ECLI:NL:RBMNE:2018:3511

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/455431 / KG ZA 18-101

Vonnis in kort geding van 16 maart 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SCP 3 B.V.,

gevestigd te Oisterwijk,

eiseres,

advocaat mr. Y. Geryszewski te Rotterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PROPRIETATE II B.V.,

gevestigd te Utrecht,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PROPRIETATE I B.V.,

gevestigd te Utrecht,

gedaagden,

advocaat mr. M.W. Steenpoorte te 's-Hertogenbosch.

Eiseres zal hierna Somerset worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk Proprietate c.s. worden genoemd en afzonderlijk PII en Proprietate I.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 februari 2018 met producties 1 t/m 54
productie 55 van Somerset
producties 1 t/m 8 van Proprietate c.s.
de tijdens de mondelinge behandeling van 1 maart 2018 over en weer overgelegde pleitnota’s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Somerset is een projectontwikkelaar. Eén van haar projecten is de realisatie van een distributiecentrum in Utrecht (hierna: het project). Somerset wil voor het project de eigendom verkrijgen van twee naast elkaar gelegen onroerende zaken, hierna aan te duiden als “de Grond”. Het gaat om:

een gedeelte van ongeveer 270 m2 van het perceel gelegen aan de [perceel 1] te [adres] kadastraal bekend onder gemeente [kadastrale gegevens] ; en
het perceel gelegen aan de [perceel 2] te [adres] kadastraal bekend onder gemeente [kadastrale gegevens] .

2.2.

PII is eigenaar van de Grond. Somerset en PII onderhandelen vanaf eind 2016 met elkaar over de verkoop van de Grond en Somerset heeft gedurende die onderhandelingen andere percelen aangekocht die nodig zijn om het project op die plaats te realiseren.

2.3.

PII en Proprietate I zijn zustermaatschappijen in een groep vennootschappen waarvan ook de vennootschap Event Rent Roadshowprodukties B.V. (hierna: EventRent) deel uitmaakt. EventRent houdt zich bezig met de verhuur van grote rijdende installaties voor
roadshowsen maakt daarvoor onder meer gebruik van een bedrijfshal die in de zomer van 2017 naast de Grond is gebouwd. [A] (hierna: [A] ) is één van de personen achter PII, Proprietate I en EventRent en is (middellijk) bestuurder en (indirect) aandeelhouder van deze vennootschappen. [A] was namens PII betrokken bij de besprekingen over de Grond.

2.4.

Bij de onderhandelingen is ook Square Three B.V. (hierna: Square) betrokken geweest. Square was toen eigenaar van één van de andere stukken grond die Somerset voor het project wilde kopen. Partijen gingen aanvankelijk uit van verkoop door PII en Square aan Somerset in één overeenkomst, maar Square heeft in de loop van 2017 haar grond apart van PII verkocht en geleverd aan Somerset.

2.5.

Op 10 februari 2017 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. Bij deze bespreking was [A] aanwezig namens PII, [B] (hierna: [B] ) en [C] namens Somerset en [D] (hierna: [D] ) namens Square.

2.6.

Op 13 februari 2017 heeft [B] namens Somerset in een e-mail aan [D] en [A] geschreven:

“Geachte heer [D] en [A] ,

Zoals eerder besproken is Somerset geïnteresseerd in de aankoop van de percelen gelegen aan de [adres] , hieronder het vooralsnog vrijblijvende voorstel onder de volgende condities.

1.
Gezamenlijke koopsom € 1.730.489, - v.o.n. Kavel E 3.655 m2 aan de [adres] en Kavel FG 5.453,29 m2 aan de [adres] . (na te meten d.m.v. NEN2580-meting).

2.
Verkopers zullen voor eigen rekening en risico zorgdragen dat de grond uiterlijk op overdrachtsdatum bouwrijp wordt geleverd en kwalificeert als bouwgrond als bedoeld in artikel 11 lid 1 onder a van de Wet op de omzetbelasting 1968.

3.
Verkopers zullen voor eigen rekening en risico zorgdragen voor de sloop van de aanwezige bouwwerken en andere werkzaamheden zoals verwijdering van funderingen en funderingsresten. (Eventueel aanwezige heipalen worden tot 1.5 m onder de grond afgeknepen en de positie van deze palen wordt kenbaar gemaakt middels gps locaties).

4.
Grond wordt schoon en vrij van vervuiling en asbest geleverd.

5.
Grond wordt vrij van erfdienstbaarheden, kettingbedingen e.d. geleverd.

6.
Beoogde levering vindt plaats voor kavel E per 30 maart 2017 en Kavel F en G uiterlijk 31 januari 2018.

7.
Due diligence periode: koper heeft tot 30 maart 2017 de tijd om te onderzoeken of hij de percelen definitief wenst aan te kopen.

8.
Exclusiviteit: verkoper verleent aan koper exclusiviteit tot en met 30 maart 2017.

9.
Ontbindende voorwaarde Koper: Positieve uitkomst due diligence Koper tot en met 30 maart 2017. Goedkeuring directie en aandeelhouders SCP 3 B.V. tot en met 30 maart 2017. Onvoorwaardelijke aankoop van de [adres] en de [adres] en [adres] (bekend bij Partijen).

10.
Opschortende voorwaarde Verkoper: Verstrekken van een omgevingsvergunning door de gemeente voor 1.400 m2 hal (zie bijlage) door Event Rent tot 30 maart 2017. Indien op die datum geen omgevingsvergunning is verleend wordt de datum verlengt tot de omgevingsvergunning is verleend tenzij Koper ontbindt.

Indien jullie akkoord kunnen gaan met dit voorstel zullen wij dit nader uitwerken.

[…]”

2.7.

Op 13 maart 2016 heeft Somerset per e-mail een concept van een koopovereenkomst aan Proprietate c.s. gestuurd. Op het voorblad van dit concept staat de tekst:

“Dit document is onder geen enkele omstandigheid op te vatten als een aanbod van Koper. Koper is slechts gebonden aan de definitieve schriftelijke overeenkomst die rechtsgeldig namens hem is ondertekend. Door dit document te aanvaarden, verklaart iedere ontvanger ermee in te stemmen dat Koper te allen tijde vrij is en vrij blijft om zich uit de besprekingen en/of onderhandelingen terug te trekken zonder op enigerlei wijze tot schadevergoeding gehouden te zijn, en elke ontvanger van dit document doet hierbij bij voorbaat afstand van enig recht op schadevergoeding jegens Koper uit hoofde van een eventuele eenzijdige beëindiging van de onderhandelingen.”

en onder aan iedere pagina van het concept staat:

“Alleen bestemd voor discussiedoeleinden”

2.8.

PII heeft diezelfde dag gereageerd met een door [A] gestuurde e-mail met de tekst:

“Zoals jou bekend is, hebben wij onze verkoopprijs ad € 250 p/m2 verlaagd vanwege het om niet kunnen gebruiken van de [adres] . [D] kwam destijds met de suggestie dat twee jaar kosteloos gebruik ook iets waard is. Ik zie hier niets van terug in de overeenkomst. Daarnaast lees ik dat je nu al eerder geleverd wilt hebben en vertelde je mij vorige week, dat je mogelijk in plaats van de [adres] liever een ander object aanbod. Graag hierover meer duidelijkheid.

Dit zijn voor ons belangrijke punten. Tot die tijd leg ik de concept-koopovereenkomst even naast mij neer.

[…]”

2.9.

Op 29 maart 2017 heeft [A] (namens Event Rent) een e-mail aan M7 Real Estate Netherlands B.V (hierna M7) geschreven, met [B] (van Somerset) in de cc:

“Met [B] hebben wij ook een akkoord over een gedeeltelijke verkoop van de [perceel 1] . Als onderdeel daarvan mogen wij tijdelijk de [adres] gebruiken tijdens onze nieuwbouw. Graag zouden wij al vanaf begin april een aantal voertuigen in onze oude hal zetten. [B] had hier geen problemen mee en ik begreep dat jullie ook hieraan wilde meewerken, [B] kon natuurlijk nog niets op papier zetten en vroeg mij aan jullie (in)formele toestemming te vragen om alvast enkele voertuigen in de hal te zetten.

[…]”

2.10.

Op 10 april 2017 heeft [A] namens EventRent een brief aan M7 gestuurd met daarin enkele voorwaarden voor het tijdelijk gebruik van de ruimte aan de [adres] . EventRent parkeert vanaf dat moment ook daadwerkelijk voertuigen in de ruimte aan de [adres] .

2.11.

Partijen en Square hebben op 9 mei 2017 een bespreking gehad waarin is onderhandeld over de kosten van de aanleg en herbestrating van een weg naar de nieuw te bouwen bedrijfshal van EventRent en het te realiseren distributiecentrum, die naar verwachting circa € 22.000,- zullen bedragen. In een e-mail van later die dag heeft Square, ook namens PII, een voorstel gedaan, dat er kort gezegd op neerkwam dat de helft van de kosten voor rekening van Somerset zou komen. Het bericht vermeldt verder onder meer:

“Dag [B] .

Vanmorgen overleg gehad. Hierbij onze reactie.

Jullie stellen een prijs voor van EU 1.628.110. Dit is EU 102.380 lager dan nu in de draft koopovereenkomst staat. [...]

[volgt voorstel voor regeling van kosten van de weg, voorzieningenrechter
]

Voorwaarden hierbij zijn:


[…]


Koopprijs voor kavel FG + 50% van de weg = EU 1.650.000-511.637= EU 1.138.363;

[…]


Verkoper zorgt voor verwijderen van straatwerk op kavel E en FG voor rekening van Koper (een meerprijs van 2 * EU 5.000, zie eerdere mail met prijs van onze sloper);


Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, is er (inmiddels) geen exclusiviteit (meer);


EventRent kan minimaal tot en met december 2017 gebruik maken van de hal [adres] ;


Levering kavel FG uiterlijk 1e kwartaal 2018 (of zoveel eerder of later als sloop is afgerond);


[…]


Koopovereenkomst kavel E en FG te tekenen voor 22 mei a.s.;


[…]

We kunnen dit voorstel gestand doen tot vrijdag 12 mei 1 PM.

2.12.

Op 23 mei 2017 heeft Somerset een nieuwe conceptovereenkomst aan PII gestuurd. De begeleidende e-mailbericht luidt:

“Beste [A] ,

Ter bespreking morgen het aangepaste concept koopvoorstel. Wij hebben dit voorstel zoals aangepast door de jurist nog niet gecheckt op juistheid maar vanwege de snelheid zet ik het vast door. Ik zie je morgen.”

In de conceptovereenkomst zijn de onder 2.7 geciteerde passage op het voorblad en voettekst opgenomen.

2.13.

PII heeft op 26 mei 2017 een e-mail aan Square gestuurd met dertien opmerkingen over de conceptovereenkomst. Op 1 juni 2017 heeft Somerset een nieuwe conceptovereenkomst aan PII gezonden, die weer de eerder genoemde passage op het voorblad en voettekst bevat. In de begeleidende e-mail heeft Somerset geschreven:

“Dag [A] ,

Hierbij de laatste versie van Loeff die ik voor de snelheid direct naar je doorzet. Ik moet zelf nog lezen dus daar enig voorbehoud. […]”

2.14.

Somerset heeft onderzoeksbureau KWA Bedrijfsadviseurs (hierna: KWA) opdracht gegeven de bodem van de Grond te onderzoeken. KWA heeft op 9 juni 2017 gerapporteerd dat een deel van de Grond ernstig is vervuild met Pcb’s. Sanering zou extra kosten met zich brengen. Partijen hebben vanaf dat moment onderhandeld over de extra kosten van sanering en de mogelijkheid van verhaal op de huidige gebruiker, Vitens N.V.

2.15.

Zo heeft Square op 26 juni 2017 hierover aan Somerset bericht:

“Zojuist gesproken met [A] , in cc. Hij heeft geen andere opmerking op de draft koopovk dan A( ) dat er voor hem een ontbindingsmogelijkheid in moet blijven zitten in geval de bodem / asbestsanering boven budget (EU20k) uitvalt.

en (B) er recht van overpad op de tussenweg beschikbaar moeten blijven voor EventRent als ook voor haar eventuele huurder van de nieuw te bouwen hal. [...]”

2.16.

PII heeft direct daarna aan Somerset bericht:

“Ten aanzien de eerste opmerking van [D] het volgende. Bij vervuiling in het algemeen geldt kosteloze ontbinding van de overeenkomst door verkoper.”

2.17.

Op 21 juli 2017 heeft Somerset een nieuwe conceptovereenkomst aan PII gestuurd. Ook dit concept bevat weer de eerder genoemde tekst op het voorblad en de eerder genoemde voetnoot.

2.18.

[D] van Square heeft op 26 juli 2017 aan Somerset geschreven:

“[…]

Vwbt grondsanering zou het in de overeenkomst met [A] zo verwoord moeten worden dat [A] inspanningsverplichting heeft om kosten bodemsanering op Vitens te verhalen.

Hieronder stuurde je een updated versie van de koop ovk van mijn deel. Had je ook al updated versie voor deel van [A] ?”

2.19.

Op 26 juli 2017 heeft PII aan Somerset aan Square per e-mail bericht:

“[…] Derhalve heb ik nog niets doorgestuurd aan mijn advocaat. Ik zou graag de allerlaatste versie aan hem ter beoordeling willen toezenden. […]”

2.20.

Op 27 juli 2017 heeft PII per e-mailbericht aan Somerset een nieuw concept van de koopovereenkomst gestuurd, met daarin aanpassingen afkomstig van de advocaat van PII. Onderdeel van de voorgestelde wijzigingen is dat de tekst op de voorpagina (zie 2.7) ook voor Verkoper geldt. De aldus gewijzigde tekst staat vervolgens op de voorpagina van alle volgende conceptovereenkomsten.

2.21.

Somerset heeft op dezelfde middag een e-mailbericht teruggestuurd met de tekst:

“????????

Willen we nu toch weer een hele andere deal voorstellen?

Wat nu wordt voorgesteld kan in ieder geval niet en is fiscaal gezien niet juist.

[…]”

2.22.

Diezelfde dag hebben Somerset en PII telefonisch overleg gehad. Somerset heeft daarop in de avond een e-mail aan PII gestuurd waarin staat:

“Heren,

Nog even onder voorbehoud; ik wil hem zelf ook nog even goed nakijken maar wellicht kunnen tegelijkertijd meelezen of onderstaande mail de afspraken correct verwoord:

Zoals zojuist besproken aan de telefoon dient de koopovereenkomst met Proprietate II (PII) anders gestructureerd te worden dan nu op papier is verwoord.

Hieronder de uiteenzetting van de afspraken zoals wij die ook zojuist hebben besproken. Indien jullie akkoord zijn met deze afspraken, verzoek ik jullie dit bevestigen door een reply op deze mail. Hiermee bevestigen wij dat wij finale en onvoorwaardelijke overeenstemming hebben bereikt over de verkoop respectievelijk aankoop van jullie beide percelen door SCP3.

[…] Middels deze mail kunnen we toch allemaal met een gerust hart op vakantie gaan en zorg ik ervoor dat we zsm de afspraken ook bevestigen door ondertekening van de finale koopovereenkomst.

Afspraken:

1.
PII heeft de grond gekocht van Vitens (ca 1,5 jr geleden) met de verplichting van Vitens dat het Verkochte door haar gesloopt en als bouwgrond zal worden geleverd aan PII, zodra zij het gebruik hiervan hebben beëindigd

2.
Vitens huurt dus momenteel niet van PII maar heeft de gebouwen en grond momenteel in gebruik

3.
Vitens dient in het kader van hun milieuvergunningen /Activiteitenbesluit na beëindiging van hun werkzaamheden nog een zogenaamde eindsituatie bodemonderzoek uit te voeren ter plaatse van de bodembedreigende activiteiten

4.
PII heeft met Vitens contractueel vastgelegd dat Vitens verantwoordelijk is voor eventueel aanwezige verontreiniging (geen nulmeting vanuit 2010 wel een rapport van nu door KWA waarin ernstige vervuiling is geconstateerd)

5.
Vitens verlaat uiterlijk per 31-12-2017 het verkochte en zal direct aansluitend de gebouwen laten slopen(incl. heipalen afknijpen) alsook de bodem saneren en vervolgens het geheel als bouwrijpe bouwgrond leveren aan PII

6.
PII is vervolgens bereidt tegen de eerder overeengekomen prijs het perceel in de staat zoals zij dit door Vitens krijgt opgeleverd (bouwrijpe grond) door te leveren aan SCP3

7.
PII wenst echter geen aansprakelijkheid te accepteren ten aanzien van de te leveren staat en de eventueel nog achtergebleven verontreiniging, if any.

8.
Om die reden willen SCP3 en PII een overeenkomst sluiten waarin wordt overeenkomen dat:

(i)
SCP de grond aanvaardt in de conditie zoals Vitens de grond levert aan PII. Als bijlage aan de overeenkomst zal de contractuele afspraak met Vitens worden toegevoegd waarin duidelijk omschreven staat welke staat exact is afgesproken (bouwrijpe grond, gesloopt en gesaneerd)

(ii)
Als bijlage wordt toegevoegd de contractuele afspraak waaruit blijkt dat Vitens inderdaad verplicht is jegens PII de grond bij geconstateerde vervuiling te saneren

(iii)
SCP en PII zullen gezamenlijk optrekken om eventuele kosten te verhalen op Vitens, indien na levering blijkt dat Vitens niet of niet volledig aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen PII en Vitens heeft voldaan

9.
De overeengekomen verkoopprijs bedraagt EURO 1.143.363,00, waarbij de verkoopkosten (notaris ed) voor rekening Koper komen.

10.
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de het Verkochte op de Overdrachtsdatum een onroerende zaak als bedoeld in artikel 11 lid 1 letter a ten eerste Wet op de omzetbelasting 1968 zal zijn en om die reden ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd is door koper

11.
Koper en Verkoper komen ook overeen dat verkoper zorg zal dragen voor het verwijderen van alle erfdienstbaarheden, muv die erfdienstbaarheden van Verkoper en Square III, die nodig zijn om toegang tot hun percelen te behouden zoals eerder expliciet overeengekomen. Deze erfdienstbaarheden mogen voor Square III eventueel post levering worden verwijderd en zullen voor Proprietate II altijd voor levering zijn verwijderd.

Onder de uitdrukkelijke opschortende voorwaarde dat bovenstaande afspraken op een juridisch en fiscaal voor beide partijen conveniërende wijze worden verwoord in een aan te passen Koopovereenkomst, verklaren partijen Proprietate II en SCP3 hierbij dat zij onvoorwaardelijke overeenstemming hebben over de verkoop door Verkoper en aankoop door Koper van het Verkochte, zoals omschreven in aangehechte (nog aan te passen) Koopovereenkomst.

[…]

Met vriendelijke groet en voor akkoord namens SCP3:

[C]

2.23.

PII heeft om 22.34 uur diezelfde avond aan Somerset bericht:

“Dag [C] ,

Laten we – zoals besproken – er naar streven om alles in een overeenkomst uit te werken morgen. Dan kunnen er ook geen misverstanden meer ontstaan. Onze advocaat is morgen en desnoods het weekeinde flexibel beschikbaar.”

2.24.

PII heeft op 28 juli 2017 nog inhoudelijk op de hiervoor in 2.22 genoemde e-mail van Somerset gereageerd:

“[…]

Ter zake de punten 6 tot en met 8 uit onderstaande e-mail plaats ik de volgende in groen weergegeven opmerkingen:

Afspraken:

[….]

(iii) SCP[Somerset, toevoeging voorzieningenrechter]
en PII zullen gezamenlijk optrekken om eventuele kosten te verhalen op Vitens, indien na levering blijkt dat Vitens niet of niet volledig aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen PII en Vitens heeft voldaan.

Niet akkoord, omdat dit leidt tot bemoeienis en eventuele aansprakelijkheid van Verkoper. Wij houden vast aan het door ons opgestelde artikel 23.3. in de versie van gisteren.

“Verkoper is verplicht zich maximaal in te spannen om bij Vitens N.V. aan te dringen op sanering van de Bodem. Mocht Vitens N.V. om welke reden dan ook het Verkochte niet saneren, is Verkoper nimmer aansprakelijk uit welke hoofde dan ook en kan Koper geen enkele vordering, uit welke hoofde en hoe genaamd ook jegens Verkoper doen gelden”

[…]

2.25.

Op 28 juli 2017 heeft Somerset over de verplichtingen van Vitens aan PII geschreven:

“Ten aanzien van het laatste punt 3 iii stellen wij voor dat Verkoper de rechten en verplichtingen om verhaal te halen op Vitens aan ons cedeert, zodat wij rechtstreeks naar Vitens kunnen gaan. Loyens&Loeff komt met een voorstel, […]”

2.26.

Hierop heeft PII dezelfde dag gereageerd met de tekst:

“[…]

Niet akkoord, zoals gisteren gezegd verkopen wij maar een gedeelte van het gekochte en is de vervuiling aangetroffen op beide gedeelten.”

2.27.

Op 3 augustus 2017 heeft Somerset een nieuw concept van de koopovereenkomst aan PII gestuurd, dat partijen op 31 augustus 2017 hebben besproken bij de notaris van Somerset. In de begeleidende e-mail heeft Somerset geschreven:

“[…] Onderdeel van de aanpassing is dat rechten voortvloeiende uit de overeenkomst met Vitens gecedeerd worden aan de Koper voor zover het deze grondtransactie (het verkochte) betreft. Mede daarover zou de notaris (cc) graag nog even afstemmen met jouw jurist […]

2.28.

De hiervoor genoemde notaris heeft op 4 september 2017 een nieuwe conceptovereenkomst aan partijen verzonden. In de begeleidende e-mail staat:

“Naar aanleiding van de bespreking van afgelopen donderdag, gaat hierbij een aangepaste versie van de koopovereenkomst met compare tegen de vorige versie. Omwille van de snelheid zend ik deze op verzoek van Somerset aan beide partijen tegelijk. Ter zake geldt dus nog een voorbehoud van de zijde van Somerset.

Graag vraag ik [A] en [E] of zij zouden kunnen aangeven welk tijdstip (en welke locatie) het zou schikken (bij voorkeur deze week) om de koopovereenkomst definitief te maken en tot ondertekening over te gaan.

[…]”

2.29.

Op 19 september 2017 heeft PII aan Somerset via WhatsApp een foto gestuurd van de bouw van de bedrijfshal van EventRent met daarbij de tekst:

“Aan onze ligt het niet. Ik laat ze 12 per dag werken.”

2.30.

Op 22 september 2017 heeft PII per e-mail aan Somerset bericht:

“[…]

Daar kwam gisteren voor mij verontrustend emailtje bij van de Gasunie. De Gasunie is voornemens het Gas Ontvangst Station op ons terrein te renoveren in 2018. […] Dit zou betekenen dat wij onze nieuwe loods niet kunnen gebruiken en wellicht alleen vanaf kavel FG de loods in kunnen rijden. Daarnaast verwacht Gasunie met 80 medewerkers aanwezig te zijn en willen ze 80 auto’s parkeren.

[…]

In het kader van een aantal onzekerheden als bovengenoemd zouden wij onze gesprekken willen uitstellen totdat hieromtrent meer bekend is.”

2.31.

PII heeft Somerset op 6 november 2017 per e-mail laten weten dat zij na gesprekken met Gasunie over de renovatie tot de conclusie is gekomen dat verkoop van de Grond voor haar geen optie meer is.

2.32.

Op 8 januari 2018 is in de openbare registers een koopovereenkomst van 5 januari 2018 ingeschreven waarin PII een deel van de Grond heeft verkocht aan Proprietate I.

3.Het geschil

3.1.

Somerset vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

1. primair

bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de rechtshandelingen van PII die nodig zijn voor de verkoop, levering en eigendomsoverdracht van de Grond aan Somerset tegen betaling van een koopprijs van € 1.143.363,- door Somerset aan PII; en
Proprietate I beveelt:

o om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de inschrijving van de koopakte met betrekking tot de Grond in de openbare registers door te halen;

o om de verkoop en levering van de Grond door PII aan Somerset te gehengen en te gedogen en daaraan (voor zover nodig) mee te werken;

op straffe van een dwangsom van € 100.000,- per dag of per overtreding, met een maximum van € 1.500.000,-;

2. subsidiair

PII beveelt om de Grond binnen twee weken na de datum van dit vonnis aan Somerset te leveren tegen betaling van een koopprijs van € 1.143.363,- door Somerset aan PII (via de notaris die de levering verzorgt), op straffe van een dwangsom van € 250.000,- per dag of per overtreding, met een maximum van € 2.500.000,-;
Proprietate I – kort gezegd – beveelt als onder punt 1. primair, tweede opsommingsteken, maar met een dwangsom van € 50.000,- in plaats van € 100.000,- per dag of per overtreding en met een maximum van € 2.500.000,-;

3. meer subsidiair

- Proprietate c.s. veroordeelt om de schade te vergoeden die Somerset lijdt, dan wel zal lijden, ten gevolge van onrechtmatig handelen door Proprietate c.s., waarbij Proprietate c.s. die schade (bij wijze van voorschot) in natura dient te vergoeden door de Grond binnen twee weken na dagtekening van het vonnis aan Somerset te leveren tegen betaling van een koopprijs van € 1.143.363,- door Somerset aan PII (via de notaris die de levering verzorgt), op straffe van een dwangsom van € 50.000,- per dag of per overtreding, met een maximum van € 2.500.000,-;

4. primair, subsidiair en meer subsidiair

PII veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, beide vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

Proprietate c.s. voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

Bevoegdheid en spoedeisend belang4.1. Op grond van artikel 103 Rv is deze voorzieningenrechter bevoegd, nu de Grond is gelegen in het rechtsgebied van de rechtbank Midden-Nederland.

4.2.

Somerset stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, onder meer omdat zij voornemens is om op de Grond, en het daarnaast gelegen perceel dat zij inmiddels van Square geleverd heeft gekregen, een grootschalig logistiek complex te gaan bouwen. Zij heeft al overeenkomsten gesloten met de beoogde koper en beoogde huurder van de te realiseren nieuwbouw. Dat Somerset een spoedeisend belang heeft bij haar vordering heeft zij hiermee voldoende onderbouwd.

De vorderingen van Somerset4.3. Somerset legt aan haar primaire en subsidiaire vordering ten grondslag dat zij met PII een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de Grond, waarvan zij nakoming vordert. Meer subsidiair vordert Somerset van Proprietate c.s. schadevergoeding vanwege ten onrechte afgebroken onderhandelingen. Deze schadevergoeding moet volgens haar inhouden dat de Grond (alsnog) aan haar wordt geleverd.

4.4.

Somerset heeft haar stellingen onderbouwd door het verloop van de onderhandelingen uiteen te zetten en daarbij een aantal bepalende momenten aan te wijzen waarop volgens haar de koopovereenkomst tussen haar en PII tot stand is gekomen.

Moment 1 - mondelinge overeenkomst 10-13 februari 2017

4.5.

Somerset noemt als het eerste moment waarop volgens haar een overeenkomst tot stand is gekomen de onder 2.5 genoemde bespreking van 10 februari 2017, dan wel kort daarna. Volgens Somerset hebben partijen en ook Square overeenstemming bereikt over de prijs en de andere essentialia van de overeenkomst en hebben zij elkaar de hand geschud. Proprietate c.s. heeft betwist dat er bij die bespreking een “
hand shake moment” is geweest. Partijen hadden toen volgens Proprietate c.s. ook nog geen overeenstemming over veel belangrijke zaken.

4.6.

Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen bij de bespreking op 10 februari 2017 mondeling een overeenkomst hebben gesloten. Dat blijkt namelijk niet uit de onder 2.6 geciteerde e‑mail die Somerset naar aanleiding van die bespreking op 13 februari 2017 aan PII heeft gestuurd. Die e-mail bevat geen bevestiging van een reeds gesloten overeenkomst, maar, zoals Somerset daarin zelf schrijft, een vrijblijvend aanbod.

4.7.

Somerset stelt ook dat PII kort daarna akkoord is gegaan met dit voorstel in de e‑mail van 13 februari 2017. Die stelling onderbouwt zij als volgt. Somerset schrijft in die e‑mail dat zij het voorstel nader zal uitwerken als Proprietate c.s. en Square akkoord waren. Volgens Somerset volgt uit het feit dat zij het voorstel daadwerkelijk nader heeft uitgewerkt in de conceptovereenkomst van 13 maart 2017 dat PII akkoord is gegaan. Proprietate c.s. heeft betwist dat PII akkoord is gegaan, althans dat dit betekent dat partijen een overeenkomst hebben gesloten, en onderbouwt die betwisting door te wijzen op het onder 2.8 geciteerde e‑mailbericht van PII aan Somerset van 13 maart 2017 over de conceptovereenkomst van diezelfde dag. PII meldt daarin dat zij over een aantal voor haar belangrijke punten duidelijkheid wil en tot die tijd de conceptovereenkomst naast zich neerlegt. In het licht hiervan kan uit het enkele bestaan van de conceptovereenkomst van 13 maart 2017 niet worden afgeleid dat partijen overeenstemming hebben bereikt. Daarbij komt dat er in de periode die hierop volgde meerdere keren is onderhandeld over nieuwe (belangrijke) punten, onder andere over de vraag wie de kosten van sanering van de bodem zou moeten dragen (zie hierna onder 4.12).

4.8.

Dat PII in het onder 2.9 geciteerde e‑mailbericht van 29 maart 2017 aan een derde heeft geschreven dat zij een akkoord heeft met Somerset over de gedeeltelijke verkoop van de [perceel 1] , doet aan het voorgaande niet af.

Moment 2 – de bespreking over de weg4.9. Het tweede bepalende moment dat Somerset noemt, volgt op de bespreking van 9 mei 2017 over de weg. Volgens Somerset heeft zij het aanbod in de e-mail van Square van 9 mei 2017 (zie 2.11), dat Square mede heeft gedaan namens PII, aanvaard en uitgewerkt in het concept van 23 mei 2017, zodat toen een overeenkomst tot stand is gekomen.

4.10.

De voorzieningenrechter volgt dit betoog niet. Ten eerste geldt dat Square in het aanbod van de e-mail van 9 mei 2017 heeft vermeld dat het haar en PII vrijstond om met andere partijen te onderhandelen zolang er nog geen getekende koopovereenkomst was. Niet gebleken is dat Somerset hiertegen bezwaar heeft gemaakt. Daarnaast heeft Somerset in de begeleidende e-mail bij de conceptovereenkomst van 23 mei 2017 (zie 2.12) geschreven dat partijen de conceptovereenkomst de volgende dag nog gingen bespreken en dat zij deze ook zelf nog niet had gecontroleerd. Tot slot is ook in deze conceptovereenkomst (net als in die van 13 maart 2017) de in 2.7 weergegeven
subject to contractbepaling op het voorblad en de voettekst opgenomen. Onder die omstandigheden is onvoldoende aannemelijk dat partijen op 23 mei 2017 overeenstemming hebben bereikt.

Moment 3 – e-mail n.a.v. het concept van de advocaat van PII van 27 juli 20174.11. Als niet eerder een overeenkomst tot stand is gekomen, is dit volgens Somerset eind juli 2017 wél het geval geweest. Partijen hebben toen, onder druk van de deadline van de vakantie van enkele sleutelfiguren, onderhandeld over het concept dat op 27 juli 2017 door de advocaat van PII was opgesteld. Somerset heeft binnen een uur na ontvangst van dat concept per e-mail bezwaar gemaakt tegen de vele, op sommige vlakken structurele, wijzigingen van bepalingen uit eerdere concepten. Zij heeft in hetzelfde e-mailbericht, geciteerd onder 2.21, geschreven dat een aantal wijzigingen fiscaal niet mogelijk is. Volgens Somerset hebben partijen diezelfde dag telefonisch onderhandeld waarbij zij op alle punten weer overeenstemming hebben bereikt, zodat op dat moment een overeenkomst tot stand is gekomen. De onder 2.22 geciteerde e-mail van 27 juli 2017 vormt volgens Somerset een bevestiging van die overeenkomst.

4.12.

De voorzieningenrechter overweegt dat uit de e-mailconversatie van 27 juli 2017 niet kan worden afgeleid dat partijen een overeenkomst hadden gesloten. Somerset begint haar in 2.22 geciteerde e-mailbericht van 21.38 uur met het voorbehoud dat zij de daarin opgenomen lijst met afspraken zelf ook nog niet heeft nagekeken en neemt ook als voorbehoud op dat de afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst. Zij stuurt er in de e-mail wel duidelijk op aan dat PII zich – nu eindelijk - definitief vastlegt. Zij vraagt PII om met een reply op die e-mail onvoorwaardelijk akkoord te geven voor – kort gezegd - de gehele transactie. De voorzieningenrechter leidt uit die vraag, en het antwoord van PII, geciteerd onder 2.23 en 2.24, af dat dit akkoord van PII er nog niet was. Uit de onder 2.24 geciteerde e-mail van PII blijkt dat een belangrijk geschilpunt de kwestie van Vitens was en dat PII niet méér in de overeenkomst wilde opnemen dan dat zij zich als verkoper maximaal zou inspannen om bij Vitens aan te dringen op een sanering van de bodem en dat zij in de overeenkomst bepaald wilde hebben dat als Vitens dit niet zou doen, PII niet aansprakelijk zou zijn voor de gevolgen. Uit de e-mails die hierop zijn gevolgd, blijkt dat dit een terugkerend thema is geweest. In haar e-mail van 28 juli 2017 (zie 2.25) heeft Somerset voorgesteld dat PII haar verhaalsrechten op Vitens door middel van een cessie aan haar overdraagt. PII heeft dat voorstel dezelfde dag (zie 2.26) verworpen. Volgens Somerset is zij PII op dit punt tegemoet gekomen, maar dat blijkt niet uit de conceptovereenkomsten van 2 augustus 2017 (zie 2.27) en van 4 september 2017, want daarin wordt tóch van de genoemde cessie uitgegaan.

Moment 4/5 – bespreking bij de notaris en WhatsAppbericht4.13. Somerset heeft ter onderbouwing van haar stelling dat (dan toch in ieder geval) een overeenkomst tot stand is gekomen tussen 28 juli 2017 en 22 september 2017, het moment waarop PII de onderhandelingen uitstelt tot er meer duidelijkheid is over de renovatieplannen van Gasunie, alleen aangevoerd:

dat uit de aantekeningen van de notaris van Somerset bij de bespreking van 31 augustus 2017 volgt dat er nog maar heel weinig punten openstonden;
dat op deze punten (die alle waren opgebracht door PII) nog tijdens de bespreking overeenstemming is bereikt en dat uit de aantekeningen van de notaris blijkt hoe die overeenstemming luidde;
dat uit het feit dat de notaris van Somerset op 4 september 2017 een datum voor ondertekening probeert te plannen, blijkt dat partijen er uit waren;
dat PII op 19 september 2017 een WhatsAppbericht stuurt met de tekst “Aan onze ligt het niet. Ik laat ze 12 per dag werken.”

4.14.

Proprietate c.s. heeft betwist dat tijdens de bespreking bij de notaris overeenstemming is bereikt. Volgens haar kan dit ook niet uit de door Somerset overgelegde aantekeningen van de notaris worden afgeleid. Zij heeft daarnaast aangevoerd dat PII op de nieuwe conceptovereenkomst die de notaris na de bespreking aan partijen heeft gestuurd ook nog veel opmerkingen had en dat zij deze in een e-mail aan Somerset heeft laten weten. Somerset heeft dit laatste onvoldoende weersproken. Proprietate c.s. heeft over het genoemde WhatsAppbericht verklaard dat dit was verstuurd in de context van een gesprek over vertraging bij bouwprojecten in het algemeen. Het ging daarbij niet over de koopovereenkomst en PII bedoelde dus niet te zeggen dat het niet aan haar zou liggen als de koopovereenkomst niet zou worden getekend. In het licht van het voorgaande is (ook) niet aannemelijk dat partijen op enig moment tussen 28 juli 2017 en 22 september 2017 overeenstemming hebben bereikt.

Overeenkomst doordat partijen deze al hebben uitgevoerd?4.15. Somerset heeft aangevoerd dat ook uit het feit dat PII en zij al waren begonnen met het uitvoeren van afspraken uit de overeenkomst, kan worden afgeleid dat partijen een overeenkomst hadden gesloten. Somerset noemt dan het parkeren van voertuigen door EventRent in de hal aan de [adres] en het starten van het due diligence onderzoek, in de vorm van de opdracht aan KWA om bodemonderzoek te verrichten en de volledige medewerking aan dat onderzoek door PII.

4.16.

In het licht van wat hiervoor is overwogen maakt het enkele gegeven dat het aan PII gelieerde EventRent auto’s heeft geparkeerd in de genoemde hal en dat PII medewerking heeft verleend aan het bodemonderzoek niet dat aannemelijk is dat partijen (tóch) een overeenkomst hebben gesloten. Hoogstens zou hieruit kunnen blijken dat ook PII ervan uitging dat partijen overeenstemming zouden bereiken.

Rompovereenkomst?

4.17.

Somerset heeft ook gesteld dat als er geen overeenkomst tot stand is gekomen, partijen in ieder geval een zogenaamde rompovereenkomst. Zij heeft gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 26 september 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF9414,
NJ2004, 460,
Regiopolitie/Hovax), waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk is van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen.

4.18.

Somerset heeft echter niet (concreet genoeg) gesteld op welke punten wél overeenstemming was bereikt en op welke punten nog niet. Ook heeft zij niets aangevoerd over de (in de uitspraak van de Hoge Raad genoemde) bedoeling van partijen. In het licht van de voorbehouden die partijen in hun e‑mailberichten hebben geformuleerd en de
subject to contract-passage en voettekst in de conceptovereenkomsten (zie 2.7), had Somerset moeten stellen waaruit blijkt dat partijen ervan uitgingen dat een overeenstemming op (slechts) één of meer onderdelen zou betekenen dat er een overeenkomst tussen hen zou ontstaan (hoewel er op andere onderdelen nog geen overeenstemming was). Reeds om deze reden is dan ook niet aannemelijk geworden dat er tussen partijen een rompovereenkomst is ontstaan.

Conclusie

4.19.

Omdat dus niet aannemelijk is geworden dat partijen overeenstemming hebben bereikt, zullen de primaire en subsidiaire vorderingen worden afgewezen.

Afbreken onderhandelingen4.20. Zoals vermeld, heeft Somerset ook gesteld dat als er geen overeenstemming is bereikt, het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat PII de onderhandelingen heeft afgebroken. Of dit zo is, kan hier echter in het midden blijven. Somerset meent namelijk PII de schade die Somerset heeft geleden moet vergoeden door de Grond (alsnog) aan Somerset te leveren. In het geval van afgebroken onderhandelingen kan echter hoogstens het positieve contractsbelang worden vergoed (en dat is een vordering in geld) of een bevel tot dooronderhandelen worden gegeven. Wat Somerset hier vordert, gaat veel verder dan dat en daarvoor bestaat dus geen grond. Om deze reden zal ook de meer subsidiaire vordering van Somerset worden afgewezen.

Proceskosten

4.21.

Somerset zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Proprietate worden begroot op:

- griffierecht € 626,-

- salaris advocaat €
816,-

Totaal € 1.442,-

4.22.

Somerset zal hierover de wettelijke rente moeten vergoeden met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis. De nakosten, waarvan Proprietate c.s. ook betaling vordert, zullen op de hierna te vermelden wijze worden begroot.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Somerset in de proceskosten, aan de zijde van Proprietate c.s. tot op heden begroot op € 1.442,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Somerset in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Somerset niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2018.^[1]

ECLI:NL:RBMNE:2018:3511

Vordering tot nakoming van een koopovereenkomst en schadevergoeding na afgebroken onderhandelingen over de verkoop van onroerend goed

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten