Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 18/1299, UTR 18/1301 en UTR 18/1303
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 mei 2019 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: B. van der Wielen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 december 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het recreatiepark ” [naam recreatiepark] ” aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] te [plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 3.959.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2013. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft dit beroep geregistreerd onder procedurenummer UTR 18/1301.
Bij beschikking van eveneens 31 december 2016 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op
€ 3.959.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft dit beroep geregistreerd onder procedurenummer UTR 18/1303.
Bij beschikking van 31 mei 2017 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 3.959.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 februari 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft dit beroep geregistreerd onder procedurenummer UTR 18/1299.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en drie taxatierapporten overgelegd.
Het onderzoek ter zitting in de zaken heeft plaatsgevonden op 3 april 2019. De gemachtigde van eiseres is ter zitting verschenen, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
1. De onroerende zaak het recreatiepark “ [naam recreatiepark] ” is gelegen aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] . Het park heeft een oppervlakte van in totaal 34.525 m². Het gaat daarbij om 113 kavels met daarop 101 opstallen (zomerhuisjes) op de waardepeildata. 12 kavels zijn leeg.
2. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen grond en de zich daarop bevindende opstallen tezamen één onroerende zaak vormen. Gelet op artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ sluit de rechtbank zich aan bij dit gemeenschappelijke, juiste standpunt van partijen.
3. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen ook niet in geschil is dat:
- de onroerende zaak bij aanvang van elk van de kalenderjaren 2014, 2015 en 2016 bestaat uit 101 opstallen en 113 kavels (waarvan dus 12 onbebouwd);
- als deelwaarde van elke kavel een vast bedrag in aanmerking moet worden genomen;
- de opstallen naar hun staat van onderhoud kunnen worden ingedeeld in vier categorieën: goed (9 opstallen), voldoende (16 opstallen), matig (58 opstallen) en slecht (18 opstallen);
- in elk van deze categorieën als deelwaarde van elke opstal een vast bedrag in aanmerking moet worden genomen;
- het vaste bedrag per kavel en het vaste bedrag per opstal in dezelfde categorie op de waardepeildata 1 januari 2013, 1 januari 2014 en 1 januari 2015 gelijk zijn;
- de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend door de deelwaarden van de kavels en de deelwaarden van de opstallen bij elkaar op te tellen.
Omdat deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich daar bij aan.
4. Eiseres stelt dat haar taxateur en de taxateurs van verweerder op 6 december 2017 de onroerende zaak hebben opgenomen. Daarbij zijn partijen deelwaarden voor de opstallen overeengekomen die lager zijn dan de deelwaarden waarvan verweerder bij de bepaling van de onroerende zaak is uitgegaan. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres daaraan toegevoegd dat partijen tijdens die opname ook de deelwaarde voor de kavels zijn overeengekomen. Eiseres stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde zou uitgaan van de overeengekomen deelwaarden voor zowel de opstallen als de kavels.
5. Verweerder heeft deze stelling van eiseres gemotiveerd weersproken. Verweerder ontkent dat er over de hoogte van de deelwaarden voor de opstallen en de kavels afspraken zijn gemaakt. Er is volgens verweerder bij de opname wel overeenstemming bereikt over de – hiervoor door de rechtbank weergegeven – indeling van de opstallen in vier categorieën.
Omdat verweerder ontkent dat er afspraken over de deelwaarden voor de opstallen en de kavels zijn gemaakt, moet eiseres het bestaan en de inhoud van die afspraken aannemelijk maken. Eiseres is daarin niet geslaagd. De enkele verklaring van eiseres dat er afspraken over de deelwaarden zijn gemaakt, is zonder nader bewijs, onvoldoende.
De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
6. Eiseres voert verder aan dat verweerder de waarde van de onroerende zaak voor de drie belastingjaren te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit een lagere waarde voor de belastingjaren 2014, 2015 en 2016, te weten € 3.230.000,-. Ter onderbouwing daarvan wijst zij op drie taxatierapporten van 10 april 2018 van taxateur [A] .
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2013, 1 januari 2014 en 1 januari 2015 niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden in beroep taxatierapporten van 4 juli 2018 van taxateur [B] overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak met inachtneming van de onder 3 genoemde uitgangspunten is bepaald op € 4.421.000,- voor alle drie de belastingjaren.
8.1
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
8.2
Naar blijkt uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten en de daarbij gevoegde taxatiekaarten heeft verweerder de deelwaarden van de tot de onroerende zaak behorende kavels en van de opstallen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met (deel)waarden van kavels en opstallen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). Als onderbouwing van de deelwaarden van de tot de onroerende zaak behorende kavels en van de opstallen (hierna: de kavels en opstallen) op de waardepeildata 1 januari 2013, 1 januari 2014 en 1 januari 2015, zoals verweerder die in zijn taxatierapporten voorstaat, zijn deze marktgegevens strikt genomen onvoldoende. Met name blijkt uit de taxatierapporten en - kaarten niet dat bij de herleiding van de deelwaarden van kavels en de opstallen uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de kavels en opstallen en de vergelijkingsobjecten. Ook is er tussen data van de transacties betreffende de vergelijkingsobjecten en de waardepeildata 1 januari 2013, 1 januari 2014 en 1 januari 2015 (of omgekeerd) betrekkelijk veel tijd verstreken.
8.3
Ondanks deze tekortkomingen geven de marktgegevens waarvan verweerder gebruik heeft gemaakt bij de onderbouwing van de deelwaarden van de kavels en opstallen een zodanig beeld van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2013,
1 januari 2014 en 1 januari 2015, dat verweerder met die waardegegevens aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de beschikkingen vastgestelde en bij de bestreden uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarde van de onroerende zaak - die beduidend lager is dan de in de taxatierapporten van verweerder voorgestane waarde - niet te hoog is.
9. Aan dit oordeel doet niet af wat eiseres heeft aangevoerd. Eiseres heeft drie taxatierapporten overgelegd ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde van
€ 3.230.000,- op de waardepeildata 1 januari 2013, 1 januari 2014 en 1 januari 2015. Bij elk van de taxatierapporten is een (identieke) taxatiekaart met een taxatieopbouw gevoegd. De taxatierapporten en de taxatiekaart bevatten geen marktgegevens of andere toetsbare, objectieve gegevens ter onderbouwing van de in de taxatierapporten vermelde deelwaarden van de opstallen en kavels. De rechtbank ziet daarin dan ook geen reden om terug te komen van haar onder 8. gegeven oordeel.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
11. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.