkundige keuring heeft de VvE een nadere inspectie laten uitvoeren door [naam adviesbureau] B.V. (hierna: [naam adviesbureau] ) naar de aard en omvang van zwammen en schimmels in de kruipruimte van het gehele pand gelegen aan [adres] . Deze inspectie heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2016. Het door [naam adviesbureau] opgestelde rapport luidt – voor zover van belang – als volgt.

“
Bevindingen:

1. Entree / opgang

Via het luik was het mogelijk de kruipruimte optisch te inspecteren. Het milieu in de kruipruimte is vochtig als gevolg van onvoldoende ventilatie en het ontbreken van een deugdelijke bodemafsluiter. Er is bouwafval waaronder hout aangetroffen. Op het metselwerk zijn uitkristalliserende zouten aangetroffen.

Niet toegankelijk, in verband met de hoogte, aangetaste vloerdelen en balklaag door de

kleine houtworm (Anobium punctatum en houtaantastende schimmels kelderzwam

(Coniophora puteana)

Op het hout (vloerdelen en balklaag) zijn hyfen en mycelia van kelderzwam aangetroffen.

Tijdens de inspectie zijn metingen verricht om het vochtpercentage in de houten delen vast

te kunnen stellen. De volgende waarden berekend vanuit het drooggewicht zijn vastgesteld:

22,5% 22,7% 23,6% 22,7% 19,8% 22,4%

Verklaring van deze meetgegevens, boven de 20% vocht in houten delen zijn gunstig voor

de ontwikkeling van houtaantastende schimmels. Normaal nieuw hout heeft een

vochtpercentage van circa 15% vocht. Boven de 65% vochtigheid is te hoog en kan de

houtaantastende schimmel niet verder ontwikkelen.

2. Hal / entree nr. 13h

Na verwijdering van de afwerklaag op de vloer werd duidelijk dat de vloerdelen zijn

aangetast door houtaantastende schimmels. Via het luik was het mogelijk de kruipruimte te

inspecteren. Het milieu in de kruipruimte was tijdens de inspectie vochtig en hierdoor gunstig voor de ontwikkeling van houtaantastende schimmels. Er zijn zoals hierboven zichtbaar is veel houtresten aanwezig, en de vloerdelen achter de voordeur welke compleet zijn aangetast door houtaantastende schimmels en houtworm. Ook is in de kruipruimte veel bouwafval en papierresten aangetroffen. Zichtbaar is dat er vanaf de voorgevel gerekend 8 vloerbalken zijn aangetast door houtaantastende schimmels, op het metselwerk zijn hyfen en mycelia van Kelderzwam aangetroffen en onder aan de balklaag vruchtlichamen van Poederzwam (Asterophora nyctalis).

3. Trapkast / natte cel

Via het luik in de trapkast was het mogelijk de kruipruimte te inspecteren. Door een rioleringsbuis is het niet mogelijk naar achteren te kruipen maar duidelijk zichtbaar is dat vanaf het luik diverse vloerdelen zijn aangetast door houtworm en diverse vloerbalken (8 stuks zover kan worden beoordeeld) zijn aangetast door houtaantastende schimmels. In de trapkast is de kelderzwam reeds tot op de vloerdelen ontwikkeld, ook de stuc laag in de

trapkast is besmet, gezien de groei en de aangetroffen besmettingen is de kelderzwam ook

onder / achter de stuc laag aanwezig. Er is veel bouwafval en puin in de kruipruimten aanwezig, de stenen e.d. zijn vanaf de bouw achtergelaten maar tijdens uitvoering van werkzaamheden in het verleden aan de vloeren is resthout van de vloeren achtergelaten. Onder de natte cel zijn vloerdelen en balken in dezelfde staat, maar hier is de vloer

afgewerkt met een granito vloer.

4. Keuken

De situatie is gelijk als in de overige vertrekken, met behulp van spiegels en endoscoop was

het mogelijk de kruipruimte te beoordelen. Het is nu niet mogelijk de kruipruimte te bereiken. Er is veel bouwafval aanwezig. Voor zover kon worden beoordeeld zijn ook hier balken vervormd als gevolg van aantasting veroorzaakt door houtaantastende schimmels.

5. Woonkamer / slaapkamer links

Via een sparing in het metselwerk was het mogelijk met behulp van spiegels de kruipruimten optisch te inspecteren. Er is veel bouwafval in de kruipruimten aanwezig. De vloeren zijn in het verleden al eens hersteld. Onder de vloerbalken zijn houten steunen aangebracht om de vloer vast en dragend te houden. Op het metselwerk zijn hyfen en mycelia van Kelderzwam aangetroffen. In de vloer is activiteit van de kleine houtworm vastgesteld. Diverse vloerbalken welke nu reeds zichtbaar zijn in het midden van de woning (5 stuks) vertonen aantastingen vanuit de opleggingen. Meestal zijn de balken aan gevel zijde ernstiger aangetast dus dat er in het midden al schade zichtbaar is zegt dit al genoeg over de situatie voor en achter.

Conclusie:

Zoals de situatie is aangetroffen is al jaren zo. Tijdens eerdere werkzaamheden is verzuimd

de kruipruimten op te schonen en is het herstel zoals zichtbaar is onvoldoende gebleken om

tot een goede vloer te komen. Dankzij de aanwezige dekvloeren zijn de vloeren nog voldoende te belopen.”

2.10.

[naam adviesbureau] heeft op 19 augustus 2014 eveneens een inspectie uitgevoerd van de kruipruimte behorend bij [adres] . Het op 14 september 2014 opgestelde rapport luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Wat opvalt is dat hier in het verleden de begane grondvloer (voor zover zichtbaar geheel) is vervangen. De kruipruimte is tijdens deze werkzaamheden niet schoon opgeleverd. Het milieu in de kruipruimte is iets vochtig. Als gevolg van het vochtige milieu zijn er houtaantastende schimmels tot ontwikkeling gekomen. Deze houtaantastende schimmels zijn duidelijk in de vorm van hyfen en mycelia op het hout aangetroffen. De nieuwe vloerbalken zijn aangebracht op dpc folie, het voordeel hiervan is dat vocht naar de balken toe via het metselwerk wordt voorkomen. Het is mogelijk de vloer nog te behandelen tegen schimmels, ook zal het raadzaam zijn om de kruipruimte op te schonen en hier een bodemafsluiter aan te laten brengen om een droog milieu te creëren waarin houtaantastende schimmels niet tot ontwikkeling kunnen komen. Vervangende werkzaamheden lijken in eerste instantie niet noodzakelijk.”

2.11.

Bij brief van 15 september 2014 van [bedrijf 2] B.V. namens de VvE wordt De Alliantie aansprakelijk gesteld voor de ontstane schade en vervolgschade.

2.12.

Bij brief van 21 januari 2015 heeft de VvE – voor zover relevant – het volgende bericht aan De Alliantie.

“
Zoals is de brief d.d. 23 december 2014 reeds is aangegeven, zal cliënte zo spoedig mogelijk offertes opvragen ten behoeve van het volledige herstel van de geconstateerde gebreken. De kosten voor volledig herstel worden voorlopig begroot op € 20.000,=.

Indien en voor zover u – wederom – nalaat uw aansprakelijkheid ter zake te erkennen, zal cliënte – gelet op de ernst van de situatie en haar schadebeperkingsplicht – overgaan tot het verstrekken van de opdracht tot herstel aan een derde. De kosten hiervoor als ook alle door cliënte geleden en nog te lijden schade, zullen op de Alliantie worden verhaald.”

2.13.

Na het opvragen van offertes bij gespecialiseerde bedrijven, heeft de VvE aan één bedrijf de opdracht gegeven om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren. Gedurende deze werkzaamheden heeft [naam adviesbureau] de controle en begeleiding uitgevoerd. [naam adviesbureau] heeft nadere bevindingen vastgelegd in haar rapport van 19 juni 2015. Dit rapport luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Op 07-04-2015 werd de dekvloer verwijderd. Door de bevestiging zoals deze op de vloeren

was aangebracht (verlijmd en geniet foto 2 en 3) kon deze helaas niet worden gespaard. Na

verwijderen van de vloerdelen werd veel puin e.d. aangetroffen.

(…)

Het verwijderen van de gehele vloer was noodzakelijk om de aangetaste vloerbalken te

kunnen vervangen.

(…)

In de kruipruimte was veel bouwafval aanwezig, mede oorzaak van de omvangrijke zwam en schimmelvorming. (Foto 5,6 en 8). De zwam- en schimmelvorming was dusdanig omvangrijk dat deze gedurende een langere periode aanwezig moet zijn geweest. Gelet op onze ervaring met zwam- en schimmelvorming is deze circa 10-15 jaar geleden ontstaan.

Hieronder een balklaag die tijdens eerdere bouwwerkzaamheden in het verleden is

opgevangen. (foto 6-7) wanneer dit is gebeurd is niet bekend, maar uit verstrekte informatie

blijkt dat er in 2003 een grootschalige renovatie ten behoeve van de splitsing heeft

plaatsgevonden. Ook zijn in het verleden, waarschijnlijk bij de renovatie, extra betontegels

aangebracht (foto 9) om de vloer op te kunnen vangen. Het vermoeden bestaat dat toen (in

2003) reeds sprake is geweest van aangetaste vloerbalken. Waarom niet tot algehele

vervanging is overgegaan is niet duidelijk.

(…)

Op foto 18 is zichtbaar hoe de staat is van de zwaluwstaart vloer. Deze verkeert in vrijwel goede staat en vertoont geen overmatige roestvorming wat kan duiden op langdurige vochtbelasting / lekkage van bovenaf.

(…)

Op foto 20 is zichtbaar dat achter de stuclaag hyfen en mycelia van Kelderzwam aanwezig zijn, hierom is dit later verwijderd om de zwam te kunnen bestrijden.

(…)

Tijdens de werkzaamheden is de riolering nog gecontroleerd, er zijn geen lekkages vastgesteld.

(…)

Op foto 26 is zichtbaar dat de aangetaste stuclaag is verwijderd, op de rechterwand is deze op aanwijs hoger verwijderd / hersteld omdat hier zoutvorming en onthechting was vastgesteld.”

2.14.

De VvE heeft op 29 september 2015 een algemene ledenvergadering gehouden, waarbij – voor zover relevant – het volgende is besloten.

“
Procedure de Alliantie (ter besluitvorming)

De heer [A] geeft een toelichting op de huidige stand van zaken. In een laatste poging

— vooral uit kostenoverwegingen- om met de Alliantie op minnelijke wijze tot vergoeding van de schade te komen, is door de advocaat van [naam advocatenkantoor] contact gezocht met de bedrijfsjurist van de Alliantie. Daarbij is toegezegd dat de Alliantie inhoudelijk zou reageren op het eindrapport van [naam adviesbureau] . Na ruim 4 weken heeft de Alliantie zonder nadere onderbouwing aangegeven de vordering af te wijzen. Men ziet met vertrouwen een eventuele procedure tegemoet. Op welke gronden is niet aangegeven. Het memo van de heer van [B] wordt besproken en alle leden zijn van mening dat de

procedure zo spoedig mogelijk in gang moet worden gezet.

De wijze waarop de Alliantie vanaf het begin is omgegaan met de VvE dient naar de mening

van de leden in de procedure sterk naar voren te worden gebracht.

Onder voorbehoud van voldoende financiering om de kosten van de procedure te kunnen

voldoen, besluit de vergadering met algemene stemmen [naam advocatenkantoor] uit

[vestigingsplaats] zo spoedig mogelijk een gerechtelijke procedure te starten.”

2.15.

De huidige eigenaren hebben een volmacht en akte van cessie overgelegd van 8 februari 2016. Deze luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Ondergetekenden handelend zowel in hoedanigheid als lid van deVERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] TE [vestigingsplaats]als lid van de goederenrechtelijke) gemeenschap van alle appartementsrechteigenaars, die tezamen eigenaars zijn van het gehele in de splitsing betrokken onroerende zaak gelegen te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan het [adres] , (hierna: ‘de onroerende zaak’),

VERLENEN VOLMACHT AAN:

de verenigingVERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] TE [vestigingsplaats](hierna: ‘de VvE’) alsmede aanHET BESTUURvan deVvEgevestigd te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan het [adres] , ter zake domicilie kiezend te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan de [adres] , op het kantoor van [naam advocatenkantoor] , van welk kantoor mr. A.J.L Claassen, advocaat, als gemachtigde in deze optreedt.

OM:

1. Namens ondergetekenden door middel van een juridische procedure een rechtsvordering in te stellen tegen, schikkingsonderhandelingen te voeren met en/of vaststellingsovereenkomst(en) te sluiten met deSTICHTING DE ALLIANTIE(KvK nummer 39048769) en/ofDE ALLIANTIE VVE DIENSTEN BV(KvK-nummer 32121902) met betrekking tot het geschil over de aangetaste constructie van de onroerende zaak en wat daartoe behoort of mee samenhangt, alsmede over de wijze waarop door de Stichting de Alliantie en/of De Alliantie VVE Diensten BV invulling/uitvoering is gegeven aan het beheer van de onroerende zaak en eventuele daaruit voortvloeiende schade.

(…)

CESSIE

Ondergetekenden cederen zowel ieder voor zich, als lid van de de VvE en/of als lid van

(goederenrechtelijke) gemeenschap van alle appartementsrechteigenaars alle

rechtsvorderingen die voorvloeien uit het geschil als omschreven onder 1 aan de VvE. De

volmacht strekt tevens tot incasso van deze rechtsvorderingen en om tot inning ervan over

te gaan. Voorts machtigen ondergetekenden het bestuur om mededeling te doen van deze

cessie aan STICHTING DE ALLIANTIE en/of DE ALLIANTIE VVE DIENSTEN BV.”

2.16.

Op schriftelijk verzoek van de VvE heeft ir. [C] (hierna: [C] ) op 16 februari 2016 een second opinion gegeven over de kwaliteit van de vloerconstructie. de VvE heeft hiertoe de rapporten van [naam adviesbureau] van 14 september 2014 en 19 juni 2015 en diverse foto’s van de oorspronkelijke situatie beschikbaar gesteld aan [C] . De second opinion luidt – voor zover relevant – als volgt.

“
Uit de door u verstrekte informatie maak ik op dat het pand [adres] in 2003 is gerenoveerd.

Op de diverse fotos in de bijlagen is te zien dat de balken onder de vloer nabij hun oplegging ondersteund worden wisselend door betonstenen en houten klossen. Diverse balkkoppen zijn afgerot en hebben genoopt tot deze maatregelen. De maatregelen dienen gezien te worden als noodvoorziening. Immers, bovengenoemde klossen en poertjes zijn niet gefundeerd, terwijl de houten klossen tevens nog in de vochtige grond van de kruipruimte staan. Door het ontbreken van inkassingen bestaat ook het risico van kantelen van de balken. In verband met te stellen eisen aan de constructieve veiligheid deel ik de

conclusie dat de balken van deze vloer tijdens de renovatie in 2003 vervangen dienden te worden.”

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert – na wijziging/verduidelijking van eis – veroordeling van De Alliantie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling aan de VvE van:

A. voor recht te verklaren dat de VvE van het gebouw [adres] te [vestigingsplaats] op grond van de overgelegde volmacht en akte van cessie bevoegd is om de individuele eigenaars in deze procedure te vertegenwoordigen, alsmede ingeval van een veroordeling van De Alliantie namens de eigenaars tot incasso van de vorderingen over te gaan;

B. een bedrag ad € 21.063,78 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 31 juli 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

C. de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.007,47, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

D. de advocaatkosten ad € 10.172,40, althans ad € 2.526.36 ex artikel 6:96 BW;

E. de proceskosten waaronder mede begrepen de nakosten en zulks onder de bepaling dat De Alliantie over de aldus toe te wijzen proceskostenveroordeling met ingang van de veertiende dag na de datum van het ten deze te wijzen vonnis de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW is verschuldigd tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

De VvE stelt daartoe het volgende.

3.2.1.

De VvE is bevoegd om onderhavige vordering in te stellen, omdat de kruipruimte valt onder het gemeenschappelijke gedeelte van het pand waarvoor de VvE verantwoordelijk is. De VvE heeft immers de verplichting om zorg te dragen voor adequaat onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke gedeelten waaronder de kruipruimte valt. Daarnaast hebben de eigenaren van de appartementsrechten van [adres] volmacht aan de VvE verstrekt dan wel hun vorderingen op De Alliantie aan de VvE gecedeerd.

3.2.2.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat De Alliantie niet heeft voldaan aan de uit de splitsingsakte en het convenant voortvloeiende verplichting om ervoor te zorgen dat [adres] voldeed aan de kwaliteitseisen ten tijde van de splitsing, verkoop en levering van de appartementsrechten. Uit de rapportages d.d. 1 september 2014 en 19 juni 2015, zoals deze zijn opgesteld door [naam adviesbureau] , volgt ondubbelzinnig dat de geconstateerde zwam- en schimmelproblematiek reeds aanwezig moet zijn geweest ten tijde van de uitgevoerde renovatie door De Alliantie en dat de Alliantie aldus heeft verzuimd om de reeds aanwezige zwam- en schimmelvorming op deugdelijke wijze te bestrijden en tijdens de renovatie tot vervanging van de balken en de begane grondvloer over te gaan, zoals zij bij [adres] wél heeft gedaan. De zwam- en schimmelproblematiek is nog verergerd door de ondeugdelijke uitvoering van de renovatiewerkzaamheden door De Alliantie in 2003/2004 in die zin dat er niet is voorzien in een goede ventilatie van de kruipruimte, er geen deugdelijke bodemafsluiter is aangebracht en bovendien overmatig bouwafval in de kruipruimte is gedeponeerd of blijven liggen. Het door De Alliantie afgeleverde pand (gesplitst in appartementsrechten) voldoet niet aan de gestelde kwaliteitseisen uit de splitsingsakte en bezit derhalve niet de eigenschappen die de VvE op basis van de splitsingsakte mocht verwachten, aldus is sprake van non-conformiteit ex artikel 7:17 BW. De Alliantie is daarnaast nalatig geweest in de onderhoud van het pand gedurende de periode dat zij de VvE beheerde. De Alliantie heeft verder een te lage bruidsschat betaald aan de VvE.

3.2.3.

De VvE vordert vergoeding van de schade als gevolg van het noodzakelijk herstel:

Facturen werkzaamheden [bedrijf 3] volgens offerte, incl. BTW € 12.592,57

Factuur meerwerk [bedrijf 3] voor de verwarming, incl. BTW € 5.059,32

Factuur [naam adviesbureau] september 2014 (inspectie en rapport), incl. BTW € 544,50

Factuur [naam adviesbureau] voor begeleiding werkzaamheden, incl. BTW € 1.780,00

Factuur [bedrijf 4] (wax vloer), incl. BTW € 139,75

Facturen [bedrijf 5] voor opslag inboedel, incl. BTW € 396,24

Facturen huur bestelbusje, incl. BTW € 151,40

Betalingsbewijs tijdelijke huisvesting
€ 400,00

Totaal € 21.063,78

De VvE maakt verder aanspraak op de wettelijke (handels)rente en de buitengerechtelijke incassokosten, omdat De Alliantie in verzuim is. Voorts maakt de VvE aanspraak op vergoeding van de werkelijke advocaatkosten inzake het buitengerechtelijke traject, nadat de buitengerechtelijke pogingen van de VvE niet tot betaling leidde.

3.3.

De Alliantie voert verweer.

3.3.1.

De Alliantie stelt daartoe dat de VvE niet-ontvankelijk is in haar vordering. De VvE is namelijk geen partij geweest bij de koopovereenkomsten die de Alliantie met de individuele kopers heeft gesloten. De Alliantie kan dan ook niet non-conform geleverd hebben aan de VvE, omdat de Alliantie niets aan de VvE heeft geleverd. Er is en was geen contractuele relatie tussen de Alliantie en de VvE. De VvE heeft daarmee geen procesbelang. De VvE kan op de voet van artikel 5:126, lid 2 BW weliswaar de gezamenlijke appartementseigenaren in rechte vertegenwoordigen, maar uitsluitend binnen de grenzen van haar bevoegdheid. De vertegenwoordigingsbevoegdheid is krachtens artikel 5:126, lid 1 BW beperkt tot beheer over de gemeenschap. De bij repliek overgelegde volmacht/akte van cessie maakt dat niet anders. De VvE beroept zich ten onrechte op de volmacht op basis van artikel 41, lid 4 van het splitsingsreglement. De volmacht die de VVE op de voet van genoemd artikel aan het bestuur verschaft ziet op het instellen van rechtsvorderingen door de VVE in het kader van de bevoegdheid van de VvE, niet door de VVE ten behoeve van de individuele eigenaars. De akte van cessie is onvoldoende voor een rechtsgeldige cessie. De tekst van de cessie brengt niet met zich mee dat de VVE de bevoegdheid heeft namens de individuele kopers vorderingen uit hoofde van individuele koopovereenkomsten tussen die kopers en de Alliantie in te stellen.

3.3.2.

De Alliantie maakt bezwaar tegen de eiswijziging/verduidelijking. De wijziging is in strijd met de goede procesorde. omdat onduidelijk is wat volgens de VVE de contouren en grondslagen van het geschil op dit moment zijn. De Alliantie wordt daardoor in haar procesbelang geschaad, nu zij niet weet waartegen zij precies verweer moet voeren.

3.3.3.

Voor het geval de VvE wel ontvankelijk is in haar vordering, voert De Alliantie aan dat de vordering moet worden afgewezen. De VvE baseert zich op non-conformiteit, maar zij is geen partij bij de koopovereenkomsten tussen De Alliantie en de kopers van de appartementsrechten. De Alliantie betoogt dat het causale verband tussen het bouwafval en de schade als gevolg van de zwam niet door de VvE wordt aangetoond en daarmee niet vaststaat. De vervuiling van een kruipruimte met bouwafval staat een normaal gebruik van een woning niet in de weg. De Alliantie betwist voorts dat uit de splitsingsakten en het convenant voortvloeit dat De Alliantie een garantie heeft gegeven dat het verkochte aan bepaalde minimale kwaliteitseisen zou voldoen. Bovendien is het convenant een afspraak tussen de Gemeente en De Alliantie. De VvE is daarbij geen partij noch de individuele kopers. De Alliantie heeft bovendien voldaan de minimum gestelde eisen van artikel 6.2 sub a van het Convenant. De Alliantie betwist verder dat de VvE aannemelijk heeft gemaakt dat de zwam al in 2003/2004 onder de woningen aanwezig was c.q. heeft aangetoond wanneer de zwam zou zijn ontstaan. In de onderhavige procedure is geruime tijd verstreken tussen de levering van de woningen eind 2003 en begin 2004 en de constatering van de zwam door de VvE in 2014. Op moment van levering — het toetsmoment voor de vraag of sprake is van een conforme of non-conforme levering — was dan ook met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen sprake van zwaminfectie. De VvE heeft dat in ieder geval onvoldoende aannemelijk gemaakt. Die infectie is pas later opgetreden, komt daarmee niet voor rekening van de Alliantie en kan bovendien het gevolg zijn geweest van het handelen of nalaten van de VvE.

3.4.

De Alliantie betwist de gestelde schadeposten, enerzijds als onvoldoende aangetoond, anderzijds als posten die zien op prive gedeelten en niet op het gemeenschappelijk deel van het gebouw. De gevorderde advocatenkosten zijn niet toewijsbaar, subsidiair beroept De Alliantie zich wat deze kosten betreft op matiging.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Formele verweren

Eiswijziging

4.1.

De Allinatie maakt bezwaar tegen de wijziging van eis. De rechtbank laat de wijziging van eis toe. Zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen is de eisende partij bevoegd zijn eis te wijzigen of de grond daarvan aan te vullen. De rechtbank is van oordeel dat de eiswijziging van de VvE niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De Alliantie heeft bij dupliek op de wijziging kunnen reageren, terwijl ook nog pleidooien hebben plaatsgevonden. Niet valt in te zien dat De Alliantie in haar verdedigingsbelang is geschaad.

Niet ontvankelijkheid: procespartij

4.2.

De rechtbank zal eerst het meest verstrekkende verweer van De Alliantie tot niet ontvankelijkheid van de VvE behandelen. Met De Alliantie is de rechtbank van oordeel dat de VvE niet zonder meer als procespartij kan worden aangemerkt. Uitgangspunt is dat de VVE op de voet van het bepaalde in artikel 5:126, lid 1 en 2 BW het beheer voert over de gemeenschap met uitzondering van die gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dat zij binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Kwesties die de nakoming van de koopovereenkomsten met betrekking tot appartementsrechten van de individuele leden betreffen, behoren echter niet tot het beheer van de gemeenschap en de VVE is dan ook niet zonder meer vertegenwoordigingsbevoegd ten aanzien van die kwesties.

4.3.

Een procespartij zal in de meeste gevallen procederen teneinde op te komen voor haar eigen belangen. Die (rechts)persoon wordt dan aangemerkt als de materiële en formele procespartij. Het is echter ook mogelijk dat wordt opgekomen voor de belangen van een andere (rechts)persoon. De procespartij is degene die de benodigde beslissingen in de procedure neemt en wordt aangemerkt als formele procespartij. Degene om wiens belangen het uiteindelijk gaat, het rechtssubject van de materiële rechtsbetrekking in geschil, wordt aangemerkt als materiële procespartij. Daarnaast kan een formele procespartij in rechte optreden voor een handelingsbekwame, materiële procespartij omdat hij daartoe opdracht heeft gekregen. Een dergelijke opdracht kan worden gekwalificeerd als een lastgevingsovereenkomst. De opdracht kan al dan niet worden gecombineerd met een volmacht om in naam van de opdrachtgever/lastgever te handelen (art. 7:414 in verbinding met art. 3:60 BW).

Artikel 7:414 lid 2 BW luidt als volgt:

‘De overeenkomst kan de lasthebber verplichten te handelen in eigen naam; zij kan ook verplichten te handelen in naam van de lastgever.'

4.4.

In geval van lastgeving zonder volmacht treedt de lasthebber op eigen naam op en is sprake van middellijke vertegenwoordiging. De lastgeving die betrekking heeft op het innen van een vordering van de lastgever, waarbij de 'last' inhoudt dat de lasthebber de rechtsvordering tot het te gelde maken van deze vordering op eigen naam zal instellen, wordt in de vakliteratuur en in de rechtspraktijk ook wel aangeduid met de term 'cessie ter incasso'.

4.5.

Bij de opdracht of de bevoegdheid om in rechte namens een ander op te treden, is sprake van onmiddellijke vertegenwoordiging op grond van volmacht. In artikel 3:60 lid 1 BW is bepaald:

'Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten.'

De gevolmachtigde is dan de formele procespartij, die deze hoedanigheid ontleent aan de volmacht en in rechte verschijnt in naam van een met name aangeduide volmachtgever om wiens belangen het in het betrokken geding gaat. De vraag of, in hoeverre en op welke wijze de formele procespartij aan de gedaagde moet kenbaar maken dat hij niet voor zijn eigen belangen in rechte opkomt maar voor de belangen van een (handelingsbekwame) derde, hangt af van de aard van hun verhouding. In zijn arresten van 21 oktober 1983, NJ 1984, 254 en van 28 oktober 1988, NJ 1989, 83 oordeelde de Hoge Raad dat een schuldeiser — al dan niet met gebruik van de term cessie ter incasso — aan een derde de last kan geven een vordering op eigen naam te innen en dat een dergelijke last in beginsel meebrengt dat de derde ook op eigen naam in rechte kan optreden.

De Hoge Raad formuleerde dat in zijn arrest van 21 oktober 1983, NJ 1984, 254 m.nt. Ma als volgt:

'3.2 Vooropgesteld moet worden dat de schuldeiser — al dan niet met gebruik van de term cessie ter incasso — aan een derde de last kan geven de vordering op eigen naam te innen. Een zodanige last kan ook ter gelegenheid van de overdracht van een vordering uitdrukkelijk worden bedongen of in de overeenkomst opgesloten liggen in dier voege dat de oorspronkelijke schuldeiser bevoegd blijft de vordering op eigen naam, doch ten behoeve van de nieuwe schuldeiser, te innen.'

4.6.

Bij middellijke vertegenwoordiging (cessie ter incasso) waarin wordt geprocedeerd op grond van lastgeving maar op eigen naam, behoeft de lasthebber dus niet in de dagvaarding te vermelden dat hij optreedt voor de belangen van een derde. Wordt hij echter geconfronteerd met het verweer dat de eiser niet de ware crediteur is, dan zal hij moeten stellen en bewijzen dat hij op grond van een lastgevingsovereenkomst met de werkelijke crediteur, bevoegd is op eigen naam te incasseren. Ook in een dagvaardingsexploot hoeft niet steeds (uitdrukkelijk) melding gemaakt te worden van de hoedanigheid op wiens verzoek het exploot wordt uitgebracht.

4.7.

In geval van onmiddellijke vertegenwoordiging op grond van volmacht (al dan niet neergelegd in een overeenkomst van lastgeving) is daarentegen wel cruciaal dat de gevolmachtigde deze hoedanigheid aanstonds vermeldt. In zijn arrest van 2 april 1993, NJ 1993, 573 m.nt. DWFV heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

'Het hof heeft (…) met zijn hiervoor omschreven oordeel tot uitdrukking gebracht dat een eisende partij die niet reeds bij dagvaarding heeft gesteld (mede) op te treden als gevolmachtigde van een met name genoemde volmachtgever, niet hangende de procedure die hoedanigheid alsnog kan aannemen door op de voet van art. 134 Rv haar eis te veranderen. Dit oordeel is juist, (…). De eisende partij die in de loop van een procedure alsnog mede als gevolmachtigde van een derde wenst op te treden, zal zich in die hoedanigheid wèl in die procedure kunnen voegen.'

4.8.

De door VvE overgelegde volmacht en akte van cessie hinkt op twee gedachten en is ongelukkig geformuleerd. De volmacht lijkt te zien op het procederen namens de eigenaren (onmiddellijke vertegenwoordiging), terwijl de cessie lijkt te zien op de inning van de vorderingen van eigenaren (middellijke vertegenwoordiging). De rechtbank is van oordeel dat van een volmacht in de zin van art. 3:60 BW e.v. geen sprake kan zijn, omdat VvE in eigen naam handelt. De rechtbank is verder van oordeel dat van een cessie in de zin van artikel 3:94 BW eveneens geen sprake is, nu aan de cessie geen titel is verbonden. Een redelijke uitleg van de akte brengt met zich dat partijen bij de akte, de eigenaren van de appartementsrechten en de VvE, niets anders hebben bedoeld dan de VvE een last te geven om als zelfstandige procespartij te opereren ter incasso van de vorderingen van de appartementseigenaren. Het stond de VvE , gelet op hetgeen onder 4.6 is overwogen, vrij haar rechtspositie nader te expliceren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de algemene ledenvergadering van de VvE op 29 september 2015 het besluit van de eigenaren is genomen om de VvE een procedure te laten starten, welk besluit op 8 februari 2016, naar aanleiding van de formele verweren van De Alliantie, door de eigenaren is bevestigd en geformaliseerd in de bovengenoemde “volmacht en akte van cessie” met als doel de VvE als formele procespartij aan te merken. De Alliantie had ook in redelijkheid moeten begrijpen dat de eigenaren van de appartementsrechten hun vorderingen inzake de kruipruimte van [adres] hebben “gecedeerd ter incasso” aan de VvE op grond van artikel 7:414 lid 2 BW. Het verweer van De Alliantie faalt derhalve, zodat de VvE kan worden ontvangen in haar vorderingen.

Hoedanigheid

4.9.

De Alliantie heeft nog aangevoerd dat sprake is van wijziging in de hoedanigheid van de VvE dat in strijd is met het arrest dat de Hoge Raad op 22 oktober 2004 (NJ 2006, 2020) heeft gewezen. In dit arrest is uiteengezet dat de vraag in welke hoedanigheid een eisende partij optreedt, uitleg vergt van het inleidende exploot. De rechter dient in zijn oordeel mede te betrekken op welke wijze de identiteit en de hoedanigheid van eiser (de VvE) in de door deze in het geding gebrachte processtukken is omschreven en hoe de gedaagde (De Alliantie) daarop heeft gereageerd. Gelet op de grondslag van de vordering van de VvE – non-conformiteit – moet het De Alliantie vanaf de dagvaarding duidelijk zijn geweest dat de VvE, in ieder geval voor zichzelf als formele procespartij, maar ook in opdracht van de eigenaren, als materiele partij, procedeert. Dit blijkt ook uit het verweer van De Alliantie bij de conclusie van antwoord. Een en ander is bovendien nog eens door de VvE nader geduid, zoals hierboven onder overweging 4.8 omschreven. Van een wijziging van hoedanigheid als vorenbedoeld is dan ook geen sprake. De Alliantie is door deze gang van zaken bovendien niet geschaad in haar belangen, nu zij vanaf de conclusie van antwoord direct inhoudelijk heeft gereageerd op de dagvaarding en er bovendien na de conclusie van dupliek nog pleidooien zijn gehouden.

Rechtsopvolgende kopers

4.10.

De Alliantie voert verder aan dat drie van de vier huidige eigenaren niet de personen zijn aan wie zij de appartementsrechten heeft verkocht. Deze opvolgend kopers hebben volgens De Alliantie dan ook geen vordering. Dit verweer wordt verworpen. De gestelde vordering vloeit voort uit de koopovereenkomsten van destijds. De hieruit voortvloeiende rechten en plichten zijn overgegaan op de opvolgend kopers.

Klachtplicht

4.11.

De Alliantie heeft zich nog op het standpunt gesteld dat de gebreken aan de vloerbalken voor kopers (en of haar rechtsvoorgangers) kenbaar had moeten zijn op het moment van levering, zodat niet is voldaan aan de klachtplicht en de vordering van de VvE naar de rechtbank begrijpt is verjaard. Het beroep op verjaring en schending van de klachtplicht faalt. Artikel 7:23 BW bepaalt:
De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.Van een investeringsplan bij aankoop van de betreffende appartementen, waaruit kan worden afgeleid welke werkzaamheden in de toekomst nog zouden moeten gebeuren, is de rechtbank niet gebleken. Evenmin is door De Alliantie onderbouwd gesteld wanneer kopers de desbetreffende gebreken aan de gemeenschappelijke delen hadden behoren te ontdekken. Eerst in 2012 is een meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld, waartoe [bedrijf 1] een inspectie heeft uitgevoerd, maar onweersproken is gebleven dat toen tijdens die inspectie de vloerbalken en de kruipruimte geen onderdeel hebben uitgemaakt van het onderzoek. Medio 2014 heeft een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden, waarna een nadere inspectie heeft plaatsgevonden door [naam adviesbureau] , die daarover bij rapport van 1 september 2014 heeft gerapporteerd en waarbij de genoemde gebreken zijn geconstateerd en bevestigd. Vervolgens is De Alliantie bij brief van 15 september 2014 aansprakelijk gesteld. Derhalve kan niet geoordeeld worden dat door kopers het gebrek redelijkerwijs op het moment van levering of enig later moment ontdekt had moeten worden, en daaruit volgt dat ook niet vastgesteld kan worden dat de vordering op grond van het tweede lid van artikel 7:23 BW is verjaard.

Materiële verweren

Status convenant

4.12.

Vast is komen te staan dat er sprake is van ernstige zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte van het pand [adres] in de jaren 2014 en 2015, als gevolg waarvan sprake was van verrotte en aangetaste vloerbalken. De VvE heeft de Alliantie daarvan tijdig op de hoogte gesteld. De Alliantie is in de gelegenheid gesteld de situatie ter plaatse op te nemen, maar heeft daarvan afgezien. Uiteindelijk, na meerdere sommaties, heeft de VvE zich genoodzaakt gezien opdracht te geven tot herstel, waarvan bij brief van 20 maart 2015 aan De Alliantie mededeling is gedaan. De VvE baseert haar vordering op de non-conformiteit van het pand, inhoudende dat het pand niet de feitelijke eigenschappen bezit die de kopers ervan mochten verwachten. Meer specifiek dat de fundering en/of casco niet voldeed aan de kwaliteitseisen waar de funderingen/of casco volgens de splitsingsakte (2003) wel aan had moeten voldoen. Deze kwaliteitseisen zijn opgenomen in het convenant dat De Alliantie met de gemeente heeft gesloten en geven volgens de VvE aan de kopers de garantie dat de fundering gedurende 25 jaar geen voorziening behoeft. De Alliantie voert hiertegen aan dat de VvE de status van het convenant en de kwaliteitseisen verkeerd interpreteert en ook niet ziet op de rechtsverhouding tussen kopers en De Alliantie.

4.13.

Het convenant is gesloten tussen – kort gezegd – de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. De Alliantie heeft dan ook terecht betoogt dat uit het convenant en de kwaliteitseisen geen garantie met betrekking tot de kwaliteit van het pand aan de kopers is gegeven door De Alliantie. De rechtbank is wel van oordeel dat in de civielrechtelijke relatie tussen partijen het convenant van belang is voor de uitleg van wat partijen op basis van de koopovereenkomsten over en weer van elkaar mochten verwachten. Het convenant bepaalt immers onder welke voorwaarden een vergunning voor splitsing van een pand in appartementsrechten kan worden verleend. De vergunning wordt verleend indien het pand aan bepaalde minimale kwaliteitseisen voldoet (zie daarvoor overweging 2.3 t/m 2.5), of als er een investeringsplan wordt gemaakt om hier aan te gaan voldoen, op het moment van splitsing en verkoop. Het staat vast dat de splitsingsvergunning is verleend. De VvE heeft onweersproken gesteld dat er geen investeringsplan is opgesteld. Dit betekent dat De Alliantie, ten einde de splitsingsvergunning te verkrijgen, tegenover de gemeente Amsterdam heeft verklaard dat het pand (ten tijde van de splitsing en verkoop) voldoet aan de minimale kwaliteitseisen, zoals omschreven in het convenant. Gelet hierop mochten de kopers van de appartementsrechten verwachten dat dit ook daadwerkelijk het geval was.

Conformiteit

4.14.

De VvE stelt dat het pand ten tijde van de splitsing en verkoop van de appartementsrechten niet voldeed aan die minimale kwaliteitseisen, omdat er toen al sprake moet zijn geweest van zwam-en schimmelvorming in de kruipruimte. Dit blijkt volgens de VvE uit de datering van de zwam- en schimmelvorming door [naam adviesbureau] en het feit dat bij de renovatie de vloerbalken zijn ondersteund in plaats van vervangen, terwijl de vloerbalken bij [adres] vanwege zwam- en schimmelvorming wel zijn vervangen. Deze noodmaatregelen moeten in 2003, althans voor het moment van splitising zijn aangebracht, omdat er sindsdien geen werkzaamheden in de kruipruimte hebben plaatsgevonden. Daarnaast is de zwam- en schimmelvorming volgens de VvE mede ontstaan en verergerd door slechte ventilatie, voortvloeiend uit het feit dat er bij de renovatie een grote hoeveelheid bouwafval in de kruipruimte is achtergelaten.

4.15.

De Alliantie betwist dat het pand ten tijde van de splitsing en verkoop niet voldeed aan de kwaliteitseisen. Er zit een groot tijdsverloop tussen de constatering van de aantasting en de splitsing en verkoop. In deze tussenliggende jaren kan de zwam- en schimmelvorming zijn ontstaan. Volgens De Alliantie kan op basis van alleen een visuele inspectie geen nauwkeurige datering van de zwam- en schimmelvorming plaatsvinden. Daarnaast is De Alliantie van mening dat er geen grote hoeveelheid bouwafval in de kruipruimte is achtergelaten bij de renovatie. Bovendien kan de ventilatie in de kruipruimte door andere omstandigheden belemmerd zijn (geweest). Voorts voert De Alliantie aan dat de ondersteuning van de vloerbalken ook een andere reden gehad kan hebben, bovendien maken de vloerbalken geen deel uit van de fundering. Uit het feit dat de vloerbalken bij [adres] wel zijn vervangen en bij [adres] niet, blijkt volgens De Alliantie juist dat het bij [adres] niet nodig was om deze te vervangen.

4.16.

De rechtbank overweegt dat de vloerbalken onderdeel zijn van de fundering dan wel het casco, deze zitten immers in de muren verankerd en zonder vloerbalken kan er geen vloer in het pand gelegd worden. Derhalve mogen de (opvolgend) kopers ervan uitgaan dat de vloerbalken, als onderdeel van de fundering en het casco, ten tijde van de splitsing en verkoop voldeden aan het minimale kwaliteitsniveau zoals vastgelegd in de kwaliteitseisen, zodat deze de komende 25 jaar geen voorziening behoeven. Dit sluit echter niet uit dat er hierna toch omstandigheden intreden die de vloerbalken kunnen aantasten, die niet aan De Alliantie kunnen worden toegerekend. Het is daarom van belang om te weten wanneer de zwam-en schimmelvorming is ontstaan. [naam adviesbureau] heeft in haar rapport van 19 juni 2015 opgenomen dat gebaseerd op haar ervaring de zwam- en schimmelvorming 10 tot 15 jaar geleden moet zijn ontstaan, dus tussen de jaren 2000 en 2005. De splitsing heeft in 2003 plaatsgevonden. De verkoop van de vier appartementsrechten hierna. Wat de exacte verkoopdata van de appartementsrechten zijn is onduidelijk, deze liggen tussen eind 2003 en 2007. De Alliantie heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [naam adviesbureau] zonder een klinisch onderzoek in staat is om een ontstaansdatum nauwkeurig in te schatten. Een dergelijk onderzoek heeft niet plaatsgevonden. Dit is echter niet alleen aan de VvE te wijten. De Alliantie heeft immers geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de kruipruimte van het pand te bekijken met een door haar uitgezochte deskundige, voordat de herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd. Dat de herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd is De Alliantie medegedeeld, evenals het feit dat de VvE De Alliantie aansprakelijk houdt.

4.17.

Daarnaast onderbouwt de VvE haar stelling met de constatering van [naam adviesbureau] dat de vloerbalken waren ondersteund met stenen/tegels en houten klossen. In het rapport van [naam adviesbureau] is voorts te lezen dat het onduidelijk is waarom de vloerbalken niet zijn vervangen. [C] heeft als second opinion verklaard dat deze ondersteuningsmaatregelen van de vloerbalken als noodvoorziening geclassificeerd dienen te worden en dat de vloerbalken ten tijde van de renovatie vervangen hadden moeten worden. De VvE heeft onweersproken gesteld dat er sinds de renovatie in 2003 geen werkzaamheden in de kruipruimte zijn uitgevoerd. Het staat dan ook vast dat de ondersteuning van de vloerbalken bij de renovatie in 2003 is aangebracht of reeds aanwezig was. Hieruit volgt dat er kennelijk reden was om de vloerbalken te ondersteunen. De Alliantie betwist dat deze reden zwam- en schimmelvorming is, maar kan niet verklaren waarom de vloerbalken destijds zijn ondersteund. Zij bezit geen documentatie meer van de renovatie, omdat dit meer dan tien jaar geleden heeft plaatsgevonden en haar rechtsvoorganger hierbij betrokken was.

4.18.

Voorts onderbouwt de VvE haar stelling met het feit dat er grote hoeveelheid bouwafval, waaronder steen, papier en hout in de kruipruimte is aangetroffen. Dit heeft de ventilatie van de kruipruimte belemmerd. Dit heeft volgens [naam adviesbureau] de zwam- en schimmelvorming mede veroorzaakt. Een goede ventilatie is nodig om te voorkomen dat de kruipruimte te vochtig wordt. Een vochtige omgeving bevordert zwam- en schimmelvorming. De kruipruimte was volgens de metingen van [naam adviesbureau] te vochtig. De Alliantie heeft betwist dat er een grote hoeveelheid bouwafval in de kruipruimte is aangetroffen en heeft bovendien betwist dat dit de enige reden is van de slechtere ventilatie. Zij heeft haar betwisting onvoldoende onderbouwd. Dat een van de bewoners een ventilatierooster heeft gesloten ten behoeve van een geveltuin, is door de VvE weersproken. De VvE heeft naast het rapport van [naam adviesbureau] foto’s van de kruipruimte zoals deze is aangetroffen in het geding gebracht. Hierop is veel bouwafval in de kruipruimte te zien. Dat er een grote hoeveelheid bouwafval in de kruipruimte aanwezig was staat derhalve vast. Gelet op de eerder aangehaalde rapportage van [naam adviesbureau] is aannemelijk dat dit mede oorzaak was van de zwam- en schimmelvorming, dan wel dat dit de zwam- en schimmelvorming heeft verergerd.

4.19.

Dat de vloerbalken van [adres] in 2003 wel zijn vervangen, past in de lezing van beide partijen.

4.20.

De rechtbank is van oordeel dat indien vast staat dat de zwam- en schimmelvorming aan de vloerbalken zich al ten tijde van de renovatie voordeed het pand niet voldeed aan de eigenschappen die de kopers van de afzonderlijke appartementsrechten indertijd mochten verwachten en dat het gebrek bovendien aan een normaal gebruik van het pand (op termijn) in de weg stond of zou gaan staan. Aldus is De Alliantie dan schadeplichtig. De rechtbank staat thans voor de vraag in hoeverre is komen vast te staan dat de zwam-en schimmelvorming zich als bovenomschreven heeft voorgedaan.

Bewijslast

4.21.

Hoewel de bewijslast van het moment van het ontstaan van het gebrek op de VvE rust is de rechtbank gelet op hetgeen onder overwegingen 4.14 tot en met 4.18 is overwogen van oordeel dat op voorhand aannemelijk is dat de zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte van het pand aan het [adres] aanwezig was ten tijde van de renovatie werkzaamheden rond 2003 ten tijde van de splitsing in appartementsrechten, zodat het aan De Alliantie is om tegenbewijs te leveren om het vooralsnog bewezen geachte feit (het rechtsvermoeden) te ontzenuwen. De Alliantie zal, gelet op haar bewijsaanbod, worden toegelaten om tegenbewijs te leveren – bijvoorbeeld door middel van een (nieuw) deskundigenrapport of het horen van getuigen – dat de zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte niet aanwezig was ten tijde van de splitsing in 2003 en/of ten tijde van de verkoop van de appartementsrechten in 2003-2007.

4.22.

Indien De Alliantie het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien De Alliantie het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen. Partijen moeten bij de getuigenverhoren in persoon [bij rechtspersoon: rechtsgeldig vertegenwoordigd] aanwezig zijn. Indien een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben. De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige
maximaal 90 minutenzal duren. Als De Aliantie verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.

4.23.

De rechtbank houdt de verdere beoordeling van het geschil aan.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

laat De Alliantie toe te bewijzen dat de zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte niet aanwezig was ten tijde van de splitsing in 2003 en/of ten tijde van de verkoop van de appartementsrechten in 2003-2007;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
7 december 2016voor uitlating door De Alliantie of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen; bepaalt dat De Alliantie, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat, indien De Alliantie bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, zij op die rolzitting:

- de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven;

- moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen in de drie maanden nadien verhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;

5.5.

bepaalt dat:

- voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend;

- indien De Alliantie geen gebruik maakt van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven de rechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is;

- het getuigenverhoor zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, indien bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen zijn vrijgelaten;

5.6.

bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2016.

VvE tegen De Alliantie over herstelkosten door zwam- en schimmelvorming in appartementen

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Formele verweren

5.De beslissing