ECLI:NL:RBMNE:2019:1341

• Datum uitspraak: 18 maart 2019
• Publicatiedatum: 1 april 2019
• Zaaknummer: 7543076 / MV EXPL 19-25
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.M. Loots
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over ontbindingsverklaring en ontruiming van huurpand

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 18 maart 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres] U.A. en [gedaagde] U.A. over de ontruiming van een huurpand en een huurachterstand. [eiseres], een coöperatie die zich richt op het bieden van huisvesting aan statushouders, vorderde ontruiming van het pand dat aan [gedaagde] was verhuurd, omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zou zijn beëindigd door een ontbindingsverklaring. Deze ontbindingsverklaring was op 22 december 2018 ondertekend door beide partijen, maar [gedaagde] betwistte dat de huurovereenkomst daadwerkelijk was beëindigd en voerde aan dat er sprake was van een voorwaardelijke ontbinding.

De rechtbank oordeelde dat de ontbindingsverklaring door beide partijen was ondertekend en dat er geen reden was om aan te nemen dat de overeenkomst niet per direct was beëindigd. De kantonrechter overwoog dat de financiële problemen van [eiseres] en de noodzaak om een oplossing te vinden voor de onderhuurders aanleiding gaven voor de ontbinding. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] het gehuurde moest ontruimen en dat er een huurachterstand was van € 32.874,14, die door [gedaagde] moest worden voldaan. Daarnaast werd [gedaagde] verboden om nieuwe verhuurovereenkomsten aan te gaan met betrekking tot het gehuurde.

De rechtbank stelde de ontruimingstermijn op veertien dagen na betekening van het vonnis en veroordeelde [gedaagde] in de proceskosten. Dit vonnis is een belangrijke uitspraak in het huurrecht, waarbij de uitleg van ontbindingsverklaringen en de verplichtingen van huurders en verhuurders centraal staan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 18 maart 2019

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 7543076 / MV EXPL 19-25 van

de coöperatie
[eiseres] U.A. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde mr. T.J. de Groot,

tegen

de coöperatie
[gedaagde] U.A. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. M. Meijer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• producties 1 tot en met 14 van [gedaagde]
• de nagekomen producties 37 tot en met 41 van [eiseres]
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van [eiseres]
• de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is op 24 mei 2016 opgericht met als doel statushouders en andere mensen met geen of een laag inkomen de mogelijkheid te geven de eigendom van hun woning te verkrijgen via een speciale vorm van huren – sparen – kopen. [eiseres] brengt daartoe sociale initiatieven en financieel vermogen bij elkaar, ondersteunt bij de ontwikkeling hiervan en treedt op als tijdelijk belegger totdat de bewoners zelf eigenaar kunnen worden. De bestuurder van [eiseres] is de heer [A] (hierna: [A] ).

2.2.

[gedaagde] is een coöperatie die zich tot doel stelt een veilige en dynamische woon- en werkomgeving te creëren voor ‘oude’ en ‘nieuwe’ Nederlanders. De heer [B] (hierna: [B] ) is directeur van [gedaagde] . [gedaagde] is een initiatief van [naam stichting] . Deze stichting ontwikkelt nieuwe vormen van sociaal ondernemerschap, waarin diversiteit van mensen met een verschillende achtergrond centraal staat. Mevrouw [C] (hierna: [C] ) is bestuurder van [gedaagde] en tevens bestuurder van [naam stichting] .

2.3.

Partijen hebben op 28 mei 2016 een samenwerkingsovereenkomst gesloten inhoudende dat [eiseres] voor eigen rekening en risico zal zorgdragen voor de ontwikkeling en realisatie van de bouw van een gebouw met daarin bedrijfsruimten voor sociale ondernemingen, bestemd voor de leden van [gedaagde] , en drie woongebouwen met daarin onzelfstandige woonruimten. In de samenwerkingsovereenkomst is, voor zover van belang, onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

IN AANMERKING NEMENDE DAT:

(…)

-
Partijen voornemens zijn samen te werken bij de ontwikkeling van een nieuwe coöperatieve leefgemeenschap in de nog te bouwen zelfvoorzienende wijk in […] ;

(…)

ZIJN OVEREENGEKOMEN

Anterieure overeenkomst gemeente en aankoop grond

(…)

1.4

Indien de financiering van het project niet of niet in de mate zoals voorzien mogelijk blijkt, zat dit door ieder van partijen kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die partijen verplicht medewerking te verlenen aan aanpassing (en eventueel zelfs beëindiging) van de samenwerkingsovereenkomst en de overeenkomsten, die uit deze samenwerkingsovereenkomst voortvloeien, voor zover ongewijzigde instandhouding van deze Overeenkomst(en) jegens één van partijen onredelijk zou zijn.

(…)

Uitvoering Ontwikkelplan

2.1

[eiseres] draagt (…)voor eigen rekening en risico zorg voor de ontwikkeling en realisatie van de bouw van een gemeenschappelijk gebouw met daarin bedrijfsruimten voor sociale ondernemingen, bestemd voor gezamenlijk gebruik door de leden van [gedaagde] en drie woongebouwen met daarin onzelfstandige woonruimten en in het Projectgebied.

2.2

[gedaagde] draagt voor rekening van [eiseres] zorg voor de verdere inrichting van het Projectgebied als bedoeld in het Ontwikkelplan waaronder de aanleg van de wegen, de groenvoorzieningen en de aanleg van nutsvoorzieningen. (…)

(…)

Verhuur en onderverhuur

(…)

3.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor de beoefening van activiteiten die passen binnen de doelstellingen van [gedaagde] . Gedurende de eerste vijf (5) jaar zullen de onzelfstandige woonruimten worden verhuurd aan 68 statushouders en enkele andere huurders. Deze keuze is enerzijds ingegeven uit ideologische overwegingen en hangt anderzijds samen met de mogelijkheden tot het aanvragen van subsidie voor het project en het zoveel als mogelijk voorkomen van toepasselijkheid van de verhuurdersheffing.

2.4.

[eiseres] heeft met ingang van 1 oktober 2018 gefaseerd aan [gedaagde] verhuurd een drietal woongebouwen met 81 onzelfstandige kamers en een bedrijfsgebouw van 100 vierkante meter inclusief eventuele onroerende aanhorigheden zoals tuin, gemeenschappelijke ruimte(n), staande en gelegen aan de [straatnaam] , initiatiefnummer [initiatiefnummeraanduiding] en parkeerplaatsen, kadastraal bekend bij de gemeente als kavelnummers [kavelnummeraanduiding 1] , [kavelnummeraanduiding 2] , [kavelnummeraanduiding 3] en [kavelnummeraanduiding 4] sectie [sectie-aanduiding] (hierna ook: het gehuurde). In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 3: duur, verlenging en opzegging

(…)

3.4

Ingeval verhuurder niet aan zijn/haar betalingsverplichting kan voldoen, en het verhuurde dient verkocht te worden, vervalt dit huurcontract en gaan huurverplichtingen met individuele huurders over naar de verhuurder

(…)

Artikel 5: De door de huurder te betalen vergoedingen

(…)

5.2

De huurbetaling of deel daarvan is verschuldigd na oplevering van een of meer van de woongebouwen of het buurthuis.

(…)

Artikel 8: Onderhuur

8.1

Het is Huurder toegestaan om zonder toestemming van verhuurder de in het gehuurde aanwezige (onzelfstandige) appartementen onder te verhuren aan (aspirant) leden van huurder die door hun lidmaatschap uitgesproken hebben zich te conformeren aan de door partijen gestelde doelen en een verantwoordelijkheidsgevoel hebben voor het slagen van het project. Het is huurder toegestaan het bedrijfsgebouw zonder toestemming van verhuurder onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden, mits de onderverhuur en ingebruiksgeving past binnen de uitgesproken doelstellingen van partijen, de duur van de onderhuur of ingebruiksgeving niet langer is dan deze huurovereenkomst en de overeenkomst van onderhuur of gebruik geen bepalingen bevat die strijdig zijn met de bepalingen van deze huurovereenkomst. Voor alle overige vormen van onderhuur behoeft huurder toestemming van Verhuurder. (…)”

2.5.

Bij e-mailbericht van 21 december 2018 heeft [B] een document genaamd "Wederzijds ontbinden huurovereenkomst [gedaagde] en [eiseres] " (hierna: de ontbindingsverklaring) ter goedkeuring aan [A] verstuurd, onder begeleiding van de volgende tekst:

"met onderstaande tekst willen we de samenwerking ontbinden. Als jij hiermee akkoord kunt gaan dan ga ik de handtekeningen ophalen.

Als je bezwaren hebt tegen deze tekst, dan hoor ik die graag."

2.6.

De ontbindingsverklaring is op 22 december 2018 door partijen ondertekend voor akkoord en luidt als volgt:

"Wederzijds ontbinden huurovereenkomst [gedaagde] en [eiseres]

Helaas is doorgaan met het project [gedaagde] onder de huidige huurovereenkomst niet meer mogelijk. Het is noodzakelijk om op zoek te gaan naar aanvullende financieringsvormen voor het project, waarbij [gedaagde] , liefst in de geest van het project, een vervolg kan krijgen.

[gedaagde] en [eiseres] gaan per direct akkoord met het ontbinden van het huidige huurcontract met de voorwaarde dat beide partijen tot uiterlijk 14 januari 2019 bedenktijd nemen voor het formuleren van afspraken en voorwaarden voor een nieuwe samenwerkingsovereenkomst, waarin diverse "reddingsscenarioʼs" opgenomen zullen worden.

Een van de nieuwe financieringsscenarioʼs voor [eiseres] is verkoop van de 3 kavels met woongebouwen. Bij een dergelijke verkoop krijgen partijen die de sociale huur voortzetten bij een gelijke prijs de voorkeur. Een eerst mogelijke verkoopdatum is vastgesteld op 1 april 2019."

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het project (drie woongebouwen, een bedrijfsgebouw en 16.000 vierkante meter grond gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend bij de gemeente [naam gemeente] als kavelnummers [kavelnummeraanduiding 1] , [kavelnummeraanduiding 2] , [kavelnummeraanduiding 3] , [kavelnummeraanduiding 4] sectie [sectie-aanduiding] ) te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de betalingsachterstand tot en met 28 februari 2019 ten bedrage van € 32.874,14, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 16.437,07 incl. BTW per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, dat [gedaagde] het project (drie woongebouwen, een bedrijfsgebouw en 16.000 vierkante meter) grond gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend bij de gemeente [naam gemeente] als kavelnummers [kavelnummeraanduiding 1] , [kavelnummeraanduiding 2] , [kavelnummeraanduiding 3] , [kavelnummeraanduiding 4] sectie [sectie-aanduiding] ) onder zich houdt of heeft gehouden na l maart 20 19 tot aan het moment van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te verplichten zich te onthouden van alle soorten verhuuractiviteiten die betrekking hebben op het gehuurde een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag dat de verhuuractiviteiten worden voortgezet met een maximum van € 100.000,00;

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van [eiseres] .

3.2.

[eiseres] baseert haar vordering tot ontruiming primair op haar stelling dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd door de wederzijdse ontbindingsverklaring van partijen en subsidiair op grond van tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . Partijen hebben de huurovereenkomst op 22 december 2018 met wederzijds goedvinden per direct beëindigd. [eiseres] heeft derhalve geen overeenkomst meer met [gedaagde] . [gedaagde] is conform de artikel 14.2 verplicht het gehuurde leeg op te leveren aan [eiseres] . Dit heeft [gedaagde] , ondanks sommatie daartoe, niet gedaan. [gedaagde] maakt inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] door het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst zonder recht of titel onder zich te houden.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van [eiseres] . Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is beëindigd, omdat sprake was van een voorwaardelijke ontbinding. Volgens haar was het doel van de voorwaardelijke ontbindingsverklaring enkel het creëren van tijd voor een rustiger gesprek met [eiseres] . Het is nooit de bedoeling van [gedaagde] geweest om de huurovereenkomst te beëindigen indien er geen oplossing zou komen voor haar zeer afhankelijk onderhuurders, waarvan de meesten statushouders zijn.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Voor toewijzing van een voorlopige voorziening moet vast komen te staan dat sprake is van een spoedeisend belang. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang te hebben.

4.2.

In dit kort geding staat de vraag centraal of, in afwachting van de uitkomst van een eventuele bodemprocedure, het treffen van een voorlopige voorziening in de vorm van de zeer ingrijpende maatregel tot ontruiming gerechtvaardigd is. Bij de beantwoording van deze vraag dient grote terughoudendheid te worden betracht gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen of (zoals in dit geval) tot een bevestiging van de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden.

4.3.

De kantonrechter overweegt het volgende. Voorop staat dat partijen de onder 2.6. weergegeven ontbindingsverklaring hebben getekend. Partijen verschillen van mening over de uitleg van de ontbindingsverklaring. De vraag welke betekenis aan een contractuele bepaling toekomt kan niet alleen worden beantwoord op grond van enkel zuiver taalkundige betekenis van de bepaling. Het komt aan op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 -Haviltex). Voorts zijn bij de uitleg van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Aan de hand van deze maatstaf dient te worden bepaald of de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden in beëindigd.

Uitleg overeenkomst door [eiseres]

4.4.

[eiseres] stelt in dit kader dat partijen besloten hebben de huurovereenkomst te beëindigen naar aanleiding van de financiële problemen van het project en onderbouwt dit als volgt. [A] heeft eigen geld, waaronder een erfenis en een verhoging van de hypotheek op zijn woonhuis en leningen van familie en vrienden in het samenwerkingsproject van [eiseres] en [gedaagde] gestoken. Triodos Bank heeft meegefinancierd op basis van een kredietovereenkomst en er was een subsidie voorzien van € 500.000,00 van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland op basis van de Tijdelijke Regeling stimulering huisvesting vergunninghouders. Het was een krap financieringsmodel, maar het kon net. Omdat [gedaagde] echter niet alleen onzelfstandige woningen (voorwaarde voor de subsidie) maar ook zelfstandige woningen is gaan verhuren, is de subsidie komen te vervallen en is de financiële basis van het project in gevaar gekomen. Om faillissement van [eiseres] te voorkomen, zijn partijen tot de beslissing gekomen de huurovereenkomst te beëindigen en zodoende de weg vrij te maken voor een reddingsscenario, waarbij [eiseres] de regie kan nemen en de verhuur van de eenheden op zich kan nemen, dan wel het project te verkopen. De Triodos bank, had ingestemd met dit reddingsscenario zodat de kredietovereenkomst gehandhaafd kon worden.

Verder moet de tekst volgens [eiseres] zo moet worden uitgelegd dat partijen de huurovereenkomst per direct ontbonden hebben, maar wel zullen proberen voor 14 januari 2019 tot afspraken te komen voor een nieuwe samenwerking. Dit is niet gelukt, maar dat heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst herleeft. De ontbindingsverklaring is opgesteld door [gedaagde] , indien er onduidelijkheid is over de tekst/uitleg hiervan dient dit voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven. Het was volgens [eiseres] voor beide partijen duidelijk dat ontbinding van de huurovereenkomst de enige oplossing was en dat er daarna kon worden gekeken of er eventueel een nieuwe samenwerking mogelijk was.

Uitleg overeenkomst door [gedaagde]

4.5.

stelt zich op het standpunt dat de tekst zo uitgelegd moet worden dat zij enkel aan een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst heeft willen meewerken indien er voor 14 januari 2019 een reddingsscenario overeengekomen zou zijn voor de huidige onderhuurders, hetgeen niet is gebeurd. Het was volgens haar de intentie om bedenktijd te hebben aangezien het in de periode voor kerst was. [gedaagde] stelt dat waar in der ontbindingsverklaring de woorden "per direct" zijn gebruikt, dit niet zo is bedoeld, met name niet omdat de Nederlandse taal niet de eerste taal van [C] is en het volgens haar in de kersttijd moeilijk was om iemand te bereiken voor advies. Volgens [gedaagde] was het voor [A] ook duidelijk dat [gedaagde] niet “per direct” de huurovereenkomst wilde beëindigen gelet op haar verantwoordelijkheden jegens de bewoners.

4.6.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat partijen met de ontbindingsverklaring van 22 december 2018 hun huurovereenkomst hebben beëindigd en dat [gedaagde] aan de gevolgen van die afspraak moet meewerken. Met betrekking tot de financiële problemen heeft [eiseres] ter zitting toegelicht dat de situatie zodanig ernstig is dat zij inmiddels onder Bijzonder Beheer bij de Triodosbank staat en dat de pandrechten inmiddels en dat een ontbinding van de huurovereenkomst ook in het belang van [gedaagde] is, omdat anders beide partijen failliet gaan. [eiseres] heeft aannemelijk gemaakt dat de financiële nood van het project aanleiding voor partijen was om in de december 2018 te besluiten de huurovereenkomst te ontbinden en zodoende Triodos binnenboord te houden. Deze stap is bovendien in lijn met hetgeen partijen in artikel 1.4 van de samenwerkingsovereenkomst hebben afgesproken (zie 2.3.). Een mogelijkheid om financiële ondergang van partijen en op termijn dus ook gedwongen ontruimingen te voorkomen is het project door te verkopen, of de woningen voor meer commerciële prijzen te verhuren. [eiseres] kijkt in samenwerking met de gemeente naar mogelijkheden om de onderhuurders van het project te (her)huisvesten.

Gelet op deze achtergrond is het niet aannemelijk dat partijen slechts een voorwaardelijke ontbinding hebben beoogd. Niet voor niets hebben zij de woorden “per direct” opgenomen. Bovendien kunnen de in de overeenkomst gebezigde woorden:

“met de voorwaarde dat beide partijen tot uiterlijk 14 januari 2019 bedenktijd heb nemen voor het formuleren van afspraken en voorwaarden voor een nieuwe samenwerkingsovereenkomst”

ook grammaticaal niet als een ontbindende voorwaarde worden gelezen, maar juist als een voornemen. De ontbindingsverklaring is door [gedaagde] zelf opgesteld. [C] heeft ter zitting nog gesteld dat zij de Nederlandse taal onvoldoende beheerst om een dergelijke zakelijke afspraak te formuleren. Als dat al zo is, dient deze omstandigheid voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven. [gedaagde] is een professionele partij. Het had in dat geval op de weg van [gedaagde] gelegen hierover (juridische) advies in te winnen. Bovendien is het e-mailbericht van 21 december 2018 met het voorstel voor de ontbindingsverklaring niet door [C] maar door [B] aan [A] ter goedkeuring voorgelegd. De kantonrechter acht, gelet op hetgeen in de stukken en ter zitting naar voren is gebracht over de zorg die [gedaagde] heeft met betrekking tot haar (onder)huurders, meer aannemelijk dat [gedaagde] spijt heeft gekregen van de beëindiging dan dat zij op voorhand niet goed wist wat zij tekende.

4.7.

Wanneer [eiseres] zich genoodzaakt zal zien (delen) van het complex te ontruimen, valt niet uit te sluiten, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, dat onderhuurders executoriale procedures gaan starten en dat deze voor de onderhuurders van de zelfstandige woonruimtes bovendien kans van slagen hebben. Wat daar ook van zij, deze gevolgen maken geen deel uit van het beoordelingskader in dit kort geding.

4.8.

Voorgaande betekent dat de kantonrechter het voorshands aannemelijk acht dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat met de ondertekening van de ontbindingsverklaring door partijen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is beëindigd. Om die reden zal de kantonrechter de in het onderhavig kort geding gevorderde ontruiming toewijzen. De gevorderde termijn om [gedaagde] te gebieden het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen is naar het oordeel van de kantonrechter echter te kort. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op de gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis, nu [eiseres] onvoldoende heeft aangevoerd dat er omstandigheden zijn die afwijking van deze gebruikelijke ontruimingstermijn rechtvaardigen.

4.9.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [eiseres] ter zitting heeft aangegeven niet zonder meer tot ontruimen over te gaan. Beide partijen hadden ideële motieven om de samenwerking te starten. Hoewel [gedaagde] nog heeft betoogd dat [A] het project wil verkopen om er geld aan over te houden acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat de ideële intenties achter [eiseres] door [A] verlaten zijn, maar wel dat een ander financieringsmodel noodzakelijk is om de slaagkansen te verhogen.

Het einde van de huurovereenkomst tussen partijen biedt [eiseres] mogelijkheden om de onderhuurders nieuwe en anders te subsidiëren huurcontracten aan te bieden. [eiseres] zoekt met behulp van de gemeente [naam gemeente] en hulporganisaties naar een oplossing voor de bewoners. [eiseres] heeft met de gemeente hierover inmiddels een convenant gesloten.

Huurachterstand

4.10.

Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een bedrag van € 32.875,14 aan huurpenningen onbetaald gelaten. Met ingang van de oplevering van een of meer woongebouwen of het buurthuis is [gedaagde] de volledige huur verschuldigd (artikel 5.2 huurovereenkomst). Het eerste woongebouw is op 24 september 2018 opgeleverd. De totale betalingsverplichting bedraagt in totaal per maand € 14.964,66 exclusief BTW. [gedaagde] heeft ter zake de huurbetalingsverplichting vanaf september 2018 totaal een bedrag van € 14.013,00 ( € 4.671,00 op 19 november met als kenmerk huur november en € 9.342,00 op 28 januari met als kenmerk huur januari, 2 woongebouwen) voldaan. Dat terwijl een bedrag van totaal € 46.887,14 voldaan zou moeten zijn (reeds voldaan gecorrigeerd voor afwijkende afspraken). Bij strikte naleving van de huurovereenkomst was de betalingsverplichting ruim € 80.000,00 geweest. Tot en met 28 februari 2019 is thans sprake van een betalingsachterstand € 32.874, 14 (twee maanden). [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Volgens [gedaagde] is het gehuurde niet in september 2018 opgeleverd, maar is gebouw 1 op 24 september 2018 opgeleverd, gebouw 2 op 19 oktober 2018 en gebouw 3 op 2 november 2018, terwijl de werkzaamheden die door bouwbedrijf [bedrijfsnaam] zijn verricht pas deels in februari 2019 zijn opgeleverd. Volgens [gedaagde] is zij dan ook pas vanaf februari 2019 huur verschuldigd. Op de factuur van [eiseres] van 1 oktober 2018 staat dat gebouw 1 tot 1 november vrij is van huur vanwege de te vroege oplevering.

De kantonrechter overweegt als volgt. Blijkens de processen-verbaal zijn de gebouwen op 24 september 2018 (gebouw 1) 19 oktober 2018 (gebouw 2) en op 2 november 2018 (gebouw 3) opgeleverd. De sleutels zijn overgedragen. Op grond van artikel 5.2. van de huurovereenkomst is [gedaagde] vanaf moment van de oplevering huur verschuldigd. Het verweer van [gedaagde] dat de gebouwen later zijn opgeleverd omdat de infrastructuur nog niet op orde was, slaagt niet. Op grond van artikel 2.3. van de huurovereenkomst is het aan [gedaagde] om zorg te dragen voor de paden, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurachterstand toewijsbaar is, zodat de vordering van [eiseres] tot betaling van de huurachterstand in dit kort geding toewijsbaar is. De wettelijke rente is eveneens toewijsbaar evenals een bedrag van € 16.437,07 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde onder zich houdt vanaf 1 maart 2019 tot aan het moment van ontruiming van het project. De wettelijke rente over dit bedrag is eveneens toewijsbaar.

4.11.

De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, nu niet is betwist dat [gedaagde] na 222 december 2018 in strijd met de gemaakte afspraken nog nieuwe onderhuurovereenkomsten heeft gesloten. Omdat de gevorderde gedraging waarop de dwangsom ziet te breed is geformuleerd, gelet op de afwikkeling van de reeds bestaande onderhuurovereenkomsten, zal de kantonrechter [gedaagde] verbieden nieuwe verhuuractiviteiten te verrichten, in de zin van het aangaan en uitvoeren van nieuwe huurovereenkomsten.

4.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- kosten dagvaarding: € 104,54
- griffierecht: 972,00
- salaris gemachtigde:
800,00 Totaal: € 1.876,54

4.13.

De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien na betekening van dit vonnis het project (drie woongebouwen, een bedrijfsgebouw en 16.000 vierkante meter grond gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend bij de gemeente [naam gemeente] als kavelnummers [kavelnummeraanduiding 1] , [kavelnummeraanduiding 2] , [kavelnummeraanduiding 3] , [kavelnummeraanduiding 4] sectie [sectie-aanduiding] ) te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 32.874,14, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 16.437,07 incl. BTW per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, dat [gedaagde] het project (drie woongebouwen, een bedrijfsgebouw en 16.000 vierkante meter) grond gelegen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend bij de gemeente [naam gemeente] als kavelnummers [kavelnummeraanduiding 1] , [kavelnummeraanduiding 2] , [kavelnummeraanduiding 3] , [kavelnummeraanduiding 4] sectie [sectie-aanduiding] ) onder zich houdt of heeft gehouden na l maart 20 19 tot aan het moment van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

verbiedt [gedaagde] nieuwe verhuurovereenkomsten te sluiten en uit te voeren die betrekking hebben op het gehuurde, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag dat de verhuuractiviteiten worden voortgezet met een maximum van € 100.000,00;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 1.876,54,

5.6.

begroot de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eiseres] op € 120,00 aan salaris gemachtigde indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen, indien na aanschrijving betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2019.