Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/316 en UTR 16/317
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 mei 2017 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [A] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [B] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 5.321.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft bij deze beschikking ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar I) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar I beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder procedurenummer UTR 16/316.
Bij beschikking van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 4.386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar II) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft ook tegen de bestreden uitspraak op bezwaar II beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder procedurenummer UTR 16/317.
Verweerder heeft in de beide procedures een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2017. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door [C] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [D] , taxateur.
Overwegingen
1. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
De waarde voor niet-woningen kan onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Dit volgt uit de artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz.
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de beide onroerende zaken op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Procedure UTR 16/316: [adres] te [vestigingsplaats]
3. De onroerende zaak betreft een éénlaagsgebouw uit 2006, waarin een bouwmarkt van [bedrijfsnaam 1] is gevestigd. Het pand bestaat uit een winkelruimte met opslagruimte, kantoor en parkeergelegenheid op eigen terrein en is gelegen aan de rand van de nieuwbouwwijk [naam nieuwbouwwijk] in [vestigingsplaats] .
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar het taxatierapport van [bedrijfsnaam 2] van 8 september 2015 een waarde van € 4.746.000,-.
5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 5.321.000,-. Hij heeft daarbij ter nadere onderbouwing een taxatierapport van 12 december 2016 van taxateur [D] overgelegd. Voor de woz-waarde is gebruik gemaakt van de verkoop van de [bedrijfsnaam 3]
aan de [adres] in [vestigingsplaats] . Aan de hand daarvan is voor de onroerende zaak uitgegaan van € 90,- per m² en een kapitalisatiefactor van 10.
6. Ter zitting is vastgesteld dat de huurwaarde niet meer in geschil is, zodat uitgegaan wordt van een huurwaarde van € 532.100,-.
7.1
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10 heeft verweerder een verkoopanalyse gemaakt van de verkoop van de [bedrijfsnaam 3] en daarbij het verkoopcijfer gecorrigeerd vanwege de verkoop in verhuurde staat. Die berekening leidt tot een kapitalisatiefactor van circa 11,5. Vanwege het ontbreken van andere betrouwbare marktgegevens heeft verweerder ook aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie” van de VNG (hierna: de Taxatiewijzer) de kapitalisatiefactor berekend door deze van onderaf op te bouwen (de zogenoemde bottom-up methode). De kapitalisatiefactor wordt dan berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrente en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheersrisico en leegstandsrisico.
7.2.
Verweerder heeft zich voor het leegstandsrisico aangesloten bij het door eiseres gehanteerde percentage van 10, ondanks dat hij dit aan de hoge kant acht. Het betreft een modern, courant object en volgens verweerder is er in het segment van de bouwmarkten in [vestigingsplaats] nog geen leegstand gesignaleerd.
Nu ook verweerder uitgaat van een leegstandsrisico van 10%, betekent dit dat partijen uitsluitend nog van mening verschillen over de hoogte van het opslagrisico.
7.3
Verweerder gaat uit van een opslagrisico van 4,77%. Eiseres gaat uit van een opslagrisico van 5,77%.
Verweerder heeft de bovenste waarde gehanteerd van de tabel risico-opslag voor winkels uit de Taxatiewijzer met daarin een bandbreedte voor overige locaties in […] van 3,02%-4,77%. Verweerder heeft toegelicht dat de reden dat hij uitgaat van de maximale waarde van de bandbreedte voor overige locaties erin is gelegen dat het om een grootschalig éénlaags gebouw gaat dat geschikt is gemaakt voor een winkel. Omdat geen sprake is van een normale winkelligging is gekozen voor de bandbreedte overige locaties. De bouwmarkt is gelegen op een gunstige locatie te midden van veel grootschalige detailhandelszaken aan een doorgaande weg met directe ingangen naar de nieuwbouwwijk [naam nieuwbouwwijk] .
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een opslagrisico van 4,77% niet te laag is. Dat een hoger percentage buiten de bandbreedte, zoals eiseres voor staat, gehanteerd moet worden, heeft eiseres onvoldoende onderbouwd.
7.4
De kapitalisatiefactor die aan de hand van de bottom-up methode is berekend, komt daarmee volgens verweerder uit op 10,5. Die factor ligt in lijn met de kapitalisatiefactor 10 zoals berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode en bevestigt dat deze factor niet te hoog is vastgesteld.
8. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
procedure UTR 16/317: [adres] te [vestigingsplaats]
9. De onroerende zaak betreft een gebouw uit 1986, waarin een bouwmarkt van [bedrijfsnaam 4] is gevestigd. Het pand bestaat uit een winkelruimte met opslagruimte, kantoor en parkeergelegenheid op eigen terrein en is gelegen aan de rand van de wijken [naam wijk] en [naam wijk] in [vestigingsplaats] .
10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar het taxatierapport van [bedrijfsnaam 2] van 7 september 2015 een waarde van € 3.946.000,-.
11. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 4.386.000,-. Hij heeft daarbij ter nadere onderbouwing een taxatierapport van 12 december 2016 van taxateur [D] overgelegd. Voor de onderbouwing van de woz-waarde is ook hier gebruik gemaakt van de verkoop van de [bedrijfsnaam 3] . Aan de hand daarvan is voor de onroerende zaak uitgegaan van € 85,- per m² en een kapitalisatiefactor van 10,5.
12. Ter zitting is vastgesteld dat de huurwaarde tussen partijen niet in geschil is, zodat uitgegaan wordt van een huurwaarde van € 417.745,-.
13.1
Voor de nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,5 heeft verweerder ook gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de bottom-up methode.
13.2
Voor het leegstandsrisico heeft verweerder aangesloten bij het door eiseres gehanteerde percentage van 10.
13.3
Dit betekent dat partijen uitsluitend van mening verschillen over de hoogte van het opslagrisico. Verweerder gaat uit van een opslagrisico van 4,27%. Eiseres gaat uit van een opslagrisico van 5,27%.
Verweerder is uitgegaan van de tabel risico-opslag voor winkels uit de Taxatiewijzer met daarin een bandbreedte voor overige locaties in […] van 3,02%-4,77%. Met 4,27% zit hij daardoor een halve punt onder de bovenste waarde. Verweerder heeft in dit verband toegelicht dat de bouwmarkt centraal is gelegen op een gunstige zichtlocatie bij een andere groothandel aan een doorgaande weg met directe ingangen naar de wijken [naam wijk] en [naam wijk] .
Van de zijde van eiseres is dit niet onderbouwd weerlegd, zodat de rechtbank geen aanleiding heeft om aan dat uitgangspunt van verweerder te twijfelen. Met hetgeen verweerder heeft aangedragen, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij niet een te laag risico-opslagpercentage heeft gehanteerd.
13.4
De kapitalisatiefactor die aan de hand van bovengenoemd methode is berekend, komt daarmee volgens verweerder uit op 11,3. Die factor is hoger dan de kapitalisatiefactor van 10,5 waarvan bij de waardering is uitgegaan.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie
15. Het voorgaande betekent dat de beroepen ongegrond zijn. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.M. J. Muijlaert, voorzitter, en mr. L.A.C. de Vaan en mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.