Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis in kort geding van 18 juli 2018
in de zaak met zaaknummer /rolnummer 6945937 MV EXPL 18-86
de stichting
STICHTING KWINTES,
gevestigd te Zeist,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Kwintes,
gemachtigde mr. H.C.J. Oomen,
tegen
1.[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [gedaagde],
2. de stichting
STICHTING KREDIETBANK NEDERLAND,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die behoren en zullen toebehoren aan [gedaagde],
gevestigd te Leeuwarden,
hierna ook te noemen: de bewindvoerder,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde mr. M.J. Schimmel.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot van 6 juni 2018 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad en een nagekomen productie
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie en een nagekomen productie
- de ter zitting overgelegde pleitnota’s.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juni 2018. Verschenen zijn:
- Kwintes, vertegenwoordigd door mevrouw [A] en de heer [B], bijgestaan door mr. Oomen
- [gedaagde], bijgestaan door mr. Schimmel
- De heer [C], voor de Stichting Kredietbank Nederland, bijgestaan door mr. Schimmel.
1.3.
De mondelinge behandeling is aangehouden om partijen de gelegenheid te geven een minnelijke regeling te beproeven. Met brieven van respectievelijk 3 en 5 juli 2018 hebben zij laten weten dat zij hierin niet zijn geslaagd, en hebben zij de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen.
2.Feiten
2.1.
Kwintes (althans haar rechtsvoorganger, als verhuurder) en [gedaagde] (als huurder) hebben een “Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden” gesloten op 10 mei 2016 voor de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook te noemen: de woning). De woning is eigendom van Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (hierna te noemen: Het Gooi en Omstreken).
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan per 1 mei 2016 voor de duur van 24 maanden.
In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE:
● dat Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (eigenaar van de woning) een ‘toegelaten instelling’ is in de zin van de Woningwet, die zich onder andere ten doel stelt om binnen haar beleidsnormen (woon)ruimte ter beschikking te stellen aan personen die zorg of begeleiding behoeven;
● dat verhuurder bereid is een door Het Gooi en Omstreken aan haar ter beschikking gestelde woning te verhuren aan huurder zodat hulpverlening aan huurder mogelijk gemaakt wordt;
(…)
● dat huurder vanwege zijn woonverleden en/of huidige leef- of woonomstandigheden begeleiding en ondersteuning krijgt van of via verhuurder met het oog op terugkeer naar zelfstandig wonen. De verhuurder zal met huurder een zorgcontract (inclusief zorg- of behandelplan) te sluiten, en wel voor de duur van 24 maanden met de mogelijkheid van een verlenging van 24 maanden of zolang voornoemde instellingen dan wel verhuurder dit noodzakelijk oordeelt/oordelen;
(…)
● dat onderhavige huurovereenkomst en het zorgcontract onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, en dat onderhavige huurovereenkomst eindigt bij beëindiging van het zorgcontract. De twee voornoemde overeenkomsten zijn samenhangende overeenkomsten waarvan het zorgcontract de overheersende is die prevaleert boven de huurovereenkomst, waardoor huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De begeleiding naar zelfstandig wonen vormt volgens partijen de essentie van de overeenkomst;
Artikel 7 – Bijzondere wooneisen voor huurder
Huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en in elk geval de volgende voorwaarden na te leven:
● huurder zal geen overlast of hinder, in welke vorm dan ook veroorzaken;”
2.3.
Verder hebben Kwintes (althans haar rechtsvoorganger), Het Gooi en Omstreken en [gedaagde] een “Tijdelijke huurovereenkomst, Huren onder voorwaarden, ‘omklapcontract’” gesloten, waarin onder meer is bepaald:
“
Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken, (…),
hierna te noemen: “verhuurder”
Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken, (…),
hierna te noemen: “verhuurder”
en
RIBW Gooi en Vechtstreek, (…), hierna te noemen: “huurder”
en
De heer [gedaagde],(…),
hierna te noemen: “cliënt”
hierna te noemen: “cliënt”
IN AANMERKING NEMENDE:
(…)
● dat de cliënt vanwege zijn woonverleden en/of huidige leef- en woonomstandigheden begeleiding en ondersteuning krijgt van huurder met het oog op terugkeer naar zelfstandig wonen. De huurder heeft met cliënt een zorgcontract gesloten, en wel voor de duur van 24 maanden met de mogelijkheid van een verlenging van 24 maanden of zolang huurder dit noodzakelijk oordeelt;
(…)
VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN
(…)
Artikel 2 – De bestemming van het gehuurde
2.1
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting van cliënt in het kader van zijn begeleiding c.q. behandeling door huurder conform het zorgcontract dat cliënt met huurder heeft gesloten.
2.2
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de verhuur van de woning, niet primair voorziet in de behoefte aan woonruimte voor een cliënt van huurder, maar voorziet in het kader voor het ontvangen van de begeleiding c.q. behandeling aan de cliënt door huurder.”
(…)
Artikel 7 – Bijzondere wooneisen huurder
Huurder dient er op toe te zien dat cliënt zich als een goed huurder zal gedragen en in elk geval de volgende voorwaarden (die worden opgelegd aan cliënt) zal naleven:
cliënt zal geen overlast of hinder, in welke vorm dan ook, veroorzaken;
cliënt zal geen overlast of hinder, in welke vorm dan ook, veroorzaken;
(…)
2.4.
Ten slotte heeft (in ieder geval) [gedaagde] een “Zorgcontract Huren onder voorwaarden” ondertekend waarin onder meer is bepaald:
“Uitkomst is dat hij[krt: [gedaagde]]
van ons begeleiding krijgt tot aan einde HOV, te weten 1 mei 2018. Dit is minimaal 1 keer per maand een fysiek begeleidingscontact, indien nodig/gewenst kan dat worden uitgebreid.
van ons begeleiding krijgt tot aan einde HOV, te weten 1 mei 2018. Dit is minimaal 1 keer per maand een fysiek begeleidingscontact, indien nodig/gewenst kan dat worden uitgebreid.
(…)
De zorgverlener kan het contract per maand opzeggen als de huurder zich niet houdt aan de gemaakte afspraken. De huurovereenkomst wordt per direct opgezegd als de huurder in gebreke blijft na een eerste schriftelijke waarschuwing en/of bij ernstige overlast.”
2.5.
Bij brief van 26 april 2018 heeft Kwintes [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
“Het einde van de overeengekomen huurperiode eindigt en wij moeten helaas vaststellen dat u de gemaakte afspraken niet (goed) bent nagekomen. U hebt zich niet gehouden aan de voorwaarden die genoemd staan in het zorgcontract, te weten: 2, 3 en 5. Zo is ons gebleken dat u de afgelopen periode ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden, waarvan vier keer melding is gemaakt bij de politie.(…)
U heeft deze informatie achtergehouden en niet besproken met uw begeleider. Dit was echter wel met u afgesproken, conform voorwaarde 3: “schakelt hulp in bij problemen en houdt de hulpverlening goed op de hoogte”.
U heeft deze informatie achtergehouden en niet besproken met uw begeleider. Dit was echter wel met u afgesproken, conform voorwaarde 3: “schakelt hulp in bij problemen en houdt de hulpverlening goed op de hoogte”.
Beëindiging zorgovereenkomst / einde huurovereenkomst.
Gezien het voorgaande zijn wij niet voornemens onze begeleiding in het kader van Huren onder Voorwaarden aan u te verlengen en eindigt daarmee aan u dan ook zoals eerder afgesproken op 1 mei a.s. Voor zover nodig zeggen wij hierbij ons zorgcontract met u op tegen 1 mei a.s.
Krachtens artikel 3.2 van uw huurovereenkomst eindigt daarmee ook uw huurovereenkomst van rechtswege op 1 mei a.s. en dient u zoals gezegd het gehuurde alsdan krachtens artikel 5.2 van uw huurovereenkomst te ontruimen en te verlaten onder inlevering van de sleutels bij ons.”
2.6.
[gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Kwintes vordert - verkort en zakelijk weergegeven -:
Primair:
I. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen vijf dagen na dit vonnis, te ontruimen, op straffe van een dwangsom en met machtiging van Kwintes om, indien [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen;
Subsidiair:
II. Vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen vijf dagen na dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom en met machtiging van Kwintes om, indien [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen;
Primair en subsidiair:
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - verkort en zakelijk weergegeven - Kwintes te veroordelen om Het Gooi en Omstreken mede te delen dat de overeenkomst tussen Kwintes en [gedaagde] succesvol is beëindigd en Kwintes te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.5.
Kwintes voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Kwintes heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd. De met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst en het zorgcontract zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het zorgelement overheerst en beëindiging van het zorgcontract betekent dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. [gedaagde] komt dan geen beroep toe op huurbescherming. In het zorgcontract is een aantal voorwaarden genoemd waaraan [gedaagde] zich moet houden, waaronder het niet veroorzaken van overlast. Medio maart 2018 is het de persoonlijk begeleider niet gelukt om contact te krijgen met [gedaagde] voor een eindevaluatie. Kwintes heeft moeten besluiten tot beëindiging van het zorgcontract omdat Kwintes heeft vastgesteld dat [gedaagde] de gemaakte begeleidingsafspraken niet is nagekomen, vooral omdat [gedaagde] de laatste maanden regelmatig overlast heeft veroorzaakt. [gedaagde] heeft hiervan geen melding gedaan bij Kwintes. Ook heeft [gedaagde], in strijd met de huurovereenkomst, zijn vriendin bij hem laten inwonen. Kwintes heeft [gedaagde] daarom bij brief van 26 april 2018 laten weten dat het zorgcontract en de huurovereenkomst werden beëindigd. De persoonlijk begeleider had dit op 20 april 2018 met [gedaagde] willen bespreken maar kreeg geen contact met hem. Op 7 mei 2018 heeft Kwintes met [gedaagde] een afspraak gemaakt voor de vooroplevering van de woning, maar hij was op dat moment niet aanwezig. [gedaagde] heeft via zijn advocaat laten weten dat hij de woning niet zal verlaten. De huurovereenkomst is geëindigd met het beëindigen van het zorgcontract op 1 mei 2018. Kwintes heeft derhalve recht op en een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning.
4.2.
[gedaagde] en de bewindvoerder hebben - verkort en zakelijk weergegeven - het navolgende verweer gevoerd. Primair stellen [gedaagde] en de bewindvoerder dat geen sprake is van een tekortkoming (overlast). Subsidiair is volgens [gedaagde] en de bewindvoerder sprake van een huurovereenkomst en indien komt vast te staan dat sprake is van overlast, dan is deze van dien aard dat het niet aannemelijk is dat een bodemrechter, later oordelend, tot ontbinding van huurovereenkomst zal overgaan. Meer subsidiair is het zorgcontract niet rechtsgeldig beëindigd. Kwintes dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering ten aanzien van [gedaagde] en het onderdeel van de vordering “met behulp van de sterke arm” dient te worden afgewezen, aldus [gedaagde] en de bewindvoerder.
Spoedeisend belang
4.3.
Van een spoedeisend belang van Kwintes bij haar vordering is voldoende gebleken.
Niet-ontvankelijkheid ten aanzien van [gedaagde]
4.4.
Vaststaat dat [gedaagde] onder bewind is gesteld. Kwintes heeft de bewindvoerder daarom op goede gronden in de procedure betrokken. [gedaagde] heeft evenwel gevorderd dat Kwintes ten aanzien van hem niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [gedaagde] heeft echter tevens aangevoerd dat hij de woning reeds sinds 2013 (van Het Gooi en Omstreken) huurt en - zo begrijpt de kantonrechter - betoogd dat de in het geding zijnde huurovereenkomst zou kunnen worden aangemerkt als een voortzetting van de oorspronkelijke overeenkomst. Deze is weliswaar door middel van een vonnis uit 2014 ontbonden, maar er is toen niet overgegaan tot ontruiming. Verder is [gedaagde] de huidige huurovereenkomst zelf aangegaan, op het moment dat hij reeds onder bewind was gesteld. Er kan derhalve voorshands niet worden uitgesloten dat de onderhavige vordering (ook) terecht jegens [gedaagde] is ingesteld en daarom zal zijn verweer op dit punt worden verworpen.
Toetsingskader
4.5.
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Kwintes in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
4.6.
Artikel 6:215 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Volgens Kwintes overheerst het zorgelement in de tussen partijen gesloten combinatie van overeenkomsten en komt [gedaagde] geen huurbescherming toe, terwijl [gedaagde] van mening is dat juist de elementen van de huurovereenkomst(en) overheersen. Binnen de beperkte kaders van het kort geding kan hierover voorshands geen uitsluitsel worden gegeven. Derhalve kan niet reeds nu worden aangenomen dat [gedaagde] geen beroep op de huurbeschermingsbepalingen toekomt, of dat de huurovereenkomst reeds geëindigd is, en dat [gedaagde] daarom thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.7.
De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat ook indien zou moeten worden aangenomen dat het zorgelement overheerst en [gedaagde] in beginsel geen beroep kan doen op de huurbeschermingsbepalingen, de gevorderde ontruiming vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure in dit stadium niet reeds toewijsbaar is. Daarvoor is het volgende van belang. Blijkens de “Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden” en de “Tijdelijke huurovereenkomst, Huren onder voorwaarden, ‘omklapcontract’”, is de essentie van die overeenkomsten begeleiding naar zelfstandig wonen. De woning voorziet niet primair in de behoefte aan woonruimte voor [gedaagde], maar voorziet in een kader voor het ontvangen van begeleiding c.q. behandeling van [gedaagde] door Kwintes. Hierbij diende [gedaagde] zich wel als een goed huurder te gedragen en geen overlast en hinder te veroorzaken. Op grond van het “Zorgcontract Huren onder voorwaarden” is medio 2017 afgesproken dat minimaal 1 keer per maand een fysiek begeleidingscontact tussen Kwintes en [gedaagde] zal plaatsvinden en dat dit indien nodig of gewenst kon worden uitgebreid. Het zorgcontract zou per direct worden opgezegd als [gedaagde] in gebreke zou blijven na een eerste schriftelijke waarschuwing en/of bij ernstige overlast, aldus het zorgcontract.
Overlast
4.8.
De kern van het betoog van [gedaagde] is dat hij de door Kwintes gestelde overlast betwist, hoewel hij ter zitting wel heeft verklaard dat hij bij tijd en wijlen luidruchtig kan zijn. Er is ook nimmer contact met hem opgenomen hierover, noch is er geprobeerd om te bemiddelen tussen hem en de buren, waarvan de klachten afkomstig zijn. In elk geval is [gedaagde] van mening dat de aard en de omvang van de gestelde overlast niet dusdanig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou rechtvaardigen. Er is geen sprake van ernstige en structurele overlast en Kwintes heeft er geen blijk van gegeven dat er minder vergaande maatregelen onderzocht zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands voldoende aannemelijk dat er sprake is van een zekere mate van overlast veroorzaakt door [gedaagde]. De meldingen van ruzie in de woning van [gedaagde] en van lawaai zijn frequent en consequent en de kantonrechter heeft geen aanleiding om aan de juistheid van de meldingen te twijfelen.
4.9.
Blijkens de door Kwintes overgelegde producties dateren de overlastmeldingen met name van begin april 2018 en zijn deze gedaan bij Het Gooi en Omstreken. Ter zitting heeft de persoonlijk begeleider van [gedaagde] gezegd dat zij op 9 april 2018 voor het laatst bij [gedaagde] is geweest en toen niet op de hoogte was van de overlastmeldingen. Daarvan hoorde zij op 19 april 2018. Op die dag vond overleg plaats met onder meer de gemeente en Het Gooi en Omstreken en werd geconcludeerd dat “de woning van [gedaagde] niet kon worden omgeklapt”. Voorafgaand aan die beslissing heeft Kwintes [gedaagde] niet mondeling of schriftelijk op de hoogte gesteld van de overlastmeldingen en is Kwintes hierover ook niet met [gedaagde] in overleg getreden. Ook de bewindvoerder en de advocaat van [gedaagde] zijn vooraf niet in kennis gesteld. Hoewel door [gedaagde] eventueel veroorzaakte overlast geenszins hoeft te worden getolereerd, had Kwintes [gedaagde] van de overlastmeldingen op de hoogte moeten stellen en moeten zoeken naar een oplossing voor de gerezen situatie, voordat er naar het uiterste middel van beëindiging/opzegging van het zorgcontract en dientengevolge mogelijk ook van de huurovereenkomst werd gegrepen. Kwintes heeft zich verbonden om [gedaagde] te “begeleiding c.q. te behandelen”. Hieruit volgt dat op Kwintes een zorgtaak rust waaraan zij uitvoering dient te geven. Door zonder hoor en wederhoor, [gedaagde] bij brief van 26 april 2018 te berichten dat hij de woning op 1 mei 2018 (dus binnen 5 dagen) dient te ontruimen heeft Kwintes niet op een correcte manier van haar zorgtaken gekweten.
4.10.
Dat de overeenkomsten met [gedaagde] in beginsel waren aangegaan tot 1 mei 2018 en Kwintes pas kort voor die datum kennis kreeg van de overlastmeldingen, maakt het hiervoor overwogene niet anders. Blijkens de “Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden” en de “Tijdelijke huurovereenkomst, Huren onder voorwaarden, ‘omklapcontract’” bestond namelijk de mogelijkheid van een verlenging van 24 maanden of zolang Kwintes dan wel Het Gooi en Omstreken dit noodzakelijk oordeelde. Kwintes kon desgevraagd ter zitting niet aangeven waarom van deze mogelijkheid geen gebruik was gemaakt.
4.11.
De voorzieningenrechter laat daarnaast tevens meewegen dat de meldingen van overlast, die Kwintes heeft overgelegd, van de laatste maanden zijn. Niet gebleken is dat [gedaagde] al jaren lang regelmatig zorgt voor ernstige overlast voor zijn buren. Beëindiging van het zorgcontract en daarmee eventueel van de huurovereenkomst zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
4.12.
Samengevat acht de kantonrechter het voorshands niet in de vereiste mate aannemelijk dat de vordering van Kwintes jegens [gedaagde] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de vordering reeds nu gerechtvaardigd is. Dit betekent dat de gevraagde voorzieningen zullen worden afgewezen.
4.13.
Kwintes zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
4.14.
Ter onderbouwing van zijn vordering in reconventie heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij - in tegenstelling tot wat Kwintes heeft gesteld- zich aan de met hem gemaakte afspraken heeft gehouden. [gedaagde] ging maandelijks in gesprek met zijn persoonlijk begeleider en het was eenvoudig om met hem (via WhatsApp) in contact te komen. Hij reageerde ook altijd. [gedaagde] is van mening dat de doelstelling van de zorg is bereikt. Hij heeft een vaste baan en de zorg is tot het minimum beperkt. Aldus dient Kwintes te worden veroordeeld om aan Het Gooi en Omstreken mee te delen dat de overeenkomst tussen Kwintes en [gedaagde] succesvol is beëindigd, met veroordeling van Kwintes in de kosten van het geding in reconventie.
4.15.
De vordering in reconventie zal worden afgewezen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is niet aannemelijk geworden dat de doelstelling van de zorg is bereikt, zoals gesteld door [gedaagde].
4.16.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding:
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Kwintes in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van Kwintes tot heden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis gewezen door mr. B.C. van Haren en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 18 juli 2018.