Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 7669305 MV EXPL 19-52
Kort geding vonnis van 15 april 2019
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: M.F. van Hulst LL.M,
tegen:
de coöperatie
[gedaagde] U.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot.
1.De procedure
1.1.
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 15 april 2019 vonnis gewezen. De inhoudelijke uitwerking daarvan is bepaald op uiterlijk 29 april 2019. Het onderstaande is de inhoudelijke uitwerking.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is op 24 mei 2016 opgericht met als doel statushouders en andere mensen met geen of een laag inkomen de mogelijkheid te geven de eigendom van hun woning te verkrijgen via een speciale vorm van huren, sparen en kopen. De bestuurder van [gedaagde] is [A] .
2.2.
De [wooncoörperatie] U.A. (verder ook te noemen [wooncoörperatie] ) is een coöperatie met als doel een veilige en dynamische woon- en werkomgeving te creëren voor “oude” en “nieuwe” Nederlanders.
2.3.
[gedaagde] en [wooncoörperatie] hebben op 28 mei 2016 een overeenkomst gesloten inhoudende dat [gedaagde] voor eigen rekening en risico zal zorgdragen voor de ontwikkeling en realisatie van een gebouw met daarin bedrijfsruimten voor sociale ondernemingen, bestemd voor de leden van [wooncoörperatie] , en drie woongebouwen met daarin onzelfstandige woonruimten.
2.4.
In een e-mailwisseling in juli 2018 tussen [gedaagde] en [wooncoörperatie] is mogelijke verhuur van (delen van) de woongebouwen als zelfstandige woonruimte aan de orde geweest. Hieraan is verder geen vervolg gegeven.
2.5.
[gedaagde] heeft met ingang van 1 oktober 2018 gefaseerd aan [wooncoörperatie] verhuurd drie woongebouwen met 81 onzelfstandige kamers en een bedrijfsgebouw, inclusief eventuele onroerende aanhorigheden, zoals een tuin en gemeenschappelijke ruimte(n) aan de [adres] te [woonplaats] .
2.6.
[eiser] huurt met ingang van 1 december 2018 van [wooncoörperatie] de onzelfstandige woonruimte aan de [woonplaats] kamer [kamer] te [woonplaats] , alsmede de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde keuken, toilet, doucheruimte, entree, gang(en), de grond rondom het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.
2.7.
Voornoemde huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden en eindigt volgens de huurovereenkomst van rechtswege op 1 mei 2019.
2.8.
De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [wooncoörperatie] is per 22 december 2018 met wederzijds goedvinden per direct beëindigd. [wooncoörperatie] heeft het gehuurde niet ontruimd.
2.9.
Bij vonnis in kort geding van 18 maart 2019 heeft de Rechtbank Midden-Nederland [wooncoörperatie] onder andere veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de gebouwen, met al de personen die zijdens [wooncoörperatie] in die gebouwen verblijven, en de grond aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen.
2.10.
De ontruiming is op 29 maart 2019 bij betekening van voornoemd vonnis aangekondigd voor 16 april 2019.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair [gedaagde] te verbieden tot executie, althans voor zover deze zich ook uitstrekt tot de kamers die bewoond worden door [eiser] . Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] tijdelijk te verbieden tot executie, althans voor zover deze zich ook uitstrekt tot de kamers die bewoond worden door [eiser] , voor de duur van drie maanden, althans een redelijke termijn. Voorts vordert
[eiser] , zowel primair als subsidiair, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser] stelt hiertoe dat de onderhuurbescherming van artikel 7ː269 BW ook op de huur van onzelfstandige woonruimte aan de [adres] toegepast moet worden. Het betreft complexmatige huur van onzelfstandige woonruimte, waarbij kamergewijze verhuur de verhuurbaarheid van het complex niet nadelig beïnvloed, hetgeen wel het geval is bij onderhuur van een kamer in een woning. Verder stelt [eiser] dat hem met betrekking tot de ontstane situatie niets valt te verwijten. De ontruimingstermijn is onredelijk kort. [wooncoörperatie] heeft [eiser] niet ingelicht over de problemen met [gedaagde] . [eiser] verkeert in een kwetsbare positie. Ontruiming betekent een terugval in zijn psychische en financiële situatie. De gemeente Almere is weliswaar op zoek naar een geschikte plek voor hem, maar onduidelijk is wanneer dit resultaat zal hebben. Uitstel van de ontruiming geeft [eiser] meer tijd om vervangende woonruimte te vinden.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat aan de vereisten voor een schorsing van de executie niet wordt voldaan. Bewoners van onzelfstandige woonruimte kunnen zich niet op de onderhuurbescherming van artikel 7ː269 BW beroepen. Analoge toepassing op onzelfstandige woonruimte is niet mogelijk. Bij het bepalen van de ontruimingstermijn heeft de kantonrechter in het vonnis van 18 maart 2019 al rekening gehouden met de belangen van (de onderhuurders van) [wooncoörperatie] . Van een onredelijk korte ontruimingstermijn is geen sprake. Laatstgenoemd vonnis is tijdens een bewonersavond op 22 maart 2019 besproken. Daarnaast zijn er brieven aan de huurders gestuurd. Het is aan [wooncoörperatie] te wijten dat zij haar huurders niet eerder op de hoogte heeft gesteld van de problemen tussen haar en [gedaagde] . De exploitatie van het project is thans niet rendabel. [gedaagde] is van plan om de kamers tegen commerciële prijzen te verhuren. Een aantal huurders heeft daartoe een aanbod gehad. [gedaagde] heeft [eiser] geen aanbod gedaan omdat hij geen toestemming heeft verleend om een kredietcheck te doen. Verder is [eiser] niet in staat om kamergewijs te wonen en heeft hij zich bedreigend opgesteld jegens de bestuurder van [gedaagde] . De belangen van [gedaagde] bij ontruiming wegen zwaarder dan de belangen van [eiser] bij het behoud van woonruimte.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak en uit de datum van de aangekondigde ontruiming.
4.2.
In een executiegeschil komt aan de kantonrechter slechts een beperkte toets toe. De kantonrechter kan de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien zij van oordeel is dat de executant – mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie wordt geschaad – geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging oftewel in het geval van misbruik van recht door de executant.
4.3.
Van misbruik van recht zal sprake zijn, indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard. Van misbruik van de executiebevoegdheid kan voorts sprake zijn als de executant op grond van andere feiten of omstandigheden in redelijkheid geen gebruik mag maken van zijn recht tot executie van het vonnis. Daartoe overweegt de kantonrechter het navolgende.
4.4.
Niet is gesteld of gebleken dat het vonnis van 18 maart 2019 op een juridische of feitelijke misslag berust.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde onzelfstandige woonruimte betreft. Gelet op de tekst van artikel 7ː269 BW, welke tekst uitdrukkelijk op zelfstandige woonruimte ziet, is dit artikel in de relatie tussen [eiser] en [gedaagde] niet van toepassing. [eiser] stelt echter dat dit artikel in zijn situatie analoog toegepast moet worden. Gelet echter op het duidelijke standpunt van de wetgever bij de totstandkoming van laatstgenoemd artikel, waarbij onzelfstandige woonruimte uitdrukkelijk van bescherming wordt uitgesloten, bestaat geen ruimte voor analoge toepassing van artikel 7:269 BW Pro bij onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter concludeert dan ook voorshands dat [eiser] geen onderhuurbescherming toekomt.
4.6.
Verder kan aan het oordeel dat uitsluitend onzelfstandige kamers werden (onder)verhuurd niet afdoen dat op enig moment tussen [gedaagde] en [wooncoörperatie] de mogelijkheid om ook zelfstandige woonruimte te gaan verhuren is besproken. Niet gebleken is immers dat daarover overeenstemming is ontstaan en dat de daarvoor benodigde vergunningen zijn verkregen en aanpassingen zijn gemaakt.
4.7.
[eiser] stelt zich verder op het standpunt dat ontruiming onaanvaardbare gevolgen voor hem zou hebben. Hij heeft de door hem gestelde gevolgen echter op geen enkele wijze onderbouwd. De kantonrechter zal dit verweer dan ook passeren.
4.8.
Het is aan [wooncoörperatie] als verhuurder van de woonruimte om haar huurders op de hoogte te houden over ontwikkelingen met betrekking tot de huurovereenkomst. Dat zij dit wellicht niet onverwijld heeft gedaan, kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. [eiser] kon, nu hij niet heeft weersproken dat het onder 2.8 genoemde vonnis op de bewonersavond van 22 maart 2019 is besproken, in ieder geval vanaf laatstgenoemde datum op de hoogte zijn van de naderende ontruiming. Van een onredelijk korte ontruimingstermijn is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
4.9.
Uit het bovenstaande vloeit voort dat het belang van [eiser] niet opweegt tegen het belang van [gedaagde] . Dit betekent dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van 18 maart 2019 niet geschorst wordt en dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
4.10.
Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [eiser] veroordeeld in de (na)kosten van de procedure. Nu [gedaagde] in deze procedure geen griffierecht hoeft te betalen, wordt dit deel van haar vordering afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2
veroordeelt [eiser] in de kosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde;
5.3
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 april 2019.