Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6198912 UC EXPL 17-10386 MG/28934
Vonnis van 22 november 2017
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M. Krabben-Tmim,
tegen:
de stichting
Woningstichting Volksbelang,
gevestigd te Wijk bij Duurstede,
verder ook te noemen Volksbelang,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 juli 2017, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties
- de brief van mr. Scholten van 17 oktober 2017, met één productie,
- de brief van mr. Scholten van 18 oktober 2017, met twee producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt van Volksbelang de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De woning maakt deel uit van een complex van geschakelde woningen die in twee bouwlagen zijn gerealiseerd. Het complex bestaat uit 47 woonruimten.
2.2.
Volksbelang heeft aan haar huurders een renovatievoorstel gedaan door middel van (onder meer) een onderhoud- en verbetercontract (hierna: het voorstel). Het voorstel is deels verplicht – dit deel zal slechts worden uitgevoerd als alle huurders daaraan hun medewerking verlenen – en deels facultatief – in die zin dat huurders gebruik kunnen maken van het aanbod om ook de keuken, douche en toilet te renoveren.
2.3.
Indien een huurder slechts voor de verplichte werkzaamheden kiest, zal er circa 5 dagen in zijn woning gewerkt moeten worden. Indien ook gekozen wordt voor de facultatieve werkzaamheden zal circa 15 dagen in de woning gewerkt moeten worden.
2.4.
Door Volksbelang zullen noodvoorzieningen geïnstalleerd worden zodat de huurder steeds beschikt over een toilet en een douche- en kookgelegenheid.
2.5.
Van het voorstel maakt ook een sociaal renovatieplan deel uit. Daarin wordt een ongeriefsvergoeding geboden voor zowel het verplichte als het facultatieve deel van het voorstel. De ongeriefsvergoeding voor het verplichte deel komt overeen met de gemiddelde kale huurprijs voor een maand. Bovendien worden in het sociaal renovatieplan aan de huurders waardepunten toegekend die zij kunnen inzetten voor bijvoorbeeld hulp bij het verplaatsen van meubilair, vervoer en schoonmaakwerkzaamheden.
2.6.
Volksbelang heeft ook een rustwoning ter beschikking gesteld in het complex waar huurders gedurende de werkzaamheden aan hun woning overdag kunnen verblijven.
2.7.
Huurders die kiezen voor de facultatieve werkzaamheden kunnen tijdens de duur van de facultatieve werkzaamheden in hun woning ook gebruik maken van een vakantiewoning in een vakantiepark in [plaatsnaam] .
2.8.
Op 10 juli 2017 heeft Volksbelang aan haar huurders per brief laten weten dat uit inventarisatie is gebleken dat meer dan 70% van de huurders instemt met de voorgestelde renovatiewerkzaamheden en het Sociaal Renovatieplan.
2.9.
[eiser] heeft ter zitting aangegeven dat hij ervoor kiest om de facultatieve werkzaamheden uit te laten voeren.
2.10.
Volksbelang heeft de huurders van het complex geïnformeerd over de resultaten van een asbestinventarisatie die heeft plaatsgevonden in verband met de voorgenomen werkzaamheden. Daaruit is gebleken dat zich asbesthoudende kit bevindt in de kozijnen aan de binnenkant van de woning van (onder meer) [eiser] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Voor recht te verklaren primair dat ter zake het voorstel niet het vermoeden van redelijkheid van artikel 7:220 lid 3 BW Pro geldt, althans subsidiair dat het voorstel jegens [eiser] niet redelijk is;
II. Volksbelang te veroordelen om het asbest dat aanwezig is in de woning van [eiser] te verwijderen;
III. Volksbelang te veroordelen om aan [eiser] te voldoen € 5.910,00, op basis van het bepaalde in artikel 7:220 lid Pro 5, 6 en 7 BW, althans 7:220 lid 2 jo. 1 BW, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. Te bepalen dat met ingang van de renovatiewerkzaamheden in de woning van een huurder de huurprijs voor die huurwoning wordt verminderd met 100% tot nihil, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;
V. Te bepalen dat vanaf aanvang van de werkzaamheden aan het flatgebouw tot aan het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, althans een in goede justitie te bepalen datum, de huurprijs wordt verminderd met 50%, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;
VI. Een en ander met veroordeling van Volksbelang in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] het volgende.
Betwist wordt dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. Uit eigen onderzoek van [eiser] is gebleken dat dat niet zo is. Als wel meer dan 70% van de huurders zou hebben ingestemd met het voorstel, dan is deze meerderheid van stemmen onrechtmatig verkregen. Het voorstel is bovendien jegens [eiser] niet redelijk. [eiser] vindt de overlast die met de renovatiewerkzaamheden gepaard zal gaan immers niet in verhouding staan tot de vergoeding die daarvoor geboden wordt.
Als vast komt te staan dat het voorstel redelijk is, dan komt aan [eiser] een verhuisvergoeding toe omdat de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken. Immers, doordat de badkamer en de keuken zullen worden gerenoveerd, zal [eiser] deze ruimtes niet kunnen gebruiken. Bovendien zal het uithakken van de voegen in de gevels dermate langdurig en veel geluidsoverlast opleveren dat van [eiser] niet kan worden gevergd in de woning te blijven wonen gedurende de renovatie. Uit het feit dat een vakantiewoning is aangeboden door Volksbelang blijkt wel dat Volksbelang ook de noodzaak van een verhuizing inziet. Volksbelang heeft geen vergoeding geboden voor de kosten en moeite die met een verhuizing gepaard gaan, terwijl zijn hele inboedel zal moeten worden verhuisd ook omdat de woning te klein is om daar anders werkzaamheden te verrichten, aldus [eiser] .
[eiser] heeft een brief ontvangen van Volksbelang waaruit blijkt dat er asbesthoudende kit is aangetroffen in zijn woning. Hoewel dit geen gevaar zou opleveren dient Volksbelang dit toch te verwijderen, omdat het verwijderen bij een dergelijke ingrijpende renovatie niet meer dan normaal is.
Ten slotte vordert [eiser] huurprijsvermindering omdat zijn huurgenot gedurende de volledige periode waarin wordt gerenoveerd, verminderd zal zijn.
3.3.
Volksbelang heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij heeft het volgende aangevoerd.
Door [eiser] is ten onrechte gesteld dat niet tenminste 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Het voorstel wordt dan ook vermoed redelijk te zijn. [eiser] heeft zijn stelling dat de meerderheid van stemmen onrechtmatig is verkregen niet onderbouwd, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Het voorstel is bovendien ook specifiek jegens [eiser] redelijk. Immers, tijdens de werkzaamheden in de woning aan keuken, douche en toilet kan gebruikt worden van noodvoorzieningen die in of buiten de woning worden aangebracht zodat de huurder steeds kan beschikken over douche, toilet en kookgelegenheid, maar ook is de mogelijkheid geboden om uit te wijken naar een vakantiewoning. Indien voor deze laatste optie wordt gekozen kunnen door middel van waardepunten derden ingeschakeld worden om dit te bewerkstelligen. Gedurende de hele renovatie (aan de buitenzijde van de woning) kan tevens gebruik worden gemaakt van een rustwoning die in het complex is gerealiseerd. Ten slotte zijn er in het kader van het sociaal renovatieplan de nodige ongeriefsvergoedingen geboden.
Aan [eiser] komt geen verhuisvergoeding toe. De voorgestelde werkzaamheden (ook die aan de binnenkant) kunnen, anders dan [eiser] stelt, aan de woning in bewoonde staat worden verricht. Er zullen noodvoorzieningen worden geïnstalleerd in en buiten de woning, bovendien is een rust- en vakantiewoning aangeboden. Uit het aanbieden van een vakantiewoning gedurende de duur van de werkzaamheden aan de binnenkant van de woning kan niet worden afgeleid dat Volksbelang zou erkennen dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de woning in bewoonde staat is. Dit is slechts bedoeld als extra tegemoetkoming aan de huurders, omdat de renovatiewerkzaamheden inderdaad overlast zullen veroorzaken. In geval naar een vakantiewoning wordt uitgeweken hoeft bovendien niet de volledige huisraad te worden verhuisd, zodat van een verhuizing geen sprake is. De vakantiewoning beschikt immers over de noodzakelijke voorzieningen. Nu de renovatie verhuizing niet noodzakelijk maakt, heeft [eiser] geen recht op een verhuiskosten-vergoeding.
De asbesthoudende kit die is aangetroffen in enkele woningen levert geen gevaar op voor de bewoners, omdat deze kit hechtgebonden materiaal bevat dat door de huurders niet hoeft te worden bewerkt of verwerkt. Volksbelang heeft dan ook in redelijkheid kunnen besluiten om de kit ongemoeid te laten.
[eiser] heeft zijn vordering tot huurprijsvermindering onvoldoende onderbouwd. Deze dient bovendien, gelet op alle geboden ongeriefsvergoedingen en voorzieningen, te worden afgewezen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Redelijk voorstel
4.1.
Tussen partijen is in geschil of 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. De stelplicht - en bij betwisting daarvan de bewijslast - dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het voorstel rust op Volksbelang. Volksbelang heeft gesteld dat van alle 47 woningen die tot het complex behoren, er 37 verhuurd zijn op basis van een reguliere huurovereenkomst. Twee woningen zijn tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet. Acht woningen staan leeg. Van de 37 reguliere huurders hebben 28 huurders ingestemd met het voorstel. Dat betekent dat 75,7% van de huurders heeft ingestemd, aldus Volksbelang. [eiser] heeft dit betwist. Volgens hem hebben 3 huurders een ander voorstel gekregen, namelijk een woning die al gerenoveerd is en waar zij permanent mogen verblijven, staan 6 woningen leeg en zijn 5 woningen anti-kraak. De kantonrechter ziet, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in dat – zelfs als dit juist zou zijn - dit ertoe leidt dat er geen meerderheid van 70% van de stemmen is behaald. [eiser] heeft, tegenover de gemotiveerde toelichting van Volksbelang, zijn verweer dan ook onvoldoende onderbouwd.
4.2.
[eiser] heeft gesteld dat als vast komt te staan dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, veel van de huurders onder druk met het voorstel hebben ingestemd, zodat de meerderheid van stemmen onrechtmatig is verkregen. Volksbelang heeft dit betwist. Het had op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling op dit punt nader te onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. Dat betekent dat de kantonrechter aan deze stelling verder zal voorbijgaan.
4.3.
Nu vast staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat het voorstel jegens hem niet redelijk is, heeft hij ook deze stelling onvoldoende onderbouwd. De renovatie van het complex zal logischerwijs overlast veroorzaken. Deze overlast is echter voldoende door de verhuurder gecompenseerd, in de vorm van het aanbieden van een rust en-of vakantiewoning, het installeren van noodvoorzieningen, het aanbieden van ongeriefsvergoedingen en het toekennen van waardepunten. Niet is gebleken dat het voorstel jegens [eiser] onredelijk is.
Verhuiskostenvergoeding
4.4.
Uit artikel 7:220 lid 5 BW Pro volgt dat een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie. Tussen partijen staat vast dat sprake is van renovatie. De vraag die hen verdeeld houdt is of de renovatiewerkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Daarvan is pas sprake als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de woning bewoond blijft. Bij deze beoordeling dient een objectieve maatstaf te worden gehanteerd.
4.5.
De (verplichte en facultatieve) werkzaamheden aan de woning van [eiser] zullen circa 15 dagen in beslag nemen. Gedurende deze tijd worden noodvoorzieningen geïnstalleerd in en buiten de woning zodat steeds gebruik kan worden gemaakt van een was-, kook- en toiletgelegenheid. [eiser] heeft dat niet betwist. Bovendien is een rustwoning en een vakantiewoning ter beschikking gesteld gedurende de werkzaamheden, voor bewoners die een tijdelijk verblijf elders desondanks prefereren. De werkzaamheden nopen naar het oordeel van de kantonrechter objectief bezien dan ook niet tot een verhuizing.
4.6.
Uit het feit dat door Volksbelang een vakantiewoning is aangeboden voor de tijd dat aan de binnenkant van de woning renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, kan niet worden afgeleid dat Volksbelang erkent dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd aan een woning in bewoonde staat. Het aanbieden van de vakantiewoning is, zo heeft Volksbelang voldoende toegelicht, bedoeld als extra tegemoetkoming aan de huurders. Bovendien hoeft bij een verhuizing naar een vakantiewoning niet de volledige huisraad te worden verhuisd, zodat van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro geen sprake is.
4.7.
[eiser] heeft dan ook geen recht op een verhuiskostenvergoeding.
Asbest
4.8.
Volksbelang heeft de huurders van het complex geïnformeerd over de resultaten van een asbestinventarisatie die heeft plaatsgevonden in verband met de voorgenomen werkzaamheden. Daaruit is gebleken dat zich asbesthoudende kit bevindt in de kozijnen aan de binnenkant van de woning van [eiser] . Deze kozijnen worden niet vervangen. De kit levert geen gevaar op voor de gezondheid van de huurders, zo heeft [eiser] ook erkend. Volksbelang mocht dan ook in redelijkheid besluiten om de kit niet te verwijderen. Dat [eiser] dit graag anders had gezien doet daaraan niet af. De vordering van [eiser] wordt dan ook afgewezen.
Huurprijsvermindering
4.9.
Ook het verzoek tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. Inherent aan het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden is dat de werkzaamheden overlast tot gevolg hebben. De werkzaamheden worden mede ten behoeve van de huurders uitgevoerd, zodat van een huurder mag worden verwacht dat hij enige overlast als gevolg van renovatiewerkzaamheden accepteert. Bovendien worden de werkzaamheden gefaseerd uitgevoerd waardoor niet gedurende de zes maanden die de renovatie in beslag zal nemen constant dezelfde mate van overlast hoeft te worden verwacht. Dit geldt ook voor het uithakken van de voegen, waarover [eiser] zich met name zorgen maakt. Dit zal uiteraard voor overlast zorgen, maar niet gedurende zes maanden. Volksbelang heeft bovendien, in het kader van het sociaal renovatieplan, naast de ongeriefsvergoedingen voor de facultatieve werkzaamheden, ook een ongeriefsvergoeding ter hoogte van een maand huur toegekend. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter de overlast in voldoende mate gecompenseerd. De vordering tot huurprijsvermindering wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
4.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Volksbelang worden begroot op:
- salaris gemachtigde €
500,00(2 punten x tarief € 250,00)
500,00(2 punten x tarief € 250,00)
Totaal € 500,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Volksbelang, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 november 2017.