Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 17/3556 en UTR 17/3558
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 juli 2018 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) voor het belastingjaar 2017 in één geschrift verenigd de waarden voor de hierna genoemde twee objecten (hierna: de objecten) vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de volgende waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd:
- [adres 1] in [vestigingsplaats 2] , € 4.197.000,-;
- [adres 2] in [vestigingsplaats 2] , € 1.394.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroep is onder de volgende zaaknummers geregistreerd:
- [adres 1] in [vestigingsplaats 2] , UTR 17/3558;
- [adres 2] in [vestigingsplaats 2] , UTR 17/3556.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapporten ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [B] .
Overwegingen
1. Eiseres was op 1 januari 2017 gebruiker van de objecten. De objecten zijn in gebruik als
supermarkt. Het object aan de [adres 1] is gebouwd in 2011 en gelegen in winkelcentrum [winkelcentrum 1] . Het object heeft een totale oppervlakte van 2.817 m2. Het object aan de [adres 2] is gebouwd in 1992 en gelegen in winkelcentrum [winkelcentrum 2] . Dit object heeft een totale oppervlakte van 1.200 m2.
2. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres
bepleit voor het object aan de [adres 1] een waarde van € 3.147.000,- en voor het object aan de [adres 2] een waarde van € 1.045.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarden.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet Woz wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarden ligt bij
verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarden taxatierapporten overgelegd, waarin de objecten voor wat betreft de huurwaarde zijn vergeleken met vijf referentieobjecten. Dit betreft: [adres 3] in [vestigingsplaats 2] , verhuurd op 20 februari 2014 voor € 457.148,- per jaar, [adres 4] in [vestigingsplaats 3] , verhuurd op 1 mei 2014 voor € 247.700,- per jaar, [adres 5] in [vestigingsplaats 4] , verhuurd op 1 november 2015 voor € 224.000,- per jaar, [adres 6] in [vestigingsplaats 5] , verhuurd op 1 juli 2014 voor € 339.102,- per jaar en [adres 7] in [vestigingsplaats 6] , verhuurd op 1 augustus 2015 voor € 254.171,- per jaar.
5.1
Eiseres voert aan dat bij de waardevaststelling van het object aan de [adres 1] onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige ligging en onvoldoende parkeergelegenheid. De referentieobjecten beschikken volgens eiseres over betere uitgangspunten, wat door verweerder onvoldoende is verdisconteerd. Verweerder stelt zich onder verwijzing naar het taxatierapport op het standpunt dat bij [adres 1] sprake is van een ruime parkeervoorziening in de nabijgelegen parkeergarage [winkelcentrum 1] . Verweerder licht hierbij toe dat bij de referentieobjecten, met uitzondering van [adres 5] , de mogelijkheid om te parkeren ongeveer vergelijkbaar is en zeker niet beter is. Bij de objecten is geen sprake van een ondoelmatige ligging, nu zij gelegen zijn in winkelcentra met normale bereikbaarheid.
5.2
De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten alle in gebruik zijn als supermarkt. Dat maakt deze referentieobjecten geschikt om de huurwaarde van de objecten uit af te leiden. Uit de taxatie van verweerder blijkt verder dat [adres 1] een supermarkt is met een A1-ligging in het winkelcentrum [winkelcentrum 1] , waar geparkeerd kan worden in de parkeergarage van het winkelcentrum. Eiseres stelt daar niets tegenover. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
6.1
Eiseres voert verder aan dat de huurwaarden te hoog zijn vastgesteld. Dit komt volgens eiseres doordat verweerder de totale oppervlakte van de objecten heeft aangemerkt als winkel/verkoopruimte. Hierbij is er geen rekening mee gehouden dat een deel in gebruik is als opslag/magazijn. Hierdoor is een te hoge basishuurprijs toegerekend aan de oppervlakte die in gebruik is als opslag/magazijn. Ter onderbouwing van haar stelling wijst eiseres op een object aan de [straatnaam 1] in [vestigingsplaats 3] , dat op 20 mei 2016 is verhuurd voor € 110.000,- per jaar en een object aan het [straatnaam 2] in [vestigingsplaats 3] dat op 1 april 2015 is verhuurd voor € 155.000,- per jaar. Verweerder stelt dat uit de taxatierapporten blijkt dat de waarden van de objecten door de taxateur worden onderbouwd met transacties van andere supermarkten. Nu deze supermarkten ook beschikken over winkelruimte en opslag/magazijnruimte, in een vergelijkbare verhouding als de objecten, voegt een onderscheid tussen de verschillende objectonderdelen niets toe. Zowel bij de objecten als de referentieobjecten heeft daarom geen uitsplitsing plaatsgevonden. Ter zitting heeft verweerder nogmaals toegelicht dat het gebruikelijk is om bij supermarkten niet uit te splitsen, omdat iedere supermarkt beschikt over een opslag/magazijnruimte.
6.2
De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De rechtbank overweegt verder dat eiseres twee ongenummerde objecten noemt, die ook anders niet nader zijn gespecificeerd. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk welke objecten eiseres bedoelt. Eiseres heeft haar standpunt onvoldoende onderbouwd en heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde huurwaarden te hoog zijn. Overigens is ook gelet op de eigen feitelijke huurprijs van de objecten, zoals deze uit de taxatierapporten blijkt en ter zitting door eiseres is bevestigd, voor de rechtbank komen vast te staan dat de huurwaarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de objecten vergeleken met drie referentieobjecten: [adres 8] in [vestigingsplaats 3] , verkocht op 16 januari 2015 voor € 4.245.520,-, [adres 9] in [vestigingsplaats 2] , verkocht op 16 november 2016 voor € 5.032.500,- en [adres 10] in [vestigingsplaats 7] , verkocht op 7 september 2015 voor € 2.310.000,-. De rechtbank stelt vast dat verweerder de vergelijkingsmethode heeft gebruikt, waarbij is aangesloten bij de gerealiseerde verkopen en de daaruit vloeiende prijs per m2. Naar het oordeel van de rechtbank is dat in dit geval de juiste methode.
8.1
Eiseres stelt dat de voor de objecten gehanteerde kapitalisatiefactoren, respectievelijk 10,0 en 8,3, onderling niet in lijn liggen en dat voor de objecten een lagere kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het verschil in de kapitalisatiefactor van de objecten met name ligt in de locatie van de objecten. De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder, gelet op de A1 ligging van [adres 1] en de B1 ligging van [adres 2] .
8.2
Eiseres heeft ter zitting nog aangevoerd dat de vergelijkingspanden ongeschikt zijn als referentieobjecten om de kapitalisatiefactor te bepalen, omdat dit panden zijn die in verhuurde staat verkocht zijn. Daarnaast kunnen in de huurwaarden incentives verdisconteerd zijn, wat volgens eiseres een vertekend beeld geeft. Verweerder heeft toegelicht dat het bij de gehanteerde verkoopprijzen gaat om voor de supermarktbranche gebruikelijke prijzen en dat het weinig of niets uitmaakt of al dan niet sprake is van verkoop in verhuurde staat. De supermarkten die als referentieobjecten zijn gehanteerd hebben verder een hogere kapitalisatiefactor. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om het standpunt van verweerder, dat het bij supermarkten niet ongebruikelijk is dat voor de onderbouwing wordt uitgegaan van in verhuurde staat verkochte panden, voor onjuist te houden. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat hier sprake is van een bijzondere situatie, waardoor dit anders zou zijn. De niet nader onderbouwde stelling van eiseres ter zitting dat in de huurwaarden incentives verdisconteerd zouden zijn, is door verweerder weersproken. De rechtbank concludeert dat de kapitalisatiefactor van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Bij de drie gehanteerde referentieobjecten is de kapitalisatiefactor ook hoger dan bij de objecten van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en
mr. A. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. M. Knoop, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.