ECLI:NL:RBMNE:2018:4986

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7160803 UV EXPL 18-228 BEv/35170

Kort geding vonnis van 12 oktober 2018

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Esconado Beleggingen B.V.,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Esconado,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.J. Elferink,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LAM Property B.V.,

gevestigd te Schiedam,

verder ook te noemen LAM,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J. Slager.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding van 27 augustus 2018;
van de zijde van LAM op 25 september 2018 ontvangen stukken;
de mondelinge behandeling ter zitting van 28 september 2018;
de pleitnota van Esconado;
de pleitnota van LAM.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil en de beoordeling daarvan

2.1.

Tussen Esconado en LAM zijn twee huurovereenkomsten gesloten. De eerste huurovereenkomst heeft betrekking op de onroerende zaak gelegen aan de Potterstraat 16-20 in Utrecht. De huurprijs bedraagt € 15.583,01 per maand. De tweede huurovereenkomst heeft betrekking op het pand gelegen aan de Schoutenstraat 17 en 19 in Utrecht. De huurprijs bedraagt € 7.254,51 per maand.

2.2.

Beide panden zijn bestemd voor de exploitatie van een hoogwaardig horecabedrijf. Daarmee hebben de onroerende zaken het karakter van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.

2.3.

LAM exploiteert landelijk restaurants waarbij de Japanse keuken centraal staat. Deze restaurants zijn bekend onder de naam SUMO. Eén van de SUMO-restaurants werd tot voor kort aan de Potterstraat geëxploiteerd. Het pand aan de Schoutenstraat heeft LAM gehuurd om daar een ander restaurant te gaan exploiteren, te weten The Fish Market. Daartoe heeft LAM forse investeringen gedaan.

2.4.

Het SUMO-concern is recentelijk aan een Bibob-onderzoek onderworpen geweest. De Wet Bibob is een bestuursrechtelijk (preventief) instrument. Op grond van deze wet kunnen de vereiste vergunningen voor een horecagelegenheid door het bevoegde bestuursorgaan worden ingetrokken of niet worden afgegeven wanneer er een ernstig gevaar dreigt dat de vergunning voor criminele activiteiten wordt misbruikt. In het kader van dit onderzoek zijn de vergunningen voor de Schoutenstraat niet verleend en heeft LAM de vergunningen voor de Potterstraat zelf ingeleverd. Als gevolg van deze Bibob problematiek kan LAM niet (meer) aan haar exploitatieverplichting voldoen. Zij beschikt immers niet meer over de vereiste vergunningen. Vaststaat dat het pand in de Schoutenstraat sinds de aanvang van de huurovereenkomst op 1 september 2016 niet wordt geëxploiteerd. In het pand aan de Potterstaat vindt ook geen exploitatie plaats. Deze exploitatie is op 9 april 2018 gestopt.

2.5.

Volgens Esconado is LAM tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Met betrekking tot de Potterstraat bestaan de tekortkomingen hierin dat door het sluiten van het horecabedrijf per 9 april 2018 LAM in strijd handelt met haar exploitatieverplichting (artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst). Bovendien zou door het in gebruik geven van de bedrijfsruimte aan Sumo Utrecht B.V. in strijd worden gehandeld met artikel 5.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst. Hierin staat kort gezegd dat de huurder het gehuurde tijdens de huurperiode zelf dient te gebruiken. Daarnaast heeft LAM geen schriftelijke toestemming van Esconado gekregen om het gehuurde aan derden in onderhuur af te staan (artikel 6.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst). Esconado stelt afsluitend dat vanwege de Bibob problemen door LAM niet aan de eis van goed houderschap wordt voldaan.

2.6.

Volgens Esconado bestaan de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de Schoutenstraat hierin dat LAM ook met betrekking tot dit pand in strijd handelt met haar exploitatieverplichting (artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst). Bovendien voldoet LAM ook hier niet aan de vereisten van goed huurderschap.

2.7.

Bij brief van 7 mei 2018 is LAM door Esconado ingebreke gesteld. Daarbij is LAM een termijn van twee maanden gegeven om beide huurovereenkomsten alsnog goed na te komen. Esconado heeft aangegeven dat wanneer LAM niet binnen twee weken na ontvangst van de brieven zou reageren of zou aangeven dat zij alsnog goed zou nakomen, Esconado onder meer aanspraak zal maken op de contractuele boetes. Uit de brief van LAM van 18 mei 2018 met betrekking tot de Potterstraat en de brief van LAM van 23 mei 2018 met betrekking tot de Schoutenstraat leidt Esconado af dat LAM de huurovereenkomsten met betrekking tot de Potterstraat respectievelijk de Schoutenstraat niet zal nakomen.

2.8.

Op grond van het bovenstaande vordert Esconado nu, samengevat:

de ontruiming van beide panden binnen 14 dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis;
betaling voor ieder pand van een gebruikersvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur vanaf 1 september 2018 tot het moment dat de huur rechtsgeldig is beëindigd;
betaling voor ieder pand van de contractuele boete wegens het niet nakomen van de exploitatieverplichting van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat LAM in verzuim is;
betaling voor het pand aan de Potterstraat van de contractuele boete wegens verboden onderhuur van tweemaal de op dat moment voor LAM geldende huurprijs per dag, te weten € 1.038,87, tot en met de datum van dagvaarding van in totaal € 105.964,47;
vermeerderd met de wettelijke handelsrente, proces- en nakosten.

Potterstraat

2.9.

Het verzoek van LAM aan Esconado om een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst aan de Potterstraat kan volgens Esconado niet slagen. Esconado stelt dat voor een indeplaatsstelling ex artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek is vereist dat er sprake is van een overdracht van een uitgeoefend bedrijf door de huurder. De in het gehuurde uitgeoefende onderneming moet toebehoren aan de huurder die de machtiging tot indeplaatsstelling vordert, of deze huurder moet anderszins beschikkingsbevoegd zijn tot de in het gehuurde uitgeoefende onderneming. Het restaurant aan de Potterstraat behoort echter toe aan Sumo Utrecht B.V. en niet aan LAM. Daarom kan volgens Esconado LAM geen overdracht van het door Sumo Utrecht B.V. in het gehuurde uitgeoefend bedrijf bewerkstelligen. En dus ook niet met succes om een indeplaatsstelling verzoeken.

2.10.

Dat LAM rekening heeft gehouden met een goede relatie tussen Esconado en de gemeente Utrecht, aangezien LAM vrijwillig de exploitatie van het restaurant aan de Potterstraat heeft gestaakt in verband met het Bibob onderzoek, is volgens Esconado onjuist. Esconado stelt dat het bestaan van de Bibob problemen er al toe leidt dat er geen sprake is van goed huurderschap.

2.11.

LAM heeft gesteld dat Esconado wel degelijk op de hoogte was van het feit dat het restaurant aan de Potterstraat door Sumo Utrecht B.V. werd geëxploiteerd en dat Esconado hiertegen geen bezwaar heeft gemaakt. Volgens LAM gaat daarom het beroep van Esconado op het verbod van onderhuur niet op. Volgens Esconado handelt LAM wel degelijk in strijd met de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst. Immers volgens artikel 6.1 van deze algemene bepalingen dient LAM de schriftelijk toestemming van Esconado te hebben om het gehuurde door Sumo Utrecht B.V. te laten exploiteren. Die toestemming is nooit gegeven, waardoor er volgens Esconado sprake is van verboden onderhuur.

Schoutenstraat

2.12.

De door LAM verzochte indeplaatsstelling voor de Schoutenstraat kan volgens Esconado eveneens niet slagen. In het pand aan de Schoutenstraat heeft sinds aanvang van de huurovereenkomst nooit een exploitatie van een horeca-inrichting plaatsgevonden. Er is in dit pand volgens Esconado dus geen sprake van een bedrijf. Artikel 7:307 BW eist voor een indeplaatsstelling dat het gaat om de overdracht van een uitgeoefend bedrijf. Het mag niet alleen het huurrecht zijn dat wordt overgedragen. Naar de stelling van Esconado is daarom indeplaatsstelling voor het pand aan de Schoutenstraat niet mogelijk.

2.13.

Esconado stelt dat de gevoerde gesprekken met LAM over hoe de problemen met betrekking tot beide panden op te lossen puur oriënterend waren. De stelling van LAM dat zij ervan uit mocht gaan dat de gesprekken over een eventuele indeplaatsstelling zouden worden voortgezet en zouden leiden tot een nieuwe huurovereenkomst tussen Esconado en de door LAM aangedragen nieuwe exploitanten, kan volgens Esconado daarom niet slagen.

2.14.

Esconado grondt het spoedeisend belang bij haar vorderingen op het feit dat zij schade lijdt als gevolg van de tekortkomingen van LAM. Esconado stelt schade te lijden door leegstand van de panden en imagoschade op te lopen door de Bibob problemen van LAM. Daarnaast stelt zij er een spoedeisend belang bij te hebben dat het gehuurde zo spoedig mogelijk vrijkomt, zodat zij het aan een derde, solvabele huurder, kan aanbieden en zo haar schade zoveel mogelijk wordt beperkt. Bovendien, zo stelt Esconado, bestaat er geen verwachting dat zij de schade na een uitspraak in een bodemprocedure volledig op LAM zal kunnen verhalen.

2.15.

LAM heeft niet weersproken dat beide panden op dit moment niet worden geëxploiteerd. LAM stelt echter dat zij, zoals zij het zelf noemt, ‘met haar rug tegen de muur staat’. Esconado stelt zich immers op het standpunt dat LAM de huurovereenkomsten moet nakomen door in de gehuurde bedrijfsruimte horecaondernemingen te gaan exploiteren. Volgens LAM blijft Esconado dit standpunt volhouden terwijl Esconado weet dat LAM niet (meer) de beschikking heeft over de vereiste vergunningen om te mogen exploiteren. Deze situatie bestaat voor de Schoutenstraat al bijna twee jaar en voor de Potterstraat bijna een half jaar.

2.16.

Volgens LAM betaalt zij de verschuldigde huur keurig op tijd, waardoor Esconado geen enkele schade lijdt. LAM stelt voor beide bedrijfsruimten reële en concrete voorstellen te hebben gedaan om de ontstane situatie op te lossen. Zij heeft immers voor beide panden een nieuwe huurder aangedragen die bereid waren om aan LAM een overnamesom te betalen voor de door LAM gepleegde investeringen in de bedrijfsruimten. Op deze wijze, zo stelt LAM, kan haar geleden schade beperkt worden. Volgens Lam wenste Esconado desondanks niet op deze voorstellen in te gaan en is verder op geen enkele wijze bereid om mee te werken aan het beperken van de schade aan de zijde van LAM.

2.17.

LAM stelt aan Esconado het aanbod te hebben gedaan om een schadevergoeding te betalen van in totaal € 250.000,- voor beide panden en ervoor in te staan dat de huur betaald zou worden tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen Esconado en de potentiële nieuwe huurders. Verder stelt LAM aan Esconado te hebben aangegeven om bereid te zijn een jaar lang borg te staan voor de huurbetalingen. Volgens LAM loopt Esconado dus geen enkel risico. LAM stelt dat zij door de opstelling van Esconado enorme schade lijdt, die iedere maand toeneemt omdat zij geen inkomsten meer uit de restaurants kan halen. Onder deze omstandigheden is er volgens LAM sprake van een enorme kapitaalvernietiging en is het beroep van Esconado op de huurovereenkomst en de algemene bepalingen – en de daaraan gekoppelde vorderingen – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

2.18.

Waar Esconado stelt dat zij een spoedeisend belang heeft, wordt dat door LAM betwist. De stelling van Esconado dat zij schade lijdt door leegstand van de panden, kan volgens LAM niet slagen. Zij stelt dat deze stelling door Esconado niet is onderbouwd en bovendien is het ook niet aannemelijk. De panden zijn immers door LAM zowel van binnen als van buiten volledig verbouwd en staan er netjes bij. De door Esconado gestelde imagoschade als gevolg van media aandacht wordt door LAM eveneens betwist. Volgens LAM is ook deze stelling niet onderbouwd. Het spoedeisende belang zou er verder in zijn gelegen dat Esconado er belang bij heeft het gehuurde zo spoedig mogelijk aan een derde ‘solvabele huurder’ te verhuren om haar schade zoveel mogelijk te beperken. Volgens LAM gaat deze stelling niet op, omdat zij de huurbetalingen voor beide panden nog steeds tijdig voldoet. Esconado heeft haar spoedeisend belang eveneens gebaseerd op het feit dat zij verwacht dat zij de aanzienlijke schade na uitspraak in een bodemprocedure niet op LAM zal kunnen verhalen. Volgens LAM kan deze stelling Esconado niet baten. Zij stelt een solvabele partij te zijn. Dit blijkt volgens haar onder meer uit de stipte huurbetalingen en de omvangrijke investeringen die zij in beide panden heeft gedaan.

2.19.

De kantonrechter stelt voorop dat voor een toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat gelet op de belangen van partijen een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist, in die zin dat van de eisende partij niet kan worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

2.20.

Gezien het voorgaande is het aannemelijk dat LAM tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Door de Bibob problematiek kan zij immers de van Esconado gehuurde panden niet exploiteren. Zij voldoet daarmee niet aan haar exploitatieverplichting uit artikel 1.3 van de huurovereenkomsten en artikel 5.1 van de bijbehorende algemene bepalingen. Dit rechtvaardigt in beginsel al een ontbinding van de huurovereenkomsten en een ontruiming van de panden. In dit kort geding zal de kantonrechter de vorderingen van Esconado evenwel afwijzen. Dit doet zij op grond van een afweging van de belangen van partijen die ten nadele van Esconado uitvalt.

2.21.

De kantonrechter overweegt dat Esconado in deze procedure niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij, op dit moment, zodanige schade lijdt als gevolg van de tekortkomingen van LAM dat van Esconado niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst in een bodemprocedure afwacht. In dit verband wordt overwogen dat de huur door LAM iedere maand op tijd wordt betaald en dat de panden ook niet in een verwaarloosde staat verkeren. Integendeel, LAM heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij aanzienlijk in de panden heeft geïnvesteerd en dat de panden daardoor goed zijn onderhouden. Een waardevermindering van de panden lijkt dus niet waarschijnlijk. Bovendien heeft Esconado niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de Bibob problemen van LAM imagoschade lijdt. Dit blijkt immers uit niets. Hetzelfde geldt voor de stellingen van Esconado dat LAM geen solvabele partij zou zijn. LAM heeft immers aangetoond de huurpenningen steeds op tijd te betalen en zij heeft grote investeringen in beide panden gedaan. Het is dus niet aannemelijk dat LAM onvoldoende solvabel zou zijn en Esconado als gevolg daarvan op korte termijn schade zou lijden.

2.22.

Bij de belangafweging betrekt de kantonrechter voorts de omstandigheid dat beide partijen een beëindiging van hun huurrelatie wensen. De vraag of indeplaatsstelling wel of niet mogelijk is, of dat er een uitzondering op deze regel van toepassing is, zal in een eventueel te voeren bodemprocedure moeten worden beantwoord. Nu niet is gebleken dat Esconado op korte termijn enige schade zal lijden, bestaat haar belang slechts hierin dat zij niet wenst een huurovereenkomst aan te gaan met een partij die wordt aangedragen door een partij met Bibob problemen. Het belang van LAM is er juist in gelegen om met een potentiële nieuwe huurder in overleg te gaan voor een overnamesom voor de door LAM in beide panden verrichte investeringen. LAM heeft op de zitting aangegeven akkoord te gaan met een door Esconado aangestelde horecamakelaar, die vervolgens potentiële nieuwe huurders aandraagt. Gelet hierop is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake meer van een spoedeisend belang waarvoor een ordemaatregel op zeer korte termijn noodzakelijk is. Het voorstel van LAM zorgt er immers voor dat Esconado de vrijheid heeft om zelf haar potentiële nieuwe huurders uit te zoeken, waardoor ook aan het laatst gestelde belang van Esconado door LAM tegemoet wordt gekomen.

2.23.

Esconado zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van LAM worden begroot op € 600,00 voor salaris gemachtigde.

3.De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

veroordeelt Esconado in de proceskosten, aan de zijde van LAM tot op heden begroot op € 600,00;

3.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Thé-Kouwenhoven, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2018.