Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 5765606 UC EXPL 17-3389 nig/1449
Vonnis van 26 juli 2017
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij-Houweling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 april 2017;
- de akte met productie van [eiseres] ;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties.
- het proces-verbaal van de comparitie van 15 mei 2017.
1.2.
Op 15 mei 2017 is een comparitie gehouden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is aangehouden voor overleg.
1.3.
Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Beiden hebben vonnis gevraagd.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenares van een aantal percelen grond op een recreatiepark in [vestigingsplaats] . [gedaagde] huurt sinds meer dan twintig jaar één van die percelen. Hij woont daar in een chalet, waarvan hij zelf eigenaar is. De bestemming van het perceel is ‘recreatie’, maar permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd.
2.2.
Onderhoud van het recreatiepark en algemene voorzieningen worden verzorgd door een stichting. Deze stichting is ten behoeve van de perceeleigenaren – onder wie [eiseres] – met de gemeente in vergevorderd overleg over omzetting van de bestemming van recreatie naar wonen.
2.3.
De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] staat niet op schrift. [eiseres] heeft [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst voorgesteld. [gedaagde] heeft daarmee niet ingestemd.
2.4.
In een brief van 9 of 14 november 2016 heeft [eiseres] [gedaagde] de huur opgezegd per 30 maart 2017 wegens slecht huurderschap, namelijk een huurachterstand, en wegens het niet aanvaarden van een redelijke nieuwe overeenkomst.
3.De beoordeling
3.1.
[eiseres] vordert betaling van de huurachterstand van € 1.647,46. Daarnaast vordert zij primair ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door de opzegging van november 2016 rechtsgeldig is beëindigd, beide met ontruiming van het perceel. Ten slotte vordert zij € 244,50 voor iedere maand dat [gedaagde] na 1 januari 2017 nog op het perceel verblijft. [gedaagde] voert verweer. Voor het geval de eis in conventie zou worden toegewezen, vordert hij in voorwaardelijke reconventie (kort gezegd) schadevergoeding.
3.2.
De eerste vraag die in deze zaak beoordeeld moet worden is, welke regels van toepassing zijn. Volgens [eiseres] gaat het hier om verhuur van grond; volgens [gedaagde] huurt hij een standplaats, waarvoor de regels van huurbescherming voor woonruimte gelden.
3.3.
Het begrip standplaats is in artikel 7:236 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) als volgt gedefinieerd:
Onder standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.
Het perceel waar [gedaagde] woont is naar de letter geen standplaats, althans in die zin dat het op dit moment in het bestemmingsplan van de gemeente niet een woonbestemming heeft. [gedaagde] woont er echter wel, al heel lang, en het perceel is daarop ingericht. Die permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd, en [eiseres] is met de gemeente in vergevorderd overleg over legalisering van de bewoning door wijziging van de bestemming (op de zitting sprak de gemachtigde van [eiseres] over een ‘hamerstuk’). [eiseres] verhuurt de grond ook aan [gedaagde] om er te wonen. Uit het voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst blijkt ook dat [eiseres] het ziet als verhuur van woonruimte. In de overwegingen vooraf staat:
Partijen stellen vast dat door de lange tijdsduur van de overeenkomst feitelijk door verjaring een aan het huurrecht verbonden opstalrecht voor het hebben van het chalet is ontstaan;
Partijen willen met deze overeenkomst geen feitelijke wijzigingen in de contract inhoud beogen, doch enkel de rechtsverhouding vastleggen.
en in artikel 1:
De onderhavige overeenkomst betreft de huur van een perceel grond met de woonbestemming; het perceel grond is bestemd om te worden bewoond door de huurder(s) in het op het perceel aanwezige chalet. Al hetgeen op het perceel is aangebracht heeft te gelden als zelf aangebrachte voorziening in huurrechtelijke zin en als gebouwen, werken en beplantingen in de zin van het opstalrecht.
Onder deze omstandigheden kan [eiseres] aan [gedaagde] niet tegenwerpen dat het perceel niet bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen. De grond heeft voor alle betrokkenen feitelijk het karakter van een standplaats en de rechtsverhouding tussen partijen heeft zo uitgesproken het karakter van verhuur van woonruimte, dat tussen [eiseres] en [gedaagde] dat regime moet gelden. Voor zover dat niet rechtstreeks van toepassing zou zijn, is er reden voor analogische toepassing.
3.4.
[eiseres] vordert primair ontbinding van het perceel vanwege een huurachterstand van in totaal € 1.687,09 (over 2014 tot en met 2016). [gedaagde] betwist dat er een achterstand is. Het geschil draait om de kosten van kabel en water, die in de huur begrepen zijn. Volgens [eiseres] gold in de jaren 2011 tot 2014 een speciale afspraak waarbij haar huurders iedere maand € 50 van hun huur niet aan haar overmaakten, maar rechtstreeks aan de stichting. Daarna gingen de huurders weer gewoon de hele huur aan haar betalen. [gedaagde] heeft dat geweigerd. In zijn visie heeft [eiseres] toen de servicekosten verhoogd met € 50 per maand. Waarop hij dat baseert is onduidelijk gebleven. Mogelijk is hij door gebruik van de term servicekosten op het verkeerde been gezet, maar het gaat om kosten die daarvoor gewoon deel uitmaakten van de all-in huurprijs.
3.5.
[gedaagde] heeft een eigen berekening overgelegd, waarin hij is uitgegaan van het jaar 2012. Hij betaalde toen aan [eiseres] € 150 huur en aan de stichting € 50 aan ‘servicekosten’. Voor de jaren daarna heeft hij het bedrag van € 150 aan huur geïndexeerd tot € 181,75 per maand in 2017. Dat bedrag heeft hij ook betaald. Hij is de € 50 dus niet weer aan [eiseres] gaan betalen. Hij zegt echter ook niet dat hij het aan de stichting is blijven betalen, en hij legt niet uit waarom hij die kosten niet meer zou hoeven betalen. Daarmee is dit verweer onvoldoende concreet.
3.6.
Op de zitting is gebleken dat er ook een verschil van mening is over een verhoging met € 5 per maand. Die was gebaseerd op een besluit van 2009, en doorgevoerd vanaf 2010. [gedaagde] heeft die verhoging aanvankelijk zonder protest betaald. Als hij zich er nu alsnog op wil beroepen dat de verhoging onjuist is, is het aan hem om goed uit te leggen waarom dat zo is. Omdat zo’n uitleg ontbreekt, is ook dit verweer onvoldoende concreet.
3.7.
Voor zover [gedaagde] nog andere redenen heeft waarom de achterstand niet correct berekend zou zijn, zijn die niet zo concreet toegelicht dat de kantonrechter daarover kan oordelen. De kantonrechter gaat dus uit van de berekening van [eiseres] . Dat wil zeggen dat [gedaagde] een achterstand heeft, die hij in ieder geval zal moeten betalen. Hij heeft daarbij overigens wel recht op een afrekening van de servicekosten (artikel 7:259 lid 2 BW Pro), en hij kan splitsing van de all-in huur in huur en servicekosten voorstellen (artikel 7:258 BW Pro).
3.8.
De achterstand is in vergelijking met de huur (volgens [eiseres] € 244,50 per maand) een groot bedrag, dat in beginsel ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Hij is echter in een vrij lange periode ontstaan, met een beperkt bedrag per maand, als gevolg van een conflict dat al geruime tijd duurt. Daarbij is ook van de kant van [eiseres] pas op de zitting inzicht gegeven in de bedragen. Bovendien heeft [eiseres] bijgedragen aan de verwarring door zelf over servicekosten te blijven praten, terwijl het gaat om een all-in huurprijs. Er is daarom aanleiding om [gedaagde] een terme de grâce te geven, dat wil zeggen een termijn van maximaal een maand om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (zoals bedoeld in artikel 7:280 BW Pro).
3.9.
[eiseres] vordert subsidiair, dat wil zeggen voor het geval de ontbinding wordt afgewezen, een verklaring voor recht dat zij rechtsgeldig heeft opgezegd per 31 maart 2017. Ook hierop zijn de regels van huurrecht voor woonruimte van toepassing. [eiseres] kon opzeggen op de gronden genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW Pro. Als [gedaagde] met die opzegging niet instemde, kon [eiseres] vorderen dat de rechter zou bepalen dat en wanneer de overeenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 2 BW Pro). Een datum in het verleden ligt daarbij niet voor de hand. De kantonrechter zal de vordering daarom lezen als een vordering tot bepaling van het einde van de huurovereenkomst.
3.10.
De eerste grond in de opzeggingsbrief is slecht huurderschap, namelijk nogmaals de betalingsachterstand. De kantonrechter ziet in deze zaak geen reden om bij opzegging wegens wanbetaling anders te oordelen dan bij ontbinding op die grond (zie hierboven). Dat wil zeggen dat [gedaagde] een kans krijgt om alsnog te betalen, en dat als hij dat tijdig doet, de huurovereenkomst niet om deze reden beëindigd zal worden.
3.11.
De tweede grond voor opzegging is dat [gedaagde] geweigerd heeft in te stemmen met een redelijke nieuwe huurovereenkomst. Op dit punt is het aan [eiseres] om toe te lichten waarom de nieuwe overeenkomst redelijk is, maar daarvoor moet [gedaagde] eerst hebben uitgelegd wat hij er niet redelijk aan vindt. Dat is in deze procedure niet gebeurd. Bij zijn antwoord voert hij aan dat hij door sommige bepalingen in de nieuwe overeenkomst wordt benadeeld, maar hij legt niet uit door welke bepalingen. Op de zitting is gesproken over bepalingen die hem beperken in de mogelijkheid zijn chalet te verkopen. Dat is voor hem nadelig, maar hij heeft onvoldoende uitgelegd waarom het onredelijk is. Als verkoop van het chalet aan een derde betekent dat [eiseres] die derde als huurder moet accepteren, is het logisch dat [eiseres] daarin inspraak wil. Het is niet aan [gedaagde] om te bepalen met wie [eiseres] een huurovereenkomst moet sluiten. Voor zover hij bezwaar heeft vanwege de hoogte van de huur vanwege de hiervoor besproken discussie over servicekosten, geldt dat [gedaagde] het hier dus niet bij het juiste eind heeft. Hij kan niet om die reden ondertekening weigeren.
3.12.
De kantonrechter ziet dus geen aanknopingspunten voor een oordeel dat het voorstel van [eiseres] niet redelijk zou zijn. Dan is weigering van dat voorstel een grond voor opzegging van de huur. Ook hier is echter een herkansing mogelijk, en wel op grond van artikel 7:274 lid 6 BW Pro.
3.13.
De kantonrechter ziet alles bij elkaar voldoende reden om de zaak aan te houden. [gedaagde] krijgt de gelegenheid om zijn achterstand betalen en om een huurovereenkomst te tekenen die overeenkomt met het voorstel dat in deze procedure is overgelegd. Beide zal hij moeten doen binnen vier weken na dit vonnis. Hij mag op de rol van over zes weken daarover een akte nemen en daarbij bewijs overleggen dat hij tijdig getekend én betaald heeft. De eindbeslissing zal daarvan afhangen. [eiseres] mag daarop met een antwoordakte reageren. Partijen mogen in die akten alleen ingaan op die betaling en die ondertekening; er is geen ruimte voor een verder inhoudelijk debat.
Na deze akten zal een eindvonnis gewezen worden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
houdt de zaak aan om [gedaagde] de gelegenheid te geven om vóór 23 augustus 2017 de voorgestelde huurovereenkomst te ondertekenen en zijn gehele achterstand te betalen;
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 september 2017 om 9.30 uur, waar [gedaagde] schriftelijk bewijs mag overleggen dat hij beide dingen gedaan heeft;
bepaalt dat [eiseres] vervolgens op de rolzitting van woensdag 20 september 2017 daarop schriftelijk mag reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2017.