ECLI:NL:RBMNE:2017:4818

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/443261 / KG ZA 17-558

Vonnis in kort geding van 13 september 2017

in de zaak van

naamloze vennootschap

ING BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ING en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De [naam stichting] te [vestigingsplaats] (hierna: de woningcorporatie) heeft op 23 april 2010 ten behoeve van [gedaagde] een erfpachtrecht gevestigd op het appartementsrecht rechtgevende op een woning aan [adres] te [woonplaats] en het appartemensrecht op de bijbehorende berging (hierna ook te noemen: de woning). In de akte vestiging erfpacht (hierna: de akte van erfpacht) zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen, waarbij met Erfpachter [gedaagde] wordt bedoeld (hierna: de Koopgarantbepalingen):

“[...]Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure

1.Aanbiedingsplicht van Erfpachter

Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra: […]

c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek […]

4.Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering

Terugkoopplicht

De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.

Taxatie

Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).

Terugkoopovereenkomst

Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een terugkoopovereenkomst ter ondertekening […].

Teruglevering

De betreffende levering door Erfpachter vindt plaats binnen drie (3) maanden na de datum van de in lid 1 bedoelde aangetekende brief, doch niet eerder dan een maand nadat de Woningcorporatie de betreffende terugkoopovereenkomst ondertekend heeft retour ontvangen van Erfpachter, of zoveel eerder of later dan partijen nader overeenkomen. […] Het Registergoed moet door Erfpachter worden geleverd […] leeg, ontruimd, vrij van roerende zaken […].”

2.2.

In verband met het recht van hypotheek is in de akte van erfpacht het volgende bepaald:

“Hoofdstuk G. Bijzondere regeling bij en na executie door schuldeisers

1.Regeling bij executie

Het bepaalde in hoofdstuk C (Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed) en in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) is niet van toepassing ingeval een hypotheekhouder gebruik maakt van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 Burgerlijk Wetboek of indien executoriale verkoop van het Registergoed plaatsvindt. […]

Hoofdstuk K.Bepalingen in verband met hypotheek

[…]

3.Bepalingen in de hypotheekakte

Ten behoeve van de Woningcorporatie, Erfpachter en hypotheekhouder is Erfpachter verplicht de navolgende bepalingen in de hypotheekakte te doen opnemen:

- de hypotheekhouder moet verklaren bekend te zijn met de inhoud van de Koopgarant-bepalingen; […]

- de Woningcorporatie is te allen tijde bereid om het Registergoed via onderhandse gedwongen verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor dezelfde prijs als waartoe de Woningcorporatie zich jegens Erfpachter heeft verbonden en om de ter zake van die aankoop en levering verschuldigde kosten te voldoen;

- de Woningcorporatie verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat de Woningcorporatie tijdig is geïnformeerd over de voorgenomen gedwongen verkoop en dat de Woningcorporatie ter zake van die aankoop en levering tot geen hogere kosten is gehouden dan die welke bij reguliere onderhandse aankoop verschuldigd zouden zijn geweest; […]”

2.3.

Op 23 april 2010 heeft ING aan [gedaagde] een hypothecaire geldlening verstrekt van € 145.500,00 ter financiering van de woning. In de hypotheekakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“ […]Verzuim

De Schuldenaar is in verzuim door het enkele feit van tekortkoming of het enkele verloop van een termijn […]”

2.4.

Verder is in de hypotheekakte vermeld dat ING verklaart bekend te zijn met de inhoud van de Koopgarantbepalingen en zijn de in 2.2 van dit vonnis, onder 3 vermelde bepalingen daarin opgenomen.

2.5.

Op enig moment is bij [gedaagde] een betalingsachterstand ontstaan op de hypothecaire geldlening. ING heeft toen schriftelijk aan [gedaagde] medegedeeld dat zij wilde overgaan tot executie van de registergoederen, in de zin van artikel 3:268 BW.

2.6.

Op 20 juli 2017 heeft ING [gedaagde] gesommeerd om de woning volgens de Koopgarantbepalingen aan te bieden aan de woningcorporatie. Op dat moment bedroeg de betalingsachterstand van [gedaagde] € 6.480,63.

2.7.

[gedaagde] heeft de woning niet te koop aangeboden aan de woningcorporatie.

3.De vordering

3.1.

ING vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

i) [gedaagde] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ter beschikking van ING te stellen;
ii) ING machtigt om de registergoederen namens [gedaagde] volgens de systematiek van de Koopgarantbepalingen te koop aan te bieden, te verkopen en te leveren aan de woningcorporatie en te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als de benodigde akte van levering;
iii) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

De vordering van ING is gebaseerd op de artikelen 3:299 en 3:300 BW. ING stelt dat [gedaagde] niet alleen ten opzichte van de woningcorporatie, maar ook ten opzichte van ING verplicht is om de woning volgens de Koopgarantbepalingen te koop aan te bieden, te verkopen en te leveren aan de woningcorporatie. Volgens ING hebben de bepalingen in de akte van erfpacht die betrekking hebben op terugkoop door de woningcorporatie derdenwerking ten gunste van haar als hypotheekhouder. Voor zover dat niet zo is neemt ING het standpunt in dat de verplichting van [gedaagde] ten opzichte van ING om mee te werken aan verkoop aan de woningcorporatie voortvloeit uit de normen van wat volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Verder voert ING aan dat de verkoop en levering van de woning via de Koopgarantbepalingen meer opbrengt dan de executie via artikel 3:268 BW, zodat het door haar gevorderde in het belang van zowel haarzelf als in het belang van [gedaagde] is.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat verstek tegen [gedaagde] zal worden verleend (artikel 139 Rv). Dat betekent dat de vordering van ING moet worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

4.2.

ING heeft haar vordering in de eerste plaats gebaseerd op de stelling dat de akte van erfpacht een derdenbeding in het leven heeft geroepen ten gunste van ING (artikel 6:253 BW), op grond waarvan [gedaagde] aan ING verplicht is om de Koopgarantbepalingen in acht te nemen. Het antwoord op de vraag of sprake is van een derdenbeding kan echter in het midden blijven. Een verplichting van [gedaagde] om te handelen via de Koopgarantbepalingen kan namelijk, als de belangen van een derde (in dit geval ING) zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van een overeenkomst (de akte van erfpacht) dat hij schade of een ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, ook worden afgeleid uit de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) kunnen daarom meebrengen dat [gedaagde] , in aanvulling op de verplichtingen die voor haar gelden vanwege haar contract met ING, een verplichting tegenover ING heeft om haar woning, op de met de woningcorporatie overeengekomen manier aan de woningcorporatie te koop aan te bieden, te verkopen en te leveren (vergelijk Hof Den Bosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSE:2017:126, r.o. 3.7 en HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069,
NJ2008, 587 (
[naam vennootschap onder firma] /Alog), r.o. 3.4). Het komt de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor dat de [gedaagde] deze verplichting in dit geval heeft. De omstandigheden waarop dit oordeel is gebaseerd worden hieronder toegelicht.

4.3.

Voorop moet worden gesteld dat de woning door ING kan worden verkocht op grond van haar recht van parate executie. Dit recht ontstaat zodra [gedaagde] in verzuim is (artikel 3:268 lid 1) en uit de hypotheekakte blijkt dat dit verzuim intreedt door het enkele verstrijken van een betalingstermijn (zie 2.3). [gedaagde] heeft verscheidene termijnen onbetaald gelaten en is dan ook in verzuim.

4.4.

Daarnaast is het zowel in het belang van ING als in het belang van [gedaagde] dat bij een verkoop van de woning een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst wordt gerealiseerd, en het is aannemelijk dat dit het geval zal zijn als ING wordt gemachtigd zoals zij nu vordert. Algemeen wordt aangenomen dat de opbrengst van een woning op een executoriale veiling gemiddeld 30% lager ligt dan bij een onderhandse verkoop. Uit de akte van erfpacht blijkt dat de woningcorporatie te allen tijde bereid is om de woning via onderhandse gedwongen verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor dezelfde prijs als waartoe zij zich ten opzichte van [gedaagde] heeft verbonden en om de ter zake van die aankoop en levering verschuldigde kosten te voldoen. Het onderhands verkopen aan de woningcorporatie via artikel 3:268 lid 2 brengt volgens ING echter - onweersproken - extra kosten voor ING mee. Dit is een gevolg van de voorwaarde die de woningcorporatie aan die bereidheid stelt (zie K.3 in 2.2).

4.5.

Het bovenstaande brengt mee dat de vordering van ING om haar op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om de woning via de Koopgarantbepalingen, namens [gedaagde] , aan de woningcorporatie aan te bieden, te verkopen en te leveren, zal worden toegewezen.

4.6.

Dat geldt niet voor de op grond van artikel 3:300 lid 1 BW gevorderde bepaling dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als de akte van levering. Die vordering komt de voorzieningenrechter ongegrond voor en zal worden afgewezen, hetgeen als volgt wordt toegelicht.

4.7.

Volgens de Koopgarantbepalingen moet de woning eerst bij aangetekende brief worden aangeboden aan de woningcorporatie, waarna een taxateur moet worden benoemd. Na de waardebepaling van de registergoederen, wordt een koopovereenkomst opgesteld en moet deze worden ondertekend. Al deze handelingen moeten plaatsvinden voordat een akte van levering kan worden opgesteld en dit is nog niet gebeurd. Voor een akte van levering is op dit moment dan ook geen plaats. Daar komt bij dat voornoemde handelingen in samenwerking met de woningcorporatie moeten worden verricht en nu zij geen partij is bij deze procedure, is over de inhoud van de koopovereenkomst die tot stand zal komen niets bekend. Desgevraagd blijkt ING het bovendien eens te zijn met de voorzieningenrechter dat de betreffende vordering geen toegevoegde waarde heeft omdat de woning, nadat ING deze namens [gedaagde] aan de woningcorporatie zal hebben verkocht, toch bij notariële akte aan de woningcorporatie zal worden geleverd.

4.8.

ING heeft verder gevorderd dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om de woning aan de [straatnaam] te ontruimen en ter beschikking van ING te stellen binnen twee weken na betekening van dit vonnis. Deze vordering is niet in overeenstemming met de Koopgarantbepalingen, die inhouden dat de woning pas hoeft te zijn ontruimd bij de levering. De levering kan volgens de Koopgarantbepalingen niet eerder plaatsvinden dan een maand nadat de woningcorporatie de terugkoopovereenkomst ondertekend retour heeft ontvangen (zie D.4 in 2.1). ING heeft op de mondelinge behandeling echter toegelicht - en deze stellingen zijn niet weersproken - dat zij er, omdat [gedaagde] niet is verschenen in deze procedure, rekening mee moet houden dat [gedaagde] niet zal meewerken aan de taxatie van de woning, die moet plaatsvinden om de terugkoopprijs te kunnen vaststellen. Als [gedaagde] daaraan niet meewerkt moet een geveltaxatie plaatsvinden, waarbij de woningwaarde lager zal worden geschat dan het geval zou zijn bij een reguliere taxatie. Hierdoor is het volgens ING in haar belang om de woning te ontruimen voordat de verkoop plaatsvindt. ING heeft op de zitting bovendien verklaard dat zij, als [gedaagde] alsnog meewerkt aan de taxatie van de woning, de ontruimingstermijn zal oprekken. Als [gedaagde] niet meewerkt aan de taxatie, zal de ontruiming moeten worden ingepland bij de politie. Dit zal volgens ING naar schatting ongeveer vier tot acht weken (na betekening) in beslag nemen. Bij toewijzing van de vordering tot ontruiming heeft [gedaagde] in dat geval dus voldoende tijd om de woning te ontruimen. Deze vordering komt de voorzieningenrechter daarom niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen.

4.9.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ING worden begroot op:

- dagvaarding € 103,96

- griffierecht 618,00

- salaris advocaat
527,00

Totaal € 1.248,96

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen [gedaagde] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] , inclusief de bijbehorende berging (zie 2.1), met al het hare en de haren, te onruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van ING te stellen,

5.3.

machtigt ING om de woning aan [adres] te [woonplaats] , inclusief de bijbehorende berging (zie 2.1), namens [gedaagde] te koop aan te bieden aan de woningcorporatie en vervolgens namens [gedaagde] aan de woningcorporatie te verkopen en te leveren tegen de koopsom die wordt bepaald volgens de systematiek uit de Koopgarant-bepalingen, met het recht van substitutie, het recht om kwijting te verlenen voor de ontvangst van de koopsom en alles meer te doen wat te dezen nodig mocht zijn,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van ING tot op heden begroot op € 1.248,96,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2017.^[1]