ECLI:NL:RBMNE:2018:1029

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis van 21 maart 2018

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 6273720 / MC EXPL 17-8489 van

1.[eiser] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [eiser] ,2. [eiseres] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [eiseres] ,eisers, hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser] c.s.,gemachtigde: mr. W.L. Leefers,

tegen

1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [gedaagde 2] ,gedaagden, hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde 1] c.s.,verschenen in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 november 2017,
de akte vermindering eis tevens akte overlegging producties van [eiser] c.s.,
de akte overlegging producties van [gedaagde 1] c.s.,
de akte overlegging productie van [eiser] c.s.,
de akte overlegging productie van [gedaagde 1] c.s.,
de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 21 februari 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op het perceel aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het perceel) staat een woonhuis en enkele opstallen, waaronder twee tuinhuisjes. In 1972 heeft [gedaagde 1] c.s. één van de tuinhuisjes (hierna: het gehuurde) als woonruimte betrokken.

2.2.

[eiser] c.s. heeft in 1986 het perceel in eigendom verkregen. [eiser] c.s. is het woonhuis gaan bewonen en [gedaagde 1] c.s. heeft vanaf dat moment de maandelijks huurpenningen aan [eiser] c.s. betaald.

2.3.

Bij handgeschreven brief van 24 augustus 1994 heeft [gedaagde 1] c.s. – voor zover van belang – het volgende aan [eiser] c.s. geschreven:

“Na bezichtiging van ons huis binnen en buiten werd het volgende toen besproken en afgesproken:

1. De huuraanpassing van huis en kantoor.

2. Het onderhoud van het huis

(…)

Punt 2. Gezien de betrokkenheid van [gedaagde 1][de rechtbank verstaat: [gedaagde 1] ]
met het bouwvak, zouden wij de onderhoudswerkzaamheden op ons nemen en jij de kosten van de materialen. Dit d.m.v. compensatie van huurtermijnen”.

2.4.

In de jaren voorafgaand aan 2015 heeft [gedaagde 2] haar permanente verblijfplaats in het gehuurde gehad en verbleef [gedaagde 1] daarin af en toe. Vanaf begin 2015 staat het gehuurde leeg.

2.5.

Bij brief van 12 november 2016 heeft [eiser] c.s. – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde 2] geschreven:

“Terugkomend van vakantie constateerden wij, dat de kachel in het door jou van ons gehuurde houten tuinhuis weer eens niet meer brandt. (…) zeker in herfst en winter[is dat]
niet acceptabel en met name niet bij, wat hier het geval is, een vrij in het bos staand houten tuinhuis van meer dan 85 jaar oud.

Verder zeggen wij je per heden de huur op en verzoeken je uiterlijk 1 maart 2017 het tuinhuis in goede orde te hebben ontruimd (…). Al bijna twee jaar ben je zonder achterlating van adres vertrokken en staat het huisje leeg. De staat van onderhoud is zo langzamerhand erbarmelijk, onderhoud waar jij toe bent verplicht”.

2.6.

Bij ongedateerde brief heeft [gedaagde 1] c.s. aan [eiser] c.s. laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging van de huurovereenkomst en heeft hij [eiser] c.s. opgeroepen om achterstallig onderhoud aan het gehuurde te (laten) verrichten.

2.7.

Bij verklaring van 29 maart 2017 heeft mevrouw E. Zeilmaker, psychiater bij Mentrum, voor zover van belang verklaard:

“(…) Hierbij verklaar ik, dat [eiseres] en haar familie de officiële mantelzorgers zijn van dhr. [A][de kantonrechter begrijpt: de zoon van [eiser] c.s.]
. Dhr. [A] is bij Mentrum in ambulante behandeling en woont in een beschermde woonvorm van het HVO. Ondergetekende is al lange tijd zijn psychiater.

Ik verklaar dat Dhr. [A] al jaren wanneer mogelijk, iedere woensdag bij zijn familie komt. (…) Het zou mijns inziens voor meneer zijn gezondheid zeer bevorderlijk zijn als hij daar ook kon blijven logeren, helemaal omdat zijn ouders zelf niet in [woonplaats] wonen. Het is dan wel belangrijk, gezien zijn psychiatrische stoornis, dat hij dan een eigen plekje heeft waar hij rustig kan verblijven. Het tuinhuis zou hiervoor een ideale en wenselijke plek zijn”.

3.Het geschil

3.1.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] c.s. thans na eisvermindering
primairvordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst te ontbinden vanwege slecht huurderschap per datum van het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, met bevel binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde te verlaten en ontruimen, met machtiging van [eiser] c.s. om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde 1] c.s.
Subsidiairvordert [eiser] c.s. om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst te beëindigen vanwege dringend eigen gebruik per datum van het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, met bevel binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde te verlaten en ontruimen, met machtiging van [eiser] c.s. om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde 1] c.s.

3.2.

[eiser] c.s. legt – kort samengevat – aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Uit de verplichting om zich als goed huurder te gedragen volgt dat [gedaagde 1] c.s. verplicht is het gehuurde te bewonen. Het gehuurde staat echter al twee jaar leeg en (de buitenzijde van) het gehuurde verkeert in een slechte staat, terwijl [gedaagde 1] c.s. verantwoordelijk is voor het verrichten van onderhoud. Daarnaast is [eiser] c.s. mantelzorger van een zoon die het gehuurde nodig heeft als logeerplek.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. heeft – kort samengevat – erkend dat het gehuurde ongeveer twee jaar lang niet is bewoond. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij momenteel niet in het gehuurde woont omdat hij vanwege medische redenen in een revalidatiecentrum verblijft en [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat zij zich niet veilig voelt om alleen in het gehuurde te wonen. [gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd voornemens te zijn om op termijn het gehuurde weer als hoofdverblijfplaats te gaan bewonen en dat maatregelen zijn getroffen om te voorkomen dat de staat van het gehuurde achteruit gaat tijdens de periode dat het niet wordt bewoond. [gedaagde 1] c.s. heeft eveneens bevestigd dat (de buitenzijde van) het gehuurde in een slechte staat van onderhoud verkeert, maar heeft betwist daarvoor verantwoordelijk te zijn. [gedaagde 1] c.s. betwist verder dat [eiser] c.s. het gehuurde voor dringend eigen gebruik nodig heeft, mede omdat volgens hem de zoon kan blijven logeren in de woning van [eiser] c.s. of in een van de andere opstallen op het perceel, zodat de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde 1] c.s. zou moeten uitvallen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal eerst beoordelen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege slecht huurderschap en indien dat niet zo is, zal hij beoordelen of de huurovereenkomst moet worden beëindigd vanwege dringend eigen gebruik.

Ontbinding huurovereenkomst vanwege slecht huurderschap?

4.2.

[eiser] c.s. heeft gesteld dat [gedaagde 1] c.s. zich als slecht huurder heeft gedragen door (i) het gehuurde gedurende twee jaar niet te gebruiken en (ii) het gehuurde niet (goed) te onderhouden.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde vanaf begin 2015 niet meer wordt bewoond door [gedaagde 1] c.s. Namens [eiser] c.s. is ter comparitie verklaard dat weliswaar niet contractueel is overeengekomen dat [gedaagde 1] c.s. verplicht is om het gehuurde te bewonen, maar dat deze verplichting voortvloeit uit goed huurderschap (artikel 7:213 BW). De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.

4.4.

Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:213 BW blijkt dat als algemeen uitgangspunt geldt dat een huurder niet verplicht is de gehuurde woning te gebruiken. Dit kan echter anders zijn “in het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet gebruik achteruit gaat” (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p.23) en/of indien de huurder de woning niet zelf bewoont, maar door een ander laat bewonen en feitelijk niet in staat is verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik uit te oefenen (HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766).

4.5.

Ter comparitie heeft [eiser] c.s. verklaard dat de staat van het onderhoud van (de buitenkant van) het gehuurde al slecht was toen [gedaagde 2] nog structureel in de woning woonde (eind 2014) en dat de binnenzijde van de woning relatief goed onderhouden is. [gedaagde 1] c.s. heeft ter comparitie onbetwist verklaard dat maatregelen zijn getroffen om schade aan de woning te voorkomen door het gehuurde te verwarmen en ervoor te zorgen dat de leidingen niet bevriezen. Dat betekent dat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit blijkt of kan worden afgeleid dat de waarde van de woning is gedaald vanwege de periode van afwezigheid. Nu verder gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde door een derde laat bewonen, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om af te wijken van het algemene uitgangspunt dat een huurder niet verplicht is om het gehuurde te gebruiken. Dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde twee jaar lang niet heeft gebruikt, levert dan ook geen grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de staat van het onderhoud van (de buitenzijde van) het gehuurde slecht is en dat groot onderhoud noodzakelijk is. De kantonrechter volgt het standpunt van [eiser] c.s. niet dat [gedaagde 1] c.s. tekortgeschoten is in de verplichting om het gehuurde te onderhouden. Uit artikel 7:206 lid 1 in samenhang met artikel 7:242 BW volgt immers dat de verhuurder gebreken aan gehuurde dient te herstellen en dat niet ten nadele van de huurder van deze bepaling kan worden afgeweken. Dat partijen op enig moment hebben afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. zelf gebreken kan (laten) herstellen op kosten van [eiser] c.s., zoals ook uit de brief van 1994 kan worden afgeleid, doet daarom geen afbreuk aan de hoofdregel dat [eiser] c.s. als verhuurder verantwoordelijk is voor het verrichten van (groot) onderhoud aan (de buitenzijde van) het gehuurde. Nu gesteld noch gebleken is dat de onderhoudswerkzaamheden kwalificeren als kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen (als bedoeld in artikel 7:217 BW) kan [eiser] c.s. het achterstallig onderhoud dan ook niet aan [gedaagde 1] c.s. tegenwerpen en levert dit evenmin een grond op om de huurovereenkomst te ontbinden.

4.7.

Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering van [eiser] c.s. af om vanwege slecht huurderschap de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te (laten) ontruimen.

Beëindiging huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik?

4.8.

[eiser] c.s. heeft gevorderd om de huurovereenkomst te beëindigen vanwege dringend eigen gebruik. [eiser] c.s. heeft echter in zijn opzeggingsbrief van 12 november 2016 als grond voor de opzegging vermeld dat het gehuurde leeg staat en dat de staat van het onderhoud slecht is. Uit artikel 7:273 lid 1 BW volgt dat de kantonrechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking kan nemen bij zijn beslissing op een vordering tot beëindiging van de huur. Nu in de opzeggingsbrief niet is vermeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, kan de kantonrechter deze grond niet in aanmerking nemen bij zijn beslissing. Alleen daarom al wijst de kantonrechter de vordering van [eiser] c.s. af.

4.9.

Ter comparitie is namens [eiser] c.s. nog gesteld dat de opzeggingsgrond afgeleid kan worden uit (het petitium van) de dagvaarding en dat de kantonrechter deze grond daarom toch in aanmerking kan nemen bij de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt dat standpunt niet aangezien [gedaagde 1] c.s. er niet bedacht op had hoeven zijn dat (het petitum van) de dagvaarding gelijkgesteld moet worden aan een opzegging(sbrief), mede ook gelet op de eisen die artikel 7:271 lid 3 en 4 BW aan een dergelijke opzegging(sbrief) stelt.

4.10.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook indien [eiser] c.s. in zijn opzeggingsbrief wel het dringend eigen gebruik als grond zou hebben vermeld, de kantonrechter de vordering van [eiser] c.s. zou hebben afgewezen. Los van de vraag of het belang van de zoon van [eiser] c.s. kwalificeert als een ‘eigen’ belang van [eiser] c.s., heeft [eiser] c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zijn belang om diens zoon – die beschikt over een eigen woon-/verblijfadres – te laten logeren in het gehuurde aanmerkelijk zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 1] c.s. om (op termijn) weer in het gehuurde te wonen, mede ook omdat [eiser] c.s. ter comparitie heeft verklaard dat weliswaar een ander tuinhuisje als logeerkamer voor diens zoon kan dienen, maar [eiser] c.s. dat tuinhuisje wil blijven gebruiken als boetseer- en administratieruimte.

Proceskosten

4.11.

[eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op nihil.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] c.s. af;

5.2.

veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten van [gedaagde 1] c.s., tot deze uitspraak begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Leijten en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2018.