Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 17/4013 en UTR 17/4023
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 januari 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. S.F. Puijk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2016 (de aanslag 2016) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het bedrijfspand [adres 1] in [plaatsnaam] (het object) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 5.278.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Bij beschikking van 30 april 2016 (de aanslag 2014) heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van het object voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 6.000.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2013. In deze beschikkingen zijn aan eiser als eigenaar van het object ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslagen zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 augustus 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de aanslag 2014 ongegrond verklaard, het bezwaar van eiser tegen de aanslag 2016 gegrond verklaard en die aanslag in zoverre herroepen dat de waarde voor het belastingjaar 2016 wordt verlaagd naar € 4.000.000,-.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst, om partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een beëindiging van het geschil te komen en om de rechtbank nadere gegevens te verstrekken.
Partijen zijn niet tot een beëindiging van het geschil gekomen. Verweerder heeft de rechtbank schriftelijk nader geïnformeerd. Eiser heeft hierop schriftelijk gereageerd.
Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 27 september 2018.
Overwegingen
1. De rechtbank heeft het beroep om administratieve redenen gesplitst in twee zaaknummers. Zaaknummer UTR 17/4013 heeft betrekking op het beroep voor zover dat ziet op de aanslag 2014, zaaknummer UTR 17/4023 heeft betrekking op het beroep voor zover dat ziet op de aanslag 2016.
2. Eiser heeft verzocht om verweerders reactie van na de zitting vanwege strijd met een goede procesorde buiten beschouwing te laten voor zover daarin nieuwe onderbouwingen van de beschikte waarden zijn opgenomen. De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding. Eiser heeft de mogelijkheid gehad om in zijn nadere reactie te reageren op de door verweerder genoemde nieuwe vergelijkingsobjecten en hij heeft daar ook op gereageerd met zijn brief van 14 augustus 2018. De nieuwe vergelijkingsobjecten zijn nodig voor de beoordeling van de hierna te bespreken beroepsgrond over de beperkte aanwendingsmogelijkheden van het object. Het nu door verweerder ingenomen standpunt ligt bovendien in het verlengde van het op de zitting daarover al gevoerde debat, waarvoor het onderzoek was aangehouden. De rechtbank laat de gehele reactie van verweerder van na de zitting toe tot de processtukken.
3. Het object is een kantoorgebouw uit 2001 met ongeveer 6.100 m2 vloeroppervlakte en 135 parkeerplaatsen. Het kantoorgebouw is tot 2012 volledig in gebruik geweest bij huurders uit de mediasector. Dit gebruik is daarna gedeeltelijk voortgezet tot september 2016. Sindsdien staat het gebouw leeg.
4. Eiser bepleit lagere waardes voor het object: voor het belastingjaar 2014 € 4.980.000,- en voor het belastingjaar 2016 € 2.690.000,-. Ter onderbouwing daarvan heeft eiser voor beide belastingjaren taxatierapporten overgelegd.
5. Verweerder moet voor beide belastingjaren aannemelijk maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Ook verweerder heeft voor beide belastingjaren een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes. In deze rapporten is het object getaxeerd op € 6.959.000,- voor het belastingjaar 2014 en op € 4.660.000,- voor het belastingjaar 2016.
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object als courante niet-woning moet worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
Waardedrukkend effect multimediabestemming
7. Eiser voert aan dat verweerder in zijn taxatierapporten ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de beperkte aanwendingsmogelijkheden van het object. Hij wijst erop dat het perceel van het object een specifieke bestemming heeft, op grond waarvan de kantoorruimte alleen ten behoeve van multimediabedrijven gebruikt mag worden. De referentieobjecten die verweerder heeft gebruikt om de huurwaarde te onderbouwen zijn echter reguliere kantoren, die ook als zodanig mogen worden gebruikt.
8. Verweerder heeft na de zitting de bestemming van het object verder onderzocht en erkent nu dat inderdaad sprake is van de specifieke bestemming waar eiser op wijst. Verweerder stelt zich daarover op het standpunt dat dit geen waardedrukkend effect heeft. In zijn reactie na de zitting heeft verweerder dat onderbouwd aan de hand van marktcijfers van de objecten [adres 2] en [adres 3] in [plaatsnaam] , die volgens verweerder dezelfde beperkte bestemming voor multimediabedrijven hebben.
9. De rechtbank constateert dat eiser in zijn reactie van 14 augustus 2018 niet betwist dat deze twee objecten dezelfde beperkte bestemming hebben. De rechtbank zal daar ook van uitgaan. Eiser voert vervolgens aan dat de objecten [adres 2] en [adres 3] niet goed vergelijkbaar zijn met het object, maar het ontgaat de rechtbank wat de relevantie is van die stelling. De marktcijfers van deze objecten zijn door verweerder immers niet aangehaald als directe onderbouwing van de beschikte waarde van het object, maar om te onderbouwen dat objecten die alleen voor multimediabedrijven kunnen worden gebruikt een huurwaarde hebben die vergelijkbaar is met die van objecten die breder gebruikt kunnen worden. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. Uit de nadere onderbouwing van verweerder blijkt inderdaad dat de huurcijfers van de twee nieuw aangedragen objecten in dezelfde range liggen als de eerder aangedragen referentieobjecten. Eiser heeft zich daartegen verder ook niet specifiek verweerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beperkte aanwendingsmogelijkheden van het object geen waardedrukkend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
10. Eiser betwist vervolgens de huurwaarde waarvan in de taxatierapporten van verweerder is uitgegaan voor de beide belastingjaren. Verweerder is eraan voorbij gegaan dat een deel van het pand slechts voor opslagdoeleinden geschikt is. Volgens eiser is verder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Vooral de ligging van de referentieobjecten op het bedrijventerrein [gebied 1] is niet vergelijkbaar. Dit bedrijventerrein heeft een heel andere locatie in [plaatsnaam] en representeert de top van de bedrijvenmarkt. Het had volgens eiser in de rede gelegen om referentieobjecten in de multimediasector te zoeken op het nabijgelegen [gebied 2] . Daarnaast moet volgens eiser rekening worden gehouden met de specifieke marktsituatie van het object, waaruit blijkt dat de verhuur zeer moeilijk is. Het object is op de markt voor verhuur aangeboden voor steeds lagere prijzen, maar zonder resultaat. Verweerder had van die gevraagde huurprijzen uit moeten gaan en had met hogere huurkortingen moeten rekenen.
11. Verweerder heeft de door hem in de taxatierapporten gehanteerde huurwaarden onderbouwd aan de hand van de eigen huurcijfers van het object en van referentieobjecten waarvan huurcijfers beschikbaar zijn. Voor het belastingjaar 2014 is rekening gehouden met de gemiddelde huursom. Voor het belastingjaar 2016 is rekening gehouden met kortingen (incentives) op de gemiddelde huursom en met extra huurkortingen vanwege de langdurige leegstand. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat op het [gebied 2] over het algemeen specifieke afspraken worden gemaakt bij verhuur die zijn gerelateerd aan het gebruik van dat bedrijventerrein. Een vergelijking met huurcijfers van het [gebied 2] geeft daarom volgens verweerder een vertekend beeld. Verweerder had voor de waardepeildata weinig geschikte marktcijfers beschikbaar en heeft zoveel mogelijk geprobeerd te vergelijken met objecten van ongeveer dezelfde grootte. Dergelijke objecten liggen op het bedrijventerrein [gebied 1] , dat volgens verweerder wat de kantorenmarkt betreft wel vergelijkbaar is met de locatie van het object.
12. De rechtbank volgt deze door verweerder gegeven onderbouwing van de huurwaarden, waarmee voldoende aannemelijk is gemaakt dat rekening is gehouden met waardebepalende verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Verweerder heeft daarbij ook onderscheid gemaakt tussen kantoor- en bedrijfsruimte, waarbij voor de laatste een lagere m2-prijs is gehanteerd. Dat geen rekening is gehouden met het deel van het pand dat enkel geschikt is voor opslag kan de rechtbank daarom niet volgen. Van de kant van eiser is onvoldoende onderbouwd dat de huurmarkt ook in 2013 al zodanig was, dat voor het belastingjaar 2014 met extra huurkortingen had moeten worden gerekend. De op de markt door eiser voor het object gevraagde huur acht de rechtbank met verweerder niet geschikt om als uitgangspunt te nemen, omdat eiser onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welk gedeelte van het object dit huuraanbod precies zag en of al dan niet sprake was van een ‘vanafprijs’ voor potentiële huurders. Deze vraaghuren zijn bovendien van een latere datum dan de waardepeildata. Dat het object inmiddels al lang leeg staat, kan er niet toe leiden dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van een huurwaarde van nihil moet worden uitgegaan. Uitgangspunt bij de huurkapitalisatiemethode is immers een objectieve bepaling van de huurwaarde, aan de hand van vergelijkbare huurtransacties. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiser onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat het object op geen enkele manier meer kan worden aangewend, waarbij van belang is dat verweerder erop heeft gewezen dat er bij de gemeente bereidheid is om mee te denken over het toestaan van andere functies. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
13. Eiser voert verder aan dat verweerder voor beide belastingjaren uitgaat van een te hoge kapitalisatiefactor. Daarbij wijst eiser met name op het leegstandsrisico, dat volgens hem veel hoger is dan waar verweerder mee rekent en wat blijkt uit de feitelijke leegstand van het object in de afgelopen jaren. Op de zitting heeft eiser in dit verband gewezen op de door hem ingebrachte taxatierapporten.
14. Verweerder heeft gerekend met een kapitalisatiefactor van 9,7 voor de aanslag 2014 en 7,8 voor de aanslag 2016. Verweerder heeft daartoe zogenoemde ‘bottom-up’-berekeningen gemaakt, die nader worden onderbouwd door de in de taxatierapporten opgenomen transactiecijfers van verkopen van panden op het bedrijventerrein [gebied 1] . Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de uitkomsten uit de bottom-up-berekeningen heeft gehanteerd, omdat dit gunstiger is voor eiser en omdat zo rekening wordt gehouden met eventuele waardeverminderende omstandigheden ten opzichte van het bedrijventerrein [gebied 1] .
15. De rechtbank volgt ook hier verweerder. Het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico ligt, zoals door de taxateur op de zitting is toegelicht, aan de bovenkant van de bandbreedte uit de taxatiewijzer, uitgaande van een goede kantoorlocatie. Er is gekozen voor de bovenkant van de bandbreedte, omdat de ligging van het object tot een groter leegstandsrisico leidt volgens verweerder. Hiermee is inzichtelijk onderbouwd dat en hoe met het leegstandsrisico rekening is gehouden bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Daar staat tegenover dat eiser op de zitting niet goed heeft kunnen uitleggen op welke wijze het door hem voorgestane hogere leegstandsrisico kan worden herleid uit de door hem ingebrachte taxatierapporten. De rechtbank ziet in het licht hiervan geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico en daarmee van een lagere kapitalisatiefactor. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten
16. Eiser heeft op de zitting ten slotte aangevoerd dat verweerder heeft nagelaten hem een proceskostenvergoeding toe te kennen met betrekking tot het bezwaar tegen de aanslag 2016.
17. Deze grond slaagt. Verweerder heeft de waarde van het object voor het belastingjaar 2016 in de uitspraak op bezwaar lager vastgesteld. Hoewel dat niet uitdrukkelijk in de uitspraak op bezwaar staat, heeft verweerder aldus het bezwaar van eiser gegrond verklaard en heeft hij de aanslag 2016 gedeeltelijk herroepen. Dit had aanleiding moeten zijn om de proceskosten in de bezwaarfase te vergoeden, zoals door eiser is verzocht. Het beroep is om deze reden gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar wegens strijd met artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht vernietigen, voor zover daarbij geen proceskostenvergoeding voor het bezwaar tegen de aanslag 2016 is toegekend.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser met betrekking tot de aanslag 2016 gemaakte proceskosten. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 254,-; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,-; met een wegingsfactor 1). Eiser heeft ook verzocht om vergoeding van € 3.025,- voor de kosten van het door hem ingebrachte taxatierapport. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, aangezien het taxatierapport geen invloed heeft op de gegrondverklaring van het beroep. De gegrondverklaring ziet op het door verweerder niet toekennen van de proceskostenvergoeding voor het bezwaar tegen de aanslag 2016 en ziet niet op het geschil over de waarde van het object.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarbij geen proceskostenvergoeding voor het bezwaar tegen de aanslag 2016 is toegekend;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.532,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en mr. E. van der Linde, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.