Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6525275 UV EXPL 17-349 SM/1152
Kort geding vonnis van 22 januari 2018
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser sub 1] c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.D. Kurz,
tegen:
[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De feiten
1.1.
[gedaagde] heeft op 1 oktober 2009 een huurovereenkomst gesloten voor de gestoffeerde kantoor- en bedrijfsruimte (kamer 4) gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de bedrijfsruimte), tegen een huurprijs van € 233.55 per maand (inclusief btw). De overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar en de ingangsdatum is 1 oktober 2009. Na het einde van de periode van vijf jaar is de huurovereenkomst voorgezet.
1.2.
Bij e-mail van 8 september 2016 heeft [eiser sub 1] aan [gedaagde] geschreven, voor zover hier van belang:
“(…)
Het punt van huur tot 1 oktober 2019. Hiermee gaan wij vooralsnog niet akkoord. Tot oktober 2017 kunt u de ruimte nog huren maar op 30 september 2017 dient u de ruimte schoon en in goede staat aan ons over te dragen. (…)
(…).”
1.3.
In een e-mail van 11 september 2016 aan [eiser sub 1] heeft [gedaagde] uiteengezet dat een huuropzegging per 30 september 2017 hem ernstig zal belemmeren in de uitoefening van zijn tandtechnische praktijk. Verder heeft hij in deze e-mail geschreven:
“Tengevolge het voornoemde kan ik uw voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst per 30-09-2017 niet honoreren en persisteer in mijn uiterlijke opzegging per ultimo 30-09-2019. Thans ga ik er vanuit dat vorenstaande voor u ruim voldoende reden is om af te zien van uw opzegging per 30-09-2017.
Tot slot verzoek ik u mij uiterlijk op maandag 19 september uw schriftelijk akkoord hieromtrent te willen meedelen.
(…)”
1.4.
Bij aangetekend schrijven van 24 februari 2017 heeft mr. Kurz, werkzaam bij Legal Coumseling B.V. aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst van rechtswege zal eindigen op 1 oktober 2017 en dat [eiser sub 1] de huurovereenkomst niet wederom met een jaar wil verlengen. Volgens Kurz is geen voorafgaande opzegging van de huurovereenkomst vereist. In deze brief is voorts meegedeeld:
“De onderhavige huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege per 1 oktober 2017.
Voorts wordt aan u door cliënt hierdoor de ontruiming aangezegd tegen 1 oktober 2017. Zoals u weet komt aan u op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming toe tenzij er sprake is van een in de in het tweede lid van voornoemde bepaling genoemde omstandigheden zich voordoet. (…)”
1.5.
Bij e-mail van 3 maart 2017 heeft [gedaagde] aan Kurz meegedeeld:
“Op grond van een per e-mail van 6 september 2016 door de heer [eiser sub 1] aangekondigde huuropzegging zonder beweegredenen per ultimo 30 september 2017, heb ik op 11 september 2016 een uitvoerig onderbouwde uiteenzetting gestuurd met de reden waarom ik een dergelijke opzegging tegen die termijn niet kan accepteren. Deze brief is stilzwijgend geaccepteerd. De daarin genoemde gronden voor afwijzing gelden nog steeds en dus ook uw aankondiging wordt hiermee ten stelligste van de hand gewezen”.
2.Het geschil
2.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt tot - kort samengevat - ontruiming van de bedrijfsruimte binnen 48 uur na betekening van dit vonnis.
2.2.
[eiser sub 1] c.s. heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de huurrelatie tussen zowel [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] , als tussen [gedaagde] en de andere huurders ernstig is verstoord. Om die reden heeft [eiser sub 1] c.s. meegedeeld de huurovereenkomst te beëindigen per 1 oktober 2017 en de ontruiming van de bedrijfsruimte aangezegd.
2.3.
[gedaagde] betwist dat [eiser sub 1] c.s. een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Inhoudelijk betoogt [gedaagde] dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd. Indien de voorzieningenrechter van oordeel zou zijn dat dit wel het geval is betoogt [gedaagde] dat er geen goede grond voor opzegging is. Er is geen huurachterstand en volgens [gedaagde] is er evenmin sprake van overlast. [gedaagde] heeft benadrukt dat hij groot belang heeft bij het voortduren van de huur tot oktober 2019.
3.De beoordeling
3.1.
De spoedeisendheid van de vordering is met het gestelde gegeven.
3.2.
Anders dan [gedaagde] betoogt was het niet noodzakelijk dat mr. Kurz een machtiging overlegt waaruit blijkt dat hij bevoegd is in rechte voor [eiser sub 1] c.s. op te treden. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] waren beiden ter zitting aanwezig.
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimte een onroerende zaak is als bedoeld in artikel 230a BW.
3.4.
In artikel 228 BW Pro is bepaald dat een huur die is aangegaan voor onbepaalde tijd of die voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt door opzegging. Indien de huur betrekking heeft op een onroerende zaak als bedoeld in artikel 230a BW, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
3.5.
Op grond van de hierna volgende overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging is geëindigd met ingang van 1 oktober 2017. Daarom kan onbesproken blijven of de huurovereenkomst steeds stilzwijgend met een jaar is verlengd, zodat deze met ingang van 1 oktober 2017 van rechtswege is geëindigd (zoals [eiser sub 1] c.s. betoogt), of dat - na het einde van de huurtermijn voor bepaalde tijd - in 2014 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen (zoals [gedaagde] betoogt).
3.6.
De opzegging van de huurovereenkomst is vormvrij. Van belang is dat vast komt te staan dat de opzegging de huurder heeft bereikt, dat sprake is van duidelijk bewoordingen waaruit de huurder heeft kunnen begrijpen dat de huur wordt opgezegd en tegen welke datum dit geschiedt. In de e-mail van 8 september 2016 (zie hiervoor in 1.2) heeft [eiser sub 1] aan [gedaagde] laten weten dat [eiser sub 1] c.s. de huur met ingang van 1 oktober 2017 wenst te beëindigen en dat [gedaagde] per die datum de bedrijfsruimte ontruimd moet hebben. Uit het antwoord van 11 september 2016 (zie hiervoor in 1.3) blijkt dat deze mededeling [gedaagde] heeft bereikt en dat hij heeft begrepen dat [eiser sub 1] c.s. de huur met ingang van 1 oktober 2017 heeft opgezegd. De omstandigheid dat [gedaagde] heeft geantwoord dat hij de opzegging niet wenst te aanvaarden, heeft niet tot gevolg dat deze opzegging niet rechtsgeldig is. Het feit dat vervolgens in de brief van 24 februari 2017 het standpunt is ingenomen dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt per 1 oktober 2017, leidt er evenmin toe dat de eerdere opzegging tegen diezelfde datum geen rechtsgevolg meer heeft. Uit de reactie van [gedaagde] in zijn e-mail van 3 maart 2017 (zie hiervoor in 1.5) blijkt dat voor hem duidelijk is dat [eiser sub 1] de eerdere opzegging van 8 september 2016 en de aanzegging tot ontruiming handhaaft. Daar komt bij dat [gedaagde] in de brief van 24 februari 2017 ook is gewezen op de mogelijkheid van ontruimingsbescherming op grond van artikel 230a BW. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser sub 1] op 8 september 2016 rechtsgeldig de huur heeft opgezegd tegen de datum 1 oktober 2017. Deze opzegging voldoet ruimschoots aan de in artikel 288 BW Pro bepaalde termijn.
3.7.
Het betoog van [gedaagde] dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd omdat deze slechts door [eiser sub 1] is gedaan, leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat uitsluitend door beide huurders gezamenlijk opgezegd zou kunnen worden. De huurovereenkomst, biedt daarvoor ook geen aanknopingspunt. Daar komt bij dat uit de overgelegde correspondentie blijkt dat ook [gedaagde] zelf zich alleen tot [eiser sub 1] heeft gericht.
3.8.
De stelling van [gedaagde] dat geen sprake kan zijn van een geldige opzegging, omdat een schriftelijke machtiging van [eiser sub 1] voor mr. Kurz ontbreekt treft evenmin doel. Voorafgaand aan de brief van 24 februari 2017 heeft mr. Kurz aan [gedaagde] meegedeeld dat hij de belangen behartigt van [eiser sub 1] . Deze e-mail heeft hij cc gezonden aan [eiser sub 1] .
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in zijn belangen is geschaad door het ontbreken van een schriftelijke machtiging van [eiser sub 1] voor mr. Kurz. [gedaagde] beschikte over de gegevens van mr. Kurz en heeft met gebruikmaking van deze gegevens de brief van 24 februari 2017 beantwoord. In deze brief heeft hij niet gerefereerd aan het ontbreken van een machtiging of in twijfel getrokken dat mr. Kurz bevoegd was namens [eiser sub 1] de brief over de beëindiging van de huur en ontruiming te schrijven.
3.9.
[gedaagde] heeft nog een brief overgelegd van 29 september 2017 van zijn advocaat aan mr. Kurz, waarin wordt gerefereerd aan een e-mail van 26 april 2017 waarin de opzegging en ontruiming zouden zijn aangezegd tegen de datum 1 december 2017. De e-mail van 26 april 2017 bevindt zich echter niet in het dossier. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk waarop de genoemde datum van 1 december 2017 is gebaseerd. [eiser sub 1] c.s. heeft de juistheid van deze datum betwist en uit alle overige stukken blijkt dat steeds 1 oktober 2017 is genoemd als opzeggings- en ontruimingsdatum.
3.10.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen in hun onderlinge samenhang bezien, is de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2017 rechtsgeldig door opzegging geëindigd en is ook de ontruiming per die datum rechtsgeldig aangezegd. [gedaagde] bevindt zich daarom met ingang van 1 oktober 2017 zonder recht of titel in de bedrijfsruimte.
3.11.
Het betoog van [gedaagde] dat [eiser sub 1] c.s. geen redelijke grond tot opzegging had en dat het belang van [eiser sub 1] c.s. tot ontruiming niet opweegt tegen het zwaarwegende belang van [gedaagde] om tot zijn pensionering in 2019 gebruik te kunnen blijven maken van de bedrijfsruimte, kan niet leiden tot afwijzing van de vordering tot ontruiming. Artikel 230a biedt de mogelijkheid om na het einde van de huurovereenkomst de rechter te verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Dit verzoek moet door middel van een verzoekschrift bij de kantonrechter worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Gelet op de aanzegging van de ontruiming per 1 oktober 2017 had [gedaagde] dit verzoekschrift uiterlijk 31 december 2017 moeten indienen. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid tot ontruimingsbescherming echter geen gebruik gemaakt. In de thans aanhangige ontruimingsprocedure is geen ruimte meer voor de door hem gewenste belangenafweging.
3.12.
De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure de vordering zal toewijzen. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] een termijn zal worden gegund van vier weken na betekening van dit vonnis.
3.13.
De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
3.14.
Gelet op het feit dat [eiser sub 1] c.s. met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient hij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat [eiser sub 1] c.s. door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
3.15.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 99,21
- griffierecht € 78,00
- salaris gemachtigde €
600,00Totaal € 777,21
- griffierecht € 78,00
- salaris gemachtigde €
600,00Totaal € 777,21
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte ter plaatse aangeduid als kamer 4, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 777,21, waarin begrepen € 600 aan salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2018.