ECLI:NL:RBMNE:2018:2812

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6575457 UC EXPL 18-326 GS/1266

Vonnis van 20 juni 2018

inzake

mevrouw
[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian, advocaat te Utrecht,

tegen:

de heer
[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 maart 2018;
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] .

1.2.

De comparitie is gehouden op 4 april 2018. Ter zitting hebben partijen, [eiseres] mede aan de hand van door haar gemachtigde op de zitting overgelegde pleitaantekeningen, hun standpunten nader toegelicht. Van hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] heeft van [gedaagde] met ingang van 24 oktober 2016 de studio gelegen op de tweede verdieping van de woning aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd tegen een maandelijkse huurprijs - inclusief “levering en diensten” - van € 780,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
In de door partijen ondertekende huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

”(...)
3. Duur, verlenging en opzegging

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden met optie tot

verlenging, ingaande op 24-10-2016 en lopende tot en met 23-10-2017.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet door tussentijds

opzeggen beëindigen, tenzij de huurder zich niet houdt aan de bepalingen van deze

overeenkomst die o.a. drugsgebruik/-bezit en diefstal verbieden. Verhuurder zal het

gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij

dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment

bestaande verplichtingen jegens verhuurder.

Indien de in dit artikel genoemde termijn is verstreken zonder opzegging, loopt de

overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst dient

door opzegging te geschieden overeenkomstig punt 19 van de algemene bepalingen.

(…)”

De huurovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen door tussenkomst van het door [gedaagde] ingeschakelde makelaarskantoor IFG Huren te Utrecht.

2.2.

[gedaagde] heeft [eiseres] bij (aangetekende) brief van 12 juli 2017 medegedeeld dat hij de huurovereenkomst per 23 oktober 2017 wil beëindigen. In deze brief schrijft [gedaagde] onder andere:

”(…)
Graag wil ik u hiermee kenbaar maken, dat ik als verhuurder bij einde van de huurperiode

van ons jaarcontract geen verlenging daarvan wens en graag op dat tijdstip de verhuur wil

doen beëindigen. (…)”

2.3.

Bij brief van 14 juli 2017 heeft [eiseres] onder meer om compensatie verzocht voor het niet werkende internet, verzocht om kosteloze ontbinding van de huurovereenkomst en voorts in reactie op de mededeling van [gedaagde] het volgende geschreven:

“Deze ongefundeerde opzegging is duidelijk ongegrond voor het niet verlengen van het contract en daarmee onrechtmatig, maar veroorzaakt wel dat mijn woongenot ondermijnd is en u mij dus ”dwingt” op zoek te gaan naar een alternatieve woonruimte.”
2.4. Op 20 juli 2017 heeft [eiseres] de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

2.5.

Nadat de huurcommissie op 12 september 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte heeft laten uitvoeren, van welk onderzoek een rapport is opgemaakt, en het verzoek van [eiseres] ter zitting van 20 oktober 2017 heeft behandeld, heeft de huurcommissie bij uitspraak van 3 november 2017 geoordeeld dat het verzoek niet ontvankelijk is. Daartoe heeft de huurcommissie onder meer overwogen:
”De overeenkomst is blijkens artikel 3 gesloten voor een periode van 12 maanden met een optie tot verlenging. Artikel 3 van de overeenkomst vermeldt voorts dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt indien de termijn van 12 maanden

verloopt zonder dat de overeenkomst is opgezegd. Een overeenkomst voor bepaalde (korte) tijd in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, hoeft niet te worden opgezegd. Het volstaat dat de verhuurder uiterlijk een maand voor afloop van

de overeenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Het beroep dat gemachtigde van huurder doet op de Wet doorstroming huurmarkt faalt gelet op een en ander dan ook in dit geval. Dat

betekent dat de commissie oordeelt dat er sprake is van een overeenkomst met stilzwijgende verlenging na afloop van de in de overeenkomst genoemde termijn van 12 maanden. Dat betekent vervolgens dat de termijn van 6 maanden na aanvang van de overeenkomst dient te worden gehanteerd bij de beoordeling van een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Nu de overeenkomst is ingegaan op 24 oktober 2016 en de Huurcommissie huurders verzoek heeft ontvangen op 20 juli 2017 (bijna 9 maanden later) oordeelt de commissie dat het verzoek van de huurder in dit geval niet ontvankelijk is”.

2.6.

[eiseres] heeft het gehuurde op 25 september 2017 ontruimd.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd:

voor recht te verklaren dat per ingangsdatum van de huurperiode de huurprijs per maand
de veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van
primair en subsidiairveroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, € 25,00 aan leges huurcommissie en de nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] kort gezegd dat de huurcommissie op onjuiste gronden het verzoek van [eiseres] niet ontvankelijk heeft verklaard. Volgens [eiseres] is de onderhavige huurovereenkomst, anders dan de huurcommissie heeft geoordeeld, juist een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zodat de huurcommissie gelet op het bepaalde in het tweede lid van artikel 7:249 BW het verzoek van [eiseres] ontvankelijk had moeten verklaren. [eiseres] vordert, nu met de dagvaarding de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen, vaststelling van de maximaal redelijke huurprijs per ingangsdatum van de huurperiode (primair) conform het rapport van de huurcommissie en met inachtneming van het door de rapporteur vastgestelde gebrek - lekkage in de woonkamer - op € 114,91 dan wel (subsidiair) op € 287,29 per maand.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiseres] .
In reconventie vordert [gedaagde] kort weergegeven de veroordeling van [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van een contractuele boete van in totaal € 7.920,00 wegens onrechtmatige medebewoning. Subsidiair vordert [gedaagde] , naar de kantonrechter begrijpt voor het geval de vordering in conventie voor toewijzing in aanmerking komt, de huurprijs niet op grond van de puntentelling van de Huurcommissie vast te stellen en bij een mogelijke terugbetaling rekening te houden met verbruik van diensten door 2 personen.

3.4.

[eiseres] betwist de gestelde medebewoning en concludeert tot afwijzing van het door [gedaagde] gevorderde.

3.5.

Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht wordt voor zover nodig hierna ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat hij krachtens het systeem van de wet niet bevoegd is om te oordelen over de vraag of de huurcommissie [eiseres] terecht of ten onrechte niet ontvankelijk heeft verklaard. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:249 BW geldt, indien niet tijdig een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie wordt gedaan, de overeengekomen huurprijs. De omstandigheid dat de huurcommissie geen inhoudelijk oordeel heeft gegeven doet echter niet af aan de in artikel 7:262 BW vastgelegde toegang tot de kantonrechter voor een beslissing op het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

De kantonrechter dient voor die beslissing eerst te beoordelen of [eiseres] tijdig haar verzoek bij de huurcommissie heeft gedaan. Het betreft immers een verplicht voortraject voor de procedure, waarbij moet zijn voldaan aan dwingende wettelijke bepalingen en de daarin genoemde termijnen.

4.2.

De vraag die aan beoordeling van de tijdigheid van het verzoek van [eiseres] bij de huurcommissie vooraf gaat, is of tussen partijen een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is gesloten. Artikel 7:249 BW maakt dat onderscheid immers voor de te hanteren vervaltermijn.

Voor die beoordeling is ten eerste van belang wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond, waarbij tevens betekenis toekomt aan de aard en duur van de overeenkomst en aan het gebruik van het gehuurde. Omdat een huurder bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen huurbescherming geniet, dient in beginsel terughoudend te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan ervan.

4.3.

De kantonrechter overweegt ten aanzien daarvan het volgende. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten (voor maximaal 2 jaar) te sluiten voor een woning, waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. De verhuurder hoeft de overeenkomst dan niet op te zeggen maar er ontstaat wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd indien de verhuurder niet uiterlijk drie en minimaal één maand voor afloop schriftelijk meedeelt dat de overeenkomst eindigt. Door deze wetswijziging is de aard van een huurovereenkomst met een bepaling als de onderhavige, minder eenduidig uit te leggen dan voorheen. Zou deze voor 1 juli 2016 zonder meer gekwalificeerd zijn als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (uitsluiting van huurbescherming was op die wijze immers niet mogelijk) met een initiële minimale huurperiode waarin niet kan worden opgezegd, thans kan een overeenkomst met een dergelijke bepaling ook geïnterpreteerd worden als een overeenkomst voor bepaalde tijd met de mogelijkheid tot verlenging.

4.4.

Partijen zijn het niet eens over hun bedoelingen bij het aangaan van de overeenkomst. [eiseres] stelt dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan en dat dit ook blijkt uit de tekst van de huurovereenkomst. Volgens [eiseres] zijn partijen immers overeengekomen om de duur van de huurperiode te beperken tot een periode van twaalf maanden, ingaande op 24 oktober 2016 en lopende tot en met 23 oktober 2017. [eiseres] meent daarom dat in dit geval, gelet op de per 1 juli 2016 voor woningen in het leven geroepen mogelijkheid tot het sluiten van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, niet anders kan worden geconcludeerd dan dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW. [eiseres] stelt dat ook de aanzegging van [gedaagde] bevestigt dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. [gedaagde] heeft immers niet opgezegd met inroeping van de voorgeschreven opzeggronden. Verder stelt [eiseres] dat uit het zevende lid van artikel 7:271 BW volgt dat de opzegbevoegdheid die op grond van het eerste lid van dit artikel aan de huurder bij een tijdelijke huurovereenkomst toekomt door [gedaagde] niet contractueel kan worden uitgesloten of beperkt. Deze bepaling in de overeenkomst is dan ook nietig zodat de huurcommissie deze ten onrechte bij haar beoordeling heeft betrokken.

4.5.

Daartegenover heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij altijd voor onbepaalde tijd verhuurt en dat dit ook blijkt uit de omstandigheid dat de woning bestaat uit vijf kamers die merendeels langdurig door de huurders worden bewoond. [gedaagde] stelt dat hij altijd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op het oog heeft. Dat is volgens [gedaagde] prettig voor hem omdat hij als horecaondernemer niet telkens op zoek wil naar nieuwe huurders. [gedaagde] stelt dat dit dan ook de reden is van de in de huurovereenkomst opgenomen stilzwijgende verlenging. De in het huurcontract vermelde periode van twaalf maanden is enkel bedoeld als kennismakingsperiode, aldus [gedaagde] . Ook [eiseres] ging er volgens [gedaagde] blijkens haar reactie op de opzegging van de huurovereenkomst van uit dat de huurovereenkomst stilzwijgend zou worden verlengd.

4.6.

Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst, komt het naar het oordeel van de kantonrechter aan op een taalkundige uitleg. Hoewel de bepaling niet geheel eenduidig is geformuleerd, acht de kantonrechter voor de uitleg ervan doorslaggevend dat de huurovereenkomst na verloop van één jaar niet van rechtswege eindigt, maar doorloopt. Kenmerk van de huurovereenkomst zelfstandige woonruimte voor de bepaalde tijd van twee jaar of korter is immers dat deze door het enkele verloop van de overeengekomen huurtijd eindigt (al moet de verhuurder het einde wel tijdig aanzeggen). Bovendien kan de huurder ingevolge artikel 7:271 lid 1 jo lid 5 BW de huurovereenkomst voor bepaalde tijd altijd tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huur overeengekomen dag. Op grond van artikel 7: 271 lid 7 BW mag van deze opzeggingsbevoegdheid van de huurder niet afgeweken worden. Het in de huurovereenkomst opgenomen opzegverbod wijst daarom eveneens op een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode, waarin een dergelijk opzegverbod wel is toegestaan.

Het beroep van [eiseres] op de nietigheid van die bepaling kan er niet toe leiden dat deze bepaling bij de uitleg van de overeenkomst buiten beschouwing moet worden gelaten.

Mede gelet op het uitgangspunt dat, zoals hiervoor reeds is overwogen, in verband met de huurbescherming in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is de kantonrechter op grond van het voorgaande van oordeel dat de onderhavige overeenkomst als een overeenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt. Dat dit, zoals hierna zal blijken, in dit specifieke geval in het nadeel van de huurder uitpakt, maakt dat niet anders. Evenmin is daarvoor van belang de vraag of [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd.

4.7.

Op grond van artikel 7:249 lid 1 BW geldt voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dat een verzoek tot toetsing van de overeengekomen huurprijs door de huurcommissie dient te worden gedaan uiterlijk 6 maanden na aanvang van de overeenkomst. Blijkens de - door partijen niet weersproken - weergave van de procedure door de huurcommissie heeft [eiseres] op 20 juli 2017 bij de huurcommissie een verzoek ingediend tot toetsing van de aanvangshuurprijs per 24 oktober 2016.

4.8.

De kantonrechter kan, omdat die termijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:249 lid 1 BW door [eiseres] is overschreden, geen oordeel geven over de vraag of de aanvangshuurprijs zoals tussen partijen is overeengekomen redelijk is. Immers is niet voldaan aan de voorwaarde daarvoor, te weten dat eerst tijdig een verzoek bij de huurcommissie dient te worden gedaan. Alsdan blijft de tussen partijen overeengekomen huurprijs van toepassing.

4.9.

Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.

4.10.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. [gedaagde] stelt dat hij in verband met deze procedure € 218,00 aan accountantskosten heeft moeten maken. [eiseres] heeft dit niet betwist. Derhalve worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 218,00.

in reconventie

4.11.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] , hoewel op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen niet toegestaan, het gehuurde tezamen met haar vriend bewoonde. [eiseres] is hierover, aldus [gedaagde] , meerdere malen door hem aangesproken, maar liet desondanks de onrechtmatige medebewoning voortduren. [gedaagde] maakt daarom aanspraak op de boete bij bewoning voor langere tijd door iemand anders dan alleen de huurder zoals in de algemene bepalingen vermeld, door [gedaagde] , uitgaande van een stelselmatige bewoning van minimaal twee dagen per week gedurende de gehele huurperiode, berekend op € 7.920,00.

4.12.

[eiseres] betwist dat zij het gehuurde met haar vriend heeft bewoond. Volgens [eiseres] beschikte die vriend over een eigen verblijfplaats en stond hij daar ook ingeschreven bij de gemeente. Ter onderbouwing van het door haar gestelde heeft [eiseres] verschillende stukken in het geding gebracht.

4.13.

Daartegenover heeft [gedaagde] de door hem gestelde onrechtmatige medebewoning niet nader (met bewijsstukken) onderbouwd. Nu [eiseres] de onrechtmatige medebewoning waarop [gedaagde] zijn vordering baseert gemotiveerd heeft weersproken wordt de gevorderde boete als ongegrond afgewezen.

4.14.

De subsidiaire vorderingen van [gedaagde] zijn, naar de kantonrechter begrijpt, ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [eiseres] (deels) worden toegewezen. Nu dat niet het geval is, komt de kantonrechter aan beoordeling van de subsidiaire vorderingen van [gedaagde] niet toe.

4.15.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 250,00 (1 punt x tarief € 250,00).

De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 218,00;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

5.4.

wijst de vordering af;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 250,00 aan salaris gemachtigde;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde;

5.7.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2018.