ECLI:NL:RBMNE:2016:7822

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/362741 / HA ZA 14-130

Vonnis van 14 september 2016

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats] , eisers,

advocaat mr. W.R. de Vries te Utrecht,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1]BV,

gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats ] , gedaagden,

advocaat mr. J.A. Huijgen te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eiser c.s.] . en [gedaagden c.s.] genoemd worden en indien afzonderlijk bedoeld [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

1.De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 april 2015;
het deskundigenbericht;
de conclusie na deskundigenbericht tevens akte vermeerdering en wijziging van eis van [eiser c.s.] .;
de antwoordconclusie na deskundigenbericht tevens houdende akte bezwaar wijziging/vermeerdering van eis tevens houdende antwoordakte na eiswijziging/ vermeerdering van [gedaagden c.s.] ;
de brief van 3 mei 2016 van mr. J.A. Huijgen met één productie;
de brief van 4 mei 2016 van mr. W.R. de Vries met één productie;

- de brief van 11 mei 2016 van mr. I. de Kroes met producties;

- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In rechtsoverweging 4.9 van het eerdere tussenvonnis van 24 december 2014 en mede in aanmerking genomen hetgeen in rechtsoverweging 2.4 van het tussenvonnis van 15 april 2015 is overwogen, heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde sub 1] jegens [eiser c.s.] . toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de koop/aannemingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen om de woning zonder gebreken (pop-outs) op te leveren en dat [gedaagde sub 1] is gehouden de dientengevolge door [eiser c.s.] . geleden schade aan hem te vergoeden overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:74 BW.

2.2.

Het geding van partijen spitst zich thans toe op het antwoord op de vraag of [eiser c.s.]

schade heeft geleden als gevolg van het tekortschieten door [gedaagde sub 1] .

2.3.

In dat kader is bij het tussenvonnis van 15 april 2015 onder meer mevrouw drs. [A] (hierna ook: de deskundige) van [makelaar] B.V. te [vestigingsplaats ] , tot deskundige benoemd en zijn de volgende vragen geformuleerd:

1. Wat zijn de gevolgen van de aanwezigheid van de ongebluste kalk in het beton van de woning aan de [adres] te [woonplaats] voor de verkoopbaarheid van de woning?

2. Is de woning aan de [adres] te [woonplaats] in waarde gedaald door de aanwezigheid van ongebluste kalk in het beton van de woning? Wilt u in uw antwoord ook betrekken het feit dat de pop-outs tot op heden door of in opdracht van [gedaagde sub 1] door een aannemer zijn gesteld en eventuele pop-outs ook in de toekomst op verzoek zullen worden hersteld?

3. Hoe hoog is naar uw oordeel de waardedaling van de woning aan de [adres] te [woonplaats] en wilt u uw antwoord toelichten?

4. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

5. Indien u voor de beantwoording van deze vragen de deskundige ondersteuning van een bouwkundige noodzakelijk oordeelt, wordt u verzocht bij brief aan de griffie van de rechtbank, onder toezending van een afschrift daarvan aan partijen, mee te delen op welke onderdelen u behoefte heeft aan die nadere deskundige voorlichtingen - zo mogelijk - welke deskundige u daarvoor wilt benaderen. De rechtbank zal partijen vervolgens in de gelegenheid stellen in de procedure op uw briefte reageren, waarna de rechtbank bij tussenvonnis op uw voorstel zal beslissen.

2.4.

Vervolgens heeft de deskundige in haar deskundigenbericht van 18 december 2015 als volgt gerapporteerd, voor zover van belang:

”
(. ..)Samenvatting commentaar

De heer [eiser sub 1] en mevrouw, [eiseres sub 2] hebben de woning laten zien en toelichting gegeven op de herstelde plekken en nieuwe plekken van de pop-outs. De deskundige heeft de woning van binnen en buiten opgenomen.

De onderstaande vijf vragen zijn in het vonnis door de Rechtbank aan de deskundige gesteld. De door de deskundige geformuleerde antwoorden staan onder de vragen.

1.
(...) Als gevolg van de ongebluste kalk in woningscheidende wanden zijn er op diverse plaatsen in de woning aan de [adres] in [woonplaats] stukken stucwerk en beton uit de wanden gekomen, zogenaamde pop-outs. Op elke verdieping zijn er op iedere woningscheidende wand herstelde en of nieuwe pop-outs zichtbaar. Tijdens de opname waren de door de aannemer herstelde plekken goed zichtbaar doordat deze afwijken qua kleur en profiel (zie foto's). Daarnaast zijn er op meerdere plaatsen kleine scheurvormingen in het stucwerk zichtbaar, wat duidt op nieuwe pop-outs (zie foto).V
olgens de verklaring van de eigenaar blijven er continu nieuwe plekken ontstaan. Hij heeft de taxateur ter plekke ook hierop gewezen. De veronderstelling dat er geen nieuwe pop-outs meer zijn, is derhalve niet juist. Deze nieuwe pop-outs dienen hersteld te worden. Dit brengt een voortdurende overlast met zich mee.

Bij verkoop van deze woning zal het terugkerende probleem van de pop-outs aan een koper gemeld dienen te worden (mededelingsplicht). Deze informatie zal bij een toekomstige koper onzekerheid veroorzaken. Daarnaast

zal het continu verschijnen en herstellen van de pop-outs overlast, irritatie en ongemak veroorzaken. Het melden en dus bekend worden van een dergelijk gebrek, zorgt ervoor dat er een negatief imago aan de woning kleeft.

Het gevolg van de aanwezigheid van de ongebluste kalk in de woning kan zijn dat een toekomstige eigenaar terughoudend zal zijn om deze woning aan te kopen.

2. ( ...)
( ...) Indien een koper van deze woning bij verkoop de schriftelijke garantie van de verkoper cq. projectontwikkelaar (en zijn rechtsopvolgers) krijgt dat elke pop-out op verzoek wordt gerepareerd en dat deze garantie overdraagbaar is op alle volgende eigenaren, zullen de herstelkosten van dit gebrek de waarde van de woning niet negatief beïnvloeden. De herstelkosten zijn immers voor rekening van de projectontwikkelaar (en rechtsopvolgers) en de pop-outs worden telkens op verzoek hersteld.

De rompslomp die de aanwezigheid van de pop-outs veroorzaakt, heeft echter wel invloed op de waarde van het huis. De onzekerheid over waar en wanneer de pop-outs tevoorschijn komen, maar ook onbehagen over de mogelijke consequenties van deze pop-outs voor de constructie spelen een rol. De heer [B] van [bedrijf 1] bv heeft in zijn hoedanigheid als directeur een verklaring geschreven waarin hij onder meer aangeeft dat de aanwezigheid van de ongebluste kalk (kalkpillen) geen constructieve gevolgen had voor de woningen (zie bijlage 8). Taxateur heeft geen inzage gehad in deze rapporten. De heer [C] , van [bedrijf 2] bv, geeft in zijn hoedanigheid als hoofdconstructeur aan dat de gevolgen van de pop-outs voor wat betreft stabiliteitseisen te 'verwaarlozen' zijn. Daarnaast hebben deze pop-outs geen invloed op de constructie. Hij sluit echter niet uit dat er mogelijk meer pop-outs voorkomen (zie bijlage 9, NB: bijlage A ontbreekt, evenals datering van schrijven). Beide personen/bedrijven zijn betrokken geweest bij de bouw van de woningen. Zolang er geen officiële garanties zijn, zal een koper bij aankoop van de [adres] altijd een onafhankelijke verklaring van een deskundige eisen om de onzekerheid te kunnen wegnemen. Een dergelijke verklaring zal ook onderzoekskosten met zich meebrengen.

Daarnaast geven de herstelwerkzaamheden overlast in de woning en in de persoonlijke levenssfeer omdat de bewoners bijvoorbeeld thuis moeten zijn tijdens herstelwerkzaamheden, meubels moeten verschuiven etc.. Een ander aspect is dat de herstelde plekken zichtbaar blijven in de muren (zie foto's). Een en ander brengt veel rompslomp met zich mee en is van grote invloed op het woongenot.

( ...)

3.1

In de huidige situatie met de huidige kenniswetenschap verwacht ik dat de waardedaling € 20.000,-
(afgerond 9%) van de marktwaarde zalzijn.. Deze waardedaling komt voort uit het feit dat een toekomstige eigenaar de rompslomp rond het herstel en problematiek van de pop-outs zal meewegen in zijn besluit om de woning aan te kopen.

De waardedaling als gevolg van de rompslomp (onzekerheid, negatief imago en overlast) is als volgt tot stand gekomen:

-
2% vermindering van de waarde van de onroerende zaak als gevolg van de onzekerheid die de aanwezigheid van de pop-outs met zich brengt.

-
2% vermindering van de waarde van de onroerende zaak als gevolg van het slechte imago dat de pop-outs met

zich meebrengen.

-
5% vermindering van de waarde van de onroerende zaak als gevolg van de overlast die ontslaat door het herstel van de pop-outs.

Taxateur motiveert deze percentages als volgt:

-
de onzekerheid mei betrekking tol de aanwezigheid van de pop-outs is enigszins beperkt omdat deze pop-outs verholpen kunnen worden door reparatie en herstel. Ook garandeert de ontwikkelaar dat de pop-outs voor zijn rekening worden hersteld. Derhalve is er sprake van een geringe onzekerheid. Zie ook 3.2.

-
de aanwezigheid van de pop-outs zorgt voor een slecht imago van het huis. Potentiële kopers zullen hierdoor beïnvloed worden bij hun aankoopbeslissing en de prijs die ze willen betalen voor het huis. Zie verder 3.3

-
er bestaat een behoorlijke mate van overlast door het ontstaan van de pop-outs en het herstel hiervan. Deze overlast bestaat uit het continu in de gaten houden van nieuwe pop-outs, het melden van de nieuwe pop-outs, het steeds weer regelen van afspraken voor herstelwerkzaamheden, het ongemak van het verplaatsen van meubels, etc. Een en ander zal veel irritatie en ongemak over en weer opleveren. Daarnaast blijven de herstelde pop-outszichtbaar.

3.2

In het 2de kwartaal 2015 is landelijk de krapte-indicator uitgekomen op 11.
Dit betekent dat een potentiële koper keuze heeft uit 11 soortgelijke woningen. In [woonplaats] staan momenteel 18 woningen te koop die voldoen aan de volgende zoekcriteria: 2-1 kapwoningen, geschakelde 2-1 kapwoningen, half vrijstaande woningen met een vraagprijs van € 250.000.- tot en met 350.000.- k.k. (zie bijlage 13).

Omdat een potentiële koper in de huidige markt duidelijk keuze heeft uit meerdere alternatieven. los van eventuele persoonlijke voorkeuren voor ligging, wijk etc.. zal de aanwezigheid van oude en nieuwe pop-outs de keuze voor de aankoop van de [adres] negatief beïnvloeden, ondanks dat de koper de garantie heeft dat elke pop-out wordt hersteld op kosten van de projectontwikkelaar. De onzekerheid die de aankoop van de [adres] met zich meebrengt, zal de keuze voor een alternatieve woning versterken.

3.3

De wanden in de andere woningen uit hetzelfde bouwplan waar de aanwezigheid van ongebluste kalk is ontdekt. zijn na ontdekking van het gebrek door de projectontwikkelaar gerepareerd en hersteld voor verkoop (zie bijlage 10). Derhalve zal de kans klein zijn dat er na enkele jaren nog pop-outs in deze woningen zullen voorkomen. Het imago van de woningen in de wijk is hierdoor niet slecht. dit blijkt ook uit recente verkopen van woningen in de wijk. Deze woningen zijn destijds wel hersteld en of zijn verkocht aan zittende huurders die op de hoogte zijn van de staat van de wanden en dus weten wat ze kopen (zie bijlage 11).

De mededeling van makelaar [D] (zie bijlage 11) dat er geen lagere marktwaardes zijn gerealiseerd van de verkochte woningen, is voor taxateur niet te beoordelen omdat makelaar[D]
geen prijzen en huisnummers opgeeft. In het geval van de [adres] zijn er echter twee belangrijke verschillen ten opzichte van bovengeschetste panden. Ten eerste is er veel meer ongebluste kalk aanwezig (geweest) in het huis en ten tweede doet het probleem zich nog steeds voor. De woning aan de [adres] heeft wel degelijk een smet die in de huidige situatie invloed heeft op de markwaarde.

3.4

De heer [eiser sub 1] heeft taxateur verzocht om de brief van de gemeente [woonplaats] (zie bijlage 12) in haar rapport op te nemen. In deze brief geeft de gemeente [woonplaats] aan dat de taxateur van de gemeente [woonplaats] als gevolg van het bezwaar van de projectontwikkelaar een aftrek heeft toegepast op de waardering van alle woningen in het project, in het kader van de WOZ waarde voor het belastingjaar 2014. Deze aftrek op de waardering is toegepast vanwege een negatief imago en herstelkosten van het gebrek. Deze aftrek wordt niet nader gespecificeerd en de gemeente [woonplaats] verwijst naar de projectontwikkelaar voor nadere informatie.

4.
(. ..) In het algemeen zal een potentiële koper bereid zijn om een marktconforme prijs te betalen indien hij een woning koopt zonder (toekomstige) 'rompslomp'. De woning aan de [adres] zal bij verkoop door het probleem van de pop-outs minder courant zijn en een koper zal dit gebrek in de koopsom verdisconteerd willen

zien als 'tegemoetkoming' voor de rompslomp rondom de pop-outs. De enige optie om dit probleem op te lossen is in mijn optiek om alle wanden waar de ongebluste kalk in voorkomt, geheel te herstellen of waar nodig en indien mogelijk te vervangen zodat de pop-outs nooit meer (kunnen) voorkomen. Bij verkoop zal het 'pop-out probleem' moeten worden gemeld aan een potentiële koper, maar de garantie dat dit probleem geheel is opgelost, zal toereikend zijn om de 'smet' van het huis te halen. De gerealiseerde verkopen in de buurt zijn hiervan het bewijs. Voor de beoordeling van de mogelijkheden voor het duurzaam herstellen van de aanwezigheid van ongebluste kalk, dient een deskundige de situatie te onderzoeken, te beoordelen en een kostenbegroting op te maken.

5.
(. ..) Taxateur acht het in het kader van deze taxatie niet noodzakelijk om een bouwkundige een oordeel te laten vellen over bijvoorbeeld herstelkosten, omdat de projectontwikkelaar heeft aangegeven dat elke pop-out na melding voor zijn rekening wordt hersteld door de aannemer. De herstelkosten hebben daarom geen invloed op de waarde van de woning omdat een potentiële koper geen rekening met deze kosten hoeft te houden. De woning kan in de huidige situatie verkocht worden, mits de overlast rond het gebrek wordt verdisconteerd in de koopsom. (...)".

De deskundige heeft in haar deskundigenbericht de marktwaarde van de woning na opname op 29 juli 2015 getaxeerd op een bedrag van€ 235.000,--, waarbij onder meer rekening is gehouden met:

een waardedaling van € 20.000,- (afgerond 9% van de marktwaarde);
stand, ligging en marktsituatie;
bouwaard en constructie;
de staat van onderhoud (voor zover met het oog waarneembaar);
de voorschriften van het geldende bestemmingsplan;
de door of vanwege de eigenaren verstrekte informatie, alsmede
alle de deskundige bekende waardebepalende factoren.

2.5.

[eiser c.s.] . heeft bij akte na deskundigenbericht allereerst zijn vordering vermeerderd in die zin dat hij thans vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, des dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61 .291 ,34 (€ 44.593,34 + € 16.698,--), althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist zal achten, te vermeerderen met de wettelijke

rente vanaf 18 september 2013, althans vanaf een zodanige datum als de rechtbank juist zal achten, te voldoen binnen twee weken na betekening van het onderhavige vonnis;

Il. voor recht te verklaren dat [gedaagden c.s.] is gehouden de redelijkerwijs door [eiser c.s.] . te maken kosten te vergoeden voor het gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden elders opslaan van meubels en overige inboedel en voor het tijdelijk huisvesten van [eiser c.s.] . en zijn gezin elders gedurende deze periode;

III. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eiser c.s.] . van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € I .275,--, althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist zal achten, te voldoen binnen twee weken na betekening van het onderhavige vonnis, alsmede

IV. [gedaagden c.s.] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.

2.6.

[gedaagden c.s.] heeft bij antwoordconclusie na deskundigenbericht tegen de

door [eiser c.s.] . gedane eisvermeerdering en -wijziging bezwaar gemaakt.

2.7.

De rechtbank stelt voorop dat overeenkomstig het bepaalde in artikel 130 lid I van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) als uitgangspunt geldt dat eiser bevoegd is zijn eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij een wijziging van eis in strijd met een goede procesorde is.

In het onderhavige geding heeft [eiser c.s.] . eerst na het uitbrengen van het deskundigenbericht bij conclusie na deskundigenbericht haar eis gewijzigd. De rechtbank acht een dergelijke eiswijziging in zo'n laat stadium van de procedure in strijd met een goede procesorde.

Daarbij weegt mee dat het deskundigenbericht is gelast om deskundige voorlichting te verkrijgen ter beoordeling van de na wijziging van de grondslag van zijn vordering door [eiser c.s.] . ingenomen stelling dat de waarde van de woning door de pop-outs is gedaald en dat [gedaagde sub 1] is gehouden de waardedaling aan hem te voldoen. De thans door [eiser c.s.] . gedane eisvermeerdering/-wijziging is daarentegen gegrond op een andersluidende stelling, namelijk dat [gedaagden c.s.] jegens hem is gehouden de kosten van definitief herstel te vergoeden. De rechtbank verwijst in dit verband tevens naar hetgeen reeds in rechtsoverweging 2.5 van het tussenvonnis van 15 april 2016 is overwogen. In laatstbedoelde rechtsoverweging is overwogen dat [eiser c.s.] . in de onderhavige procedure nimmer het standpunt heeft ingenomen dat [gedaagden c.s.] de herstelkosten aan hem dient te voldoen en dat hij steeds aanspraak heeft gemaakt op een bedrag van€ 50.000,-- in verband met de waardevermindering van de woning door de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonnen constructie van de woning. Bij dit alles komt nog dat [eiser c.s.] . zijn gewijzigde vordering slechts summier heeft onderbouwd, waardoor het voor [gedaagden c.s.] niet goed mogelijk is tegen de gedane wijziging/vermeerdering van eis verweer te voeren. Onder voormelde omstandigheden is een wijziging van eis in zo'n laat stadium van de procedure in strijd met een goede procesorde. Het voorgaande leidt ertoe dat de wijziging/vermeerdering van eis niet zal worden toegestaan.

2.8.

[eiser c.s.] . kan zich verenigen met de door de deskundige vastgestelde gevolgen van de aanwezigheid van de pop-outs in de woning. [eiser c.s.] . kan zich verder verenigen met de conclusie van de deskundige dat de waarde van de woning is gedaald door de aanwezigheid van pop-outs. [eiser c.s.] . kan zich echter niet vinden in de conclusie van de deskundige dat, indien de garantie wordt gegeven dat elke pop-out wordt gerepareerd, de herstelkosten van het gebrek de waarde van de woning niet negatief zal beïnvloeden. Verder heeft [eiser c.s.] . de hoogte van de door de deskundige vastgestelde waardedaling van € 20.000,-- betwist. Een potentiële koper zal immers zekerheid willen hebben over de totale herstelkosten. De waardedaling van de woning zal derhalve nagenoeg overeenkomen met de kosten die met definitief herstel gemoeid zullen zijn. Deze kosten zijn aanzienlijk hoger dan de door de deskundige vastgestelde waardedaling, aldus nog steeds [eiser c.s.] .

2.9.

[gedaagden c.s.] heeft de conclusie van de deskundige, dat de waarde van de woning door de pop-outs is gedaald, betwist. Indien en voor zover de rechtbank mocht oordelen dat laatstgenoemde conclusie van de deskundige juist is, heeft [gedaagden c.s.] de hoogte van de door de deskundige vastgestelde waardedaling betwist. Ten onrechte heeft de deskundige in dit verband rekening gehouden met de omstandigheid dat zich telkens nieuwe pop-outs voordoen. Verder betwist [gedaagden c.s.] dat, in het geval zich toch nog pop-outs zouden voordoen, het herstel daarvan omvangrijk zou zijn.

[gedaagden c.s.] heeft de conclusie van de deskundige dat de herstelkosten van de pop outs de waarde niet negatief beïnvloeden onderschreven.

2.10.

De rechtbank volgt de deskundige in haar conclusie dat bij de verkoop van de woning het probleem van de pop-outs zal moeten worden gemeld, dat dit bij een toekomstig koper onzekerheid zal veroorzaken, dat het herstellen van de pop-outs overlast met zich zal brengen en dat een toekomstig eigenaar terughoudend zal zijn om de woning te kopen.

De stelling van [gedaagden c.s.] in dit verband dat de pop-outs zich slechts tijdelijk zullen voordoen, dat zich na december 2014 geen pop-outs meer hebben voorgedaan en dat deze zich in de toekomst ook niet meer zullen voordoen, wordt gepasseerd. Ook indien en voor zover de stelling van [gedaagden c.s.] juist zou zijn, laat dit immers onverlet dat zich in ieder geval tot december 2014 pop-outs in de woning van [eiser c.s.] . hebben voorgedaan, hetgeen door [gedaagden c.s.] ook niet is weersproken. Zoals de deskundige in haar deskundigenbericht terecht heeft vermeld, zal [eiser c.s.] . in het kader van zijn mededelingsplicht een toekomstig koper van de woning moeten informeren omtrent de pop-outs die zich in de woning hebben voorgedaan. Deze mededelingsplicht geldt ook indien de pop-outs zich in de loop van de tijd minder of zelfs helemaal niet meer zouden voordoen. De rechtbank volgt de deskundige in haar mening dat de enkele mededeling dat zich in het verleden pop-outs hebben voorgedaan in ieder geval een onzekerheid bij een toekomstige koper zal veroorzaken en dat deze koper deze onzekerheid en de bijkomende ongemakken indien zich een pop-out voordoet, verdisconteerd wil zien in de koopsom. De vraag of en in welke mate in de toekomst nog pop-outs zullen optreden, is dan ook in dat kader niet relevant. Aan de in dit verband verder nog geponeerde stellingen en verwijzingen van [gedaagden c.s.] wordt daarom voorbijgegaan.

2.11.

De rechtbank volgt de deskundige voorts in haar conclusie dat de herstelkosten van de pop-outs de waarde van de woning niet negatief beïnvloeden, aangezien deze kosten voor rekening van [gedaagde sub 1] komen en de pop-outs steeds op verzoek worden hersteld. Voor zover [eiser c.s.] . heeft bedoeld te stellen dat wel rekening moet worden gehouden met herstelkosten, gaat deze stelling niet op. Onweersproken is immers dat in het verleden steeds kosteloos herstel van de pop-outs heeft plaatsgevonden door of in opdracht van [gedaagde sub 1] . Dat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen in dit verband jegens [eiser c.s.] . dan wel de opvolgende kopers in de toekomst niet zal (kunnen) nakomen, zoals door [eiser c.s.] . is gesteld en door [gedaagden c.s.] gemotiveerd is betwist, is op geen enkele wijze nader met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige in zoverre dan ook over en maakt deze tot de hare.

2.12.

De stelling van [eiser c.s.] . dat moet worden uitgegaan van een hogere waardedaling dan door de deskundige is vastgesteld, nu de waardevermindering bestaat uit de eenmalige kosten van definitief herstel van al het vervuilde beton in de woning en uit bijkomende kosten (waaronder het tijdelijk opslaan van goederen en het huren van woonruimte gedurende de herstelperiode), wordt verworpen. Zoals reeds in het tussenvonnis van 15 april 2015 is overwogen, is het aan de deskundige om te bepalen op welke wijze de waardebepaling moet worden berekend. De deskundige heeft in haar deskundigenbericht bij de beantwoording van vraag 3 uitdrukkelijk vermeld dat de waardedaling volgens haar moet worden bepaald op een bedrag van € 20.000,--. De deskundige heeft bij de beantwoording van laatstgenoemde vraag naar het oordeel van de rechtbank ook genoegzaam onderbouwd op welke wijze de door haar berekende daling tot stand is gekomen. De rechtbank verwerpt de (eerst in een zeer laat stadium van de procedure naar voren gebrachte) stelling van [eiser c.s.] . dat het probleem met de pop-outs definitief moet worden opgelost, aangezien de woning anders niet verkoopbaar is. [eiser c.s.] . heeft zijn stelling bovendien op geen enkele wijze nader onderbouwd. Dat sprake zou zijn van een incourante woning indien definitief herstel

uitblijft, kan in ieder geval niet uit het deskundigenbericht worden afgeleid. Uit het deskundigenbericht blijkt veeleer het tegendeel. Immers, de deskundige heeft bij de beantwoording van vraag 4 geschreven dat de woning bij verkoop door de pop-outs weliswaar
"minder courant"zal zijn, maar dat de toekomstig koper dit als tegemoetkoming verdisconteerd wil zien in de koopsom. Vervolgens heeft de deskundige bij de beantwoording van vraag 5 uitdrukkelijk opgenomen dat de woning in de huidige situatie kan worden verkocht, mits de overlast rondom het gebrek (de pop-outs) wordt verdisconteerd in de koopsom. Al het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de deskundige bij het bepalen van de waardedaling niet behoefde uit te gaan van definitief herstel.

2.13.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat de deskundige is uitgegaan van een te lage daling van de marktwaarde van de woning heeft [eiser c.s.] . verwezen naar een brief van 17 september 2015 van de gemeente [woonplaats] (als bijlage 12 bij het deskundigenbericht gevoegd). Deze verwijzing kan hem niet baten. In laatstgenoemde brief heeft de gemeente [woonplaats] [eiser sub 1] onder meer geschreven dat in 2013 door de projectontwikkelaar ( [gedaagde sub 1] ) bezwaar is ingediend tegen de WOZ-waarde van (een aantal) woningen binnen het bouwproject [bouwproject] , dat door het negatieve imago en de herstelkosten in verband met de aanwezigheid van ongebluste kalk in de betonwanden voor het belastingjaar 2014 een aftrek van€ 50.000,-- is toegepast voor alle objecten binnen het project dus ook bij de objecten waar geen ongebluste kalk aanwezig was en dat dit ook gold voor de objecten die niet meer bij de projectontwikkelaar in eigendom waren, waaronder de woning van [eiser c.s.] . De enkele omstandigheid dat de gemeente [woonplaats] blijkens meergenoemde brief bij het bepalen van de WOZ-waarde 2014 een correctie heeft toegepast van een bedrag van € 50.000,=, vormt naar het oordeel van de rechtbank evenwel een onvoldoende aanwijzing dat de deskundige van een te lage waardedaling is uitgegaan. De WOZ-waarde is immers een benadering, die door gemeentes wordt vastgesteld en die is gebaseerd op de waarde van één of meerdere (willekeurige) huizen in dezelfde of nabijgelegen straat. Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet uit de door [eiser c.s.] . aangehaalde brief van de gemeente [woonplaats] worden opgemaakt dat de WOZ-waarde alleen op grond van de aanwezigheid van ongebluste kalk in het beton is gecorrigeerd. Immers, bij het taxeren van onroerend goed zijn (veel) meer factoren van invloed op de prijs. Dit geldt temeer nu in genoemde brief uitdrukkelijk is vermeld dat de aftrek van € 50.000,-- voor alle woningen van het project is toegepast, derhalve ook voor de woningen waarbij geen ongebluste kalk aanwezig was.

Verder wordt in de brief vermeld dat voor het belastingjaar 2016 in ieder geval geen correctie meer zal worden toegepast.

2.14.

De rechtbank overweegt voorts dat [gedaagden c.s.] de door de deskundige vastgestelde waardedaling onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagden c.s.] heeft wel gesteld dat bij verkoop van andere woningen in hetzelfde project waarbij ongebluste kalk in het beton is verwerkt geen lagere marktwaarden zijn gerealiseerd, maar zij heeft haar stelling onvoldoende onderbouwd. De verwijzing in dit verband naar een brief van 7 november 2015 van makelaar mevrouw [D] (als bijlage 11 bij het deskundigenbericht gevoegd) kan [gedaagden c.s.] niet baten. Weliswaar heeft [D] geschreven dat zij in 2011 en 2012 meerdere verkochte woningen heeft getaxeerd in het [straat] en dat bij deze verkopen geen sprake is geweest van waardevermindering vanwege de (gerepareerde) pop-out, maar zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, kan daaruit niet worden afgeleid om welke woningen het gaat en voor welke prijs de betreffende

woningen zijn verkocht. Terecht heeft de deskundige dan ook in haar deskundigenbericht aan de brief [D] geen (doorslaggevend) gewicht toegekend.

Anders dan door [gedaagden c.s.] is gesteld, heeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundige aangewezen vergelijkbare woningen.

2.15.

Al het voorgaande mede in aanmerking genomen, neemt de rechtbank de conclusie van de deskundige en de daaraan ten grondslag liggende redengeving, dat moet worden uitgegaan van een waardedaling van € 20.000,-- (9% van de marktwaarde) van de woning, over en maakt deze tot de hare. Feiten en omstandigheden die, indien bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel zijn gesteld noch gebleken.

De slotsom

De vorderingen jegens [gedaagde sub 2]

2.16.

Mede in aanmerking genomen hetgeen in de tussenvonnissen van 24 december 2014 en 15 april 2015 is overwogen, ontbreekt de rechtsgrond aan het gevorderde jegens [gedaagde sub 2] . De vorderingen jegens [gedaagde sub 2] liggen dan ook om die reden voor afwijzing gereed.

De vorderingjegens [gedaagde sub 1]

2.17.

Met het voorgaande is genoegzaam komen vast te staan dat [eiser c.s.] . door de aanwezigheid van ongebluste kalk in het beton schade heeft geleden, in die zin dat de waarde van de woning is gedaald met een bedrag van € 20.000,--.

2.18.

Zoals reeds in rechtsoverweging 2.4 van het tussenvonnis van 15 april 2015 is overwogen heeft [eiser c.s.] . alleen jegens [gedaagde sub 1] de grondslag van zijn vordering gewijzigd. De vordering is dan ook jegens [gedaagde sub 1] toewijsbaar tot een bedrag van

€ 20.000,--.

2.19.

De gevorderde betalingstermijn is niet weersproken en toewijsbaar als na te melden.

2.20.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. [eiser c.s.] . heeft immers nagelaten een omschrijving te geven van de voor zijn rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [eiser c.s.] . vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

De proceskosten

2.21.

Nu het verweer van [gedaagde sub 2] is ingebed in het verweer van [gedaagde sub 1] , zal hiervoor geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken.

2.22.

Nu in het resterende geschil [eiser c.s.] . in het gelijk is gesteld ten aanzien van grondslag van het gevorderde, maar zijn vordering grotendeels wordt afgewezen, ziet de

rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren in dier voege dat ieder partij de eigen kosten draagt.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser c.s.] . te betalen een bedrag van € 20.000,--, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van het onderhavige vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.3.

compenseert de kosten van het geding tussen [eiser c.s.] . en [gedaagde sub 1] aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2016.

type: He/4069

coll: