ECLI:NL:RBMNE:2019:1319

Uitspraak

VOORBLAD

Rechtbank Midden-Nederland

Zaaknummer: NL18.4233

[eiseres sub 1] BV e.a. tegen [verweerster] BV

Vonnis van 22 februari 2019

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

zaaknummer: NL18.4233

Vonnis van 22 februari 2019

in de zaak van

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eiseres sub 1] BV,gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eiseres sub 2] BV,gevestigd te [vestigingsplaats] ,eiseressen van de vordering,verweersters op de tegenvordering,hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] c.s.,advocaten mrs. J.H. van der Meulen en E. Douma te Joure,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerster] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster op de vordering,
eiseres van de tegenvordering,
hierna te noemen: [verweerster] ,
advocaten mrs. A. Ben Daoued en L.M. Goeree te Zwolle.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de procesinleiding
het verweerschrift met een tegenvordering
het verweerschrift op de tegenvordering
het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 14 september 2018
de pleitnota van mr. J.H. van der Meulen
de pleitnota van mrs. Ben Daoued en Goeree
het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 14 december 2018
de akte van [verweerster] van 28 december 2018
de antwoordakte van [eiseres sub 1] c.s. van 11 januari 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de door partijen overgelegde stukken, voor zover de inhoud daarvan niet is betwist, staat tussen partijen het volgende vast.

2.2.

De besloten vennootschap [verweerster] B.V. is opgericht op 26 april 2017. Het bestuur van [verweerster] wordt gevormd door [bedrijfsnaam 1] B.V. met [A] als bestuurder en [bedrijfsnaam 2] B.V. met [B] als bestuurder. Het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel vermeld dat zij gezamenlijk bevoegd zijn.

De besloten vennootschap [eiseres sub 1] B.V. wordt bestuurd door [bedrijfsnaam 3] B.V. met als bestuurder [C] .

De besloten vennootschap [eiseres sub 2] B.V. wordt bestuurd door [bedrijfsnaam 4] B.V. en [bedrijfsnaam 5] B.V. Bestuurder van deze laatste vennootschap is [D] . Zij zijn alleen/zelfstandig bevoegd.

2.3.

Op 31 oktober 2016 heeft [naam stichting] het pand aan het [adres] te [plaatsnaam] aan [A] geleverd.

In de leveringsakte staat onder meer vermeld:

“LEVERING

Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt:

Het pand, waarin voorheen gevestigd het verzorgingscentrum genaamd “ [......] ”, met ondergrond, tuin, parkeerplaatsen en verder aanbehoren, staande en gelegen te [postcode] [plaatsnaam] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie [sectie-aanduiding] nummer [nummeraanduiding] , groot zeven en negentig are en zeven centiare (97.07 a);

(…)

ANTISPECULATIEBEDINGEN EN KETTINGBEDING

Ter voorkoming van een transactie enkel gestoeld op speculatieve motieven, zijn partijen voorts overeengekomen als volgt:

1.
a. Het is koper niet toegestaan om het gekochte binnen een periode van twaalf (12) maanden na heden in eigendom aan een derde te leveren of in deze periode een verkoopovereenkomst met een derde aan te gaan voor levering van het verkochte, na deze termijn.

Bij schending van het in sub a. van dit artikellid genoemde verbod verbeurt koper of diens rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel ten behoeve van verkoper een onmiddellijke opeisbare boete zonder dat er ingebrekestelling is vereist, welke boete zal bedragen vijftig procent (50%) van de koopprijs.”

2.4.

Het onroerend goed is op 28 april 2017 ondergebracht in de besloten vennootschap [verweerster] B.V.

2.5.

Op 19 juni 2017 heeft er een gesprek plaatsgevonden waarbij aanwezig waren de heren [C] , [D] en [A] .

2.6.

Op 21 juni 2017 heeft [B] aan de heer [eiseres sub 1] een email gestuurd met de volgende tekst:

“Ik heb van [A] begrepen dat u belangstelling heeft voor ons project de “ [......] ” in [plaatsnaam] . Ik ben samen met [voornaam van A] eigenaar van dit gebouw. Momenteel ben ik vanwege mijn werk in Mexico, maar over enkele weken weer terug in Nederland.

[voornaam van A] heeft me gevraagd u het meest recente asbestinventarisatie rapport te sturen. Als bijlage heb ik deze toegevoegd.

Indien u nog meer documenten nodig heeft, kan ik dat verzorgen. Ik kan u ook toegang verlenen tot een deel van het digitale archief. (…)”

2.7.

Op 22 juni 2017 mailt de heer [E] van de gemeente [naam gemeente] aan de heer [B] onder meer:

“(…)

U wilt [verweerster] verkopen

U hebt mij aangegeven dat u teleurgesteld bent en geen vertrouwen heeft in de gemeente en dat u [verweerster] na november 2017 wilt gaan verkopen. Ik heb u aangegeven dit te betreuren. U hebt aangegeven een kandidaat koper te hebben waarmee u een afspraak voor overleg met mij wilt maken. (…)”

2.8.

Op 26 juli 2017 heeft er een gesprek plaatsgevonden waarbij aanwezig waren de heren [C] , [D] , [F] (accountant van [eiseres sub 1] c.s.) en [A] .

2.9.

Op 31 juli 2017 doet [eiseres sub 1] aan [A] een mail toekomen van zijn accountant, de heer [F] , van 28 juli 2017. Hierin staat onder meer:

“Zoals afgelopen woensdag besproken zouden wij terugkomen op de inrichting van de verkoop en financieringsconstructie m.b.t. de flat aan [adres] te [plaatsnaam] .

(…)

Voorstel is de BV (bij onderzoek bij kadaster blijkt dit [verweerster] BV te zijn) te verkopen voor € 1.300.000,-. Bij een verkrijgingsprijs in privé van €1.200.000,- is de belaste winst €100.000,- hierover is 25% heffing verschuldigd. Per saldo dus €25.000,-

(…)

Vervolgens is het voorstel om de aankoopprijs ad €1.300.000,- te lenen van u (en evt. uw compagnon) vanuit uw/jullie privévermogen. Aangezien deze lening in box 3 valt, zijn de rentebaten vrijgesteld.

Stel de rente over de lening ad € 1.300.000 is 5% voor 5 jaar vast en er mag niet boetevrij afgelost worden. Sterker nog, indien eerder afgelost wordt moet de volledige rente van 5 jaar ineens betaald worden. Ter zekerheid van de rentebetaling wordt een voorschot van 2/3 van de totale renteopbrengst (€200.000) betaald. De eventuele boete-opbrengst vloeit voort uit de leningsovereenkomst en is een opbrengst in box 3.

Op basis van deze aankoop en financieringsconstructie bedraagt uw totale opbrengst (verkoop en financiering) € 1.600.000,- gegarandeerd.

Daarnaast zijn wij er van overtuigd dat op deze wijze recht gedaan wordt aan de overeenkomst welke u heeft met de heren [D] en [eiseres sub 1] m.b.t. de aankoop en financiering van [adres] te [plaatsnaam] .”

2.10.

Op 1 september 2017 mailt de heer [F] aan de heer [A] als volgt:

“Vanochtend heb ik van [D] begrepen dat de definitieve invulling van de koop als volgt gaat:

Overeengekomen prijs overdracht: €1.400.000,- passeerdatum ca. 15 november 2017.

Hiervoor zal een koopovereenkomst opgesteld worden.

In de uiteindelijke koopovereenkomst zal voor koper opgenomen worden dat:

Oplevering vrij van huur
Na ondertekening koopcontract pakt koper de vergunning verder op
Woonbestemming aanwezig is

Het betreft hier een akte van levering van het pand.

U gaf aan dat u in totaal reeds €230.000,- de afgelopen maanden aan werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan het pand. Deze kosten heeft u allemaal privé betaald en niet [verweerster] BV. Afspraak is dat deze kosten aan u vergoedt worden. Bij het tekenen van de koopovereenkomst ontvangt u 50% van dit bedrag (€115.000) in privé op uw verzoek in contanten. Bij de levering rond 15 november 2017 ontvangt u de andere 50% op uw verzoek in contanten. (…)”

2.11.

Op 4 oktober 2017 bericht de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. aan [verweerster] als volgt:

“In de periode april tot medio juni 2017 hebben een aantal gesprekken plaatsgevonden tussen u en cliënten. Deze gesprekken hadden als onderwerp een mogelijke aankoop door cliënten van het aan u in eigendom toebehorend perceel onroerend goed, genaamd ‘ [verweerster] ’ te [plaatsnaam] (appartementengebouw, voormalig zorgcentrum) aan het [adres] te [postcode] [plaatsnaam] . Van het object hebben een aantal bezichtigingen plaatsgevonden door cliënten.

Daarna is, op maandag 19 juni 2017, tijdens een bespreking op uw kantoor aan de [adres] te [plaatsnaam] mondeling een koopovereenkomst gesloten. Bij dit gesprek waren aanwezig de heren [C] en [D] (namens cliënten) en aan de zijde van [verweerster] BV was aanwezig de heer [A] .

Afgesproken is een koopprijs ad € 1.600.000,-- k.k. Hiermee is een volkomen koopovereenkomst tot stand gekomen (wilsovereenstemming over koopprijs en koopobject).

(…)

Er is een geldige koopovereenkomst gesloten. Cliënten staan erop dat deze koopovereenkomst (ook) door u correct wordt nagekomen. Niet nakoming door u zou leiden tot aanzienlijke schade.

Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u mijbinnen zeven dagen na dagtekening dezesschriftelijk te bevestigen dat de koopovereenkomst als hiervoor omschreven door u correct zal worden nagekomen. (…)”

2.12.

In reactie op de brief van 4 oktober 2017 berichten de heren [A] en [B] op 11 oktober 2017 aan de heren [eiseres sub 1] , [D] en Van der Meulen als volgt:

“Met verbazing hebben wij uw brief met kenmerk [.] betreffende [verweerster] ontvangen. Tot nu toe hebben wij de onderhandelingen nog niet vertaald naar een concept (ver)koopovereenkomst om twee redenen:

Wij mogen het gebouw niet voor 1 november 2017 verkopen of zelfs een (ver)koopovereenkomst met een koper aangaan vanwege een anti-speculatie bepaling in ons koopcontract. Dit is in de gesprekken duidelijk aangegeven en was tevens door u te lezen in de ter beschikking gestelde documenten.
De van u per mail en brief ontvangen uitwerkingen en voorstellen zijn volgens ons niet de juiste uitwerking en weergave van de onderhandelingen.

Wij kunnen u, indien u dat nog wenst, na 1 November 2017 een concept (ver)koopovereenkomst toesturen waarin wij de genade onderhandelingen verwerken. Pas na het door beide partijen ondertekenen van de (ver)koopovereenkomst zal er sprake zijn van een “volkomen” koopovereenkomst.”

2.13.

Op 20 november 2017 mailt [eiseres sub 1] aan [B] als volgt:

“We hebben onlangs de door u gevraagde stukken aangeleverd.

Vervolgens is in het telefonisch contact tussen u en [C] afgesproken dat u vandaag de concept koopovereenkomst zal aanleveren, zodat wij die ook even kunnen beoordelen/toetsen. Deze zien wij derhalve heel graag tegemoet.

Tevens is afgesproken om komende woensdag over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst.(…)”

2.14.

Op 20 november 2017 antwoordt de heer [B] als volgt:

“Helaas gaat de afhandeling trager dan gehoopt vanwege tijdgebrek van onze notaris. We hebben vandaag een concept ontvangen waar wij nog enkele opmerkingen over hebben en deze wijzigingen kunnen pas morgen aangebracht worden.

Tevens gaf onze notaris aan dat ze deze week geen tijd heeft voor de ondertekening. Zij stelt voor dit in te plannen opdinsdag 28 november a.s. om 11.30 uurop haar kantoor.”

2.15.

Op 21 november 2017 heeft de besloten vennootschap [bedrijfsnaam 6] B.V. conservatoir beslag gelegd op het onderhavige onroerend goed.

2.16.

Op 28 november 2017 mailt de heer [G] van de gemeente [naam gemeente] aan [B] onder meer:

“16 november hebben wij met elkaar gesproken over [verweerster] en jullie verkoopvoornemen. (…)”

2.17.

Op 15 februari 2018 heeft [eiseres sub 1] c.s. tot zekerheid voor de nakoming van de gestelde koop-/verkoopovereenkomst conservatoir beslag gelegd op het registergoed plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] .

2.18.

Bij brief van 24 april 2018 heeft [verweerster] aan [eiseres sub 1] c.s. bericht dat zij schade lijdt als gevolg van de beslaglegging. [verweerster] houdt [eiseres sub 1] c.s. aansprakelijk voor deze schade en de schade die zij nog zal lijden.

2.19.

Op 14 september 2018 heeft de rechtbank onderhavige zaak met de zaak tussen [bedrijfsnaam 6] B.V. en [verweerster] , bij deze rechtbank bekend onder nummer NL 17.14218, gevoegd vanwege de grote verwevenheid in het feitencomplex. [bedrijfsnaam 6] B.V. stelde eveneens met [verweerster] een koopovereenkomst te hebben gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan het [adres] te [plaatsnaam] .

2.20.

De procedure tussen [bedrijfsnaam 6] B.V. en [verweerster] is doorgehaald.

3.De vordering

3.1.

[eiseres sub 1] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Te verklaren voor recht dat er op 19 juni 2017 tussen [eiseres sub 1] c.s. als kopers en [verweerster] als verkoper een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen inzake het appartementengebouw ‘ [verweerster] ’, met dien verstande dat de onroerende zaak tegen betaling van € 1.600.000,00 k.k. zal worden geleverd aan [eiseres sub 1] c.s., waarbij de levering zal plaatsvinden op een voor [verweerster] fiscaal meest gunstige wijze, met dien verstande dat dit niet ten nadele van [eiseres sub 1] c.s. zou komen en de akte van levering zou worden gepasseerd in november of december 2017, doch in ieder geval vóór 1 januari 2018;

[verweerster] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan het ten overstaan van een door [eiseres sub 1] c.s. aan te wijzen notaris opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst waarin de op 19 juni 2017 gemaakte mondelinge afspraken worden vastgelegd en te bepalen in het geval [verweerster] na tweemaal door de notaris te zijn uitgenodigd te verschijnen teneinde de koopakte dienovereenkomstig op te maken en te ondertekenen en [verweerster] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en op de door hem bepaalde plaats is verschenen, dit vonnis zo nodig in de plaats zal treden van het voor het opmaken en ondertekenen van de koopakte vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster] . Zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [verweerster] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 2.500.000,00;

[verweerster] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis ten overstaan van de notaris op een door de notaris te bepalen tijdstip en plaats te verschijnen en haar medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering waarbij aan [eiseres sub 1] c.s. wordt geleverd het appartementsgebouw ‘ [verweerster] ’, tegen betaling van een door [eiseres sub 1] c.s. te betalen koopprijs van € 1.600.000,00 k.k. en een vergoeding van € 150.000,00 voor de door [verweerster] nadien gemaakte kosten voor onder meer de gemaakte sloopkosten en kosten voor de nutsbedrijven en te bepalen dat, in geval [verweerster] na tweemaal door de notaris te zijn uitgenodigd te verschijnen teneinde de akte van levering te passeren en niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en op de door hem bepaalde plaats is verschenen, dit vonnis in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster] . Zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [verweerster] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 2.500.000,00;

[verweerster] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ten bedrag van € 925,00;

[verweerster] te veroordelen om aan [eiseres sub 1] c.s. te voldoen de gemaakte beslagkosten, waaronder de kosten van de deurwaarder, het griffierecht en de kosten van de gemachtigde;

[verweerster] te veroordelen in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 131,00 zonder betekening van dit vonnis, vermeerderd met € 68,00 in geval van betekening;

[verweerster] te veroordelen in de proceskosten van deze procedure.

3.2.

[eiseres sub 1] c.s. legt, samengevat weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat er tussen partijen sprake is van een koopovereenkomst. Op 19 juni 2017 is mondeling overeenstemming bereikt over de koopprijs van het koopobject aan het [adres] te [plaatsnaam] . Er is een koopprijs overeengekomen van € 1.600,00,00 k.k. en de levering zou plaatsvinden op een voor [verweerster] fiscaal meest gunstige wijze. De akte van levering zou worden gepasseerd in november of december 2017, doch in ieder geval vóór 1 januari 2018. Nadat [eiseres sub 1] c.s. [verweerster] op 4 oktober 2017 heeft gesommeerd de koopovereenkomst na te komen zijn partijen in overleg getreden om verdere uitvoering te geven aan de mondelinge koopovereenkomst waarbij partijen zijn overeengekomen dat naast de reeds overeengekomen koopprijs van € 1.600.000,00 een bedrag van € 150.000,00 zou worden betaald ten behoeve van sloopwerkzaamheden die waren doorgegaan en kosten van de nutsbedrijven. De ondertekening van de koopovereenkomst was ingepland op 28 november 2017 op het kantoor van de notaris. Op 21 november 2017 heeft een derde conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak. Volgens [verweerster] was het niet meer zinvol om de koopovereenkomst naar de notaris op te sturen. Omdat [eiseres sub 1] c.s. het vermoeden had dat [verweerster] niet meer zou meewerken aan uitvoering van de koopovereenkomst en een derde partij beslag heeft gelegd, heeft zij zich eveneens genoodzaakt gezien conservatoir beslag te leggen.

4.Het verweer op de vordering

4.1.

[verweerster] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten. [verweerster] voert daartoe aan, samengevat, dat er geen sprake is van een koopovereenkomst. [verweerster] was voornemens om het onroerend goed zelf te ontwikkelen. Zij wilde appartementen in het verzorgingstehuis realiseren. Omdat de gemeente [naam gemeente] niet bereid was mee te werken aan het verlenen van een vergunning en er door derden interesse was getoond in het onroerend goed heeft [verweerster] besloten om het eventueel te verkopen. Op 19 juni 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden met [eiseres sub 1] c.s. Er is toen geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Volgens [verweerster] bevonden partijen zich slechts in een oriëntatiefase. Dat blijkt ook uit de mail van [B] van 21 juni 2017. Er was geen overeenkomst over de prijs, niet over het object en ook de leveringsdatum stond niet vast. [verweerster] kon ook niet verkopen omdat zij gebonden was aan een anti-speculatiebeding. Verder is er volgens [verweerster] geen sprake van een koopovereenkomst omdat de vennootschap niet juist vertegenwoordigd was bij het gesprek van 19 juni 2017. [bedrijfsnaam 1] B.V. en [bedrijfsnaam 2] B.V. zijn conform de staturen slechts gezamenlijk bevoegd om de vennootschap te vertegenwoordigen. [B] was niet bij het gesprek van 19 juni 2017 aanwezig. Aan een vermeende koopovereenkomst is de vennootschap niet gebonden. Verder heeft [verweerster] opgemerkt dat zij een voorbehoud heeft gemaakt. Volgens haar is er pas sprake van gebondenheid door ondertekening van het definitieve koopcontract (subject to contract). Er is geen schriftelijke koopovereenkomst. Tenslotte heeft [verweerster] nog opgemerkt dat er op 19 juni 2017 een gesprek heeft plaatsgevonden met de heren [eiseres sub 1] en [D] in privé. [verweerster] betwist dat de vermeende overeenkomst zou zijn gesloten met [eiseres sub 1] B.V. en [eiseres sub 2] BV. [verweerster] was er niet mee bekend dat [eiseres sub 1] en [D] de vennootschappen [eiseres sub 1] B.V. en [eiseres sub 2] BV vertegenwoordigden. Dat heeft zij pas voor het eerst bij brief van 4 oktober 2017 van de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. vernomen. [eiseres sub 1] B.V. en [eiseres sub 2] BV dienen derhalve niet-ontvankelijk verklaard te worden in hun vordering.

5.De tegenvordering

5.1.

[verweerster] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres sub 1] c.s.:

te veroordelen om binnen twee dagen na dit vonnis het conservatoire beslag op de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] te [plaatsnaam] op te heffen en opgeheven te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 150.000,00 te vermeerderen met € 50.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 5.000.000,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen;

te verbieden nog nieuwe conservatoire beslagen te leggen in verband met de vermeende verkoop van het onroerend goed aan het [adres] te [plaatsnaam] , zulks op straffe van een dwangsom van € 150.00,00 te vermeerderen met € 50.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 5.000.000,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen;

te veroordelen om aan [verweerster] de schade te vergoeden die zij heeft geleden als gevolg van de beslaglegging op het onroerend goed aan het [adres] te [plaatsnaam] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 18 december 2017;

te veroordelen in de kosten van deze procedure, volgens het gebruikelijke tarief begroot.

5.2.

[verweerster] legt, samengevat weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat ten onrechte beslag is gelegd op de onroerende zaak. Met [eiseres sub 1] c.s. is geen overeenkomst gesloten. [verweerster] heeft [eiseres sub 1] c.s. bij brief van 24 april 2018 aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van de beslaglegging en gesommeerd het beslag op te heffen. [eiseres sub 1] c.s. heeft hieraan niet voldaan. Volgens [verweerster] kan zij het onroerend goed niet verkopen en niet leveren, noch verder ontwikkelen. Dit brengt de nodige kosten met zich. Het ontwikkelingstraject loopt vertraging op. Onderhoudskosten, belastingen, verzekeringen en energiekosten lopen door.

6.Het verweer op de tegenvordering

6.1.

[eiseres sub 1] c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [verweerster] in de proceskosten. [eiseres sub 1] c.s. voert daartoe aan, samengevat, dat het beslag terecht is gelegd. Op 19 juni 2017 is een bindende koopovereenkomst tot stand gekomen. Omdat [verweerster] weigerachtig was de overeenkomst na te komen, had [eiseres sub 1] c.s. recht, reden en belang bij het leggen van conservatoir beslag. Zeker nu ook een derde, [bedrijfsnaam 6] B.V., eveneens conservatoir beslag had gelegd. [eiseres sub 1] c.s. bezit het oudste recht op levering. [eiseres sub 1] c.s. heeft betwist dat er sprake is van geleden schade.

7.De beoordeling

van de vordering

De juiste partij?

7.1.

In het onderhavige geval staat als door [eiseres sub 1] c.s. onweersproken gesteld vast dat er e-mails zijn verzonden naar het adres van [eiseres sub 1] B.V. en dat er gesprekken hebben plaatsgevonden op het kantoor van [eiseres sub 1] . Ook heeft [verweerster] de stelling van [eiseres sub 1] c.s. niet betwist dat zij, [eiseres sub 1] c.s., in het eerste gesprek over het onroerend goed in [plaatsnaam] eerder door haar uitgevoerde transformatieprojecten die zij heeft uitgevoerd in Heerenveen en Leeuwarden heeft genoemd en dat zij daarbij heeft verwezen naar de website van [eiseres sub 1] .

Verder gaat [verweerster] in haar reactie van 11 oktober 2017 op de brief van 4 oktober 2017 niet in op de vraag met wie zij een koopovereenkomst gesloten zou hebben.

Dit had gegeven de omstandigheden dat zij – naast dat zij meent in het geheel geen overeenkomst te hebben gesloten – meent niet met de gestelde partij te hebben onderhandeld, wel in de lijn der verwachting hebben gelegen. Ook wordt meegewogen dat de heer [B] , blijkens de overgelegde mailcorrespondentie van oktober/november 2017, opgave heeft gevraagd van de kopende vennootschappen. Gezien het voorgaande kan [verweerster] naar het oordeel van de rechtbank niet volhouden dat zij niet wist dat zij met [eiseres sub 1] c.s. handelde, althans dat zij niet anders wist dan dat zij handelde met de heren [D] en [eiseres sub 1] in privé. Dit geldt temeer nu [verweerster] onweersproken heeft gelaten dat het in de vastgoedbranche ook niet gebruikelijk is om als privépersoon te handelen. Dat de accountant van [eiseres sub 1] c.s. in zijn brief van 18 juli 2017 aangeeft dat zijn voorstel recht doet aan de overeenkomst die de heren [D] en [eiseres sub 1] hebben gesloten ten aanzien van het onderhavige onroerend goed, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De accountant was bij de gesprekken immers niet aanwezig.

7.2.

Naar het oordeel van de rechtbank dient op grond van de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden, in onderling verband en in samenhang bezien, er vanuit te worden gegaan dat [verweerster] in overleg was met [eiseres sub 1] c.s. en niet met de heren [eiseres sub 1] en [D] in privé. Het verweer van [verweerster] dienaangaande wordt dan ook verworpen.

Is een overeenkomst tot stand gekomen?

7.3.

Naar het oordeel van de rechtbank moet uit de inhoud van de hiervoor onder 2.9 en 2.10 aangehaalde correspondentie worden afgeleid dat tussen partijen op 19 juni 2017 geen overeenstemming bestond over de koopprijs en het object. In de e-mail van 31 juli 2017 doet de accountant in afwijking van de door [eiseres sub 1] c.s. gestelde verkoop van het onroerend goed tegen een koopprijs van € 1.600.000,00 voor het onroerend goed, een voorstel om [verweerster] B.V. te kopen voor een bedrag van € 1.300.000,00. Dit bedrag moet vervolgens worden geleend vanuit het privévermogen van de bestuurders van [verweerster] en, naar de rechtbank begrijpt, maken de rente-inkomsten dat een totale opbrengst van € 1.600.000,00 wordt gegarandeerd. In de mail wordt derhalve voorgesteld om de vennootschap te kopen en niet het onroerend goed, zoals door [eiseres sub 1] c.s. is gesteld wat zij heeft gekocht op 19 juni 2017. Vervolgens mailt de heer [F] op 1 september 2017 dat er sprake is van een koopprijs van € 1.400.000,00 met passeerdatum 15 november 2017 en worden er nog aanvullende voorwaarden gesteld, zoals oplevering vrij van huur e.d. Aan nadere kosten zal een bedrag van € 230.000,00 worden voldaan. De genoemde koopprijs komt niet overeen met de door [eiseres sub 1] c.s. gestelde overeengekomen koopprijs. Ook de nadere kosten wijken af van het thans gevorderde bedrag aan nadere kosten van € 150.000,00. Dat er na 19 juni 2017 is gesproken over nadere kosten voor sloop- en saneringswerkzaamheden, maakt naar het oordeel van de rechtbank eveneens dat er niet gesproken kan worden over overeenstemming over de verkoopprijs. Hierover zijn na 19 juni 2017 onderhandelingen gevoerd, hetgeen maakt dat op 19 juni 2017 de totale koopprijs nog niet vast kon hebben gestaan. Nadere onderhandelingen waren anders immers niet nodig geweest. Dat er duidelijke overeenstemming is over essentiële onderdelen van de overeenkomst, in het bijzonder het object en de prijs kan gelet op het vorenstaande dan ook niet worden gesteld.

7.4.

De mail van de heer [B] van [verweerster] van 21 juni 2017 waarin hij aangeeft te begrijpen dat er belangstelling is voor het onroerend goed en de reactie van [verweerster] op de brief van 4 oktober 2017 van [eiseres sub 1] c.s. waarin [verweerster] aangeeft met verbazing te hebben gelezen dat [eiseres sub 1] c.s. meent dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen sluiten op het voorgaande aan. De slotsom is dan ook dat er geen overeenkomst op 19 juni 2017 tot stand is gekomen en dat [eiseres sub 1] c.s. geen nakoming kan vorderen van de vermeende overeenkomst.

7.5.

Van een op 20 november 2017 tot stand gekomen (tweede) overeenkomst, zoals door [eiseres sub 1] c.s. bij verweerschrift op de tegenvordering nog is aangevoerd, kan, gelet op de daaraan voorafgaande brief van 11 oktober 2017 waarbij een voorbehoud voor ondertekening wordt gemaakt, geen sprake zijn nu er geen getekende overeenkomst ligt.

(On)bevoegde vertegenwoordiging vennootschap?

7.6.

Over de vertegenwoordiging van de vennootschap overweegt de rechtbank ten overvloede nog het volgende. [verweerster] heeft zich volgens de rechtbank terecht beroepen op de beperking in de vertegenwoordigingsbevoegdheid van haar bestuurders. De heer [A] niet bevoegd om op 19 juni 2017 alleen een overeenkomst te sluiten. De heer [B] was tijdens het gesprek van 19 juni 2017 niet aanwezig. [verweerster] heeft aan haar inschrijvingsplicht met betrekking tot de bevoegdheidsbeperking voldaan. De heer [A] was op 19 juni 2017 derhalve niet alleen/zelfstandig bevoegd om de vennootschap te vertegenwoordigen. [verweerster] is in beginsel dan ook niet gebonden aan een eventuele koopovereenkomst gesloten op 19 juni 2017.

7.7.

Van bekrachtiging van de koopovereenkomst door de heer [B] in overleg na 19 juni 2017 is geen sprake.

7.8.

De email van 20 november 2017 is van na de brief van 11 oktober 2017. In de brief van 11 oktober 2017 geeft [verweerster] aan met verbazing kennis te hebben genomen van de brief van 4 oktober 2017 waarin [eiseres sub 1] c.s. verzoekt om nakoming van de koopovereenkomst. In de brief van 11 oktober 2017 wordt duidelijk kenbaar gemaakt dat zolang onderhandelingen nog niet zijn vertaald naar een ondertekende (ver)koopovereenkomst, er geen sprake kan zijn van een “volkomen” koopovereenkomst. Nu dat voorbehoud is gemaakt kan niet worden gezegd dat door de email van 20 november 2017 de mondelinge koopovereenkomst van 19 juni 2017 is bekrachtigd. Een op 31 juli 2017 aan [verweerster] toegezonden voorkeursmodel met betrekking tot de fiscale levering levert evenmin een bekrachtiging op nu daarop door [verweerster] niet is gereageerd.

7.9.

Resten ter bespreking de gesprekken welke met [B] zijn gevoerd na 19 juni 2017. Gelet op de mail van [B] van 21 juni 2017 waarin hij aangeeft vernomen te hebben dat [eiseres sub 1] c.s. (slechts) belangstelling heeft voor het object, had van [eiseres sub 1] c.s. verwacht mogen worden dat zij had aangegeven wanneer [B] precies de overeenkomst heeft bekrachtigd en wat zich daar toen heeft afgespeeld. Een stelling dat [B] na 19 juni 2017 betrokken is geweest bij gesprekken is daartoe te summier. Bij brief van 4 oktober 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. wel aangegeven dat er een gesprek heeft plaatsgevonden op 26 juli 2017. De heer [A] heeft ter zitting echter onbetwist verklaard bij een gesprek op 26 juli 2017 ook alleen aanwezig te zijn geweest. Verder heeft de gemachtigde in zijn brief van 4 oktober 2017 aangegeven dat er omstreeks 23 augustus 2017 contact is geweest met [verweerster] en dat [verweerster] toen heeft meegedeeld de koopovereenkomst alleen te willen uitvoeren als er in contanten zou worden voldaan. Nog daargelaten dat niet is aangegeven met wie dit contact heeft plaatsgevonden kan dit niet worden gezien als een bevestiging door [B] van de gestelde overeenkomst.

7.10.

Is er sprake van subject to contract?

7.11.

[verweerster] heeft nog aangevoerd dat er sprake is van een voorbehoud. Volgens [verweerster] is zij pas gebonden na ondertekening van het definitieve koopcontract. Volgens [eiseres sub 1] c.s. is dit voorbehoud pas achteraf door [verweerster] als voorwaarde gesteld. Uit de overgelegde stukken kan niet worden opgemaakt dat eerder dan op 11 oktober 2017 een voorbehoud is gemaakt. Alhoewel dit te laat zou zijn indien op 19 juni 2017 een overeenkomst tot is gekomen, kan dit verweer, gelet op hetgeen hiervoor reeds is geoordeeld, verder onbesproken blijven.

Slotsom

7.12.

De slotsom van het vorenstaande is dat niet is komen vast te staan dat [eiseres sub 1] c.s. een overeenkomst met [verweerster] heeft gesloten zodat de vordering tot verklaring voor recht dat er een koopovereenkomst is gesloten en de nakoming hiervan zal worden afgewezen. De nevenvorderingen, waaronder die tot veroordeling in de beslagkosten, treffen hetzelfde lot.

Proceskosten

7.13.

[eiseres sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. Die kosten worden aan de zijde van [verweerster] begroot op:

- griffierecht € 1.950,00

- salaris advocaat € 1.900,50 (3,5 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 3.850,50

7.14.

De door [verweerster] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als in de beslissing vermeld.

van de tegenvordering

Opheffing beslagen

7.15.

[verweerster] heeft gevorderd [eiseres sub 1] c.s. te veroordelen het gelegde beslag op de onroerende zaak aan het [adres] te [plaatsnaam] op te heffen. Dit beslag is gelegd ter verzekering van de vordering van [eiseres sub 1] c.s. die de rechtbank in conventie heeft afgewezen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen zal het verzoek tot opheffing van het beslag worden toegewezen.

Nieuwe conservatoire beslagen

7.16.

Het gevorderde verbod om nieuwe conservatoire beslagen te (doen) leggen op het onroerend goed aan de [adres] te [plaatsnaam] wordt afgewezen. Conservatoire beslagen dienen er toe om voortbestaande rechten zeker te kunnen stellen. Gedurende de loop van een eventueel in te stellen hoger beroep kunnen nieuwe feiten en/of omstandigheden bekend worden of zich voordoen, die een hernieuwd beslag rechtvaardigen.

Het op voorhand verbieden van het leggen van conservatoire beslagen gaat naar het oordeel van de rechtbank in dit geval te ver.

Schadevergoeding

7.17.

[verweerster] heeft verder gevorderd [eiseres sub 1] c.s. te veroordelen in de door haar vanwege de beslaglegging geleden schade en heeft verzocht om verwijzing naar de schadestaatprocedure. Verwijzing naar de schadestaatprocedure is slechts aan de orde als het bestaan van enige schade aannemelijk is. Uit de summiere stellingen van [verweerster] daaromtrent kan dit niet worden afgeleid. Dat het beslag [verweerster] belemmert in haar mogelijkheid tot verkoop en levering van het onderhavige onroerend goed moge zo zijn, maar dat maakt concrete schade nog niet aannemelijk. [verweerster] heeft immers niet gesteld dat er thans nog sprake is van een geïnteresseerde partij en zij daarom schade lijdt.

7.18.

Bij gebreke van aannemelijke schade kan er geen sprake zijn van een veroordeling tot vergoeding van die schade. Derhalve zal de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure worden afgewezen.

Proceskosten

7.19.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres sub 1] c.s. als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verweerster] , die vanwege de samenhang met de conventie zullen worden gehalveerd. Deze proceskosten worden begroot op (1/2 x 3,0 punten à € 543,00 =) € 814,50 aan salaris advocaat.

8.De beslissing

op de vordering

de rechtbank

8.1.

wijst het gevorderde af,

8.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 3.850,50,

8.3.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [verweerster] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 157,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,

op de tegenvordering

de rechtbank

8.4.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. om het beslag gelegd op de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] nummer [nummeraanduiding] , groot 97 are en 7 centiare, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 150.000,00 te vermeerderen met € 50.000,00 voor iedere dag dat zij nalaat hieraan te voldoen, met een maximum van € 5.000.000,00,

8.5.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voorzover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,

8.6.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 814,50,

8.7.

verklaart de beslissingen in dit vonnis onder 8.2 t/m 8.4 en onder 8.6 uitvoerbaar bij voorraad,

8.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2019.

Vonnis inzake de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen met betrekking tot onroerend goed

Uitspraak

1.De procedure

3.De vordering

4.Het verweer op de vordering

5.De tegenvordering

6.Het verweer op de tegenvordering

7.De beoordeling

8.De beslissing

op de vordering