ECLI:NL:RBMNE:2018:4405

• Datum uitspraak: 14 september 2018
• Publicatiedatum: 14 september 2018
• Zaaknummer: C/16/464832 / KG ZA 18-489
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J. Mendlik
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting tot levering van onroerende zaak na schade door brand

In deze zaak heeft eiser, een melkvee- en pluimveehouder, een terrein met pluimveestallen gekocht van gedaagde, die een fruitteelt- en pluimveebedrijf exploiteert. De levering van het terrein was gepland op 1 juni 2018, maar in de nacht van 22 op 23 mei 2018 zijn de stallen afgebrand. Gedaagde heeft de koopovereenkomst ontbonden en weigert te leveren totdat duidelijk is of en in hoeverre zijn verzekeraar de schade vergoedt. Eiser vordert in kort geding dat gedaagde wordt verplicht om de onroerende zaak te leveren, ondanks de schade. De voorzieningenrechter oordeelt dat gedaagde op grond van de koopovereenkomst verplicht is om de onroerende zaak te leveren in de staat waarin deze zich bevindt, ongeacht de uitkomst van de schadevergoeding door de verzekeraar. De voorzieningenrechter wijst de vordering van eiser toe, omdat de koopovereenkomst voorziet in de situatie van schade vóór de levering en gedaagde niet kan wachten op de uitkering van de verzekeraar. Eiser heeft een spoedeisend belang bij de levering, aangezien hij verplichtingen met derden is aangegaan. De voorzieningenrechter legt gedaagde een dwangsom op voor het geval hij niet aan de leveringsverplichting voldoet.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/464832 / KG ZA 18-489

Vonnis in kort geding van 14 september 2018

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. N. Bouwman te Assen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

bijgestaan door M.M. Willigen van DAS.

Partijen zullen hierna (in mannelijk enkelvoud) [eiser 1] en [gedaagde 1] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 6 augustus 2018 met 9 producties;
• de brief van 31 augustus 2018 waarbij M.M. Willigen heeft aangegeven namens [gedaagde 1] als woordvoerder op te treden;
• de mondelinge behandeling, gehouden op 3 september 2018, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
• een kleurenprint van de huidige situatie van het verkochte (afkomstig van “ [website] ”), ter zitting door [gedaagde 1] overhandigd aan de voorzieningenrechter en aan de wederpartij.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] heeft in [vestigingsplaats] een melkvee- en pluimveebedrijf.

2.2.

[gedaagde 1] exploiteert een fruitteelt- en pluimveebedrijf. Zowel op een locatie in
[vestigingsplaats] als in [vestigingsplaats] hield [gedaagde 1] pluimvee. De locatie van het pluimveebedrijf in [vestigingsplaats] bevindt zich direct naast het bedrijf van [eiser 1] .

2.3.

Op 17 juli 2017 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop van de locatie in [vestigingsplaats] door [gedaagde 1] aan [eiser 1] (hierna ook: het terrein met pluimveestallen).

2.4.

Partijen hebben een en ander schriftelijk vastgelegd in een “
Koopovereenkomst Agrarisch Bedrijf ” en ondertekend op 6 november 2017. Als datum van overdracht is 1 juni 2018 afgesproken (artikel 4). In artikel 10 (risico-overgang) en 11 (verzuim, ingebrekestelling, ontbinding) staat, voor zover nu van belang, het volgende:

“ 10.3 Als verkoper met betrekking tot andere dan geringe schade aan de onroerende zaak zijn verplichtingen alleen gedeeltelijk kan nakomen, is verkoper verplicht koper daarvan binnen 48 uur nadat de schade hem bekend is geworden, per aangetekend schrijven in kennis te stellen met verzending van een kopie van het betreffende schrijven aan de notaris.

Deze overeenkomst is dan van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat de schade aan koper is meegedeeld, maar in ieder geval vóór het tijdstip van levering:

I koper toch uitvoering van de koopovereenkomst verlangt. In dat geval levert verkoper, zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde koopprijs, op de overeengekomen dag van levering de onroerende zaak aan koper af, in de staat waarin deze zich dan bevindt, met alle rechten welke verkoper in verband met de schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde, ten opzichte van derden toekomen.

Voor zover de verzekering niet voldoende is, wordt de koopprijs verminderd met het bedrag van die schade. Het bedrag van de vermindering wordt in onderling overleg door verkoper en koper vastgesteld.

Als verkoper en koper hierover niet tot overeenstemming komen, zal de schade worden vastgesteld door een deskundige die, op verzoek van de partij die het eerst bereid of in staat is zich tot de rechter te wenden, door de rechter in wiens ambtsgebied het gebouw is gelegen, zal worden benoemd; (…)

(…)

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van éen of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, is deze partij in verzuim (…).

(…)

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

11.5

De notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om:

(…)

b. indien verkoper een boete is verschuldigd (…) de door koper bij de notaris gestorte waarborgsom aan koper terug te betalen;

(…)”

2.5.

In de nacht van 22 op 23 mei 2018 zijn de pluimveestallen afgebrand.

2.6.

Bij brief van 23 mei 2018 heeft [gedaagde 1] [eiser 1] , onder verwijzing naar artikel 10.3, laten weten de overeenkomst te willen ontbinden.

2.7.

Bij brief van 29 mei 2018 heeft [eiser 1] [gedaagde 1] meegedeeld dat hij nakoming van de koopovereenkomst verlangt en levering van het terrein met de (afgebrande) pluimveestallen wenst zoals bepaald in artikel 10.3 aanhef en onder I.

2.8.

Er heeft op 1 juni 2018 geen levering plaatsgevonden.

2.9.

Bij brief van 15 juni 2018 heeft [eiser 1] [gedaagde 1] in gebreke gesteld en (onder meer) verzocht de onroerende zaak, in de staat waarin deze zich nu bevindt, binnen acht dagen te leveren.

2.10.

[gedaagde 1] is niet tot levering overgegaan.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] vordert - na vermindering van eis ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op alle dagen en uren:

1. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis:

volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de akte van levering en de eigendomsoverdracht met betrekking tot de pluimveestallen, erf, ondergrond en al hetgeen daar volgens verkeersopvatting toe behoort (inclusief de aanwezige hekken en afrasteringen), in de staat waarin zich dit thans bevindt, plaatselijk bekend te [postcode] [vestigingsplaats] aan de [adres] , kadastraat bekend gemeente [kadastrale gegevens] , zoals overeengekomen in de koopovereenkomst;

alle rechten die [gedaagde 1] in verband met de schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde, ten opzichte van derden toekomen, aan [eiser 1] over te dragen;

2. [gedaagde 1] elk afzonderlijk hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser 1] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan hetgeen is omschreven onder punt 1. aanhef en onder a. en b. voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

3. te bepalen dat indien [gedaagde 1] niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan hetgeen is omschreven onder punt 1. aanhef en onder a. voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] ;

4. te bepalen dat indien [gedaagde 1] niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan hetgeen is omschreven onder punt 1. aanhef en onder b. voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] ;

5. aan het gevorderde de voorwaarde te verbinden dat een deel van de koopsom, namelijk een bedrag van € 490.050,00, in depot wordt gestort en in depot zal blijven onder de notaris ten overstaan van wie de akte van levering zal worden verleden totdat is komen vast te staan wat de schade is (als bedoeld in artikel 10.3 van de koopovereenkomst) én aan wie (welk gedeelte van) het bedrag in depot moet worden uitbetaald én is voldaan aan de voorwaarden in artikel 3 van de koopovereenkomst, dan wel totdat partijen daarover (nadere) overeenstemming zullen hebben bereikt;

6. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van een boete van drie promille (3‰) van € 405.000,00 voor elke dag vanaf 4 juli 2018, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dag, met een maximum van € 40.500,00;

7. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de beslagkosten, en in de nakosten.

3.2.

Aan deze vordering legt [eiser 1] het volgende ten grondslag. Ondanks dat de pluimveestallen zijn afgebrand, wil [eiser 1] dat uitvoering wordt gegeven aan de koopovereenkomst. Partijen hebben in de overeenkomst ook voorzien in de situatie dat schade zou ontstaan aan het verkochte. [eiser 1] wijst op de regeling in artikel 10 van het contract. [eiser 1] heeft ook overeenkomstig dat artikel aan [gedaagde 1] kenbaar gemaakt dat hij nakoming wil. [gedaagde 1] is op grond van de koopovereenkomst verplicht het verkochte aan [eiser 1] te leveren.
Omdat er nog geen duidelijkheid bestaat over de omvang van de schade en de vergoeding daarvan door de verzekeraar van [gedaagde 1] , vordert [eiser 1] dat de koopsom van € 405.000,00 (te vermeerderen met btw) in depot onder de notaris blijft totdat vaststaat in hoeverre de schade wordt vergoed door de verzekeraar.

De gevorderde boete baseert [eiser 1] op artikel 11.3 en 11.1 van de koopovereenkomst, terwijl [eiser 1] op grond van artikel 11.5 aanhef en onder b van de koopovereenkomst terugbetaling van de waarborgsom eist.
heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. [eiser 1] is namelijk verplichtingen met derden aangegaan. Hij heeft leghennen gekocht die hij uiterlijk in week 40 van 2018 moet afnemen en daarnaast heeft hij op 17 mei 2018 een aannemingsovereenkomst gesloten om de pluimveestallen geschikt te maken voor het houden van biologische leghennen.

3.3.

Voor het feit dat [gedaagde 1] de grond met de pluimveestallen nog niet aan [eiser 1] heeft overgedragen, is door en namens [gedaagde 1] ter zitting een verklaring gegeven die neerkomt op het volgende. [gedaagde 1] wil eerst duidelijkheid over de vraag of de verzekeraar zal uitkeren op basis van verkoopwaarde of herbouwwaarde en tot welk bedrag. Er zijn daarover gesprekken gaande met de schade-expert van de verzekeraar. Partijen waren ook in een vergevorderd stadium met het maken van nadere afspraken. [gedaagde 1] wil de schriftelijke vastlegging van die nadere afspraken echter niet ondertekenen omdat hij niet kan overzien wat hij uiteindelijk (zelf) moet betalen en hij de waarborgen die [eiser 1] verlangt onredelijk vindt.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de zaak is uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde 1] ten opzichte van [eiser 1] in principe gehouden is om de grond met de - afgebrande -pluimveestallen te leveren. De omstandigheid dat op dit moment nog geen duidelijkheid bestaat over het bedrag dat de verzekeraar van [gedaagde 1] aan schadevergoeding zal uitkeren, doet aan die verplichting tot levering die op [gedaagde 1] rust niet af. Dit wordt als volgt toegelicht. In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten zijn afspraken gemaakt over risico-overgang (artikel 10). Er is voorzien in de situatie dat vóór de datum van overdracht van de grond met stallen schade ontstaat aan de onroerende zaak, van zodanige omvang dat het voor [gedaagde 1] alleen nog mogelijk is zijn verplichtingen uit de overeenkomst gedeeltelijk na te komen. Dat doet zich nu voor: [gedaagde 1] kan de stallen niet meer leveren, die zijn afgebrand. Levering van - kort gezegd - de grond is wel mogelijk. Als [eiser 1] als koper vervolgens aangeeft dat hij toch wil afnemen, wat [eiser 1] overeenkomstig artikel 10.3 en onder I met de brief van 29 mei 2018 heeft gedaan, dan moet [gedaagde 1] het verkochte leveren. [gedaagde 1] kan daarmee niet wachten totdat de hoogte van de uitkering door de verzekeraar bekend is. Dat laatste volgt ook (impliciet) uit artikel 10.3 en onder I van de koopovereenkomst, waarin is geregeld op welke wijze een (eventuele) aanspraak uit hoofde van een verzekeringsovereenkomst in de afwikkeling van de schade wordt betrokken.

4.3.

Namens [gedaagde 1] is nog aangevoerd dat formeel geen sprake zou zijn van verzuim: [eiser 1] heeft wel een brief gestuurd aan [gedaagde 1] , maar partijen zijn daarna gaan onderhandelen over een oplossing in der minne. Hieraan gaat de voorzieningenrechter voorbij. [gedaagde 1] komt de overeenkomst niet na. Tijdens de zitting heeft hij ook aangegeven dat hij zich daarvan bewust is. [gedaagde 1] is door [eiser 1] aangemaand op 25 juni 2018 en hem is een termijn gesteld van 8 dagen, zoals in artikel 11.1 van de koopovereenkomst is bepaald, om alsnog tot levering van de onroerende zaak over te gaan. Daaraan is geen gevolg gegeven. [gedaagde 1] verkeert daardoor vanaf 4 juli 2018 in verzuim. Verder is gesteld noch gebleken dat er andere redenen zijn om niet tot levering over te gaan.

4.4.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de vordering tot - kort gezegd - meewerken aan levering toewijsbaar is. [eiser 1] heeft gehandeld overeenkomstig de artikelen 10.3 en 11.1 van de koopovereenkomst. Het gevorderde zoals weergeven onder 1 a en b van 3.1. zal worden toegewezen. De aan de medewerking tot levering gekoppelde dwangsom (punt 2. van 3.1.) zal worden toegewezen zoals gevorderd, dus tot een bedrag van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan met een maximum van € 100.000,00.

4.5.

Ook de overige onderdelen van de vordering van [eiser 1] zullen worden toegewezen. [gedaagde 1] heeft daartegen ook geen verweer gevoerd. Daarnaast geldt voor de vordering te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] , dat een en ander op grond van artikel 3:300 lid 2 BW toewijsbaar is. De onderdelen 3 en 4 van de vordering zoals opgenomen onder 3.1. zullen dan ook worden toegewezen. Dat [gedaagde 1] in deze situatie een boete verschuldigd is, volgt uit artikel 11.3 van de koopovereenkomst, zodat het gevorderde onder punt 6 van 3.1. om die reden ook toegewezen zal worden. Uit de stellingen van [eiser 1] leidt de voorzieningenrechter af dat hij op grond van artikel 11.5 aanhef en onder b van de koopovereenkomst ook terugbetaling van de waarborgsom eist. De voorzieningenrechter constateert echter dat dit geen onderdeel uitmaakt van het petitum in de dagvaarding. Dit is de reden dat hierover geen beslissing kan worden gegeven.

4.6.

[gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] worden begroot op:

- betekening oproeping € 84,14

- overige kosten 560,05

- griffierecht 291,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.751,19

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.8.

De voorzieningenrechter zal dit vonnis tot slot uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De door [eiser 1] gevorderde uitvoerbaarverklaring op alle dagen en uren wordt echter afgewezen: [eiser 1] heeft niet gesteld welk bijzonder belang hij heeft bij een tenuitvoerlegging buiten de gebruikelijke uren of dagen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis:

volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de akte van levering en de eigendomsoverdracht met betrekking tot de pluimveestallen, erf, ondergrond en al hetgeen daar volgens verkeersopvatting toe behoort (inclusief de aanwezige hekken en afrasteringen), in de staat waarin zich dit thans bevindt, plaatselijk bekend te [postcode] [vestigingsplaats] aan de [adres] , kadastraat bekend gemeente [kadastrale gegevens] , zoals overeengekomen in de koopovereenkomst;

alle rechten die [gedaagde 1] in verband met de schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde, ten opzichte van derden toekomen, aan [eiser 1] over te dragen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] elk afzonderlijk hoofdelijk om aan [eiser 1] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet voldoet aan hetgeen is omschreven onder 5.1. (onder 1 en 2), tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

5.3.

bepaalt dat indien [gedaagde 1] niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis voldoet aan hetgeen is omschreven onder 5.1. onder 1, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] ;

5.4.

bepaalt dat indien [gedaagde 1] niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis voldoet aan hetgeen is omschreven onder 5.1. onder 2, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaringen, medewerking en handtekeningen van [gedaagde 1] ;

5.5.

bepaalt dat een bedrag van € 490.050,00 in depot wordt gestort door [eiser 1] in depot zal blijven onder de notaris ten overstaan van wie de akte van levering zal worden verleden totdat is komen vast te staan wat de schade is (als bedoeld in artikel 10.3 van de koopovereenkomst) én aan wie (welk gedeelte van) het bedrag in depot moet worden uitbetaald én is voldaan aan de voorwaarden in artikel 3 van de koopovereenkomst, dan wel totdat partijen daarover (nadere) overeenstemming zullen hebben bereikt;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk tot betaling aan [eiser 1] van een boete van drie promille (3‰) van € 405.000,00 voor elke dag vanaf 4 juli 2018, met een maximum van € 40.500,00;

5.7.

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] tot op heden begroot op € 1.781,19;

5.8.

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] niet binnen zeven dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van zeven dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en is in tegenwoordigheid van mr. M.A. Rademaker, griffier, in het openbaar uitgesproken op 14 september 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: MAR/4186