Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7086887 AV EXPL 18-37 AP/1183
Vonnis van 3 oktober 2018
inzake
de stichting
Stichting Eemland Wonen,
gevestigd te Baarn,
verder ook te noemen Eemland Wonen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.D. Arnold,
tegen:
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats]
verder ook te noemen [gedaagde 1] ,
procederende in persoon,
2.[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats]
verder ook te noemen [gedaagde 2] ,
procederende in persoon,
3.[gedaagde 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de vermeerdering van eis.
- de mondelinge behandeling
- de verstekverlening tegen [gedaagde 3] , de niet verschenen gedaagde,
- de pleitnota van Eemland Wonen
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 20 september 1989 verhuurt (de rechtsvoorgangster) van Eemland Wonen aan [gedaagde 1] de woning aan de [adres] te [woonplaats] , hierna: de woning. De huurprijs bedraagt op dit moment € 428,27 per maand.
2.2.
Op 10 mei 2015 is Eemland Wonen, in het bijzijn van de heer [A] , inspecteur van toezicht en handhaving van de gemeente [gemeente] , op inspectie geweest in de woning, naar aanleiding van een aantal overtredingen van [gedaagde 1] , die verband hielden met een aantal zonder toestemming geplaatste aanbouwen, het verwijderen van het hek van het dakterras en troep die in de tuin lag.
2.3.
Op 7 juli 2015 heeft Eemland Wonen, naar aanleiding van een vermoeden dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf had in de woning, een gesprek gehad met [gedaagde 1] Bij brief van 13 juli 2015 heeft Eemland Wonen dat gesprek bevestigd. Tijdens het gesprek vertelde [gedaagde 1] dat hij alleen in de wintermaanden zo nu en dan in de woning verbleef, en dat zijn zoon en schoondochter feitelijk in het gehuurde woonden. Eemland Wonen heeft [gedaagde 1] toen laten weten dat hij verplicht was zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en heeft hem voor de keus gesteld om of wel zijn hoofdverblijf te nemen in de woning, dan wel de huurovereenkomst op te zeggen.
2.4.
Op 2 november 2016 heeft opnieuw een inspectie plaatsgevonden, waarbij is geconstateerd dat een aantal problemen nog niet waren opgelost. Een deel van de mankementen is daarna opgelost.
2.5.
Naar aanleiding van enkele onderhoudsverzoeken van [gedaagde 3] , de partner van [gedaagde 2] , is Eemland Wonen 19 februari 2018 in de woning geweest. Tijdens dit bezoek kwam Eemland Wonen erachter dat [gedaagde 1] in een caravan in [woonplaats] woonde, en dat zijn zoon en schoondochter (nog steeds) de woning bewoonden. Daarnaast bleek dat de bewoners van de woning wederom zelfstandig vergaande verbouwingen hadden doorgevoerd, die in ieder geval op het eerste oog niet voldeden aan de veiligheidsvoorschriften. Eemland Wonen heeft [gedaagde 1] bij brief van 21 februari 2018 aangesproken op deze constateringen. [gedaagde 1] is daarbij opnieuw gewezen op zijn verplichting als huurder om de woning zelf te bewonen.
2.6.
Op 27 februari 2018 is in opdracht van Eemland Wonen onderzoek verricht in de woning, door het bedrijf Holland Building Maintenance (HBM). Deze heeft geconstateerd dat een gevaarlijke situatie is ontstaan, omdat er wijzigingen zijn aangebracht in het elektra die niet voldeden aan de daaraan te stellen veiligheidseisen. Naar aanleiding van voornoemd rapport heeft Eemland Wonen aangegeven dit ook op te zullen nemen met de gemeente Baarn.
2.7.
Naar aanleiding van het voorgaande hebben [gedaagde 1] en Eemland Wonen een aantal keer contact gehad met elkaar, waarbij Eemland Wonen ook enkele malen langs is geweest in de woning. Eemland Wonen heeft [gedaagde 1] naar aanleiding van die inspecties een aantal keer gesommeerd om de mankementen in de woning op te lossen. Ook heeft Eemland Wonen telkenmalen vastgesteld dat [gedaagde 1] nog steeds niet zelf in de woning woonde en gewaarschuwd dat indien [gedaagde 1] niet de hoofdbewoner was, hij de huurovereenkomst diende op te zeggen. [gedaagde 1] heeft een aantal malen aangegeven dat hij van plan was op korte termijn weer in de woning te gaan wonen en toegezegd de problemen in de woning, met name met het elektra, te zullen oplossen.
2.8.
Op 2 juli 2018 heeft het bedrijf [bedrijfsnaam] B.V. in opdracht van Eemland Wonen een inspectie uitgevoerd. In haar rapport heeft [bedrijfsnaam] geconstateerd dat er een aantal gevaarlijke situaties in de woning aanwezig zijn, die met name bestaan uit zelf – provisorisch – aangebrachte wandcontactdozen en loshangende bedradingen, ook in de badkamer. [bedrijfsnaam] duidt de situatie als “levensgevaarlijk”.
2.9.
Op 3 juli 2018 heeft Eemland Wonen, deze keer in het bijzijn van een vertegenwoordiger van de afdeling handhaving van de gemeente Baarn, nogmaals een bezoek gebracht aan de woning. Tijdens dat bezoek heeft [gedaagde 1] bevestigd dat hij feitelijk in [woonplaats] woont en niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Daarnaast heeft Eemland Wonen [gedaagde 1] geconfronteerd met de conclusie van [bedrijfsnaam] en aangegeven dat meerdere (eerder) door Eemland Wonen geconstateerde gebreken nog niet waren opgelost. Bij brief van 5 juli 2018 heeft Eemland Wonen haar bevindingen schriftelijk bevestigd en daarbij aangegeven dat zij tot beëindiging van de huurovereenkomst wenste te komen. Zij heeft [gedaagde 1] tot 10 juli 2018 de tijd gegeven zelf op te zeggen.
2.10.
Op 10 juli 2018 heeft de aangekondigde inspectie plaatsgevonden. Eemland Wonen heeft zich daarbij laten bijstaan door een deskundige. Geconstateerd werd dat de staat van de woning nog steeds onveilig was en dat bovendien niet de gehele staat van het elektra kon worden beoordeeld, omdat dit deels mogelijk bedekt was met stucwerk of systeemplafond. Bij brief van 11 juli 2018 heeft Eemland Wonen [gedaagde 1] nog één maal de kans gegeven zelf op te zeggen en de woning te verlaten, maar dat is niet gebeurd.
2.11.
Op 12 juli 2018 heeft [gedaagde 1] aangegeven het niet eens te zijn met de conclusies omtrent het elektra.
3.Het geschil
3.1.
Eemland Wonen heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zal veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de door [gedaagde 1] van Eemland Wonen gehuurde woning aan de [adres] in [woonplaats] te ontruimen, waarbij zij op de ontruimingsdatum de woning leeg en ontruimd aan Eemland Wonen opleveren conform de bepalingen uit de huurovereenkomst, en de sleutels van de woning aan Eemland Wonen te overhandigen;
[gedaagde 1] te veroordelen tot betaling aan Eemland Wonen van een bedrag van € 964,54 aan achterstallige huur;
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten die € 131,00 bedragen zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis – voor het geval voldoening van de proceskosten en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Eemland Wonen legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde 1] heeft geen hoofdverblijf in de woning. Dat is op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan zodat Eemland Wonen de huurovereenkomst nu wil beëindigen. Dat kan niet in een kort geding, maar Eemland Wonen heeft de voorzieningenrechter toch gevraagd om de ontruiming te gelasten, omdat de staat waarin de woning zich bevindt zo gevaarlijk is dat er onmiddellijke reparaties nodig zijn om de veiligheid te garanderen, ook voor de omwonende huurders van Eemland Wonen. Daarnaast houdt [gedaagde 1] de woning nu ten onrechte “bezet”, terwijl er in [woonplaats] een aanzienlijke wachtlijst is voor een sociale huurwoning. Voor wat betreft [gedaagde 2] en [gedaagde 3] stelt Eemland Wonen dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. [gedaagde 2] is geen medehuurder. Tijdens de zitting is aangegeven dat [gedaagde 3] inmiddels niet meer in de woning woont. Ze staat daar ook niet meer ingeschreven. Toch wil Eemland Wonen dat het ontruimingsvonnis ook voor haar zal gelden, omdat Eemland Wonen niet zeker weet of [gedaagde 3] wel echt verhuisd is. Zij vindt dat de uitschrijving van het adres alleen niet voldoende is.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. [gedaagde 3] is niet op de zitting verschenen. Tegen haar is daarom verstek verleend. [gedaagde 1] heeft toegegeven dat hij de afgelopen jaren niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning, maar heeft gezegd dat hij dat nu wel van plan is. Daarnaast vindt hij dat het rapport dat is opgemaakt door de door Eemland Wonen ingeschakelde deskundige niet klopt en vindt hij dat hij bovendien de situaties waarvan gezegd is dat ze gevaarlijk waren voldoende heeft opgelost. [gedaagde 2] heeft aangegeven dat hij weet dat hij niet in de woning mag wonen. Hij is ook al op zoek naar een andere woning, maar dat is heel lastig. Hij staat niet (meer) zelfstandig ingeschreven bij Eemland Wonen. Zijn arbeidscontract, een nul-uren contract, maakt het lastig een passende huurwoning te vinden.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door het toewijzen van een voorlopige voorziening reeds nu gerechtvaardigd is. De gevorderde ontruiming zal bij toewijzing zeer ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen hebben voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] Om tot toewijzing van die vordering te kunnen komen, dient er dan ook een grote mate van zekerheid te bestaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen. Daarnaast dient Eemland Wonen aan te tonen dat zij de procedure bij de bodemrechter niet kan afwachten, omdat zij een zodanig spoedeisend belang heeft dat dit een onmiddellijke voorziening vraagt.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat niet ter discussie staat de vraag óf [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft in de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Hij woont al sinds in ieder geval 2015 niet meer op dat adres. [gedaagde 1] heeft dit erkend. De mededeling van [gedaagde 1] dat hij op korte termijn de woning weer als hoofdverblijf wil gaan gebruiken maakt kan de tekortkoming voor het verleden niet ongedaan maken. Daarbij komt dat [gedaagde 1] al eerder heeft gesteld dat hij zelf in de woning zal gaan wonen, maar dat is niet gebeurd, ondanks talrijke waarschuwingen van Eemland Wonen. Eveneens staat vast dat [gedaagde 1] wel gehouden is om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, zodat in ieder geval sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die al enkele jaren duurt. Voor wat betreft [gedaagde 2] staat vast dat hij de woning op dit moment zonder recht of titel gebruikt. Ook dit is door [gedaagde 2] met zoveel woorden erkend. [gedaagde 3] heeft volgens [gedaagde 2] en sr. de woning al verlaten.
4.3.
Gelet op het voorgaande is het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering van Eemland Wonen zal komen. De voorzieningenrechter moet dan nog wel beoordelen of Eemland Wonen bij haar vordering in kort geding een spoedeisend belang heeft.
4.4.
De spoedeisendheid is volgens Eemland Wonen vooral gelegen in de staat waarin de woning zich bevindt en de risico’s die dit met zich meebrengt voor de woning zelf, maar vooral ook voor omwonenden. Dit belang weegt de voorzieningenrechter af tegen het belang van met name [gedaagde 2] , die door een toewijzend vonnis op zeer korte termijn op straat zal komen te staan.
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt dat Eemland Wonen een tweetal rapporten heeft overgelegd waaruit blijkt dat er, met name op het gebied van het elektra, sprake is van een gevaarlijke situatie. Dit gevaar is met name hierdoor veroorzaakt dat de bewoners van de woning zelf werkzaamheden hebben verricht aan het elektra en dit niet volgens de juiste normen hebben gedaan. Deze conclusie wordt in beide rapporten getrokken op basis van de zichtbare werkzaamheden. Vanwege de omvang van de door de bewoners verrichte werkzaamheden bestaat het vermoeden dat een deel van de werkzaamheden aan het elektra wellicht ook is dicht gemetseld of achter stucwerk of systeemplafonds is weggewerkt. Om de woning veilig te krijgen zullen daarom uitgebreide reparatiewerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, die bewoning onmogelijk maken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben weliswaar verweer gevoerd en gesteld dat zij het niet eens zijn met de in de rapporten getrokken conclusies, maar zij hebben hun verweer op geen enkele manier onderbouwd, bijvoorbeeld met een rapport van een andere deskundige. De voorzieningenrechter heeft daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de conclusies uit de overgelegde rapporten, die ook nog eens worden ondersteund door de medewerkers van Eemland Wonen zelf en de deskundige van de gemeente, onjuist zijn. Daarbij weegt de voorzieningenrechter nog mee dat de bewoners voldoende in de gelegenheid zijn gesteld de gebreken te laten herstellen, maar dat zij dat niet hebben gedaan. Bovendien hebben zich in de afgelopen drie jaar stelselmatig problemen voorgedaan (zoals dat aanbouwen die op last van de gemeente moesten worden verwijderd nadien weer werden teruggeplaatst). De voorzieningenrechter laat daarom het belang van Eemland Wonen (en daarmee ook het belang van de omwonenden) zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde 2] en zal de vordering tot ontruiming toewijzen.
4.6.
De veroordeling tot ontruiming zal gelden tegen alle drie de gedaagden. Hoewel [gedaagde 3] heeft laten weten niet meer in de woning te verblijven, en zij zich ook eind augustus 2018 (dus na het uitbrengen van de dagvaarding) daadwerkelijke heeft uitgeschreven op het betreffende adres, wil Eemland Wonen toch vonnis vragen jegens [gedaagde 3] , omdat zij, gelet op het voortraject, niet helemaal overtuigd is dat [gedaagde 3] niet meer in de woning woont of terug zal komen in de woning. De voorzieningenrechter houdt daar rekening mee.
4.7.
De vordering voor wat betreft de huurachterstand zal eveneens worden toegewezen. [gedaagde 1] heeft weliswaar gesteld dat een deel vlak voor de mondelinge behandeling was overgemaakt, maar heeft dat niet onderbouwd met bewijsstukken (zoals een bankafschrift), zodat de vordering in zijn geheel wordt toegewezen.
4.8.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van dit kort geding, aan de zijde van Eemland Wonen begroot op:
griffierecht € 119,00
explootkosten (inclusief informatiekosten) € 109,65
salaris gemachtigde
€ 600,00
€ 600,00
totaal € 828,65
4.9.
Eemland Wonen heeft tevens verzocht om [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , te veroordelen in de nakosten, dat wel zeggen de kosten die moeten worden gemaakt wanneer de gedaagden niet doen wat in het vonnis staat. Ook deze nakosten zullen, voorwaardelijk, worden toegewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , om de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] , met al wie en al wat zich daarin vanwege de gedaagde partijen bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de eisende partij € 964,54 ter zake van achterstallige huur tot en met september 2018 met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van verschuldigdheid tot de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dus wanneer één partij dit heeft betaald de andere partijen dit niet meer hoeven te doen, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de eisende partij, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 828,25, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
veroordeelt gedaagde partijen hoofdelijk, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Eemland Wonen volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,-- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2018.