ECLI:NL:RBMNE:2018:5767 - Rechtbank Midden-Nederland - Vaststelling redelijke huurprijs bij ontbreken aparte WOZ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6731939 UC EXPL 18-2821 FFCC/14562

Vonnis van 21 november 2018

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Delphi Hotels Nederland B.V.,

gevestigd te Den Haag,

verder ook te noemen Delphi Hotels,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. H. Kanhai,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 30 mei 2018
de conclusie van antwoord in reconventie
het proces-verbaal van comparitie van 15 oktober 2018.

Deze zaak is op de comparitie gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met de zaak met zaaknummer 6752407 UC EXPL 18-3204.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 november 2014 van Delphi Hotels woonruimte op de tweede etage aan de [adres] in [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde). In de op 30 oktober 2014 tot stand gekomen huurovereenkomst zijn partijen een huurprijs overeengekomen van € 508,00 per maand (kale huurprijs).

2.2.

Het pand aan de [adres] in [woonplaats] heeft twee zelfstandige woonruimten. Een woonruimte op de eerste etage waarin [A] woont. En een woonruimte op de tweede etage waarin [gedaagde] tot 1 oktober 2018 woonachtig was. Op de begane grond is nog een zelfstandige woonruimte, genummerd [adres] .

2.3.

Op 14 juni 2017 heeft [gedaagde] de huurcommissie gevraagd of haar voorstel tot huurverlaging tot een bedrag van € 273,17 per maand met ingang van 1 juni 2017 redelijk is.

2.4.

Op 30 augustus 2017 heeft een voorbereidend onderzoek plaatsgevonden door de Dienst van de huurcommissie. Het daarna opgestelde Rapport van onderzoek (hierna te noemen: het rapport) waardeert het gehuurde op een puntenaantal van 58, met een maximale huurprijs op basis van het puntenaantal van € 273,17 per maand. In de berekening is voor de WOZ-waarde een puntenaantal van 16 genomen, gebaseerd op een WOZ-waarde van € 40.480,00.

2.5.

In een brief van 13 oktober 2017 heeft de gemachtigde van Delphi Hotels zijn standpunt weergegeven en, onder meer, gesteld dat de door de huurcommissie gehanteerde WOZ-waarde niet juist is. De woning heeft een WOZ-waarde van € 244.000,00. De berekening op grond van de richtlijnen komt dan op een puntentotaal van 129.

2.6.

De huurcommissie heeft op 31 oktober 2017 uitspraak gedaan en beslist dat de woningwaardering van het gehuurde 58 punten bedraagt, het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is en vanaf 1 juni 2017 de huurprijs € 273,17 per maand is. In die uitspraak oordeelt de huurcommissie over de berekening van het puntenaantal voor de WOZ-waarde als volgt:

“
Ten aanzien van de door verhuurder betwiste in het rapport gehanteerde WOZ-waarde stelt de commissie dat, indien er voor de zelfstandige woonruimte geen aparte WOZ-beschikking is afgegeven – zoals in dit geval, dan worden de punten voor de WOZ-waarde berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480. Dit is geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. (…)”.

2.7.

Delphi Hotels is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft zich tot de kantonrechter gewend.

2.8.

In het aanslagbiljet, gedateerd 28 februari 2018, voor het belastingjaar 2018 van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats] staat, onder meer en samengevat, het volgende vermeld:

WOZ-beschikking voor de periode 01-01-2018 - 31-12-2018 voor het belastingobject [adres] , 1e etage

WOZ-waarde: € 109.000, waardepeildatum 01-01-2017

WOZ-beschikking voor de periode 01-01-2018 - 31-12-2018 voor het belastingobject [adres] , 2e etage

WOZ-waarde: € 90.000, waardepeildatum 01-01-2017.

2.9.

In een brief van 24 augustus 2018 heeft de gemachtigde van Delphi Hotels [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de kosten van reparatie van schade aan het gehuurde en haar aangemaand tot betaling binnen een week van een bedrag van € 5.800,00.

2.10.

[gedaagde] heeft in een brief van 27 augustus 2018 de huurovereenkomst met Delphi Hotels beëindigd met ingang van 1 oktober 2018. [gedaagde] heeft het gehuurde verlaten.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

Delphi Hotels vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de uitspraak van de Huurcommissie van 31 oktober 2017 te vernietigen, en

primair:

de maandelijkse huurprijs van de woning [adres] te [woonplaats] , tweede etage, te handhaven op een bedrag van € 508,00 per maand, het een en ander zoals nader gesteld door Delphi Hotels in de brief van 13 oktober 2017;

subsidiair:

de maandelijkse huur van de woning [adres] te [woonplaats] , tweede etage, vast te stellen op basis van de beschikking van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats] (Bghu), die onmiddellijk na ontvangst in het geding zal worden gebracht;

en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Delphi Hotels dat zij zich niet kan verenigen met de uitspraak van de huurcommissie. De huurcommissie is ten onrechte uitgegaan van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480,00. Delphi Hotels stelt zich op het standpunt dat de gemeente [woonplaats] in het verleden wel een aparte beschikking met betrekking tot de WOZ-waarde heeft afgegeven, maar dat de Bghu die waarde de laatste jaren in een verzamelbedrag kenbaar maakt. Volgens Delphi Hotels was de WOZ-waarde voor het jaar 2016 vastgesteld op € 244.000,00. De door de huurcommissie gebruikte WOZ-waarde van € 40.480,00 is te laag. Die WOZ-waarde biedt geen juiste grondslag voor de daadwerkelijke huurprijs van het gehuurde. Delphi Hotels wordt door de door de huurcommissie gebruikte normen in ernstige mate in haar belangen getroffen.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Delphi Hotels in de proceskosten, inclusief de nakosten. [gedaagde] stelt zich daarbij, kort samengevat, op het standpunt dat de omvang van het geschil alleen ziet op de vaststelling van de WOZ-waarde. Het peilmoment voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs is de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst (artikel 11 lid 5 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). [gedaagde] stelt dat voor het door haar gehuurde geen (afzonderlijke) WOZ-waarde is vastgesteld. Zij betwist dat in het verleden wel een aparte WOZ-beschikking is afgegeven voor het gehuurde. De WOZ-waarde van € 244.000,00 die Delphi Hotels noemt, ziet daarbij op het huisnummer [nummeraanduiding] . Door het ontbreken van een aparte WOZ-beschikking bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst is de huurcommissie op goede gronden overgegaan tot berekening van de punten voor de WOZ-waarde op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480,00.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

a. de huurprijs van de woning gelegen aan de [adres] , tweede etage per 1 juni 2017 vast te stellen op een bedrag van € 273,17 per maand;

b. Delphi Hotels te veroordelen tot betaling van € 2.583,13 aan [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vroegst mogelijke datum, althans vanaf de indiening van de conclusie van eis in reconventie (28 maart 2018) tot aan de dag van de betaling;

en met veroordeling van Delphi Hotels in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.5.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] , kort samengevat, dat de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 273,17 per maand moet worden gevolgd. Omdat [gedaagde] vanaf juni 2017 tot en met april 2018 steeds € 508,00 per maand heeft voldaan, heeft zij een deel daarvan onverschuldigd aan Delphi Hotels betaald (11 maanden x € 234,83).

3.6.

Delphi Hotels heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, dan wel het toegewezen bedrag zal verrekenen met de door [gedaagde] veroorzaakte schade, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vorderingen van partijen hangen met elkaar samen. Om die reden zullen deze vorderingen hierna gezamenlijk worden beoordeeld.

4.2.

Artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.3.

De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 31 oktober 2017. De dagvaarding is op 18 december 2017 aan [gedaagde] betekend en de vordering is daarmee door Delphi Hotels tijdig ingesteld. Het gevolg is dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen (artikel 7:262 BW Pro). De kantonrechter zal dan ook moeten beslissen over het punt waarover de huurder een uitspraak van de huurcommissie had verzocht.

WOZ-waarde gehuurde

4.4.

[gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel tot verlaging van de huurprijs (artikel 7:254 BW Pro). [gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van haar voorstel tot verlaging van de huurprijs tot het bedrag van € 273,17 per maand met ingang van 1 juni 2017.

4.5.

De hoofdvraag in deze procedure ziet op de hoogte van de huurprijs van het gehuurde. Partijen zijn het niet eens over de hoogte daarvan met ingang van 1 juni 2017. Het geschil tussen partijen richt zich op het antwoord op de vraag of door de huurcommissie een juist aantal punten is toegekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde.

4.6.

[gedaagde] huurde vanaf 1 november 2014 de tweede etage aan de [adres] in [woonplaats] . Tussen partijen staat het vast dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot, door de opzegging door [gedaagde] , 1 oktober 2018. Tussen partijen staat het ook vast dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. De kantonrechter gaat hiervan ook uit. Ook de huurcommissie is uitgegaan van zelfstandige woonruimte.

4.7.

Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van een verhuurde woning een kwaliteitsfactor zoals opgenomen in het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. De huurcommissie heeft in deze zaak voor het bepalen van de redelijkheid van de huurprijs geoordeeld dat, omdat voor de zelfstandige woonruimte geen aparte WOZ-beschikking is afgegeven, de punten voor de WOZ-waarde worden berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480,00. De huurcommissie verwijst daarbij naar het Besluit huurprijzen woonruimte.

4.8.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het peilmoment voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs de toestand is op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Zij verwijst daarbij naar artikel 11 lid 5 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna te noemen: Uhw). Dit standpunt is naar het oordeel van de kantonrechter onjuist. [gedaagde] grondt haar voorstel tot huurverlaging op artikel 7:254 BW Pro. Dit betekent dat artikel 14 van Pro de Uhw van toepassing is en niet artikel 11 van Pro de Uhw. Gelet op artikel 14 lid 3 van Pro de Uhw in relatie tot artikel 13 lid 6 van Pro de Uhw beoordeelt de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum. Die is 1 juni 2017. De toestand op die datum dient dan ook tot uitgangspunt te worden genomen.

4.9.

Voor zover Delphi Hotels stelt dat bij de puntenbepaling moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 244.000,00, oordeelt de kantonrechter dat het door Delphi Hotels overgelegde aanslagbiljet voor het belastingjaar 2017 (productie van 2 van de dagvaarding) ziet op [adres] . Dit geeft dus geen onderbouwing voor de WOZ-waarde en het aantal punten voor het adres [adres] , eerste of tweede etage.

4.10.

Als uitgangspunt biedt de wet geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van de in de WOZ-beschikking van de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Delphi Hotels heeft geen (onderbouwde) feiten en omstandigheden gegeven op grond waarvan de kantonrechter tot het oordeel dient te komen dat afzonderlijke WOZ-beschikkingen voor [adres] in de jaren voorafgaande aan 2018 er redelijkerwijs niet konden zijn. Hoewel Delphi Hotels stelt dat in het verleden aparte WOZ-beschikkingen zijn afgegeven voor de twee zelfstandige woonruimten op het adres [adres] in [woonplaats] , maar dat dit de laatste jaren niet meer is gebeurd, onderbouwt zij deze stelling niet. Deze stelling wordt door [gedaagde] betwist. Delphi Hotels heeft niets overgelegd waaruit blijkt dat met betrekking tot het adres [adres] voor de afzonderlijke etages in de jaren vóór 2018 aparte WOZ-beschikkingen zijn afgegeven of dat deze afzonderlijke WOZ-beschikkingen ondanks verzoek daartoe door Delphi Hotels niet zijn of konden worden verstrekt. Dit blijkt ook niet uit productie 4 die door [gedaagde] is overgelegd. Het ontbreken van afzonderlijke WOZ-beschikkingen dient dan ook voor rekening en risico van Delphi Hotels te komen.

4.11.

Delphi Hotels heeft, bij haar conclusie van antwoord in reconventie als productie 2, een aanslagbiljet voor het belastingjaar 2018 in het geding gebracht (zie rechtsoverweging 2.8.). Hieruit blijkt dat in 2018 afzonderlijke WOZ-beschikkingen zijn afgegeven voor [adres] , eerste etage met een WOZ-waarde van € 109.000,00, en voor de tweede etage met een WOZ-waarde van € 90.000,00. De gemeente Utrecht heeft voor het jaar 2018 wel aparte WOZ-beschikkingen afgegeven, maar dit gegeven geeft onvoldoende steun voor de onjuistheid van de beslissing van de huurcommissie om voor de berekening van de WOZ-waarde van het gehuurde de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van, toen, € 40.480,00 te nemen. Ook geven de afzonderlijke WOZ-beschikkingen voor het jaar 2018 geen onderbouwing voor het standpunt van Delphi Hotels dat de kantonrechter voor de bepaling van de huurprijs vanaf 1 juni 2017 moet uitgaan van deze WOZ-beschikkingen van 2018.

4.12.

Het gevolg is dat de kantonrechter uitgaat van een berekening van WOZ-punten op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde zoals genoemd in de bijlage van het Besluit huurprijzen woonruimte. Van een afwijking daarvan ziet de kantonrechter op grond van al het voorgaande geen enkele aanleiding. De huurcommissie is in haar uitspraak van 31 oktober 2017 uitgegaan van het bedrag van € 40.480,00. Daarvan gaat ook de kantonrechter uit. Omdat alleen dit onderdeel van de woningwaardering in deze procedure in geschil is, komt de kantonrechter tot een zelfde berekening van de punten van het gehuurde als de huurcommissie. De huur van het gehuurde moet per 1 juni 2017 worden vastgesteld op een bedrag van € 273,17 per maand.

4.13.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het gevorderde door [gedaagde] onder a. dient te worden toegewezen. De vordering (primair en subsidiair) van Delphi Hotels wordt, als gevolg daarvan, afgewezen.

Teveel betaalde huur retour

4.14.

[gedaagde] doet ook een beroep op teruggave van hetgeen zij teveel heeft betaald aan Delphi Hotels. Door Delphi Hotels is niet weersproken dat [gedaagde] in de periode juni 2017 tot en met april 2018 steeds € 508,00 per maand heeft voldaan aan huurpenningen. Omdat vanaf 1 juni 2017 de huur van het gehuurde wordt vastgesteld op € 273,17 per maand, heeft [gedaagde] vanaf die datum € 234,83 per maand teveel aan Delphi Hotels betaald. Dat [gedaagde] , omdat zij het gehuurde inmiddels heeft verlaten, volgens Delphi Hotels geen prijs meer stelt op haar vordering, is niet gebleken. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag kan in beginsel dan ook worden toegewezen.

Verrekening van schade? Nee

4.15.

Delphi Hotels stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde. De kantonrechter begrijpt het verweer van Delphi Hotels zo, dat zij bij wijze van verweer een beroep doet op verrekening van haar gestelde schade waardoor de vordering van [gedaagde] niet kan worden toegewezen (zie artikel 6:136 BW Pro). De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de betwisting van [gedaagde] dat de schade door haar is aangebracht, de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Door Delphi Hotels is een (ongedateerd) rapport van [adviesbureau] in het geding gebracht. Uit dat rapport blijkt weliswaar dat van gebreken in het gehuurde sprake is, dat overigens door [gedaagde] wordt bevestigd, maar uit het rapport blijkt niet zonder meer dat de schade ook door toedoen van [gedaagde] is ontstaan. Het voorgaande kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van een toerekenbare tekortkoming op grond waarvan [gedaagde] is gehouden de schade die Delphi Hotels stelt te lijden, te vergoeden. Het verweer van Delphi Hotels slaagt dus niet.

4.16.

Het voorgaande heeft dan ook tot gevolg dat het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 2.583,13 zal worden toegewezen. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro zal, omdat deze door Delphi Hotels niet is weersproken, ook worden toegewezen. Deze wettelijke rente dient vanaf 1 juni 2017 te worden bepaald aan de hand van de daaropvolgende respectievelijke data dat door [gedaagde] onverschuldigd het bedrag van € 234,83 per maand is betaald tot de voldoening door Delphi Hotels.

Overige vorderingen

4.17.

Delphi Hotels zal, omdat zij zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk is gesteld, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [gedaagde] worden, in conventie en in reconventie, in totaal bepaald op € 350,00 aan salaris gemachtigde (€ 175,00 x 2 punten). De gevorderde nakosten worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is bepaald.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

wijst de vordering af;

In reconventie

5.2.

stelt de huurprijs van de woning gelegen aan de [adres] , tweede etage per 1 juni 2017 vast op een bedrag van € 273,17 per maand;

5.3.

veroordeelt Delphi Hotels om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 2.583,13 te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro over € 234,83 per maand vanaf 1 juni 2017 en de daaropvolgende respectievelijke data van maandelijkse betaling door [gedaagde] tot de voldoening;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In conventie en in reconventie

5.5.

veroordeelt Delphi Hotels tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 350,00 aan salaris gemachtigde;

5.6.

veroordeelt Delphi Hotels, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 87,50 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 november 2018.

Coll: JW/1350