Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/872 en UTR 16/3229
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juli 2017 in de zaken tussen
Stichting [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: drs. [A] ).
Procesverloop
Bij in één geschrift verenigde beschikkingen van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarden van de onroerende zaken aan de [adres] en [adres] te [woonplaats] naar de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 2.833.000,- en € 289.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2015 opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2015 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de door eiseres gemaakte bezwaren ongegrond verklaard en de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de objecten gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2017. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , taxateur.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
2. De rechtbank stelt vast dat verweerder n de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken heeft berekend. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie.
3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarden ligt bij betwisting van die waarden door eiseres bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaken toegekende waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
4.1
De onroerende zaak [adres] (in eigendom van eiseres) betreft een schoolgebouw voor beroepsonderwijs bestaande uit twee bouwlagen met klaslokalen, algemene ruimten, gymzalen, opstallen, schoolplein en erf- en om- en onderliggende grond.
4.2
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar een taxatiekaart van 9 februari 2016 een waarde van € 1.474.021,-.
4.3
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.833.000,-. Verweerder heeft ter onderbouwing een taxatiekaart overgelegd, waarin de waarde wordt bepaald op € 2.836.000,-. Voor de waardering is aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers van de VNG, waaronder de Taxatiewijzer Onderwijs per waardepeildatum
1 januari 2014.
5.1
De onroerende zaak [adres] betreft grond en opstallen, deels in gebruik bij eiseres en deels als groen-/speelvoorziening.
5.2
Eiseres stelt zich op het standpunt dat ook deze woz-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar een taxatiekaart van 9 februari 2016 een waarde van
€ 272.000,-.
5.3
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 289.000,-. Verweerder heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatiekaart overgelegd, waarin de waarde wordt bepaald op € 289.603,-.
6. De rechtbank stelt vast dat de waarde van de grond bij beide onroerende zaken tussen partijen niet in geschil is.
7. De rechtbank stelt verder vast dat eiseres haar grond dat het panddeel “gebouw met brandschade” in de beide waarderingen zou zijn betrokken, ter zitting heeft ingetrokken.
8. Het geschil tussen partijen concentreert zich vooral op de restwaarde van de onroerende zaken en de hoogte van de excessieve onderhoudskosten.
Restwaarde
9.1
Eiseres voert aan dat de restwaarde negatief is. Voor wat betreft de restwaarden van de ruwbouw en afbouw moet daarom worden uitgegaan van -5% en -15%. Eiseres wijst in dat verband op de sloopkosten en de sloopwaarde die maximaal 0% van de stichtingskosten kan zijn. Verweerder is uitgegaan van de economische restwaarde en stelt die ten aanzien van het schoolgebouw op 27% voor de ruwbouw en 22% voor de afbouw. Daarbij heeft verweerder aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs, waarin voor de restwaarde uitgegaan wordt van een minimum van 25% voor ruwbouw en 20% voor afbouw en een maximum van 30% voor ruwbouw en 25% voor afbouw.
9.2
De rechtbank overweegt dat het begrip restwaarde een rekenkundige maatstaf is die evenals de levensduur bij aanvang van de gebruiksperiode moet worden vastgesteld ten behoeve van het op een evenwichtige wijze verdelen van de kosten van het gebouw. Na de beoogde gebruiksperiode is het gebouw voor het beoogde gebruik afgeschreven. Dat betekent echter niet dat de waarde van het gebouw nihil is. De restwaarde van een gebouw representeert de waarde die het gebouw heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het gebouw alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gebouwd.
9.3
Vast staat dat op de waardepeildatum 1 januari 2014 nog geen sprake was van een concreet plan tot sloop van het schoolgebouw. Verweerder heeft in dat verband toegelicht dat op 23 maart 2016 het bestemmingsplan ‘ […] ’ definitief is vastgesteld. Pas na die datum is het plan tot sloop concreet geworden voor nadere uitwerking. Ter zitting is gebleken dat de school op dit moment nog in gebruik is en de komende twee tot drie jaar, tot de verhuizing naar de nieuwbouw, nog in gebruik zal zijn als school. Dat betekent dat op de waardepeildatum het gebouw nog bruikbaar is en een waarde in het economische verkeer heeft. Dat verweerder voor de restwaarde uitgegaan is van percentages die gelegen zijn in het midden van de bandbreedte van de tabel uit de Taxatiewijzer Onderwijs acht de rechtbank niet onredelijk. Verweerder heeft daarbij in aanmerking genomen de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Daarbij heeft hij ook van belang geacht dat het gebouw nog steeds in gebruik is en voldoet aan de eisen die de overheid stelt aan een schoolgebouw. Eiseres heeft dat niet weerlegd en heeft evenmin overtuigend onderbouwd dat er aanleiding is af te wijken van de genoemde tabel uit de Taxatiewijzer Onderwijs. De beroepsgrond slaagt niet.
Excessieve onderhoudskosten
10.1
Eiseres stelt verder dat de excessieve onderhoudskosten te laag zijn vastgesteld. . Verweerder stelt deze op 10%. Eiseres stelt dat de excessieve gebruikskosten voor [adres] veel hoger zijn en dat op dit punt de waarde te weinig is gecorrigeerd.
10.2
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het door hem gehanteerde percentage gebaseerd wordt op het ingeschatte noodzakelijke herstel en de onderhoudswerkzaamheden. Daarbij is rekening gehouden met het gegeven dat vanwege de sloopplannen geen grote investeringen meer worden gedaan. Verweerder ontkent niet dat zich excessief onderhoud zal voordoen en dat er, gelet op het bouwjaar, bijvoorbeeld hogere stookkosten zijn. Daar tegenover staat volgens verweerder dat de school nog steeds in gebruik is en voldoet aan de eisen van de overheid.
10.3
Gelet op de in de Taxatiewijzer Algemeen opgenomen toelichting over de excessieve gebruikskosten gaat het hierbij om kosten ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw of niet optimale huisvestingssituatie. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij heeft meegewogen dat sprake zal zijn van excessief onderhoud, maar dat het wel om een nog functionerend gebouw gaat. Eiseres heeft slechts in algemene zin betoogd dat het door verweerder gehanteerde percentage te laag is. Eiseres heeft geen overtuigende aanwijzingen overgelegd, zoals een vergelijking met vergelijkbare gebouwen met vergelijkbare ouderdom, waaruit blijkt dat uitgegaan moet worden van een hoger percentage. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De rechtbank ziet daarvoor ook een bevestiging in de door verweerder overgelegde taxatierapporten van [bedrijfsnaam] B.V. van 2 juli 2015, ook al zijn die voor een ander doel en met een andere waardepeildatum opgesteld. De waarde op basis van deze taxatierapporten is hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde.
12. Het voorgaande betekent dat het beroep ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. P.M.J.H. Muijlaert, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2017.
griffier rechter
vanwege verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door mr. K. de Meulder.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.