Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 5124720 UC EXPL 16-8570 MG/28934
Vonnis van 21 december 2016
inzake
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eisers] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.J. Lokollo,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: D.A.S. Ned.Rechtsbijstand Vez.mij. N.V..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2016, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek, met producties.
1.2.
[eisers] is in de gelegenheid gesteld te reageren op de door [gedaagde] overlegde producties bij haar conclusie van dupliek. Van die mogelijkheid heeft [eisers] geen gebruik gemaakt, waarna ten slotte vonnis is bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] huurt sinds 1 maart 2015 een woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huurovereenkomst is door bemiddeling van [gedaagde] tot stand gekomen. [eisers] heeft daar bemiddelingskosten ter hoogte van € 1.149,50 (inclusief 21% BTW) voor betaald.
2.2.
Eiser sub 2 (hierna: [eiser sub 2] ) heeft, toen hij voor [eisers] op zoek was naar een woning om te huren, op 5 januari 2015 een bezoek gebracht aan het kantoor van [gedaagde] .
2.3.
Partijen hebben op die datum een bemiddelingsovereenkomst gesloten. In artikel 2 van Pro de bemiddelingsovereenkomst worden de inhoud van de opdracht, de werkzaamheden en werkwijze van Makelaar benoemd. In artikel 2 lid 1 staan Pro de onderdelen genoemd waaruit de werkzaamheden van Makelaar kunnen bestaan. Verder houdt artikel 2 in Pro, voor zover hier van belang:
2) Makelaar zal bij de uitvoering van de werkzaamheden als genoemd in artikel 2 lid 1 uitsluitend Pro de belangen van Opdrachtgever behartigen en niet die van de (potentiele) verhuurder.
3) Opdrachtgever is ervan op de hoogte dat Makelaar van diverse potentiele verhuurders van woonruimten toestemming heeft of zal krijgen om die woonruimten te presenteren via diverse media, waaronder de website van Makelaar en/of derden, zoals [...] , en dat Makelaar daarvoor geen loon in rekening brengt aan deze potentiele verhuurders. Opdrachtgever stemt daarmee in, ook ingeval het de verhuurder betreft met wie Opdrachtgever door de bemiddelingswerkzaamheden van Makelaar een huurovereenkomst voor de desbetreffende woonruimte sluit.
(..)
6) Zodra Opdrachtgever zijn keuze heeft bepaald voor een bepaalde woonruimte zullen partijen dit schriftelijk vastleggen in een door Opdrachtgever te ondertekenen intentieverklaring. (..) Opdrachtgever zal bij de ondertekening van de intentieverklaring bij wege van aanbetaling de huur voor de eerste periode, de waarborgsom en de courtage aan Makelaar betaalbaar stellen. Makelaar zal na de ondertekening van de intentieverklaring Opdrachtgever presenteren bij de verhuurder van de desbetreffende woonruimte en, indien de verhuurder bereid is Opdrachtgever als huurder te aanvaarden, met de verhuurder namens huurder onderhandelingen over de inhoud van de huurovereenkomst starten. (..)”
2.4.
Op 27 januari 2015 en 2 februari 2015 heeft [eiser sub 2] informatie aangevraagd over twee woningen uit het woningenbestand van [gedaagde] . Deze woningen heeft [eisers] niet gehuurd.
2.5.
Op 4 februari 2015 heeft [eisers] een intentieverklaring getekend die inhoudt dat zij de woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft bezichtigd en bereid is in onderhandeling te treden met de verhuurder teneinde een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan. Ook verklaart zij dat zij bij de ondertekening van de verklaring de eerste maand huur en de courtage aan Makelaar zal betalen. Voorts houdt de intentieverklaring in, voor zover hier van belang:
“(..)
Door Makelaar uitgevoerde werkzaamheden
Door Makelaar uitgevoerde werkzaamheden
Partijen stellen vast dat Makelaar conform de wensen van Opdrachtgever de volgende werkzaamheden in opdracht van Opdrachtgever heeft uitgevoerd:
inventarisatie van de woonwensen van Opdrachtgever.
Zoeken naar en selecteren van beschikbare woningen die voldoen aan dat zoekprofiel/woonwensen.
Evaluatie van bezichtigingen met Opdrachtgever.
Organiseren van bezichtigingen en het daadwerkelijk (doen) bezichtigen van de volgende woningen met medewerker(s) van [gedaagde] ;…….
Samenstellen van een dossier over Opdrachtgever op basis waarvan Opdrachtgever als kandidaat-huurder bij potentiele verhuurder(s) zal worden voorgedragen.
Daarnaast heeft Makelaar de volgende werkzaamheden verricht:
Geven van algemene voorlichting over onder meer de mogelijkheden om een woning te vinden, de lokale woningmarkt, de huisvestingsvergunning, de huurtoeslag, de huurbescherming
Onderhandelingen over de prijs, opleverdatum, en betalingsafspraak borg.
Afspraak over de meubilering
Nog door Makelaar te verrichten werkzaamheden
Makelaar zal, indien en nadat de verhuurder heeft verklaard bereid te zijn met Opdrachtgever in onderhandeling te treden over de huur van de woning, de volgende werkzaamheden uitvoeren:
Namens Opdrachtgever onderhandelen met de verhuurder over de huurvoorwaarden (..)
Opstellen van een deugdelijke huurovereenkomst.
Verzorgen van een toelichting en het beantwoorden van eventuele vragen van Opdrachtgever over de huurovereenkomst.
Verzorgen van de ondertekening van de huurovereenkomst door beide partijen.
Erop toezien dat de eerste betaling aan de verhuurder tijdig wordt verricht.
Organiseren van de oplevering van de woning.
Opstellen van een deugdelijk inspectierapport (..)
Behulpzaam zijn bij het verkrijgen van nutsvoorzieningen en telefonie/internetdiensten op naam van Opdrachtgever.
Geven van ondersteuning bij: onderhoudscontracten, verhuizing, vervoer/aankoop van inventaris, zoeken naar werklieden (..)
De verhuurder zo nodig aanspreken op nakoming van zijn verplichtingen bij de aanvang van de huurovereenkomst.
Eerstelijns vraagbaak voor Opdrachtgever tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.
(..)
Bij de ondertekening van deze intentieverklaring gelden de volgende regels:
(..)
3. Makelaar zal (…) Opdrachtgever presenteren aan de verhuurder van de woning en zich ervoor inspannen dat deze bereid is met Opdrachtgever in onderhandeling te treden over een huurovereenkomst voor de woning (gunning). Na gunning zal Makelaar de hiervoor opgesomde nog te verrichten werkzaamheden uitvoeren.
(..)”
2.6.
De huurovereenkomst voor de huur van de woning aan de [straatnaam] is getekend en de bemiddelingskosten zijn door [eisers] aan [gedaagde] betaald.
2.7.
Per brief van 15 februari 2016 heeft de gemachtigde van [eisers] de bemiddelingsovereenkomst vernietigd en de bemiddelingskosten teruggevorderd op grond van onverschuldigde betaling.
2.8.
Per brief van 1 maart 2016 heeft [gedaagde] betwist dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de bemiddelingsovereenkomst is vernietigd, subsidiair nietig is;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.149,50 vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van € 172,43 en de wettelijke rente vanaf 15 maart 2016 tot de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
[eisers] heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. Primair stelt zij dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald. Haar gemachtigde heeft de bemiddelingsovereenkomst op grond waarvan de bemiddelingskosten verschuldigd waren immers vernietigd omdat sprake is geweest van het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 BW Pro. Subsidiair heeft zij gesteld dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald omdat de bemiddelingsovereenkomst op grond van artikel 7:264 BW Pro nietig is.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bemiddelingsovereenkomst vernietigd?
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen ziet op de vraag of [gedaagde] twee heren heeft gediend, zoals bedoeld in artikel 7:417 BW Pro. Indien dat komt vast te staan is de bemiddelingsovereenkomst op grond waarvan bemiddelingskosten door [eisers] zijn betaald vernietigbaar en dient [gedaagde] de bemiddelingskosten als onverschuldigd betaalde kosten terug te betalen.
4.2.
[eisers] heeft gesteld dat zij ervan uitgaat dat tussen verhuurder en [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst is ontstaan, gelet op het aanbieden van het gehuurde op de website van [gedaagde] en het houden van het gehuurde in het aanbodbestand. Direct bij het eerste bezoek van [eiser sub 2] aan het kantoor van [gedaagde] werd [eiser sub 2] op de woning gewezen en is een bezichtiging gepland. Bovendien werd zij van de verhuurder afgeschermd tot de huurovereenkomst was getekend, aldus [eisers]
4.3.
[gedaagde] heeft betwist dat het gehuurde op de website van [gedaagde] heeft gestaan of in haar aanbodbestand was opgenomen. Zij heeft aangevoerd dat geen passende woning in het aanbodbestand van [gedaagde] bleek te zitten (de woningen waar op 27 januari 2015 en op 2 februari 2015 informatie over was opgevraagd voldeden niet aan de woonwensen van [eisers] ), waarna [gedaagde] buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning aan de [straatnaam] , die uiteindelijk ook door [eisers] is gehuurd. Zij heeft enkel de belangen van [eisers] behartigd, en niet die van de verhuurder. Tussen haar en de verhuurder is geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. Van het dienen van twee heren is dan ook geen sprake, volgens [gedaagde] .
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat [eisers] haar standpunt dat [gedaagde] twee heren heeft gediend, in het licht van de betwisting van deze stelling door [gedaagde] , onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. Het had op haar weg gelegen om aan te tonen dat de woning die zij heeft gehuurd, op de website van [gedaagde] stond vermeld of anderszins in het aanbodbestand van [gedaagde] was opgenomen. Dit heeft zij nagelaten. Ook heeft zij gesteld dat haar de woning direct bij het eerste bezoek aan het kantoor van [gedaagde] werd aangeboden en dat daarvoor een bezichtiging werd gepland (hetgeen zou veronderstellen dat de woning wel in het bestand was opgenomen), echter dit is door [gedaagde] betwist en blijkt ook niet uit de stukken in het dossier. Daaruit blijkt juist dat op 5 januari 2015 een bezoek is gebracht aan het kantoor van [gedaagde] , dat op die datum een bemiddelingsovereenkomst is gesloten, dat eind januari 2015 en begin februari 2015 informatie is opgevraagd over twee woningen uit het woningbestand, en dat pas daarna, begin februari, een bezichtiging van de [straatnaam] heeft plaatsgevonden. Nu niet is komen vast te staan dat de woning op de website van [gedaagde] stond vermeld of in haar bestand was opgenomen, is evenmin komen vast te staan dat [gedaagde] twee heren heeft gediend. Dat [eisers] van de verhuurder werd afgeschermd totdat de huurovereenkomst was getekend doet daaraan niet af. De primaire vordering om voor recht te verklaren dat de bemiddelingsovereenkomst vernietigd is, is dan ook niet toewijsbaar.
Bemiddelingsovereenkomst nietig?
4.5.
[eisers] heeft subsidiair gevorderd om voor recht te verklaren dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is op grond van artikel 7:264 BW Pro. Deze bepaling houdt in dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende een woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is.
4.6.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:BV1767) overwogen dat, hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, art. 7:264 lid 1 BW Pro grenzen stelt aan die vrijheid, een en ander om partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. Daarbij moet, zo vervolgt de Hoge Raad, met name worden gedacht aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 BW Pro beoogt te bieden formuleert de Hoge Raad vervolgens het uitgangspunt dat van een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW Pro sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
4.7.
[eisers] heeft gesteld dat tegenover de bedongen bemiddelingskosten een niet redelijk voordeel is overeengekomen, nu de tegenprestatie die [gedaagde] daarvoor heeft verricht verwaarloosbaar is. De werkzaamheden zijn immers beperkt gebleven tot het opstellen van een huurovereenkomst door middel van een standaardmodel, het plannen en uitvoeren van een bezichtiging, het opstellen van een inspectierapport en de sleuteloverdracht.
4.8.
[gedaagde] heeft betwist dat tegenover het bedongen voordeel een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Zij heeft aangevoerd dat in de door [eisers] ondertekende intentieverklaring en bemiddelingsovereenkomst de werkzaamheden zijn genoemd die ook daadwerkelijk door [gedaagde] zijn verricht.
4.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. [eisers] heeft [gedaagde] , door ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst, de opdracht verstrekt om woonruimte voor haar te zoeken. Door ondertekening van deze overeenkomst heeft zij zich akkoord verklaard met het eenmalig in rekening brengen van het bemiddelingstarief ter grootte van een maand huur. Indien zij het hiermee niet eens waren hadden zij zich tot een andere (niet-commerciële) bemiddelaar of verhuurder kunnen wenden.
4.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW Pro bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts komt de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief btw, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.
4.11.
Dat [gedaagde] slechts de door [eisers] genoemde werkzaamheden heeft verricht, is door [gedaagde] uitdrukkelijk betwist met een beroep op de door [eisers] ondertekende intentieverklaring waarin de werkzaamheden staan genoemd die door [gedaagde] zijn verricht of nog zouden worden verricht. [eisers] heeft haar stelling in dit licht bezien onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.
4.12.
Voorgaande betekent dat ook de subsidiaire vordering om voor recht te verklaren dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is, wordt afgewezen.
Conclusie
4.13.
Nu de bemiddelingsovereenkomst niet vernietigd of nietig is, zal ook de vordering om [gedaagde] te veroordelen de bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald terug te betalen worden afgewezen. Ditzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten.
4.14.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde €
300,00(2 punten x tarief € 150,00)
300,00(2 punten x tarief € 150,00)
Totaal € 300,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 december 2016.