Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7160945 UV EXPL 18-229 LvdH/1470
Vonnis in kort geding van 7 september 2018
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. E.R. Jonkman.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezamenlijk) genoemd.
1.De procedure
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 7 september 2018 vonnis gewezen. Het onderstaande vormt hiervan de nadere schriftelijke uitwerking en is op 21 september 2018 vastgesteld.
2.De feiten
in conventie en in reconventie:
2.1.
Partijen zijn in augustus 2017 een huurovereenkomst aangegaan betreffende de woning aan de [adres] in [woonplaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal een jaar, ingaande op 1 september 2017 en lopende tot en met 31 augustus 2018.
2.2.
Per aangetekend schrijven van 29 april 2018, welke op 8 mei 2018 aangetekend is verstuurd naar [gedaagde sub 1] c.s. en een dag later door hem is ontvangen, is [gedaagde sub 1] c.s. geïnformeerd dat [eiser] de huur per 1 september 2018 wenst te beëindigen. In de brief staat:
“…
Middels deze brief zegt ondergetekende, met in achtneming van de wettelijke opzegtermijn van 3 maanden. Voor de verhuurder om hiernavolgende reden met ingang van 31 augustus 2018 de woning op de [adres] de huurovereenkomst te beëindigen.
De grond van opzegging luidt:
Helaas, ben ik genoodzaakt de huurovereenkomst te beëindigen voor eigen gebruik en door het beëindigen van mijn diplomatencontract in het buitenland, zoals ook in het huurcontract staat aangegeven naar verluid bij nummer 12 Diplomaten Clausule met het
Artikel 7:274 e lid 1 sub b BW.
U dient het gehuurde uiterlijk op eind datum te ontruimen zoals overeengekomen en schoon op te leveren.
…”
2.3.
Bij aangetekende brief van 16 augustus 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] . In de brief staat – voor zover relevant – het volgende:
“…
Wij maken bezwaar tegen uw beslissing van 19 april 2018. De reden hiervoor is dat niet voldaan is aan de verplichting van artikel 7 : 271 lid 1 BW dat de verhuurder de huurder tussen de 1 en 3 maanden voordat de bepaalde duur van de huurovereenkomst op 31 augustus 2018 is verstreken de huurder schriftelijk moet informeren dat de huur verstrijkt, zodat de huur op grond van die wetsbepaling nu na 31 augustus a.s. voor onbepaalde tijd doorloopt en wij dus het gehuurde niet op 31 augustus a.s. zullen verlaten en ontruimen
…”
3.De vordering en het verweer
in conventie:
3.1.
[eiser] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis ontruiming van de woning aan de [adres] in [woonplaats] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat uit de contractuele afspraken blijkt dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst [gedaagde sub 1] c.s. wist dat de woning slechts voor één jaar en tijdelijk beschikbaar zou zijn en [eiser] in het buitenland werkte en mogelijk zou terugkeren naar Nederland en dan over de woning zou moeten beschikken. [eiser] stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. vanaf 1 september 2018 zonder recht of titel in de woning verblijven.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal hierna –
voor zover van belang – worden ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie:
3.4.
[gedaagde sub 1] c.s. vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis een verbod voor [eiser] en haar familieleden tot het zonder toestemming betreden van de tuin van het gehuurde aan de [adres] in [woonplaats] zonder toestemming van [gedaagde sub 1] c.s. en een veroordeling van [eiser] tot afgifte van de sleutels van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten.
3.5.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat het zonder toestemming betreden van de tuin door [eiser] en/of haar familieleden indruist tegen hun huurgenot en privacy.
3.6.
[eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal hierna – voor zover van belang – worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie:
4.1.
Uit de aard van de vordering en het door [eiser] gestelde belang daarbij, vloeit het spoedeisend belang voort.
4.2.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de vordering van [eiser] een zodanige kans van slagen heeft in een eventuele bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevorderde voorlopige voorziening bij voorraad gerechtvaardigd is.
4.3.
Partijen twisten over de vraag of de huurovereenkomst per 1 september 2018 van rechtswege is geëindigd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, als gevolg waarvan [gedaagde sub 1] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dit standpunt. Volgens hem is er geen sprake van een rechtsgeldige opzegging en is de huurovereenkomst daarom per 1 september 2018 voor onbepaalde tijd verlengd.
4.4.
Beide partijen hebben het standpunt ingenomen dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst een huurovereenkomst is als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In deze procedure zal dit standpunt van partijen als uitgangspunt worden genomen.
4.5.
In artikel 7:271 lid 1 BW is sinds 1 juli 2016 opgenomen dat artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is op een overeenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege. Indien niet aan voornoemd vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.
4.6.
[gedaagde sub 1] c.s. voert primair aan dat de brief van 29 april 2018 van [eiser] aangemerkt dient te worden als een opzegging en dat op grond van artikel 7:271 lid 1 BW tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Er is dan ook, naar de mening van [gedaagde sub 1] c.s., in het geheel niet aangezegd, hetgeen ertoe heeft geleid dat de huurovereenkomst vanaf 1 september 2018 heeft te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.7.
De kantonrechter verwerpt dit primaire verweer van [gedaagde sub 1] c.s. Uit artikel 7:271 lid 1 BW, in samenhang bezien met artikel 7:228 lid 1 BW, vloeit voort dat [eiser] niet gehouden was om de huurovereenkomst op te zeggen, maar dat [eiser] [gedaagde sub 1] c.s. slechts schriftelijk diende te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dit gedaan met haar brief van 29 april 2018, die door [gedaagde sub 1] c.s. op 9 mei 2018 is ontvangen. Uit deze brief blijkt immers duidelijk en ondubbelzinnig dat [eiser] de huur met ingang van 1 september 2018 wenste te beëindigen. Dat zij in de brief voor de eenzijdige rechtshandeling voor opzegging heeft gekozen geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.
4.8.
Subsidiair voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat [eiser] te vroeg heeft aangezegd, hetgeen in strijd is met de wet en welke te vroege aanzegging door de rechter niet meer hersteld kan worden. De huurovereenkomst heeft dan ook te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vanaf 1 september 2018, aldus [gedaagde sub 1] c.s.
4.9.
Uit artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dit geval betekent dit dat [eiser] niet eerder dan 1 juni 2018 en niet later dan 1 augustus 2018 aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanzegging diende te sturen dat de overeenkomst tussen partijen zou eindigen per 1 september 2018. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat immers vast dat de aanzegging op 8 mei 2018 is verzonden en op 9 mei 2018 is ontvangen door [gedaagde sub 1] c.s. Dit is te vroeg. In beginsel heeft [eiser] het einde van de overeenkomst dan ook niet tijdig aangezegd aan [gedaagde sub 1] c.s., zodat de huurovereenkomst per 1 september 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd.
4.10.
[eiser] heeft in dit verband een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Zij voert hiertoe aan dat de belangen van [gedaagde sub 1] c.s. niet zijn geschaad door de te vroege aanzegging. Het was voor hem immers duidelijk dat de overeenkomst zou eindigen en [gedaagde sub 1] c.s. heeft voldoende tijd gehad om andere woonruimte te zoeken.
4.11.
De kantonrechter overweegt dat hij, bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, de nodige terughoudendheid dient te betrachten. Niet snel kan worden aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. In dit geval is in artikel 7:271 lid 1 BW een specifiek tijdvak genoemd. Uit de Kamerstukken (MvA,
Kamerstukken I, 2015/16, 34373, E, p.7) volgt dat de minister op vragen over dat tijdvak heeft opgemerkt dat, indien niet binnen dit tijdvak de aanzegging wordt gedaan, een niet door de rechter te herstellen gevolg optreedt, namelijk het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een verruiming van dat tijdvak ligt dan ook zeker niet voor hand, mede gelet op de terughoudendheid die dient te worden betracht.
Kamerstukken I, 2015/16, 34373, E, p.7) volgt dat de minister op vragen over dat tijdvak heeft opgemerkt dat, indien niet binnen dit tijdvak de aanzegging wordt gedaan, een niet door de rechter te herstellen gevolg optreedt, namelijk het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een verruiming van dat tijdvak ligt dan ook zeker niet voor hand, mede gelet op de terughoudendheid die dient te worden betracht.
4.12.
Echter, in onderhavige situatie ziet de kantonrechter aanleiding het beroep van [eiser] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te laten slagen. Hij overweegt hiertoe als volgt. Op 9 mei 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. het bericht van [eiser] ontvangen dat zij de huur met ingang van 1 september 2018 wenste te beëindigen. Na de ontvangst van deze mededeling door [gedaagde sub 1] c.s. zijn partijen met elkaar in gesprek gekomen over de beëindiging van de huurovereenkomst. Zo stelt [eiser] dat [gedaagde sub 1] c.s., na ontvangst van de mededeling tot beëindiging van de huur, aan [eiser] heeft verzocht of er mogelijkheden bestonden dat de huur al vóór 1 september 2018 zou kunnen worden beëindigd. Dit is door [gedaagde sub 1] c.s. niet weersproken. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de ontvangst van de mededeling van [eiser] dat zij de huur wenste te beëindigen, de basis lijkt te zijn geweest voor het bespreken van de mogelijkheden van het einde van de huurovereenkomst, waaruit volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. op dat moment instemde met (of in ieder geval met [eiser] meedacht over) het einde van de huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden is het alsnog houden van [eiser] aan het vereiste van een schriftelijke mededeling binnen het wettelijke tijdvak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.13.
Door het geslaagde beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, is de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 september 2018 van rechtswege geëindigd als gevolg van de brief van [eiser] van 29 april 2018. De gevorderde ontruiming kan worden toegewezen. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen.
4.14.
[gedaagde sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht € 79,00
- salaris gemachtigde €
600,00(1 punten x tarief € 600,00)
600,00(1 punten x tarief € 600,00)
Totaal € 777,01
4.15.
De nakosten, waarvan [eiser] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.
in voorwaardelijke reconventie:
4.16.
Aan beoordeling van de vordering in reconventie kan alleen worden toegekomen als de vordering in conventie tot ontruiming zal worden afgewezen. Daarvan is geen sprake. De ontruiming wordt immers toegewezen. Aan een beoordeling van de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt dan ook niet toegekomen.
4.17.
De kantonrechter zal een kostenveroordeling in (voorwaardelijke) reconventie achterwege laten, nu niet is toegekomen aan een (inhoudelijke) beoordeling hiervan.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om de woning aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 11 september 2018 om 18.00 uur te ontruimen en te verlaten, met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde sub 1] c.s. bevindt, en onder afgifte van alle sleutels, de woning ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, voor het geval [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan deze veroordeling voldoet;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 777,01, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie:
5.5.
verstaat dat op deze vordering niet hoeft te worden beslist.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2018.