ECLI:NL:RBMNE:2017:3707 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing verzoek planschade door bouw woonzorgcomplex op...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 16/3785

uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juli 2017 in de zaak tussen

[eiser] en [eiseres] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. J. de Vet),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woudenberg, verweerder

(gemachtigde: B. Bouwman).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Woudenburcht Ontwikkeling B.V., te Woudenberg, vergunninghoudster, gemachtigde: H.P. Ruitenberg.

Procesverloop

Bij besluit van 7 januari 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade voor hun woning aan [adres 1] te [woonplaats] afgewezen.

Bij besluit van 5 juli 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard, met dien verstande dat het primaire besluit met een aanvullende motivering is gehandhaafd.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een

verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2017. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door B. van Rossum, als waarnemer van hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens vergunninghoudster is

[A] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de volgende feiten.

Eisers zijn sinds 31 december 1987 eigenaar van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] .

Voor het gebied geldt het bestemmingsplan ‘Woudenberg Dorp, na 1e herziening’ (het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan is op 22 maart 2012 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk geworden.

Op 19 april 2012 heeft vergunninghoudster bij verweerder een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het in afwijking van het bestemmingsplan bouwen van een woonzorgcomplex op het perceel [adres 2] in [woonplaats] . De woning van eisers is met de zij- en achtergevel en zij- en achtertuin georiënteerd op de rechterzijgevel van het woonzorgcomplex. Het woonzorgcomplex op het perceel [adres 2] grenst op de kortste afstand circa 2,5 meter van de perceelgrens en circa 9,5 meter tot de zijgevel en circa 12 meter tot de achtergevel van de woning van eisers. Bij besluit van 15 januari 2014 heeft verweerder de gevraagde omgevingsvergunning aan vergunninghoudster verleend. Dit besluit is inmiddels na rechterlijke procedures onherroepelijk geworden.

Op 5 januari 2015 hebben eisers bij verweerder een aanvraag ingediend om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in planschade. In de aanvraag lichten eisers toe dat zij door de verleende omgevingsvergunning voor het ontwikkelen van het woonzorgcomplex schade hebben geleden, bestaande uit onder meer waardevermindering van hun woning, vermindering van hun privacy, verlies van uitzicht en lichtoverlast.

2. Verweerder heeft aan het bestreden besluit het definitieve adviesrapport van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van september 2015 ten grondslag gelegd. In dit rapport heeft SAOZ een planvergelijking gemaakt waaruit is gebleken dat eisers als gevolg van de verleende omgevingsvergunning in een nadeliger positie zijn komen te verkeren waardoor zij schade hebben geleden (3,4% van de waarde van de woning). SAOZ adviseert de schade echter volledig voor rekening van eisers te laten als gevolg van het normaal maatschappelijk risico. Op basis van dit advies heeft verweerder het verzoek om planschade afgewezen.

3. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Op grond van het tweede lid, aanhef en onder c, is een oorzaak, bedoeld in het eerste lid, een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Op grond van het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover hier van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

4. Uit het rapport van SAOZ blijkt dat het op grond van de (maximaal ingevulde) bepalingen van het bestemmingsplan is toegestaan om de gronden ten zuiden en zuidoosten van het perceel van eisers te gebruiken ten behoeve van een woonbestemming met bijbehorende erven en voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Binnen het bouwvlak is het mogelijk om woonbebouwing op te richten met een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Buiten het bouwvlak zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5,5 meter toegestaan met een maximale oppervlak van 75 m². De maximale oppervlakte van een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw mag maximaal 50 m² bedragen.

Door de verleende omgevingsvergunning wordt het mogelijk gemaakt dat van het woonzorgcomplex een deel buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Het betreft een aanbouw van deels één en deels twee bouwlagen met een plat dak en met een trapsgewijze bouwhoogte oplopend van circa 3 meter naar circa 6 meter. Volgens SAOZ leidt deze planologische ontwikkeling tot een verdergaande verslechtering van het uitzicht van eisers. Door de omgevingsvergunning zijn zowel de verticale als de horizontale maatvoeringen toegenomen en is de woonfunctie in het gebied geïntensiveerd, waardoor er sprake is van een beperkte verdergaande verstening van de omgeving van het perceel van eisers. Daarnaast heeft het volgens SAOZ geleid tot in beperkte mate toegenomen hinder van geluid, geur en licht en tot enig extra verlies aan privacy. SAOZ komt tot de conclusie dat de schade als gevolg van de waardevermindering van de woning van eisers € 15.000,- bedraagt, zijnde ongeveer 3,4% van de waarde van de woning. Volgens SAOZ valt deze schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico, zodat de schade voor rekening van eisers dient te worden gelaten. Daarbij acht SAOZ, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 1 juli 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2071), een verhoogde drempel van 5% aanvaardbaar.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat eisers planschade hebben geleden als gevolg van de verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een woonzorgcomplex. Ook het begrote schadebedrag van € 15.000,- staat niet ter discussie. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de geleden schade in zijn geheel valt onder het normaal maatschappelijk risico.

Eisers betwisten dat en stellen daartoe dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat in de onderhavige situatie sprake is van een inbreidingslocatie. Het gaat hier niet om ‘in een woonkern gelegen gronden’, maar om een als rijksmonument beschermde buitenplaats met bijbehorende tuin. Ter zitting hebben eisers toegelicht dat uitsluitend gronden die nog niet voor bebouwing bestemd zijn, als een inbreidingslocatie kunnen worden aangemerkt. Weliswaar hadden de gronden een woonbestemming, maar die bouwmogelijkheden waren beperkt tot het aangegeven bouwvlak.

Daarnaast voeren eisers aan dat de ontwikkeling van een woonzorgcomplex niet past in de ruimtelijke structuur van de omgeving en in het gevoerde planologisch beleid. Volgens eisers werd in het bestemmingsplan het perceel conserverend bestemd als woonbestemming op een zeer grote kavel, waarmee het karakter van het perceel als buitenplaats werd erkend en beschermd. De locatie was niet bestemd als een woonzorgcomplex. Verweerder heeft dan ook ten onrechte een verhoogde drempel van 3,4% als aftrek gehanteerd.

6. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is. Deze komt daarbij beoordelingsvrijheid toe, zodat de rechtbank dit alleen terughoudend mag toetsen. Het bestuursorgaan zal de vastgestelde omvang van het normaal maatschappelijk risico deugdelijk moeten motiveren (zie bijvoorbeeld de uitspraak van

10 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4467).

7. Verder volgt uit vaste rechtspraak van de Afdeling dat de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is daarbij onder meer of de planologische ontwikkeling als een normaal maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2016:530).

8. SAOZ heeft in haar rapport er op gewezen dat de ontwikkeling dient te worden gezien als inbreiding van zorgwoningen in de bebouwde kom. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, bijvoorbeeld in haar uitspraak van 9 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2828), is inbreiding van woningen in een bestaande woonkern in beginsel aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat gelet op de ligging van de desbetreffende locatie in een bestaande woonkern die omgeven is door woonbebouwing, de locatie als een inbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Daarbij volgt de rechtbank niet het standpunt van eisers dat inbreiding slechts kan plaatsvinden op gronden die nog niet voor bebouwing zijn bestemd. Met de aanduiding “inbreiding” wordt bedoeld dat woonfuncties worden gerealiseerd binnen de grenzen van de bestaande woonkern. Het realiseren van woningbouw op open plekken binnen de woonkern is aan te merken als bouwen op een inbreidingslocatie. Het is geen ongewone ontwikkeling dat op een dergelijke locatie op enig moment verdichting plaatsvindt. Dat het hier gaat om inbreiding van woningen waarbij ook zorg aan senioren wordt geleverd, brengt niet zonder meer met zich dat de ontwikkeling niet kan worden gezien als inbreiding, of dat deze inbreiding niet kan worden gezien als normale maatschappelijke ontwikkeling. In dit verband is van belang dat op landelijk niveau een toename plaatsvindt van de ontwikkeling van zorgwoningen, onder meer binnen de bestaande kern, mede gelet op de vergrijzing van de bevolking. Ouderen worden daardoor in staat gesteld om optimaal gebruik te maken van bestaande stads- en dorpsvoorzieningen.

9. Verweerder heeft verder van belang kunnen achten dat de ontwikkeling van het woonzorgcomplex in het planologisch beleid past, waarbij is verwezen naar de overgelegde toelichting van het oude bestemmingsplan ‘Woudenberg Dorp’, de Toekomstvisie Woudenberg 2015, de Structuurvisie 2013 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. Uit deze stukken blijkt dat er een belangrijke opgave ligt voor seniorenwoningen en voor vormen van wonen en zorg en dat de aandacht zich daarbij richt op herstructurering van bestaande voorzieningen op mogelijke inbreidingslocaties. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling van het woonzorgcomplex aansluit op het gevoerde planologisch beleid. Dat deze ontwikkeling niet concreet in de Structuurvisie 2013 is opgenomen, zoals eisers stellen, treft geen doel. Op grond van vaste rechtspraak is immers geen concreet zicht vereist op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen.

10. Verder heeft verweerder, overeenkomstig het advies van SAOZ en met de aanvullende motivering in de beslissing op bezwaar, acht geslagen op overige omstandigheden die van belang zijn, zoals de afstand van de locatie tot de woning van eisers en de aard en omvang van de door de ontwikkeling veroorzaakte schade. Verweerder heeft meegewogen dat sprake is van deels gestapelde woonbebouwing dat deels als passend kan worden aangemerkt. In dit verband mag verweerder belang toekennen aan de omstandigheid dat deze bebouwing in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling, omdat het past binnen het inbreidingsbeleid dat zowel door verweerder als door de provincie wordt gehanteerd. Verder heeft verweerder in aanmerking mogen nemen dat de afstand tussen de woning van eisers en de nieuwe bebouwing wellicht niet groot is, maar dat dat bij een inbreidingslocatie ook niet ongebruikelijk is. Ook de afstand van de woning van eisers tot het gedeelte van de gestapelde nieuwbouw mocht volgens verweerder worden aangemerkt als normaal, zodat de gevolgen hiervan voor het woon- en leefklimaat niet bijzonder nadelig zijn. Verder heeft verweerder belang mogen hechten aan de omstandigheid dat de ontsluiting van het woonzorgcomplex via de Maarsbergseweg plaatsvindt, zodat de (eventuele) negatieve effecten hiervan op de situeringswaarde van de woning van eisers beperkt blijven.

11. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat verweerder had mogen concluderen dat de planologische ontwikkeling als een normaal maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee eisers rekening hadden kunnen houden in die zin dat deze ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling onder het normaal maatschappelijk risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijk risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2009).

12. De rechtbank overweegt in dit verband dat uit vaste rechtspraak volgt dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij de woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak, substantieel is, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie van gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582). De waardevermindering van de woning van eisers ten gevolge van de ontwikkeling van seniorenwoningen met een zorgfunctie op de inbreidingslocatie achter de woning van eisers bedraagt € 15.000,-, omgerekend ongeveer 3,4% van de waarde van de woning. Deze waardevermindering ligt onder de 5% en is niet zodanig onevenredig dat reeds daarom niet in redelijkheid kon worden geconcludeerd dat deze schade onder het normaal maatschappelijk risico valt. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat deze waardevermindering geheel voor rekening van eisers kan worden gelaten. Verweerder heeft het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade terecht afgewezen.

13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.C. de Vaan, voorzitter, en mr. J.W. Veenendaal en mr. B. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.